משה כחלון ויפעת שאשא ביטון / צילום: אלעד מלכא
הסתבכות של פרויקט תמ"א 38 ברמת גן וחילוצו, בין היתר על ידי ביטול הערות אזהרה, עשוי להביא לתיקון בחוק המכר. במאי האחרון הורתה שופטת בית המשפט המחוזי בתל-אביב, איריס לושי-עבודי, לבטל הערות האזהרה שנרשמו לרוכשי דירות חדשות בפרויקט תמ"א 38 בעיר, ורכישת הדירות בוטלה. ערעור שהגישו שניים מרוכשי הדירות לבית המשפט העליון על ההחלטה יוצאת הדופן, נדחה.
ביחידת חוק המכר במשרד השיכון קיבלו בדאגה את פסק הדין, שמטיל, לטענתם, צל על הגנת כספים של רוכשי דירות, וכעת הממונה על חוק המכר במשרד, עמית גריידי, בוחן את תיקון החוק. זאת באופן שתתחזק ההגנה על כספי רוכשי דירות חדשות.
"פסק הדין בעייתי מאד מבחינת ההגנה על רוכשי הדירות ולכן אנחנו בוחנים כעת ביצוע שינויים בחוק על מנת שתהיה הגנה על רוכשי הדירות", הודה גריידי בשיחה עם "גלובס", והוסיף כי מגוון אפשרויות נבחנות לרבות שינוי בהערת האזהרה הבטוחה באופן שאנו מכירים היום.
הבטוחה כבר לא בטוחה
מדובר בהחלטה יוצאת דופן, היות ורישום הערת אזהרה נחשבת לפעולה משפטית בסיסית במסגרת עסקת מקרקעין. על פי הדין "הערת אזהרה" נרשמת במרשם המקרקעין (טאבו) ומצביעה על התחייבות של בעל נכס או בעל זכות בנכס, לעשות בנכס מסוים עסקה, או להימנע מלעשות בו עסקה. לאחר שנרשמה הערת אזהרה וכל עוד לא נמחקה, לא ניתן לרשום בטאבו שום עסקה אחרת שסותרת את תוכן ההערה. לרישום הערת אזהרה שתי מטרות: להזהיר ולהודיע, לכל מי שמתעניין בנכס שלגביו רשומה הערת אזהרה, כי קיימת התחייבות מצד בעל הנכס לעשות בו עסקה או להימנע מלעשות בו עסקה. וכן למנוע מבעל הנכס שהתחייב לעשות עסקה עם קונה א', לקיים עסקה סותרת עם אדם ב’ באותו נכס, ללא הסכמתו של קונה א' או ללא קבלת צו מבית משפט.
במאי האחרון חשף "גלובס" כי בצעד נדיר בית המשפט המחוזי בתל-אביב התיר למנהל המיוחד של חברה יזמית שנקלעה לפירוק, לבטל הסכמי מכר לרכישת דירות חדשות שנחתמו בינה לבין רוכשי דירות בפרויקט תמ"א 38 שבנייתו נעצרה ברמת גן. הסיבה: לאחר שהחברה נקלעה לקשיים ובניית הפרויקט נעצרה, אף חברה יזמית לא הסכימה להיכנס בנעליה ולהשלים את בניית הפרויקט. חברות היססו להיכנס לפרויקט כל עוד נמכרו בו בעבר דירות לרוכשים שעל שמם היתה רשומה הערת אזהרה בטאבו. בית המשפט קיבל את טענת המנהל המיוחד מור נרדיה ממשרד לוי טילר, נרדיה, הר צבי, ברא"ז ושות', כי הדירות המכורות בפרויקט והערות האזהרה מהוות "נכסים מכבידים", והורה למחוק את הערות האזהרה שנרשמו לטובת רוכשי הדירות.
כנגד ההחלטה הגישו בתחילת יוני 2019 שניים מרוכשי הדירות החדשות, בקשה לעיכוב ביצוע וערעור לבית המשפט העליון. המנהל המיוחד מצידו טען כי עיכוב ביצוע יביא לנזקים עצומים לקופת הפירוק ולדיירי הבניין עצמו.
