גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

השורט והפרסום: דה זראסאי בוחנת "אפשרויות משפטיות" ביחס לכתבה על החברה

שורטיסט שפתח פוזיציה נגד החברה פרסם טור ב"כלכליסט" ובו נטען כי הרגולציה החדשה שהושתה על שוק הדיור המפוקח בניו יורק "תפגע באופן מהותי בתזרים החברה ובשווי נכסיה עד כדי איפוס ההון העצמי שלה" ● דה זראסאי בדיווח לבורסה: "בוחנים אפשרויות משפטיות נגד הכותב ונגד העיתון"

ניו יורק / צילום: Shutterstock/ א.ס.א.פ קריאייטיב
ניו יורק / צילום: Shutterstock/ א.ס.א.פ קריאייטיב

חברת הנדל"ן האמריקאית דה זראסאי גרופ שאגרות החוב שלה נסחרות בבורסה בתל-אביב, הוציאה אתמול (ד') דיווח חריג למשקיעים בתגובה לכתבה בעיתון "כלכליסט" משלשום, שכותרתה: "למה פתחתי פוזיציית שורט על האג"ח של דה זראסאי".

ג'ואל וינר, יו"ר הדירקטוריון ונשיא חברת הנדל"ן האמריקאית, הנחה את עורכי הדין בארה"ב ובישראל לבחון את האפשרות המשפטיות העומדות כנגד מחבר טור הדעה, אורי אייזנברג, בנו של שלמה אייזנברג, בין היתר, מאחר שהוא מחזיק בפוזיציית שורט (הימור בחסר) נגד אגרות החוב של החברה. כמו כן "הנחה וינר את עורכי הדין לבחון את האפשרויות המשפטיות העומדות נגד "כלכליסט" שנתן לאייזנברג במה, ביודעו כי הוא בעל פוזיציית 'שורט', וכל זאת מבלי שניתנה לחברה האפשרות הבסיסית להגיב על טענותיו כפי שבאו לידי ביטוי בכתבה", נכתב בדיווח.

אומנם הכתבה נפתחה בגילוי נאות של הכותב כי הוא מחזיק בפוזיציה, כאמור, והסתיימה בגילוי נאות מורחב אף יותר, ובכל זאת דה זראסאי מאשימה כי כתוצאה מהכתוב, ששם נמסר לטענתה מידע מוטעה, ירדו אגרות החוב של החברה באופן משמעותי במחזור גבוה, מה שסביר שהביא לרווח לכותב כתוצאה מהחזקותיו באגרות החוב של נשוא הכתבה. 

דה זראסאי מלינה כי בעקבות ניתוח מצב החברה "המבוסס על מחקר מעמיק ושיחות" שערך הכותב עם עשרות פעילים בשוק הנדל"ן בניו יורק, עולה כי הרגולציה החדשה שהושתה על שוק הדיור המפוקח שם "תפגע באופן מהותי בתזרים החברה ובשווי נכסיה עד כדי איפוס ההון העצמי שלה", כך נכתב בטור הדעה. עוד העריך הכותב כי החברה תתקשה לעמוד בפירעון האג"ח שלה.

על ההשפעות הצפויות מהשינויים בחוקי השכירות המיוצבת (Rent Stabilization) במדינת ניו יורק החברה כבר דיווחה למשקיעים כי לאלה תהיה השפעה מוגבלת. ההשפעות ימשיכו להיבחן על-ידי החברה, אך חברות הדירוג המדרגות את אג"ח החברה לא הרימו בשלב זה דגל אדום כתוצאה משינויי החקיקה.

"אחת מאבני-היסוד של הכתבה היא האמירה הבאה של אייזנברג: "החקיקה החדשה מעבירה את הכוח לדייר... חוזה השכירות שלו נהפך לנכס רב-ערך, והתמריץ שלו להתפנות מהדירה נמוך מאוד". החברה מדגישה כי החקיקה החדשה לא שינתה (למעט במקרים חריגים) בצורה מהותית את זכויות הדיור של דיירים קיימים, כך שכל הניתוחים בכתבה המבוססים על קביעה זו של אייזנברג אינם נכונים".

עוד כותבים בחברת הנדל"ן האמריקאית, כי בתרשימים הכלולים בכתבה מצוין שהחברה מהוונת את נכסיה לצורך קביעת שוויים בשיעור היוון של 2.9%, שהוא, לטענתה, "נתון מוטעה ומטעה ומבוסס ככל הנראה על חלוקה טכנית של ה-NOI בשווי הנכסים".

