הבניינים ברחוב שטרן. המתנגדים חוששים מפירוק הקהילה בגלל העזיבות / צילום: יוסי זמיר
השגת הסכמות של רוב דיירים הדרוש לשם מימוש פרויקט פינוי-בינוי, היא משימה קשה, על אחת כמה וכמה שמדובר במתחמים בהם מתגוררות אוכלוסיות שונות.
במקרה של שלושת הבניינים הישנים ברחוב שטרן בשכונת קריית יובל בירושלים, שבהם קודמה תוכנית פינוי-בינוי, הגיעו הפערים באורח החיים בין האוכלוסייה החילונית לדתית-חרדית, עד לכדי גריעת הבניין האמצעי מהתוכנית.
בעוד מדיניותו המוצהרת של מינהל התכנון כיום היא לעודד תכנון מתחמי בהתחדשות עירונית, על פני פרויקטים בבניינים בודדים, בפועל, הביאה המציאות המורכבת גם את הוועדה המחוזית לגלות גמישות תכנונית מפתיעה.
תוכנית הפינוי-בינוי שקודמה במתחם התייחסה לשלושה בניינים בני תשע קומות ברחוב שטרן 37, 39 ,41 שבכל אחד מהם 34 דירות. הבניינים נבנו בשנות ה-70 על שטח בן שבעה דונם בשכונת קריית יובל.
לפי התוכנית שקודמה על ידי חברת קדמת היובל בשיתוף עם חברת קרסו נדל"ן, היו צריכים להיהרס שלושת הבניינים הקיימים, ובמקומם אמורים היו לקום שלושה מגדלים בני 25-30 קומות, ובסך-הכול 348 דירות חדשות. בינתיים פורסמו סעיפים 77, 78 לחוק התכנון והבנייה, המגבילים הוצאת היתרי בנייה במתחם, וזאת כמקובל בהליכי תכנון מסוג זה, במטרה למנוע מדיירים במתחם לבצע הרחבות בדירותיהם עד לאישור התוכנית הסופי, שכן ביצוע הרחבות עלול לסכל את מימוש של פרויקט פינוי-בינוי.
חלק מהדיירים ציינו בפני הוועדות שבחנו את התוכנית כי הם רואים בתוכנית "הזדמנות לצאת מהמצוקה שבה הם נמצאים", אך חלקם ציינו כי עומדת ברשותם האפשרות להרחיב את דירתם כבר היום, באופן שהיא תהיה גדולה יותר ממה שמציעה התוכנית. עוד טענו חלק מהדיירים כי הם "שמחים בבניינים הקיימים" ואינם מעוניינים בתוכנית.
בדיון שהתקיים בוועדה המחוזית לתכנון ובנייה ירושלים ביולי 2017 החליטה הוועדה להפקיד את התוכנית ובתנאי שתתאפשרנה מרפסות סוכה בקומות 6-12 לטובת ציבור חרדי המתגורר במתחם, וכי תמהיל הדירות יכלול 20% דירות קטנות בשטח של עד 80 מ"ר, ולפחות 30 דירות לא יהיו בשטח של יותר מ-50 מ"ר. בנוסף נקבע כי יופרש שטח בתוכנית לטובת מועדון קשישים. לאור הטענות שנשמעו בדיון נקבע גם כי תנאי להפקדת התוכנית יהיה הצגת הסכמות של 60% מבעלי הדירות בתוכנית ושל 50% מבעלי הדירות בכל בניין. התוכנית הופקדה בפועל בפברואר 2018.
לאחר הפקדת התוכנית להתנגדויות, הגישו דיירים, רובם מתגוררים בבניין האמצעי, התנגדות לוועדה המחוזית באמצעות עו"ד שרון אבני. בהתנגדות העלו המתנגדים שורה של טענות.
1. התוכנית אינה מתאימה לאורח חייהם משום שהיא מחייבת מעלית שבת: בהתנגדות נכתב כי "בעלי הדירות והדיירים בבניינים אלה רובם ככולם מנהלים אורח חיים דתי או חרדי, אינם מעוניינים או יכולים להתגורר בגורדי שחקים, אינם מעוניינים או יכולים להשתמש במעלית שבת, זקוקים מאוד למרפסת סוכה, אינם מעוניינים שהרחוב שבו הם גרים יהפוך לציר מרכזי לתושבי השכונה ויפגע בפרטיותם ובאורח חייהם המושתת על ערכי היהדות".
