עדי דנה / צילום: מורן ויזל
עדי דנה, מנכ"ל אלדר השקעות מקבוצת אלדר ואלדר טאוור, מתקומם כשהוא שומע את הטענה בדבר עודף היצע של שטחי משרדים. "מה זה עודף היצע? הרי בנייני משרדים ישנים לא יכולים לשרת היום חלק גדול מהחברות", הוא אומר. החברה שבראשה דנה עומד מקימה כיום שני בנייני משרדים בפארק העסקים שמוקם בחולון.
"בניין משרדים זה סוג של מכונה, בעיקר ב-2019. משרד הוא דבר מאוד מכני - הספק החשמל, המעליות, המיזוג, מערכות החניה, הסדרי החניה. כל אלה הם דברים שאתה חייב לתכנן מההתחלה, ולבנות אותם לפי רוח התקופה ולפי התחזיות לשינויים הצפויים בשוק התעסוקה. רמות הקירור שחברת הייטק צריכה למחשבים שלה היא אדירה, ולכן חברת הייטק לא יכולה לשבת בבניין ישן. בישראל היו בשנה שעברה התחלות בנייה של 800 אלף מ"ר משרדים. זה נשמע גבוה, אבל הביקוש בעיקר למשרדים בבניינים המודרניים, קיים", הוא אומר.
וחללי העבודה המשותפים וטרנד העבודה מהבית, לא איזנו קצת את הצורך במשרדים נוספים?
"ראשית, יש גידול משמעותי בעסקים ובאוכלוסייה. שנית, אי אפשר לוותר על הצורך החברתי של סביבת עבודה אנושית. גם חלל עבודה משותף לא יכול להיות מנותק, אלא הוא צריך להיות במרכז עסקים. למשל, כשאני בוחר את המיקום של המשרד שלי, אני מתאים אותו למיקום של נותני השירותים שלי: משרד האדריכלים שלי, עורכי הדין שלי, רואי החשבון".
פארק העסקים בחולון, שבו מקימה אלדר השקעות שני בנייני משרדים, יושב על הציר העתידי של הקו הירוק של הרכבת הקלה (אם כי כיום לא קל להגיע אליו בתחבורה ציבורית). חברות נדל"ן מהמובילות, בהן עזריאלי וגב ים, כבר תקעו יתד בפארק. בין החברות שיעתיקו לשם את משרדיהן ניתן למצוא את בזק, סאפיינס, הלמן אלדובי ועוד.
הבניין הראשון של אלדר השקעות הוא ביז נקסט - בנין משרדים בשטח 9,000 מ"ר ששווק במלואו. הדסה פתאל כבר קנתה שם קומת משרדים תמורת 10 מיליון שקל. הבניין השני, אלדר טאוור, בניין משרדים בהיקף של 40 אלף מ"ר, ימוקם ממש על תחנת הרכבת, והגישה אליו מהתחנה תהיה באמצעות דרגנוע. אלדר השקעות עוסקת כעת בשיווק שלו באופן מסיבי.
את שני המגדלים מקימה אלדר במתכונת של קבוצת רכישה. "הפרויקטים היום בשוק מגיעים לנפחים מאוד גדולים ויש לכך הרבה השלכות. צריך הון עצמי גדול ומשך זמן הבנייה מאוד מתארך", אומר דנה.
"קחי למשל מגדל מגורים של 40 קומות. רק שש-שבע שנים אחרי תחילת השיווק, יימסר מפתח. זה לא משהו שמתאים לכל רוכש. מצד שני, משקיעים המצטרפים לפרויקט במסגרת קבוצת רכישה יותר בנויים לזה. הם רוצים לקבל גם פרמיה על ההשקעה ולכן מוכנים לספוג את התמשכות הבנייה. אם הם יקנו דירה בפרויקט רגיל הם לא יקבלו פרמיה כזו.