"בפועל", כותבים בדה זראסאי, "לחברה דירות אשר היא מפנה לצורך המרה לנכס קונדו (דירות שהוסבו למכירה לרוכשים פרטיים בשוק החופשי - ג.ב.ס). כמו כן, השמאי מבצע התאמות שונות ל-NOI לרבות שימוש בצמיחה צפויה שתורמת לגידול בשווי הנכס, כך שיעורי ההיוון בהם נעשה שימוש בשמאויות (כתלות במיקום הנכסים) הם בין 3% ל-5.5%  או שיעור משוקלל של 3.67% - "הנתון מופיע בצורה ברורה בדוח התקופתי ובדוח הכספי", נכתב בהודעה.

דה זראסאי מלינה בנוסף כי הכותב אייזנברג מתייחס לגורמים שפוגעים ביכולתה של החברה להגדיל את ה-NOI, כמו קושי בהעלאת שכר דירה בעת פינוי דיירים, אך הוא אינו מתייחס לגורמים המקזזים את ההשפעה השלילית, כמו הצמצום הצפוי בהמרת דירות לנכסי קונדו.

בנוסף, חברת הנדל"ן האמריקאית מלינה על הטענה של אייזנברג כי הגידול בשווי הנכסים של החברה היא הורדת שיעור ההיוון, אך בפועל מדוחותיה לשנים 2016-2018 ניתן לראות שיעורי היוון לא מהותיים, בניגוד לנטען בכתבה (20%). עוד נטען בתגובה לכתבה כי הניסיון לעשות שימוש בהיקף המכירות כאומדן לשיעור התחלופה בפועל של דירות שהוספו למכירה בשוק החופשי הוא ספוקלטיבי.

בדה זראסאי כותבים כי "הכתבה קובעת באופן פוגעני כי ג'ואל וינר, בעל השליטה בחברה "פשט רגל" לפני כעשור", אך למעשה וינר לא פשט רגל. לטענתה, "המקור לאותה האשמה פוגענית היא כתבה בנושא בעיתון האמריקאי 'ניו יורק טיימס' מ-6 ביולי 2012, אך זמן קצר לאחר מכן חזר בו העיתון מהטענות".

אומנם חברות הנדל"ן האמריקאיות רחוקות מלככב בבורסה בתל-אביב מאז שהונפקו, אך התשואות של אגרות החוב של דה זראסאי לא משקפות כשל פירעון, גם לאחר העדכון על ההשפעות הצפויות מהשינויים בחוקי השכירות המיוצבת (Rent Stabilization) במדינת ניו יורק.

לחברת דה זראסאי אג"ח בהיקף של 2 מיליארד שקל ערך נקוב שנסחרות בבורסה, מתוכן 1.77 מיליארד שקל ערך נקוב מסדרה ג' הלא מובטחת ו-235 מיליון שקל ערך נקוב מסדרה ד' המובטחת. אג"ח ג' של דה זראסאי נסחרת לפי תשואה לפדיון של 7.5%. אומנם מדובר בתשואה לפדיון הנחשבת גבוהה עבור אג"ח הזוכה לדירוגים גבוהים של Aa3 בידי מידרוג ושל AA מינוס בידי S&P מעלות, אך לא מדובר בשלב זה בתשואה שמשקפת קושי לחברה לשרת את חובותיה בשלב זה, כפי שנטען בדעה עליה מלינה החברה כעת.

מ"כלכליסט" לא התקבלה תגובה.

גילוי מלא: "גלובס" ו"כלכליסט" הם מתחרים. נעמה סיקולר, עורכת "גלובס", שימשה בעבר כראש מערכת החדשות של "כלכליסט".

עוד כתבות

פסלי האורישות בעיר סלבדור / צילום: Shutterstock/א.ס.א.פ קרייטיב

לחיות, ולא להתבייש לשמוח: ברזיל, עונת הקרנבלים נפתחת

פברואר הוא החודש הכי שמח בברזיל, ולא רק בגלל הקרנבל ● כבר בסוף ינואר מתחילות החגיגות לכבוד אלת הים ימנז’ה, וגם זרים גמורים מתקבלים בחיבוק גדול

ילדי המילניום

ילדי המילניום, תמונת מצב: 20 ילדים, 20 שנה, 20 שאלות

ביקשנו מעשרים ילדים, ילידי שנת 2000 והלאה, להשיב על עשרים שאלות ● המטרה: לנסות ולהבין דרכם כיצד חושב ומרגיש דור העתיד ● חלק מהתשובות שובות לב, חלק משעשעות, אבל יש גם כמה שצריכות לגרום לנו, המבוגרים, להרהר על המציאות והסביבה שיצרנו להם ● פרויקט מיוחד

