חיים מסילתי, אוהד דנוס, עדי צביקל, ארז כהן / צילום: איל יצהר, גלובס
נושא הדיור היה במרכז הפעילות של הממשלה היוצאת: שר האוצר משה כחלון חרת על דגלו את המלחמה בעליית מחירי הדיור ונטל לעצמו את ארגז הכלים לפעילות בתחום. חלק מהפעולות שנקט כחלון הוכיחו את עצמן יותר ואחרות פחות. לקראת הבחירות כינס "גלובס" ארבעה יו"רים של לשכת שמאי המקרקעין - הנוכחי, חיים מסילתי ושלושה שכיהנו בתפקיד בעבר: עדי צביקל, אוהד דנוס וארז כהן - כדי לסכם את הישגי הממשלה היוצאת ולבדוק את מצבו של השוק לקראת תום המשמרת הסוערת. ואף מילה על כך שעדיין לא עמדה אישה בראשות לשכת השמאים.
הישגי הממשלה
כיצד אתם מסכמים את השנים האחרונות בשוק הדירות?
יו"ר לשכת השמאים חיים מסילתי אומר כי "הממשלה, לפחות בהתחלה, ניסתה לטפל בבעיות הדיור באמצעות תוכנית ארוכת טווח. בהתחלה חשבו שהתוכנית הזו תביא להורדת מחירים, וכשהבינו באיזשהו שלב שלהוריד מחירים בתחום הנדל"ן זה לא עניין של מה בכך, הסתפקו בייצוב המחירים. בסופו של דבר רואים שבאמת הושקע פה כסף גדול בניסיון לעצור את עליית המחירים והם נעצרו.
"השאלה היא האם המחיר היה מוצדק. ב-7.8 מיליארד שקל, שזו העלות המוערכת של 'מחיר למשתכן' ניתן היה לעשות הרבה דברים. למשל להגדיל התחדשות עירונית, למשל לתת את הכסף לזכאים באמצעות ואוצ'רים, ולארגן את הדברים באופן יותר שווה, כי הזכייה בפריפריה הייתה שווה פחות מאשר בגוש דן".
עדי צביקל מוסיף כי "דבר אחד טוב שר האוצר כחלון עשה - הוא לקח לעצמו את כל ארגז הכלים, וגם זה הולך להתמסמס. זה אקט חשוב שמאפשר לעשות המון דברים, וחבל שהוא לא עשה עם זה כלום.
"ה-7.8 מיליארד שקל נזרקו לפח. גם אם הכסף השפיע בתקופה הזו - אין לו שום השפעה לטווח ארוך. לא יצרו כאן מערך שמשנה מציאות. טיפלו בנקודה בצורה מלאכותית ולא נכונה והכי חמור לדעתי - גם לא צודקת. כי יש אנשים שצריך לעזור להם".
מה אתה מציע?
"לטפל בצד ההיצע ולא בצד הביקוש. הבעיה היא בתכנון. יש בעיה רצינית שהוועדות עובדות לאט. בכסף קטן ניתן להוסיף כוח אדם ולהכפיל את מספר הוועדות המחוזיות - במקום ועדה אחת למחוז שיהיו שתיים. בעיה אחרת היא הרישוי והפתרון לה פשוט: רישוי עצמי - כמו בארה"ב. זה גם יעבוד מהר, גם יהיה טוב וגם אחראי. ושהוועדות המקומיות יעבדו על בקרה. ועוד דבר להגדלת ההיצע: היום יש תמריץ מצוין ליזמים לשבת על קרקע ולא לבנות עליה. מס רכוש אפקטיבי יכול היה לתמרץ אותם לבנות".
אוהד דנוס מרחיב את הפריזמה של הדיון וטוען כי כל הממשלות מ-2011 העדיפו לשחרר קרקעות איפה שקל לעשות את זה ולא איפה שאנשים רוצים לגור. לדבריו, "מגיעים לשטח טרשים וחולות, מתכננים אותו בתוכניות גרנדיוזיות של אלפי יחידות דיור ואז מתחילים לצאת המכרזים - והם נכשלים.
"בממשלה בנו על הייאוש של היזמים. בנו על זה שהקבלנים לא ימכרו דירות, יתייאשו ויורידו מחירים, ושמשפרי דיור לא יצליחו וימכרו בזול יותר - אבל זה לא הלך. לקבלנים יש הרבה שומן והם יכולים להיות בדיאטה הרבה זמן ולאכול הרבה פחות. לגבי משפרי דיור, הם לא הורידו מחירים אלא ויתרו על מכירת דירה.