"בבת ים, לדוגמה, אנחנו בונים היום פרויקט בקבוצת רכישה. פרויקטים של יזמים שהתחילו לשווק איתנו עוד לא התחילו בבנייה ואנחנו כבר בקומה שלישית. ביזמות רגילה יזם צריך לסיים קודם פרי סייל עד שהוא יכול לבנות, והוא מחויב לעוד הרבה שלבים, שלא קיימים בקבוצת רכישה. קבוצת רכישה זה כלי שאם מנהלים אותו נכון, הוא נותן פרמיה יזמית ופרמיה לחברי הקבוצה".
ומה זה נותן לבעל הקרקע?
"בעל הקרקע מחפש קונה וזה מגדיל ביקוש. יש קושי למכור קרקעות גדולות. היצע הרוכשים הפוטנציאליים שלך, הוא מצומצם".
הפוטנציאל של התחנה המרכזית בתל אביב
דנה, בן 45, החל כרו"ח בפירמת KPMG סומך חייקין, ובתפקידו האחרון שם ניהל את דסק הנדל"ן במזרח אירופה. לאחר מכן שימש כמנכ"ל איירפורט סיטי, ולפני ארבע שנים הצטרף לקבוצת אלדר. הקבוצה, בבעלות עמיר שאלתיאל, היא יזמית ומנהלת פרויקטי נדל"ן בישראל ובאירופה בהיקף של למעלה ממיליארד שקל, בתחומי המגורים, דיור להשכרה ארוכת טווח, משרדים ומסחר. הקבוצה כוללת את אלדר שיווק, המשווקת פרויקטי מגורים; מטרופוליס, העוסקת בהתחדשות עירונית בשיתוף עם אלייד; ואלדר השקעות, שהוקמה ב-2013, ונועדה, אומר דנה, "למקסם את הכוח השיווקי של אלדר לפעילות יזמית".
ב-2017 גייסה אלדר השקעות בגובה 65 מיליון שקל מקרן ארבל של אמיר הסל. בין היתר הקימה החברה בנייני מגורים ברמת גן, כפר סבא, ובת ים, במתכונת של קבוצת רכישה. פעילות נוספת של הקבוצה היא בתחום הפרויקטים להשכרה ארוכת טווח, במתחם השומרון בתחנה המרכזית הישנה בתל אביב. לחברה שלושה פרויקטים באזור, האחד ברחוב לבנדה במסגרת קבוצת רכישה, ושניים ברחוב יסוד המעלה המיועדים להשכרה ארוכת טווח וכוללים יחד כ-50 דירות.
"התאהבנו במקום ובקונספט", אומר דנה, המאמין באפסייד העצום של כל המתחם. "בעוד חמש שנים לא יכירו את האזור. רק ברחוב יסוד המעלה אמורות להיבנות כ-200 דירות. זה אזור מאוד טרנדי. 10 דקות הליכה מרוטשילד, דקות הליכה ממגדלי המשרדים המתוכננים בצומת לה גארדיה ויש כמובן את התב"ע של מתחם שומרון על התחנה המרכזית הישנה שיכלול מגדלי תעסוקה ומגורים ותשנה את כל האזור.
"אנשים שיגורו אצלנו ילכו כמה דקות ברגל כדי להגיע למקום העבודה. זה מיקום מנצח. התב"ע מאוד מסודרת וניצלנו את חוק עידוד השקעות הון כדי להקים כאן דיור להשכרה. הדירות הן בגדלים של 50 מ"ר, קצת גרפיטי, קצת אלומיניום. האוכלוסייה כבר מתחלפת. מתחילות להגיע גם משפחות, אנשי הייטק וגם סטודנטים, שיקבלו מלגה מהעירייה על שכירות. בעוד חמש שנים האזור יהיה כמו לבונטין".
אבל בסה"כ לא נראה שהדיור להשכרה תופס כאן נוכחות.
"בשביל לייצר שוק דיור אמיתי להשכרה אתה חייב לתת ליזמים יתרון מיסויי מסוים על מכירה לאחר כמה שנות השכרה, כי התשואה וההטבות (במסגרת חוק עידוד השקעות הון - ה.מ) לא מספיקות במקומות שאין בהם אפסייד. למרות זאת, יש יותר ויותר יזמים שניגשים לזה".
