ראש עיריית גבעתיים, רן רוניק / צילום: עיריית גבעתיים
הסחרור שאליו נקלע ענף הנדל"ן מאז הודעת מינהל התכנון כי נבחנת האפשרות שלא להאריך את תוקפה של תמ"א 38 אחרי מאי 2020, ממשיך לתת את אותותיו. "לא נעמוד מן הצד נגד מי שיוצא בכותרת שצריך לאייד את תמ"א 38" - כך אמר עו"ד אברהם ללום, סגן יו"ר לשכת עורכי הדין, בכנס של הארגון הארצי להתחדשות עירונית, בשיתוף אוניברסיטת בר-אילן והתאחדות בוני הארץ. "נכון שיש תיקונים שנדרשים לעשות בתמ"א 38, ולכן אנחנו פועלים מול מינהל התכנון ומול התאחדות בוני הארץ בנושא תיקוני חקיקה בתחום בכנסת, ונמצאים שם".
גם סגן נשיא התאחדות בוני הארץ, חיים פייגלין, התייחס לנושא ההתחדשות העירונית ואמר: "בשנת 2018 התחילה בניית 12 אלף דירות במסגרת תמ"א 38, ועוד 3,000 יחידות דיור החלו להיבנות במסגרת פינוי-בינוי. מדוע להרוס את הכלי החשוב של תמ"א 38, שהתחיל לתת את פירותיו, מתוך ארגז הכלים הכל-כך מדולדל שעומד לרשותנו?".
פייגלין הוסיף והתייחס להעדפה של מינהל התכנון לקדם תכנון מתחמי, ואמר כי "עד שתהיה ראיה מתחמית, אל תהרסו מה שיש. ועד שנגיע לחלופה שמוסכמת על מינהל התכנון, ראשי ערים, הציבור, והקבלנים, בואו נשמר את הקיים ולא נהרוס אותו".
מנגד אמר ראש עיריית גבעתיים, רן קוניק, כי התמ"א הפכה לכלי שמטרתו העיקרית היא התחדשות עירונית: "אתם לא מפנימים שככל שתהיה יותר תמ"א 38, ככה תהייה פחות התחדשות עירונית. הערבוב של תמ"א 38 בשיח על התחדשות עירונית הוא פסול. אי אפשר להגיד "בינתיים עד שתהייה התחדשות עירונית אמיתית, בואו נעשה תמ"א 38, כי המשמעות היא "לדפוק" מתחם שלם של בניינים בגלל שבניין אחד בודד עושה תמ"א. זאת עבודה בעיניים".
קוניק הוסיף ואמר כי הבעיה היא לא בראשי הערים, אלא במדינה שלא מאפשרת באמת התחדשות עירונית אמיתית ומשמעותית. "מה שצריך לעשות במדינה נורמלית, זה להגיד לרשויות המקומיות, קחו שנתיים וקחו תקציבים, ותתכננו, ובשנתיים האלה לא בונים שום דבר. המטרה לתכנן כמו שצריך מתחמים אמיתיים. אני לא צריך לריב בוועדה המחוזית עם אנשים שבחיים לא היו בגבעתיים, על כמה עצים לכרות בשביל להקים אולם ספורט. מהסיבות האלה תכנון משמעותי לוקח 15 שנה. ואז, כשנותנים לדיירים אופציה להחליט אם הם רוצים להתאגד ב-10 בניינים, לפרויקט גדול שלוקח 15 שנה, או לעשות תמ"א 38 בבניין בודד שלוקח 4 שנים, אז ברור שהם יבחרו בבניין בודד. לא ייתכן שהיזמים מבטיחים לדיירים הבטחות שהם בחיים לא יכולים לממש, ואז הולכים לריב עם העיריות בוועדות הערר, ואת מי מאשימים בסוף? את ראשי הערים".
עמדה שונה הביאה עו"ד ענת בירן, לשעבר יו"ר ועדת הערר מחוז תל-אביב, שהתייחסה לשיח על תכנון מתחמי: "להרוס מתחמים שלמים ולבנות מגדלים במקומם, זה לא בהכרח מה שהציבור רוצה" אמרה בירן. "יש מקומות שרוצים לשמור על האופי שלהם, ומעדיפים תכנון מרקמי שמוסיף 2 קומות, שהן פורפורציונאליות לקיים, על פני מגדלים. לא כולם רוצים לגור במגדלים".