לטענת המתנגדים, התוכנית יוצאת "מלכוד 22" לדיירים הדתיים שירצו להתגורר בפרויקט: "הקומות הנמוכות לא צריכות להשתמש במעלית שבת אך התוכנית אינה מציעה להן מרפסת סוכה, לעומת זאת הקומות הגבוהות יותר מקבלות מרפסת סוכה קטנה וצרה, אך דייריה ייאלצו להשתמש במעלית שבת בניגוד לצו מצפונם". זאת כאשר לטענתם, במצב התכנוני המאושר כיום, הדיירים יכולים להוסיף מרפסות סוכה ואינם זקוקים למעלית כלל.
2. בנוסף טענו המתנגדים כי התוכנית תפרק את הקהילה. לטענתם, "לא רק שבעלי הדירות נאלצים לעזוב בית שרכשו במיטב כספם ובקושי רב, להשתכן בדיור חלופי שאינו מתאים בהכרח לצורכיהם ואינו במיקום מיטבי מבחינתם. הרי שהם נאלצים לשלם גם מחיר חברתי וקהילתי כבד מאוד, שפוגע אנושות באורח חייהן. מה גם שאין כל ערובה לכך שבתום השנים הרבות שיחלפו עד אכלוס הבניינים החדשים, המשפחות המתגוררות שם היום, יחזרו לשכונה ויחדשו את חיי הקהילה".
3. עוד טענו המתנגדים לאובדן זכויות בנייה שיש ברשותם. לטענתם, הם רכשו את דירותיהם שאינן גדולות במיוחד, על סמך ידיעה שהמצב התכנוני המאושר מקנה להם זכויות בנייה להרחבת הדירות ב-30-40 מ"ר לדירה, בנוסף למרפסת סוכה וממ"ד. לטענתם דירה ממוצעת בבניין בשטח 60 מ"ר יכולה להפוך לדירת 100 מ"ר, זאת לעומת הדירות המוצעות בתוכנית הפינוי-בינוי ששטחן נע בין 75-100 מ"ר.
לטענתם, חלק מהדיירים אף החלו בקידום בקשות להיתר להרחבת דירותיהם ולחלקם אף אושר מתן ההיתר, אך אישור סעיפים 77,78 לחוק התכנון והבנייה בשל קידום תוכנית הפינוי-בינוי, מונע מהם לקבל את ההיתר. "אישור התוכנית יביא לחיסולו של הפתרון ולכך שהמתנגדים לא יוכלו לבנות את ההרחבות ולמעשה ייגזר עליהם להוסיף ולגור בדירה צפופה למשך שנים", ציינו המתנגדים.
גם אלטרנטיבה של מכירת הדירה ועזיבת המתחם אינה טובה, לטענתם, שכן אישור התוכנית משפיע על ערך הדירה לרעה בשל העדר יכולת לממש את ההרחבה, אי וודאות לגבי ביצוע הפרויקט וחיוב בהיטלי השבחה, פגיעה בקהילתיות ויצירת מצב בו אנשים שומרי תורה ומצוות מודרים מהשכונה.
4. עלויות התחזוקה בבניין החדש יהיו גבוהות בהרבה. "התוכנית גוזרת על המתנגדים שיבה לדירות צפופות בבניינים רבי קומות עם מאות דיירים בכל בניין, עם עלויות אחזקה ותחזוקה גבוהות ובלתי נתפסות מבחינתם", כתבו.
5. בנוסף לטענות אלה, ציינו הדיירים בהתנגדות, כי יש לדחות את התוכנית משום שליזמים אין חתימות של הרוב הדרוש לשם מימוש הפרויקט, כפי שנקבע כתנאי על ידי הוועדה המחוזית בעת הפקדת התוכנית. עוד נטען כי לא בוצע שיתוף ציבור אמיתי, וכי לא נבחנו חלופות תכנוניות אחרות לציפוף והתחדשות המתחם כגון עיבוי בינוי או תמ"א 38 באופן שהבניינים לא ייהרסו והדיירים לא ייאלצו לעזוב את דירותיהם, הוספת קומות ואפילו הוספת בניינים במרווחים שבין הבניינים הקיימים.
תמרור אזהרה לדיירים שרוצים תמורה נוספת
בדיון שהתקיים בהתנגדויות בינואר 2019, בוועדה המחוזית לתכנון ובנייה ירושלים בראשות עמיר שקד, שמעה הוועדה את המתנגדים מהבניין בשטרן 39 שביקשו לא להיכלל בתוכנית, ואת עמדת החברות היזמיות כי אין מניעה מבחינתן להוציא את הבניין האמצעי מהתוכנית, ואישרה את התוכנית כך שיפונו 68 דירות משני הבניינים הקיצוניים, ובמקומם יוקמו 240 דירות חדשות.