"רואים שמערכת התכנון לא מסוגלת לעבוד בקצב שעבדה קודם לכן. כלומר קיבלנו סוג מלאי תכנוני, שאם תבדוק אותו לעומק - שטחים רבים לא ניתנים לבנייה.
"אבל הפספוס הגדול של שלוש הממשלות האחרונות הוא זה של שוק השכירות, שבו הן גררו רגליים, אחת אחרי השנייה, עם סיפורים ובלבולי מוח. חברת 'דירה להשכיר' רק עכשיו התחילה לזוז בצורה רצינית יותר. פה יכלו הממשלות לטפל בכל הרעות החולות של שוק הנדל"ן ואז היינו היום במקום אחר.
"כולנו חשבנו שלהכניס את כל הכלים לארגז כלים זה הפתרון, אבל בסופו של דבר זה לא עבד. הביורוקרטיה נשארה. חוץ מזה, לא היו לכחלון כל הכלים: למשל משרד התחבורה ומשרד הפנים. נראה שאם משרדי הממשלה היו לומדים לפעול בשיתוף פעולה עם קצת פחות אגו - זה היה עדיף".
מחיר למשתכן
מעל לכל הפעולות שנקט שר האוצר כדי להוריד או לפחות לעצור את מחירי הדיור, בולטת מחיר למשתכן. התוכנית נחשבה לחוד החנית בתוכנית של כחלון, אך כעת נראה כי לא הייתה לה השפעה רוחבית על מחירי הדיור, ויש האומרים שאף יצרה ביקוש כבוש שצפוי להתפרץ בקדנציה הבאה ולהעלות את המחירים. באשר לעלות, לאחרונה העריך החשב הכללי באוצר כי התוכנית עלתה עד כה למשל כ-7.8 מיליארד שקל, רובם באובדן הכנסות.
מה דעתכם על תוכנית מחיר למשתכן - הרעיון והביצוע?
כהן בוחר להתייחס לעלות התוכנית: "להערכתי, העלויות של מחיר למשתכן ימשיכו לעלות. בסופו של דבר המטרה לא הושגה, ומחירי הדירות לא צנחו. ההליכה בכל הכוח על תוכנית אחת הייתה היסוד לכל הכישלון. כי אם הוא היה מפזר את הפתרונות וקצת מאזן ביניהם התוצאה הייתה טובה יותר".
צביקל חושב שמחיר למשתכן היא רעיון רע מאוד, או במילים שלו: "אין בה שום דבר הגיוני, שום דבר כלכלי, שום דבר צודק ושום דבר נכון.
"מחיר למשתכן לא נותנת יתרון למחוסרי דיור - היא נותנת מענה רק למחוסרי דיור שזוכים בהגרלה. חלק מקבלים מתנה של מיליון שקל וחלק של 100 אלף שקל, וחלק שאין לו בכלל הון וצריך את הסיוע הכי הרבה - מקבל אפס. הרעיון שמדינה תבוא ותחלק הטבות לפי הגרלות הוא רעיון פסול בכל קנה מידה וגם לא תורם לירידת מחירי דירות. הוא תורם לבלגן בלתי רגיל".
דנוס: "מחיר למשתכן היא תוכנית לגיטימית, אבל בזה שהיא סגרה לחלקים מהשוק את האופציה להשתתף - הפכו אותה ללא לגיטימית. מדינת ישראל יכולה להחליט שהיא עוזרת לזוגות הצעירים שלה - יש כל מיני שיטות לעשות זאת. לשיטה הזו של מחיר למשתכן יש יתרונות ומגרעות כמו השיטות האחרות, היא לא מצטיינת במיוחד, אבל ברמת הביצוע היא נעשתה מתחת לכל ביקורת".
אז צריך לבטל אותה בקדנציה הבאה?
מסילתי: "התוכנית הייתה טובה בחלק מהדברים, אך פחות הצליחה במקומות אחרים.
"אני חושב שצריך ללמוד היכן היא הצליחה, ולא לוותר. אם נפסיק את התוכנית ונמשיך הלאה, לא נלמד כלום ממה שקרה ואז הכספים שהושקעו בתוכנית אבדו לחלוטין. אם נשלש ונרבע את ועדות הערר שידונו ויצאו הרבה יותר היתרים ומהר יותר, ניתן יהיה לנצל טוב יותר את התוכניות על המדף".
מה לדעתכם היה קורה אם לא היו עושים כלום?