סגנית ראש מטה הדיור, מירי כהן, חלקה על הדברים וטענה כי "תכנון מתחמי של פינוי-בינוי הוא לא בהכרח מגדלים. המטרה היא לחשוב על שכונה שלמה והתשתיות הציבוריות שלה. ואת זה עושים פעם ב-60 שנה". כהן התייחסה לעמדת מינהל התכנון ואמרה: "מי שיקבע בסוף זה המועצה הארצית לתכנון ובנייה, ומטה הדיור יגיש את עמדתו בנושא בעוד שבועיים. מה שברור הוא שתמ"א 38 לא תיעלם ביום אחד, וגם ברור שמדינת ישראל תתוכנן בסופו של יום בפינוי-בינוי של מתחמים שלמים".
פייגלין התייחס לנתונים הנוגעים לבנייה הנדרשת ביחס לכמות האוכלוסייה. "על פי הנתונים שלנו, עד שנת 2050, בהתבסס על הגידול ההטבעי בלבד, יצטרכו במדינת ישראל 3 מיליון יחידות דיור נוספות, כאשר היום ישנן בישראל 2.7 מיליון יחידות דיור. כלומר, צריך להכפיל את שוק המגורים בישראל. מאחר ואנחנו בונים היום פרויקטים שתוכננו לפני 30 שנה, כמו שכונת קריניצי החדשה ברמת גן, ההתחדשות העירונית בערים, זה אמצעי עוגן להשיג את היעד. ואם נצליח להגיע למיליון דירות באמצעות התחדשות עירונית זה יהיה הישג אדיר. אבל בשביל זה, צריך 30 אלף דירות בהתחדשות עירונית בלבד בשנה".
העיר בה הורגש שינוי המדיניות המשמעותי ביותר בתחום היא רמת גן. סגן ראש העירייה עו"ד רועי ברזילי התייחס לנתונים: "רמת גן הייתה העיר הראשונה לממש את תמ"א 38 וגם הראשונה להחליט לבטל אותה. רמת גן הבינה שהמדינה התבלבלה בכל מה שקשור לתמ"א 38. התוכנית הפכה מתוכנית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, לתוכנית שנוספו לה מטרות אחרות כמו מחסור בדיור והתחדשות עירונית. אם היה מדובר בחשש מידיי מרעידת אדמה, הפתרון היה להרוס בניינים ישנים ולבנות במקומם בניינים חדשים במהירות. אבל על מה כולם מדברים? על מחסור בדירות. אז שיחליטו לאיזו בעיה צריכים איזה פיתרון. ברגע שבמסגרת תמ"א 38, לקחו וילה ברמת גן, הרסו אותה ובנו במקומה 70 דירות לדונם, המטרה איבדה את עצמה. ואז כבר לא היו גני ילדים, ולא היה כסף כי אין היטלי השבחה".
גם אבי גרובר, ראש עיריית רמת השרון, הסביר: "כראש עיר הכי כיף ללכת לגן ילדים לקרוא סיפור ולשתול פרחים. אבל מה לעשות שאנחנו צריכים להכריע בנושא תכנון, ואנחנו לא אויבים של הקבלנים. ברמת השרון קבענו מכסות להיתרי בנייה. לכל איזור יש מכסה משלו. לפני שאומרים אין יותר תמ"א 38, אפשר להגדיר לכל אזור בכל עיר מכסה מסויימת של היתרי בנייה. ובינתיים להכניס כלי נוסף".
חווה ארליך מתכננת מחוז תל-אביב הנכנסת במינהל התכנון הסבירה את עמדת מינהל התכנון, "שכחו שהיו טלטלות רבות שעברה התמ"א לפני המכתב של מינהל התכנון. לקח הרבה זמן עד שהשוק הסתגל לתמ"א. אחר כך לקח שנתיים עד שהבינו את חישוב הזכויות בנוגע לתיקון השלישי, ואחר כך נושא השיפוי עיכב את התמ"א. לאורך השנים היו הרבה הפסקות בפעילות הרציפה של התמ"א ורק בשנתיים שלוש האחרונות היה מפעל יצור שעובד. השלטון מקומי היה אמביוולנטי כלפי התמ"א בגלל נוסאים כמו תשתיות והיטלי השבחה. לא לגמרי הצלחנו לייצר שפה אחת בין מינהל התכנון לרשות המקומית. הכוונה של מינהל התכנון הייתה שצריך להחליף את הכלי. חייבים כלי חדש שיאפשר התחדשות עירונית מקומית וחיזוק מבנים כי הכלי שיש היום הוא מוגבל ולא מושלם וצריך גם לראות חדשנות בתכנון. יש היום כלים טכנולוגיים ודינאמיים וצריך להביא אותם למימוש בבנייה בשנים הקרובות".