"לאור העובדה כי התוכנית כוללת אפשרות למימושה בשלבים בכל אחד משלושת המבנים הכלולים בתוכנית וללא תלות במימושה בבניין אחר, קובעת הוועדה כי המבנה ברחוב שטרן 39 יוחרג מתחום התוכנית. הוועדה אף החליטה למרות החרגת הבניין, לא להיעתר לבקשת היזמים להוסיף שטחים לשני הבניינים החדשים בהם תתממש התוכנית.
במקביל דנה הוועדה בהתנגדות היזמים לסעיף הדירות הקטנות, וקיבלה אותה, כך שהתוכנית תכלול 20% דירות קטטנות ששטחן לא יעלה על 88 מ"ר, מתוכן 30 דירות בשטח של 50-70 מ"ר".
את הדיירים בפרויקט, ייצגו עו"ד אלדר אדטו, שותף וראש מחלקת הנדל"ן במשרד ברנע, ג'פה, לנדה ושות', ועו"ד אלי טוסיה כהן מירושלים.
"ההחלטה לאישור התוכנית על ידי הוועדה המקומית והמחוזית מוכיחה כי ניתן באמצעות גמישות תכנונית, להחריג בניין 'סרבן' ולאשר תוכניות של פינוי-בינוי", מסר עו"ד אדטו לאחר אישור התוכנית. "החלטה זו מהווה תמרור אזהרה לדיירים אשר חושבים שהם יתקעו פרויקט בתקווה לקבלת תמורות נוספות".
גמישות בתכנון במקום מאבקים שיימשכו שנים בבית המשפט
התוכנית ברחוב שטרן והפתרון התכנוני שאושר בוועדה המחוזית, משקף את הקושי ליישם את מדיניות המתחמים שאהודה בימים אלה על מוסדות התכנון, בעיקר במקומות שבהם האוכלוסייה היא הטרוגנית ובעלת צרכים שונים.
במקרה הזה אומנם הושג פתרון תכנוני לבעיה, אך ברור כי הוא אינו בר יישום בכל מקום. לדברי מתכננת מחוז ירושלים בוועדה המחוזית שירה תלמי-באבאי "בסוף ועדות התכנון רוצות שתוכניות מאושרות יתממשו ויהיו ישימות וראליות. במקרה המיוחד של התוכנית ברחוב שטרן, הוועדה השתכנעה שניתן להסתדר עם הפתרון התכנוני שהוצע להחרגת הבניין האמצעי מהתוכנית ועדיין לשפר את המרחב הציבורי. אבל בהרבה מקרים אחרים, הוועדה נאלצת להיות פחות גמישה ולא לאשר תוכניות, כשמדובר למשל בצורך להרחיב דרך ואין אפשרות תכנונית להחריג מגרש בודד ועדיין לסלול את הדרך. במקרה של הפרויקט ברחוב שטרן, הוועדה התלבטה, והגיעה למסקנה שבמידה והתוכנית תאושר עם הבניין האמצעי, הצדדים כנראה לא יגיעו להסכמות ויבלו שנים בבתי משפט, והעדיפה שהפרויקט ייצא לדרך".
תלמי-באבאי הוסיפה כי "צריך להבין ולקבל את זה שיש אוכלוסייה חרדית שלא מוכנה לעבור למגדל גבוה בשום צורה, ומנגד יש אוכלוסייה שמעוניינת בפרויקט חדש".
עוד אמרה תלמי-באבאי כי "בשכונות הירושלמיות יש עירוב מרתק של אוכלוסיות ובסופו של דבר אנשים חיים זה לצד זה בשלווה וגם היזמים שעובדים בתוך העיר מכירים את המורכבות הזאת ומבינים שצריכה להיות גמישות. לכן תכנונית, הרבה פעמים אנחנו נותנים פתרון של בנייה מרקמית לצד מגדל, גם בגלל שיש אוכלוסייה חרדית שלא מעוניינת במגדלים, אך לא רק. יש גם אוכלוסייה בציבור הכללי שלא חפצה לגור במגדלים ומעדיפה בנייה נמוכה. יש אנשים שחולמים לגור בקומה 20 ויש אנשים שאוהבים את הקירבה לקרקע".