250 מיליון דולר לדירות בסלובקיה
אלדר השקעות פועלת גם בנדל"ן למגורים בחו"ל. במסגרת חברה בשם "מיי סיטי", שיווקה אלדר השקעות ב-700 דירות מגורים בארבעה פרויקטים בבודפשט. כעת היא משווקת פרויקט מגורים בברטיסלבה, סלובקיה, בהיקף של 250 מיליון שקל. דנה: "השוק הסלובקי מדהים. סלובקיה כמעט לא נפגעה במשבר, יש שם 4%-5% אבטלה בלבד. היא מבוססת על הייטק, רכב ופיננסים, ונהנית מקפיצה בתיירות. היא גובלת באוסטריה, הונגריה, צ'כיה ורומניה, כך שהיא משמשת ציר מרכזי, ולכן אמזון הקימה שם מרכז לוגיסטי. זה שוק מצוין לעבוד בו.
"מנטליות המגורים באזורים האלה שונה בתכלית השינוי מאשר בישראל. המגורים הם בדירות קטנות, ואם רוצים לארח, מארחים בחוץ. בישראל, לעומת זאת, הדירה היא גם סוג של סמל סטטוס, והעיריות מגבילות בניית דירות קטנות, בשל מצוקת התשתיות.
"אגב, כשאנו בונים באירופה אנו מוציאים היתרים מפורטים ברמה גבוהה בתוך 3-4 חודשים במערכות מקוונות מלאות, וכאן אנו נמצאים חודשים ארוכים בתור להחלטת ועדה ואחר כך בתורים ובדיונים במחלקות השונות. אחד מצווארי הבקבוק הקריטיים ביותר לשוק הנדלן בישראל הוא מערך הרישוי. עירייה צריכה להתוות מדיניות עיצוב, נפחי בנייה ושטחי ציבור, הרישוי עצמו יכול להתבצע במכוני הבקרה או בכל גוף מקצועי אחר לפי סטנדרטים מקובלים".
הזכרת את מצוקת התשתיות. תקן החניה החדש מקטין את מספר החניות במקומות שבהם תעבור הרכבת הקלה.
"העומס האדיר על התשתיות הציבוריות במרכז הארץ מורגש היטב לכולנו. צריך לנהוג משנה זהירות כאשר מקנים זכויות בנייה מרובות במקביל לצמצום תקני חניה כדי לא ליצור מצב של מבנים שלא יוכלו לשרת את הקהל שלהם ויעמיסו לבסוף עוד יותר על תשתיות קיימות. המהלך יכול להצליח רק בתנאי שהוא משולב עם קידום מהיר של תוכניות הסעת ההמונים, יחד עם תמריצים מרמת החברות הגדולות ועד רמת המשתמש הפרטי לעבור לתחבורה ציבורית".
ועוד בעניין התשתיות, מה דעתך על הקפאת תמ"א 38 על ידי עיריות והודעת מינהל התכנון על כך שתמ"א 38 הגיעה לסוף דרכה? גם כאן הרקע הוא העומס על התשתיות.
"אני חושב שיש היגיון תכנוני לטווח הארוך בהעדפת מינהל התכנון לתוכניות פינוי-בינוי, כמו שיש היגיון תכנוני בסיום הקלות שבס-כחלון שעליהן הכריזו לפני כמה חודשים, אבל לא מביאים בחשבון את ההשפעה על היצע הדיור הדליל גם כך לטווח הקצר, בעיקר בדירות קטנות במרכז שחסרונן מורגש בשוק. שוק הנדל"ן ידוע בכך שיכולתו לבצע תיקונים בטווח קצר היא נמוכה ולכן תיקון ההיצע, אם יתבצע על ידי הממשלה החדשה, יקח כמה שנים, וההגבלות לכלים המעטים הקיימים יחמירו את המצב עוד יותר.
"התוצאה של זה תהיה גם עליית מחירים, גם בשכירות. יש היגיון להסתכל על התשתית ברמה הכללית, אך בכל בוקר אנחנו מתעוררים לאיזה רעיון חדש".