גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

כיצד יכול עולם השמאות להתאים עצמו לשוק הנדל"ן המשתנה?

הגידול במתחמי העבודה המשותפים, השפעת התחבורה על ערך הנכסים ועירוב השימושים, הם רק חלק מהמשתנים עימם מתמודדים שמאים בבואם להעריך נכונה נדל"ן מניב ● כך עולה מבדיקה שערכה לאחרונה החטיבה הכלכלית בגיאוקרטוגרפיה ● באילו כלים מחקריים ניתן להשתמש על מנת לדייק בהערכה השמאית?

שינויים בשוק הנדל"ן / צילום: Shutterstock/א.ס.א.פ קרייטיב
שינויים בשוק הנדל"ן / צילום: Shutterstock/א.ס.א.פ קרייטיב

הכתבה בשיתוף קבוצת גיאוקרטוגרפיה

אחת הסוגיות המורכבות כיום בעולם שמאות הנדל"ן נוגעת לשיטות הערכת הנכסים. זאת בין היתר עקב שינויים טכנולוגיים וכן תמורות שונות המשפיעות על התפתחות השווקים - כגון שינוי אזורי ביקוש, חדירת חללי העבודה המשותפים, התפתחות התחבורה הציבורית ועוד. לפיכך, אחת השאלות המרכזיות שעולה לדיון היא כיצד יכול עולם השמאות להתאים את עצמו למציאות הטכנולוגית והכלכלית המשתנה ולשפר את שיטות המדידה וההערכה?

השיטה המקובלת כיום להערכה שמאית של נדל"ן היא קביעת שוויו לפי ההכנסות העתידיות שלו - שיטת ההיוון. במילים פשוטות יותר, זהו הניסיון להעריך את שוויו של נכס לפי הפוטנציאל שלו - בכמה הוא יעלה לאורך השנים. הערכה זו מתבססת על תשואת הנכס, הריבית במשק, פחת הבניין ועוד. הדבר עשוי להביא לפער גדול בשומות, שנובע מחישוב לא נכון ולהערכת חסר של נכסים.

ד"ר רינה דגני, יו"ר קבוצת גיאוקרטוגרפיה, מסבירה: "בבדיקה שערכה לאחרונה החטיבה הכלכלית של גיאוקרטוגרפיה עבור קרן נכסים ציבורית, מצאנו שחוות דעת שמאיות שנגעו לנכסים שלה בכל רחבי הארץ התבססו על מכפילים גבוהים מדי (היחס בין שווי השוק לרווח - נ' ס'). לאחר שביצענו ניתוח של המידע על הנכסים, השוואה לנכסים דומים וכן בחנו את המיקומים השונים שלהם, המלצנו במספר מקרים על מכפיל נמוך יותר, שמשמעותו הוא ערך נכס גבוה יותר. זאת בשל המידע הנוסף שמצאנו שהוביל לשינוי בהערכת רמת הסיכון. הניסיון שלנו בעבודות מסוג זה ובעיקר מול יזמים רבים ברחבי הארץ מלמד, שבתחום של בדיקת הפוטנציאל הכלכלי האמיתי של הנכס נדרש תובנות עמוקות יותר, רחבות יותר ומידע גיאוגרפי שלא זמין עדיין היום".

מדוע יש פערי הערכת שווי?

מדוע, אם כך, קיימים פערים בהערכת נכסי נדל"ן מניב? לדברי ד"ר דגני, בשנים האחרונות חלו מספר תמורות המשפיעות על שוקי הנדל"ן - על האופן שבו משקיעים תופסים את רמת הסיכון, הגבוהה או נמוכה וכיצד נתון זה משפיע על שווי הנכסים. לכל אלה השלכות על שיטת הניתוח וההערכה של הנכסים.

כך, למשל, לשוק המשרדים נכנסו בשנים האחרונות בעוצמה רבה חברות חללי העבודה השיתופיים, כגון WeWork וריג'ס, ששיפרו את איכות חייהם של השוכרים מבחינת גמישות השכרה, נוחיות ושירות טוב יותר. אולם המשקיעים והיזמים צריכים לקחת בחשבון שני שינויים מרכזיים שכניסת חברות אלו חוללה, כפי שד"ר דגני מסבירה: "החרפת התחרות בסגמנט חללי העבודה וכן שוכרים שמגיעים לתקופות קצרות ולאחר מכן עוזבים". לדבריה, "כבר כיום נתח השוק של חללי העבודה המשותפים הוא 3-4% והוא צפוי לגדול לכ-8% בעתיד". כך עתיד שוק זה להפוך לרווי ומסוכן יותר.

