עיריית תל אביב / צילום: שלומי יוסף
היצירתיות של עיריית תל אביב נהדפה הפעם. ועדת הערר של מחוז תל אביב, בראשות גילת אייל, ביטלה חיוב בהיטל השבחה שדרשה העירייה ממוכר דירה בקומה אמצעית בבניין ברחוב אנגל בעיר, בגין זכות לבניית קומה נוספת וחדרי יציאה לגג. אייל קיבלה את טענת המוכרים כי הוועדה המקומית התעלמה מהעובדה שמי שיכול לממש את הבנייה על הגג, הם רק בעלי הדירות בקומה העליונה, שהגג צמוד לדירותיהם.
בשנת 2017 מכרו בעלים של דירת 3 חדרים את דירתם הממוקמת בקומה השנייה בבניין בן 4 קומות ברחוב אנגל 10 בתל אביב. בגין מכירת הדירה, שלחה הוועדה המקומית לתכנון ובנייה תל אביב למוכרים חיוב בהיטל השבחה בסך 70 אלף שקל, בגין השבחה הנובעת מתוכנית "לב העיר" המאפשרת לבנות מעל הגג הקיים, קומה נוספת וחדרי יציאה לגג. הוועדה המקומית טענה כי הבעלות בזכויות אלה, הינה של כל בעלי הדירות בבניין המשותף, על פי חלקם היחסי.
אלא שבדומה לחלק מהבניינים בעיר, הגג בבניין ברחוב אנגל 10, מוצמד בטאבו לשתי הדירות העליונות הממוקמות בקומה הרביעית והאחרונה של הבניין. כלומר, הגג מצוי בבעלות הדירות העליונות אך זכויות הבנייה לבניית הקומה הנוספת בבעלות כלל הדיירים.
מוכרי הדירה הגישו ערר לוועדת הערר המחוזית, באמצעות עו"ד טל מתוק, שותף, ומנהל מחלקת המקרקעין במשרד דוד פייל ושות', וטענו כי על מנת לממש את הבנייה על הגג, יש קודם לרכוש את שטח הגג מבעלי שתי הדירות העליונות, שאין כל הבטחה כי יתנו הסכמתם למכירת הזכויות בגג. לטענתם, שמאי הוועדה המקומית היה צריך להביא בחשבון את העדר האפשרות לבנות ללא הסכמת בעלי הדירות העליונות ורכישת החלק היחסי בגג.
עוד טען עו"ד מתוק, כי הוועדה המקומית בבואה לתת היתר בנייה, דורשת את חתימת הבעלים, וללא הסכמתם, לא נותנת היתר, בעוד שמנגד, כאשר היא מבקשת לגבות היטל השבחה, היא מתעלמת מהצורך בסכמת הבעלים. כך שהיא מנועה מלדבר ב"שני קולות", פעם כנותנת רישיון, ופעם כגובת מס.
השאלה שהגיעה לפתח ועדת הערר היא האם האפשרות לבנות על הגג מכוח תוכנית לב העיר, אכן השביחה את כלל הדירות בבניין ובפרט את הדירה הנמכרת?
ועדת הערר קיבלה את הערר וקבעה כי הוועדה המקומית אמנם הביאה בחשבון בהערכת השמאי מטעמה את שווי הזכויות לקומה הנוספת, אך לא הביאה בחשבון את עלות רכישת הגג מבעלי הדירות העליונות, שאותה צריך להפחית מההשבחה. בנוסף שומת הוועדה אף התעלמה מהאפשרות שבעלי הזכויות בגג לא ייתנו את הסכמתם למכירת הזכויות בגג ולבנייה מעל דירותיהם.
אייל קבעה כי על הוועדה המקומית לערוך שומה חדשה, שתביא בחשבון את עלות רכישת הגג מבעלי הדירות העליונות, ותתייחס להעדר האפשרות לחייב את בעלי הדירות העליונות לתת הסכמתם למכירת הזכויות בגג ולבנייה מעליו.
לדברי עו"ד מתוק, "מדובר בהחלטה ראויה ותקדימית, המאפשרת לגבות מס אמת, שכן, עד כה גבתה עיריית תל אביב סכומים ניכרים ממוכרי דירות גם במקרים בהם לא ניתן לנצל את הזכויות ללא הסכמת הבעלים להם צמוד הגג. ההחלטה עשויה להביא לתביעות רבות להשבת היטלי השבחה שנגבו בניגוד להלכה זו".