"אין הצדקה למתן עיכוב ביצוע"
בפסק דין שניתן בימים האחרונים, דחה שופט בית המשפט העליון מני מזוז את הערעור וקבע כי "מאזן הנוחות מעלה שאין הצדקה למתן עיכוב ביצוע. ההחלטה לבטל את הסכמי המכר ואת הערות האזהרה שנרשמו לטובת הרוכשים נעשתה כמוצא אחרון, ולאחר שלא נמצא כל פיתרון אחר שיביא להשלמת הבנייה ולהצלת חלק מן המשאבים שהושקעו בפרויקט עד כה. במצב כזה קיים חשש כי היעתרות לבקשה תביא להנצחת קיפאון הפרויקט.
"מן העבר השני עומדים הנזקים הוודאיים שנגרמים לדיירי הבניין ובהם בעיות בטיחות שהמצב הנוכחי יוצר והנזק מחלוף הזמן ופגעי מזג האוויר שנגרמים לפרויקט, ולצידם החשש כי המשך הקיפאון השורר בפרויקט יביא לכך שיידרשו עלויות נוספות לצורך השלמתו".
במשרד השיכון הוסיפו כי, "הנושא בבחינה. אנחנו עושים בדיקה איך אפשר להגן על רוכשי הדירות ואם נבין שיש צורך בשיתוף פעולה עם משרדים אחרים, גם את זה אנחנו יודעים לעשות".
גלגולו של פרויקט תמ"א: כך הסתבך חיזוק הבניין ברמת גן
תחילת הפרשה בנובמבר 2011 כאשר התקשרה חברת דרך התאנה עם דיירי הבניין ברחוב יהודה הנשיא 7 ברמת גן בהסכם לביצוע פרויקט תמ"א 38. החברה לא נטלה מימון בנקאי לטובת הפרויקט, והבנייה היתה אמורה להתבצע באמצעות מימון שהעמידו שני שותפים שחברו לפרויקט ובאמצעות תמורה ממכירת הדירות החדשות בפרויקט.
במרץ 2015 קיבלה החברה היתר בנייה לתוספת 10 דירות חדשות לבניין, ובמהלך 2015-2016 התקשרה בהסכמי מכר למכירת כל הדירות החדשות. לטובת הרוכשים נרשמו הערות אזהרה. על פי ההסכם, הבנייה אמורה היתה להסתיים בספטמבר 2016, אך החברה נקלעה לקשיים והבנייה נעצרה בתחילת 2016. שנתיים וחצי לאחר מכן, ביולי 2018, ניתן צו פירוק לחברה ומונה לה מנהל מיוחד, עו"ד מור נרדיה.
בספטמבר 2018 הגיש המנהל המיוחד דוח מפורט, כי מצב הפרויקט בכי רע, וכי לא בוצעו בו עבודות נחוצות רבות, והוא כולל ליקויי בנייה רבים שיצרו מפגעים בטיחותיים שמחייבים השלמת הפרויקט בדחיפות. המנהל המיוחד בחן השלמה של הפרויקט מול שישה יזמים שונים המתמחים בהתחדשות עירונית, וכולם שללו על הסף אפשרות לכניסה לפרויקט, שעה שהוא כפוף להסכמי מכר והערות אזהרה. זאת כאשר מדובר בפרויקט קטן יחסית שממילא סובל מבעיות תכנון וביצוע רבות.
המנהל המיוחד פנה באוקטובר 2018 לבית המשפט המחוזי בבקשה שיורה על ויתור על הסכמי מכר בהיותם נכסים מכבידים ועל מחיקת הערות האזהרה שנרשמו לטובת הרוכשים. בנוסף התבקש בית המשפט להכיר ברוכשי הדירות כנושים מובטחים. לפני חודשיים קבע לבסוף בית המשפט כי אין מנוס מביטול הסכמי המכר. עקב כך, הורה בית המשפט למחוק את הערות האזהרה ולאפשר למנהל המיוחד להציע ליזמים לרכוש את הפרויקט נקי מכל שעבוד.