בנדל"ן מניב עדיף ללכת על בטוח - בצעו בדיקת התכנות כלכלית לנכסים בגיאוקרטוגרפיה. לפרטים הקליקו כאן>>

גם הקשר בין תחבורה וערך הנדל"ן הוא גורם חשוב בתמורות שעובר השוק. "בעתיד הלא רחוק נהיה עדים לעליית משקל הרכב החשמלי והרכב האוטונומי", אומרת יו"ר גיאוקרטוגרפיה ומוסיפה כי "כבר כיום ניתן לזהות ניצנים לפערי מחירים בין מוקדי תעסוקה שצמודים לתחנות או לטרמינלים קיימים או עתידיים".

"נגישות בעייתית תפגע בשיעורי האיכלוס של אזורי תעסוקה במטרופולינים ומחוצה להם, לעומת אזורים נגישים יותר לתחבורה ציבורית בכלל", מסבירה ד"ר דגני. היא מצביעה על פערים של קרוב ל-40 שקל למ"ר בין אזורי תעסוקה באותה עיר ובמרחק אווירי שאינו גדול, שנגישים לאמצעי תחבורה לעומת אזורים פחות נגישים (כמו למשל ציר מנחם בגין רוויי תשתיות התחבורה המתפתח בימים אלו, לעומת רמת החייל בהתאמה).

ד"ר רינה דגני, יו"ר קבוצת גיאוקרטוגרפיה / צילום: איילת נויפלד מוקטן

כיצד על השמאים לפעול?

"הנתונים על התמורות בשוק הנדל"ן מובילים למסקנה כי לא ניתן יותר להסתפק בניתוח שמאי על בסיס מקדמי היוון סטטיים, שאינם לוקחים בחשבון את המגמות שהובאו מעלה", טוענת ד"ר דגני, "האלטרנטיבה היא בהצגת תרחישים דינמיים, שמביאים בחשבון שינויים בטווח הרחוק ומגמות שעתידות להתרחש. כל זאת תוך התבססות על ניתוח שיווקי וסקירת המגמות האורבניות והתחבורתיות בזירה הנתונה בעזרת מאגרי נתונים עדכניים".

במשרדים, מסבירה ד"ר דגני, ההערכה השמאית אף מורכבת יותר: "קיימת הפרדה בין רמות המשרד, גודלו, הרכב בעלויות וגם עירוב שימושים. למשל, בניין "הספירלה" של עזריאלי, המתוכנן לקום על בית ידיעות אחרונות הישן, יכיל שבעה שימושים שונים - איך ניתן לבצע במקרה זה שמאות?". מנגד, היא מסבירה כי העבודה השמאית גם הולכת והופכת לפשוטה יותר בכמה מישורים, מאחר שהמידע כיום זמין, נגיש ומקיף יותר דרך אתר רשות המסים.

חשיבות המחקר עבור שמאים

בהתחשב בשינויים בשוק הנדל"ן ובאתגרים שעומדים בפני השמאים, עולה החשיבות של כלי מחקר ושיטות שונות שיכולים לסייע בהערכה שמאית מדויקת יותר ובהקטנת ההערכה השגויה של הפוטנציאל הנדל"ני. אחד מהכלים עליו מצביעה ד"ר דגני הוא מחקר "דלפי" (מחקר השוואתי). במחקר מסוג זה נערכת בשלב הראשון התייעצות עם מומחים בנושא מסוים, למשל, על מגמות בשוק הנדל"ן למשרדים; בשלב השני, מכומתים הנתונים שנאספו מהמומחים בשלב הראשון; בשלב השלישי, מוצגים הנתונים בפני המומחים ומתאפשר להם לשנות את דעתם בהתאם להערכות חבריהם - עד להגעה לקונצנזוס, אשר עשוי להעיד על המגמות הבולטות ביותר.

"גיאוקרטוגרפיה ערכה בעבר מחקר מסוג זה עבור לשכת השמאים, היה זה תהליך שבו נערך ייעוץ עם עשרות שמאים; עלה בו השוני הרב שהביעו אנשי המקצוע בסוגיות מהותיות בנושא, אך מצד שני מגוון הדעות סייע להוביל לקונצנזוס", מסבירה ד"ר דגני.