ארנסטו ולוורדה / צילום: רויטרס

בין תוצאות להכנסות: גם עונות לא טובות לא עוצרות את התחזקות הקבוצות הגדולות

מעשי שחיתות חמורים או נפילות בשווקים יכולים לזעזע כלכלות של מדינות, אבל את צמיחת ההכנסות של הקבוצות הגדולות באירופה הם לא עוצרים ● דוח של דלויט חושף שכמו בכל השנים האחרונות, גם העונה הן צמחו בשיעור דו ספרתי ● 4 הערות על מכונת הכסף של הכדורגל האירופי

טראמפ בעצרת בחירות באריזונה / צילום: Gettyimages/Anadolu Agency

כך בנה טראמפ את חומת (התשלום) במו ידיו, והציל את העיתונות

העיתונאים וכלי התקשורת העלו את החשש שדבריו של הנשיא ידרדרו לכדי אלימות ישירה ● עם זאת, השפה של הנשיא הביאה לתופעה מדהימה לא פחות: מספר המנויים והצופים בכלי התקשורת זינק למעלה ● שלוש שנות נשיאות. פרויקט מיוחד 

טראמפ בעצרת בחירות בוויסקונסין, השבוע / צילום: רויטרס

פרשנות: שנת הבחירות החלה: האם אמריקה תצביע גם הפעם לפי פנקס הצ'קים

כל מה שאנחנו יודעים על תבניות התנהגות פוליטיות בארה"ב מחייב אותנו להניח שדונלד טראמפ ייבחר מחדש ● "האמריקאים מצביעים בעד פנקס השיקים שלהם", ושנות טראמפ מציינות גאות ותעסוקה כמעט מלאה ● למרות זאת, כל הסקרים חוזים את תבוסתו ● הסיבה: סלידה מהתנהגותו ● שלוש שנות נשיאות. פרויקט מיוחד

כנס G7 בקנדה, 2018 / צילום: Gettyimages/Anadolu Agency

"האויב הכי גדול של ארצות הברית": החזיתות והעימותים של טראמפ מול האיחוד האירופי

העוינות הכלכלית שצמחה בין ארה"ב לאירופה בתקופת טראמפ מתרחבת גם לאזורים הביטחוניים והפוליטיים ● אירופה, מצדה, בעיקר מחכה ש"תופעת טראמפ" תעבור ● שלוש שנות נשיאות. פרויקט מיוחד

מריה סאלח מחאמיד

האמנית מרובת הזהויות ש"רוצה שיראו את אום אל-פחם אחרת"

תאונת הדרכים הקטלנית, החיים שתרמה לנער אלמוני, מצלמות המעקב והזהות התרבותית המורכבת ● היצירה 'אנא הון' של מריה סאלח מחאמיד במוזיאון הרצליה היא דיוקן עצמי סוחף

רות צ'אנג / צילום אלבום פרטי

פרופ' רות צ'אנג הגיעה לגילוי שיאפשר לנו להיחלץ מהחלטות קשות ומייסרות

נכון שלימדו אותנו להכין טבלה של בעד ונגד, אבל זה לא עוזר במקרה של דילמה קשה באמת ● אז מה עושים כשיש לנו שתי אלטרנטיבות שאי-אפשר להכריע ביניהן? בראיון מיוחד ל"ליידי גלובס" מסבירה פרופ' צ'אנג, מהמומחיות הגדולות בעולם בקבלת החלטות, מה יעזור לנו להיחלץ ממבוי סתום

דצ'יה דאסטר / צילום: יח"צ

דאצ'יה דאסטר עדיין מציעה תמורה רצינית לכסף ללקוחות לא מפונקים

ב-120 אלף הדאסטר הוותיקה מקבלת מנוע טורבו-בנזין חזק וסופר-מודרני עם שורשים של מרצדס

 

 

שופט העליון עופר גרוסקופף בהשבעה לבית המשפט העליון / צילום: שלומי יוסף

מס שבח ומס הכנסה: היילכו שניים יחדיו?