דנוס מציין כי נקודת הפתיחה של מחירי הדירות כשהתוכנית החלה הייתה מאוד גבוהה, "לדעתי אם לא היו עושים כלום, גם אז המחירים לא היו עולים הרבה. כבר אין בציבור כל כך הרבה כסף".
מסילתי לא מסכים עם הדברים וטוען כי "גם ב-2010 אמרו שהמחירים גבוהים ושלא יוסיפו לעלות וגם ב-2014 אמרו את זה. אמרו את זה בכירים מאוד במשק ובממשלה היו בטוחים שהם ירדו, והם טעו. אי אפשר לבנות על הנחה כזו".
דנוס: "בוא נעשה דיל - אנחנו לא נדבר על פוליטיקה, והפוליטיקאים לא ידברו על נדל"ן. אם הם הוכיחו משהו זה, שההבנה שלהם היא אפס".
צביקל: "כואב לי שהפוליטיקאים לא מתייעצים די עם אנשי המקצוע. אני בטוח שכל יושבי הראש האחרונים של הלשכה, בהתנדבות, היו נרתמים לעזור, ומגיעים לצוות חשיבה".
אוהד וחיים, אתם הייתם היו"רים בקדנציה הזו של שר האוצר. האם נקראתם להתייעצות במשרד האוצר?
דנוס: "לא נקראתי להתייעצות. השר כנראה לא חשב שהיא נחוצה".
מסילתי: "נקראתי להתייעצות והבעתי את עמדתי, אבל זו לא תמיד התקבלה".
משקיעים
כחלק מהמלחמה במחירי הדיור ניסה כחלון להוריד את המינון של המשקיעים בתחום. הוא העלה את מס הרכישה על דירה שנייה ומעלה ואף ניסה להחיל מס מיוחד של בעלי שלוש דירות ומעלה, אך בסופו של דבר החוק נפסל בבג"ץ בגלל פגם בהליך חקיקת החוק. כחלון זכה לביקורת רבה על הצעדים שעשה בתחום זה - בטענה שהמשקיעים הפרטיים הם הבסיס לכל שוק השכירות, שהצעדים הובילו לסוגים שונים ומשונים של עקיפות (כמו רישום דירות על שם הילדים) ושהמשקיעים פשוט עברו להשקיע בחו"ל.
בכל אופן, בעניין זה הוא הצליח ושיעור המשקיעים אכן ירד משמעותית. דוח הכלכלנית הראשית של האוצר מהשבוע שעבר הראה שהשיעור ממשיך לרדת וכי בחודש מאי נרשמה ירידה של 6% לעומת מאי אשתקד.
מה דעתכם על המאמצים להוציא את המשקיעים מהשוק?
מסילתי מסכים עם חלק מהצעדים ובעיקר עם העלאת מס הרכישה, לפחות לתקופה קצובה. לדבריו, "אם יש דירה שצריכה להימכר למשקיע או לזוג צעיר - נכון שהיא תימכר לזוג הצעיר. העלאת מס הרכישה שנעשתה בשלב הראשון והורידה דרמטית את כמות המשקיעים בשוק היא צעד קיצוני שהיה נכון כדי להתחיל תהליך, אבל בשלב מסוים היה צריך לאזן את הדברים בצורה של החזרת מס הרכישה לרמות נמוכות יותר, או מתן תמריצים למשקיעים לחזור לשוק. צריך לעשות זאת במינון נכון ובזהירות - שלא נגיע חלילה למצב שבו משקיעים מהווים 30%-35% מהרוכשים במשק".
צביקל מסתכל על הנושא דווקא מהזווית של השוכרים. "שוק שכירות הוא שוק חשוב מאוד וכל דירה שנגרעת מהשוק הזה מעלה לשוכרי הדירות את שכר הדירה. הטיפול בהעלאת מס הרכישה, ביחד עם מס השבח שהטילו, הוא טעות גדולה, כי הבריחו משקיעים קטנים להשקיע בחו"ל והענף הזה של השקעות בחו"ל בכסף ישראלי פורח", הוא אומר.
דנוס מוסיף כי "הקטנוניות שבה טופלו משקיעי הנדל"ן השכיחה את העובדה שמי שמקיים פה את שוק השכירות הם משקיעי הנדל"ן. כשאתה פוגע בהם, אתה מוריד גם את הבנייה, כי קבלן שואל את עצמו למי הוא בונה וכמה. בממשלה חשבו שהקבלנים ימשיכו לבנות - לא משנה מה. זה לא עובד".