כלי מחקרי חשוב נוסף הוא ייצור של מעין "לוח מחוונים" שעושה שימוש במערכת בינה עסקית (Business Intelligence, BI). מאגר נתונים גדול, מלא ומשותף שיכול להעניק לשמאי מידע תיכנוני - כולל סוגיות של תחבורה ונגישות, מידע על עסקאות, מידע על שימושים וכן חוות דעת של שמאים אחרים, כל זאת בזמינות ומהירות.

אך גם עם כלים אלו, קיימות סיטואציות מאתגרות נוספות. למשל, כפי שמסבירה יו"ר גיאוקרטוגרפיה, בכל מה שנוגע לנכסים נדירים בסביבה הגיאוגרפית שלהם. כדוגמה, היא נותנת את מרכז באר שבע ואת האזור סמוך לקריית הממשלה בחיפה, בהם כמעט ולא נבנו בנייני משרדים בשנים האחרונות, מה שמוביל לקושי להעריך נכסים מסוג זה שכן מוקמים שם. "המסקנה היא שיש חשיבות ליצירת שיטה השוואתית, על-גיאוגרפית, שתשמש לשמאי כלי לקבלת החלטות לקביעת מחירי השוק של נכסים נדירים אלו", מדגישה ד"ר דגני.

בשורה התחתונה, המחקר, על נגזרותיו השונות, הוא כלי עבודה חשוב עבור שמאים, בייחוד בסביבה הנדל"נית המשתנה. בדיקת כדאיות כלכלית ופוטנציאל ביקושים של חברת ייעוץ מתמחה יכולה לאפשר קבלת החלטות בצורה טובה יותר מבעבר. שימוש בה יכול למנוע הערכת חסר ולשפר את יכולת הניבוי של תשואת הנכס בעתיד ולסייע לבעלי המקצוע למצוא את התשובות הנכונות בים עצום של דעות מגוונות.

לפני השקעה כדאי לבדוק את הפוטנציאל. בדיקת התכנות כלכלית לנדל"ן מניב בגיאוקרטוגרפיה. לפרטים הקליקו כאן>>

עוד כתבות

ד”ר חיים זיכרמן / צילום: איל יצהר, גלובס

"ההסללה של החרדים לערים נפרדות הייתה טעות"

מצוקת הדיור של הציבור החרדי לא תיפתר בקדנציה הזאת, אף שנציגי הציבור ממלאים את התפקידים הבכירים בתחום הנדל"ן, כך סבור ד"ר חיים זיכרמן, ראש בית הספר לנדל"ן בקריה האקדמית אונו

עמק יזרעאל. יישובים בפריפריה זכו פחות בקרקעות   / צילום: shutterstock, שאטרסטוק

צדק חלוקתי בגבולות המוניציפליים? המחקר שמגלה שזה קורה בעיקר במרכז הארץ, ובעיקר ליהודים

מחקר חדש בדק יותר מ-90 החלטות של ועדות הגבולות בין השנים 2003 ל-2016 • אף שמטרתן הייתה להעביר שטחים לרשויות חלשות - רוב המרוויחות הן רשויות יהודיות במרכז, שהיו מקורבות לשר הפנים באותה עת

הנקראות של תש"פ - המשבר האקולוגי / עיצוב: אפרת לוי, גלובס

8 כתבות המשבר האקולוגי הנצפות ביותר של השנה

מה המשמעות של עוד כמה מעלות חום ● המחיר האקולוגי של ההתמכרות לבגדים ●  הקורקינט הוא יותר מזהם ממה שחושבים ● איך עדיין אפשר לבלום את משבר האקלים ● ועוד ארבע כתבות שהכי אהבתם השנה

ד”ר עדו קמינר / צילום: איל יצהר, גלובס

המיקרוסקופ שיאפשר לענות על אחת החידות הגדולות בפיזיקה

ד"ר עדו קמינר בנה מיקרוסקופ אלקטרונים יחיד מסוגו, שמגלה מה קורה לאלקטרון במפגש עם אור ● בעתיד, הטכנולוגיה הזאת תוכל לעזור למקד קרינת רנטגן

עמית בן דב / צילום: איל יצהר, גלובס

הסיפור שהתחיל בשרטוט על מפית בבית קפה ונגמר (בינתיים) בגיוס לפי שווי של 2 מיליארד דולר