למרות ניצחונה של רשות המסים, פסק דינו של בית המשפט העליון בעניין החברה הזרה PIV BV עשוי להיות שימושי ביותר דווקא בידי ציבור הנישומים

סלמנדרות בתל דן / צילום: יותם יעקבסון

סלמנדרות נופלות מהשמיים: מטיילים אחרי הדו-חיים

לא רק פטריות צצות אחרי הגשם, גם סלמנדרות ● יותם יעקבסון ובנו הצטיידו במגפיים, מעילים ומטריות ויצאו לחפש את הדו-חי המקסים בתל דן, מעוז הסלמנדרות הגדול

הארי ומייגן. / צילום: רויטרס

הארי ומייגן יפרשו - וישיבו 2.4 מיליון ליש"ט למשלמי המסים הבריטים

הארמון הודיע שהם גם לא יקבלו עוד מימון ציבורי וכי עליהם להשיב כספים שקיבלו לשיפוץ ביתם

טריקים חדשים שמפילים תיירים רבים בפח / צילום: שאטרסטוק

דירת נופש שנעלמה וגניבת פרטי אשראי עם מוט סלפי: הטריקים החדשים להונאת תיירים

שיטות הרמאות החדשות להפיל תיירים בפח משתכללות כל הזמן. אז למה אנחנו צריכים להיזהר מאנשים שמצלמים סלפי לידינו ולמה לפעמים צריך להיזהר גם משוטרים

פופאי חוטף תרד / צילום: Gettyimages/Anadolu Agency

המלחמה הגדולה של הטבע על מקורות ברזל

פרופ' יואב קבנצ'יק, נשיא האגודה הבינלאומית לחקר מחלות ברזל, מסביר כיצד הבדלים בין סוגי ברזל ואופני הצריכה שלו משפיעים על הבריאות וטוען שלמרות השיח על רפואה מונעת, רופאים עדיין לא יודעים מספיק על השפעות התזונה

יצחק כהן / צילום: איל יצהר, גלובס

סגן שר האוצר מוותר על המינוי לשר השיכון: "לא רציתי שמינויי יהיה על חשבון פיטוריה של השרה שאשא ביטון"

סגן שר האוצר יצחק כהן מש"ס הודיע שהוא מוותר על התפקיד בשל הבעייתיות שנוצרה עם העברת שאשא ביטון לתפקיד שרת הרווחה ● פסיקת בג"ץ מלפני כשבועיים קבעה שאין לעשות סבבים פנים ממשלתיים בתקופת מעבר וכי ניתן למנות שרים רק מתפקידי שרים שעזבו באופן מוחלט

הבורסה בתל אביב / צילום: איל יצהר

לקראת הפתיחה בת"א: מניית טבע צפוי להכביד, נייס צפויה לזנק

ביום שישי האחרון נקבעו שיאים נוספים בוול סטריט ● טבע חוזרת עם פער ארביטרז' שלילי של 4.8% ● מנגד נייס חוזרת עם פער חיובי גבוה

מרים כבסה / צילום: יונתן בלום, גלובס

על בדידות ועל הצלחה: "המחיר של יצירה שלי בארץ הוא רבע ממה שהוא בניו יורק, ואני שמחה שזה שפוי"

החזרה לישראל אחרי 18 שנה, שיברון הלב עקב הפרידה מבת זוגה הקוריאנית, השימוש ברעידות הנשימה כדי לצייר, הכנסייה שקנתה ● מרים כבסה, מהאמניות הישראליות המצליחות בעולם, בראיון אישי ל"ליידי גלובס" על הבדידות ועל ההצלחה

אריה דרעי / צילום: רפי קוץ

הפעם דרעי מתנהל אחרת מול רשויות התביעה. האם זה מה שיציל אותו מהעמדה לדין?

כששר הפנים אריה דרעי הואשם בפלילים בשנות ה-90, הוא ואנשיו תקפו מעל כל במה את רשויות האכיפה ● זה נגמר בהרשעה ובמאסר ● כעת הוא שוב באותה נקודה, שר פנים שחשוד בפלילים, אבל לפחות ברמה התקשורתית הוא הפיק את הלקחים ● זה בטח לא יזיק לו לקראת ההכרעה בעניינו

מייסד אינסייט ג'ף הורינג / צילום: מתוך flickr

צ’קים שמנים והערכות שווי נדיבות: כך הפכה אינסייט לשחקן הכי משמעותי בהייטק הישראלי

קרן אינסייט פרטנרס, שרכשה את השליטה בחברת הסייבר ארמיס, השקיעה באופן שיטתי בסטארט-אפים ישראליים מבטיחים רבים ● מאחורי ההשתלטות עומדים משקיעים תחרותיים ורעבים, שזיהו שבישראל יש הזדמנות בחברות צמיחה

 צילום: מאיר כהן

"אין לי הרבה חברים, אמירה שמצחיק להגיד בעולם של עוקבים ורשתות חברתיות, אבל זאת האמת”

לי בירן אינו רק ליבי מכוכב נולד, סלב נוער, זמר עם סינגל טרי וכוכב סדרות למבוגרים, אלא גם יזם ואיש עסקים, שסדרת היוטיוב שיצר זכתה בפרס