כהן נחרץ בדעתו כי הטיפול בנושא היה לא נכון. "מדובר בטעות, טעות, טעות. אני לא בטוח שהמשקיעים בשוק הדירות מתחרים עם הזוגות הצעירים בדיוק על אותן דירות. יש גם משקיעים שרוכשים דירות יוקרה, כולל מיהדות העולם. עצרו כאן שוק שלא התכוונו מראש לעצור אותו. ברגע שעצרת את השוק הזה, פגעת בכל השוק ואתה גם מצמצם את היצע הדירות, כי קבלנים אומרים לעצמם שקודם יבחנו למי הם מוכרים את הדירות ורק לאחר מכן יבנו אותן".
תמ"א 38
לאחרונה הודיעה מנכ"לית מינהל התכנון דלית זילבר כי התוכנית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה הגיעה אל סופה ("תמ"א 38 אינה מייצרת התחדשות של עיר, אלא התחדשות של בניין ספציפי. התוכנית מוטלת בספק ואנחנו בוחנים את עתידה"). זילבר שכחה לציין כי ההחלטה על המשכה של התוכנית לא תלויה במינהל, אלא בדרג הפוליטי, אבל פתחה ויכוח סוער על הישגיה ועל נחיצותה של התוכנית, ובכל מקרה פתחה עידן של חוסר ודאות לגבי ההמשך.
מה דעתכם על הכרזת מינהל תכנון בדבר סיומה של תמ"א 38 במאי 2020?
כהן יוצא נגד ההצהרות של זילבר וטוען כי "למחוק את תמ"א 38, זו טעות טרגית. צריך לשכלל את התוכנית בצורה של גביית היטלי השבחה. צריך גם לתמרץ התאגדות של שלושה-חמישה מגרשים. אבל לחסל את תמ"א 38 תהיה בכייה לדורות".
בניגוד אליו אומר דנוס כי "אני לא אוהב את תמ"א 38/1 (חיזוק מבנים ובנייה על הגג - א.מ). היא לא נותנת פתרונות טובים לא לדיירים הקיימים, לא לחדשים וגם לא לעיר. תמ"א 38/2 (הריסה ובנייה מחדש - א.מ) תפנה את מקומה בהדרגה לפינוי-בינוי. כרגע אין חלופה אחרת, אבל גם אם היא לא תיעלם עכשיו, היא תיעלם בעתיד. המציאות תעלים אותה".
צביקל טוען כי "תמ"א 38 היא תוכנית טובה, ישימה, שעוזרת לא רק בחיזוק גם להתחדשות עירונית במרכזי ערים. אני לא חושב שאיגוד מבנים ומתחמים יועיל, משום שקשה להגיע להסכמות גם כשמדובר בבניין בודד. אנחנו עובדים על תמ"א 38 ברמת אביב, שם אנשים יקבלו תמריצים שאני מעריך במיליון שקל, ולהביא אותם להסכמות זה קריעת ים סוף".
מסילתי מזכיר דווקא את הייעוד המקורי של התוכנית. לדבריו, "התמ"א אושרה להציל חיים, לא להעשיר יזמים. צריך לחשוב כיצד ליישם אותה בשבר הסורי אפריקאי ובמקומות מסוכנים. אם המדינה יודעת להוציא 7 מיליארד שקל על מחיר למשתכן, היא תוכל להוציא גם 7 מיליארד שקל על תמ"א 38 במקומות בלי היתכנות כלכלית, או לנסות לקבל את התמורה במקומות אחרים, לפעמים באותן ערים".
שוק השכירות
נושא נוסף שעלה לכותרות בעקבות משבר הדיור הוא השכירות. מצוקת השוכרים באה לידי ביטוי לא רק בעלייה המתמדת של שכר הדירה, שאינה מתגלה במלואה בנתוני הלמ"ס, אלא גם בתנאים שדורשים המשכירים.
בקדנציה הנוכחית עבר בכנסת חוק שכירות הוגנת, אך בסופו של הוא עבר בגרסה מרוככת שמסדירה את היחסים בין השוכרים והמשכירים, אך ללא שני סעיפים מרכזיים: פיקוח על שכר דירה, ויצירת רשם שכירויות שיהווה מאגר מידע ראשון בתחום.
מה דעתכם על הצעת החוק לשכירות הוגנת, בין היתר על מנת לעודד השכרת דירות לטווח ארוך ועל מנת ליצור ודאות אצל שוכרים לגבי מחירים?