עמית בן דב חלם להיות ג'ימי הנדריקס הבא, וגם לתפקיד הראשון בהייטק התגלגל בעקבות החלום להשתלב בעסקי הבידור ● בגיל 50 הוא החליט להקים סטארט-אפ ראשון, שמנתח שיחות של אנשי מכירות ומספק להם המלצות ● היעד: להיות ה"טסלה של עולם המכירות"

אפליקציות ה־Wellness / צילום ואיור: Shutterstock | א.ס.א.פ קריאייטיב

הדרך אל האושר עוברת בחנות האפליקציות

הן נגישות, קלות לשימוש, עונות על צרכים והולמות את רוח התקופה. אפליקציות ה־Wellness לשיפור הבריאות ולמניעת מחלות תופסות את החלל שהותירו מערכות הבריאות והגורואים • כתבתנו חקרה, התנסתה ומדווחת ● בואו נדבר על אושר, פרויקט מיוחד 

ענת פנטי / צילום: איל יצהר

הכירו את האישה שרוצה להיות שרת האושר הראשונה של ישראל

זה אולי נשמע כמו עוד ג'וב מומצא בממשלה מנופחת, אבל ענת פנטי משוכנעת שזה בדיוק התפקיד שחסר לנו כדי שמשהו ישתנה כאן ● וחוץ מזה, אפילו אצל ידידינו החדשים מהאמירויות כבר יש משרד שעוסק בכך ● בואו נדבר על אושר, פרויקט מיוחד 

צילום: יונתן בלום

כל מי שעיניו בראשו רואה לאן אנחנו הולכים: מדינת פל-קל בחוסר תפקוד

הזקנים חשים נבגדים, הצעירים חשים שקופים, החרדים חשים מותקפים, הערבים חשים מודרים, הילדים לא לומדים, משלמי המסים חשים מרומים, וכולם צודקים ● אף אחד לא יודע מה יהיה, אבל כולנו יודעים שזה לא הולך להיות טוב ● דרור פויר בטור לא אופטימי לשנה החדשה (אבל בסופו יש נחמה) ● בואו נדבר על אושר, פרויקט מיוחד 

דיג בפיורד בנורבגיה / צילום: Shutterstock | א.ס.א.פ קריאייטיב

למה כולם בסקנדינביה כל כך מאושרים ואיך זה קשור למלחמה בקורונה

למה בדירוגי האושר והרווחה הבינלאומיים מדינות סקנדינביה תמיד מגיעות ראשונות, מדוע יש כל כך הרבה דירוגים כאלה, והאם יש בכלל דרך נכונה למדוד ● וגם: מה הקשר בין רמת האושר של המדינה לבין האופן שבו היא מתמודדת עם משבר הקורונה? ● בואו נדבר על אושר, פרויקט מיוחד 

סניף דיסקונט מרכנתיל / צילום: שלומי יוסף, גלובס

הקשר האוסטרלי: פרשת העלמות מס חדשה קמה לתחייה ומגיעה עד לפתחו של בנק דיסקונט

העסקים של משפחת בינטר מסידני קרסו והובילו לפרשה שצריכה להטריד גם את בנק דיסקונט • "גלובס" בעקבות החקירות, ההלשנות, המסמכים, השמות הבדויים, והשאלה: איך מערכת הבנקאות הישראלית מסתבכת שוב בפרשות חובקות עולם של העלמות מסים ● תחקיר גלובס

סלמאן מלך סעודיה עם בנו נסיך הכתר מוחמד / צילום: Saudi Press Agency, Associated Press

ויכוח סוער מאחורי דלתות הארמון הסעודי: האם להתקדם להסכם עם ישראל

מלך סעודיה סלמאן ובנו, נסיך הכתר, מוחמד נמצאים בוויכוח סוער - האם ללכת בעקבות איחוד האמירויות ובחריין, ולנרמל את היחסים עם ישראל? ● במרכז העימות במשפחת המלוכה נמצאת הדרישה הפלסטינית למדינה עצמאית ● הזמן, בינתיים, לצידה של ישראל

וואן ונדרבילט. שוק של שוכרים  / צילום: shutterstock, שאטרסטוק

מגדל המשרדים מעל גרנד סנטרל במנהטן נחנך בעיתוי גרוע

בניין One Vanderbilt של חברת SL Green נבנה בעלות של 3 מיליארד דולר וכעת יצטרך להתמודד עם אתגרים קשים באכלוס

דונלד טראמפ נואם בעצרת תומכים במנהטן לאחר שזכה בבחירות ב-2016 / צילום: Mike Segar, רויטרס

העיוות ההיסטורי בבחירות בארה"ב: מדוע קול מקליפורניה שווה רבע מקול מוויומינג

נשיא ארה"ב דונלד טראמפ קיבל 3 מיליון קולות פחות מהמתחרה הילארי קלינטון בבחירות 2016, אבל זה לא הפריע לו לנצח ● איך נולדה שיטת הבחירות האמריקאית, איך הגזענות קשורה לכך ואיך היא תשפיע על המערכה הקרובה

בדיקה לגילוי הדבקה בנגיף הקורונה בארה"ב / צילום: Ted S. Warren, AP

ה-CDC הופך את ההנחיות: אנשים ללא סימפטומים ייאלצו להיבדק

לפי ההנחיה החדשה, גם אנשים שאין להם כלל תסמינים, אולם היו בקשר הדוק עם חולה קורונה - יזדקקו לבדיקה ● מומחים הדגישו בעבר שוב ושוב את חשיבותה של הבדיקה, גם לאנשים שלא מדווחים על סימפטומים

אבי ניסנקורן / צילום: יוסי זמיר

"שוקל פרקליט מדינה מחוץ למערכת, אנחנו לא עלה נידף": אבי ניסנקורן בראיון

הוא מסתייג מההרכב של הוועדה לבחירת שופטים ומתעקש שהוא המגן של מערכת המשפט ושל התקשורת ● שר המשפטים ואחד האנשים הדומיננטיים של כחול לבן מודה שהממשלה לא זיהתה את התגברות המגפה בזמן ובטוח שגם למפלגה שלו מגיע קרדיט על הסכמי השלום

חוף הים. איך ישראל התמקמה במקום ה-14 במדד האושר של האו"ם / צילום: שאטרסטוק

ירון ואורלי זליכה לא האמינו למיקום של ישראל במדד האושר הבינלאומי. אז הם יצאו לבדוק

משהו בציונים הגבוהים שבהם זוכה ישראל שוב ושוב במדדי האושר העולמיים לא בדיוק הסתדר לפרופ' ירון זליכה ולרעייתו ד"ר אורלי זליכה ● אז הם יצאו לבדוק את הנושא באמצעות מחקר משותף ● בואו נדבר על אושר, פרויקט מיוחד 

ערן זהבי / צילום: רויטרס / Ronen Zvulun

האקזיט של ערן זהבי: ימכור בניין ברחובות לקופת חולים מכבי

לדברי שותפו של זהבי, אבי ארביב, שווי העסקה שנחתמה אתמול עומד על כ-180 מיליון שקל ● בקופת החולים אישרו את קיום העסקה ומסרו כי בכוונתם להפעיל במקום מעבדות

ספר לסגר - עיון / צילום: טלי בוגדנובסקי , גלובס

למה מנכ״ל נטפליקס חושב שהיא גרועה ועוד 20 ספרי עיון שינעימו לכם את הסגר

אנשי ונשות מפתח במשק, בפוליטיקה, בחברה, בתקשורת ובתרבות בוחרים את ספרי העיון שכדאי להישאר איתם בבית בחודש הקרוב ● פרויקט מיוחד

איור עטיפת הספר

שופטת העליון שהפכה לסמל פמיניסטי וגיבורת תרבות ברשת

איך הפכה שופטת ביהמ"ש העליון האמריקאי רות ביידר גינסבורג לאייקון הפמיניסטי המשמעותי של ימינו ומה הקשר לראפר שנרצח בגיל 24 ● ראיון עם יוצרות הסרט התיעודי המדובר RBG ● כתבה זו פורסמה לראשונה באוקטובר 2018, אנחנו מפרסמים אותה כלשונה בשנית בעקבות פטירתה של רות ביידר גינסבורג

השף רן שמואלי, מסעדת קלארו / צילום: אביב חופי

"שילמתי 2,000 שקל וארוחת החג לא הגיעה": הכשל הלוגיסטי של הקייטרינג של השף רן שמואלי

עשרות הזמנות של ארוחות חג מחברת הקייטרינג של הבעלים של מסעדת קלארו לא הגיעו ליעדן גם לאחר יממה של המתנה, הזמנות אחרות סופקו אחרי חצות בלילה ● זהר שמואלי: "אני לא מסתתרת, היה כאן כשל לוגיסטי. אני מתחייבת שכולם יקבלו פיצוי"