מסילתי תומך בחוק, אך גם מסכים עם הביקורת שהגרסה שבא אושר בסופו של דבר היא לא מספקת. "חבל שהחוק התקבל רק חלקית. אני חושב שזה חוק מצוין ולייצר לזוג צעיר ודאות לאורך זמן השכירות ולגבי המחירים, זה דבר מבורך. שכירות ארוכת טווח היא תחליף ראוי לרכישת דירה", הוא אומר.
גם צביקל מצדד בחוק: "אני בעד חוק שכירות הוגנת. ואם דיברנו על המשקיעים, אפשר גם לומר להם שאם ישקיעו בדירות להשכרה שיתחייבו להשכרה לחמש שנים ויקבלו פטור ממס רכישה. דובר על הצמדתו למדד, עם אפשרות להעלות אותו בעד 2% וזה נראה לי הוגן ונכון. צריך מדי פעם לבחון את זה".
כהן: "אני בעד הגבלת שכר הדירה. אגב, מצב השוק דחף אותי אישית להשקיע בברלין, ששם יש הגנה כזו ואני חייב להדגיש שההגנה הזו היא דבר חיובי גם למשכיר הדירה, כי לחוק יש שני צדדים, לא רק לטובת השוכר, אלא גם לטובת המשכיר. ההגבלה היא לא כזה אסון".
דנוס: "החוק עשה כמה דברים, הגדירו מה היא דירה, איך תיראה הערבות, מי ישלם למתווך, כל מיני דברים. אבל היום, כשאנחנו בערך שנה אחרי כל זה? אין אכיפה. כולם מצפצפים על הכול".
העתיד הקרוב
מאז דצמבר האחרון, עת פוזרה הכנסת וישראל נכנסה לתקופת בחירות, שוק הנדל"ן במצב המתנה, והוא לא צפוי לצאת ממנה עד אחרי הבחירות הבאות. לזהותו של שר האוצר הבא, וכן לשאלה אם ישאיר ברשותו את כל "ארגז הכלים" הנדל"ני (הכולל את רשות מקרקעי ישראל, מינהל התכנון, הוותמ"ל ועוד), יכולות להיות השלכות ארוכות טווח על הענף.
מה יקרה לדעתכם לשוק בטווח הקרוב לשוק?
מסילתי: "אני חושב שמי שייקח את תפקיד האחראי על הנדל"ן, לא יוכל להתעלם מזה שיותר מ-7 מיליארד שקל הושקעו בנדל"ן והוא יהיה חייב לדעתי לקחת את מה שטוב במחיר למשתכן ולהמשיך הלאה, בצירוף תוכניות שכיום נמצאות על המדף. אני לא חושב שהשוק יזנק למעלה. השוק והממשלה יצליחו למצוא פתרון ו-2020-2021 יהיו שנים יציבות".
צביקל: "אני מסכים עם חיים - מה שטוב בתוכנית יש לשמר. אבל אין בה שום דבר טוב ולכן צריך לבטל אותה. אני חושש שיהיה קשה להרכיב את ההמשלה הבאה ושזה ייצר מערכות מסובכות ומסורבלות".
כהן מעריך כי "המחירים יעלו, אך לא ירקיעו לשחקים, ואולם נראה פחות עסקאות בגלל חוסר הוודאות. אני הייתי מצפה לשינוי במדיניות. אולי לא למחוק לגמרי את מחיר למשתכן, כי בכל פעם אנחנו רואים שעד שמיישמים רעיון חדש זה עניין של קדנציה פלוס. אז אולי לקחת את היתרונות של התוכנית ולשכלל אותם".
דנוס טוען כי "קשה לדעת אם השוק יעלה, וגם אם כן - בטח שלא בצורה דרמטית. גם אין שוק נדל"ן אחד. יש שוני מהותי בין שוקים שונים, ורוכשי הדירות בתל אביב הם לא הרוכשים בעפולה, וגם לא בבאר שבע. יש שוקים בפריפריה שבהם יש עודפי היצע ששם בטח שלא יהיו עליות מחירים, ומולם יש אזורי ביקוש שבהם הממשלה מתקשה לטפל. האי ודאות היא זה מה שלא טוב".
כהן מסכם ואומר כי "הממשלה הבאה, אם היא רוצה להצליח במשהו, היא צריכה לשים דגש מאוד חזק על ההתחדשות העירונית, פלוס פתרונות נוספים על תחבורה ציבורית כמו שצריך - הרבה יותר רכבות מאשר ומחלפים".