הכתבה בשיתוף קבוצת גיאוקרטוגרפיה
אחת הסוגיות המורכבות כיום בעולם שמאות הנדל"ן נוגעת לשיטות הערכת הנכסים. זאת בין היתר עקב שינויים טכנולוגיים וכן תמורות שונות המשפיעות על התפתחות השווקים - כגון שינוי אזורי ביקוש, חדירת חללי העבודה המשותפים, התפתחות התחבורה הציבורית ועוד. לפיכך, אחת השאלות המרכזיות שעולה לדיון היא כיצד יכול עולם השמאות להתאים את עצמו למציאות הטכנולוגית והכלכלית המשתנה ולשפר את שיטות המדידה וההערכה?
השיטה המקובלת כיום להערכה שמאית של נדל"ן היא קביעת שוויו לפי ההכנסות העתידיות שלו - שיטת ההיוון. במילים פשוטות יותר, זהו הניסיון להעריך את שוויו של נכס לפי הפוטנציאל שלו - בכמה הוא יעלה לאורך השנים. הערכה זו מתבססת על תשואת הנכס, הריבית במשק, פחת הבניין ועוד. הדבר עשוי להביא לפער גדול בשומות, שנובע מחישוב לא נכון ולהערכת חסר של נכסים.
ד"ר רינה דגני, יו"ר קבוצת גיאוקרטוגרפיה, מסבירה: "בבדיקה שערכה לאחרונה החטיבה הכלכלית של גיאוקרטוגרפיה עבור קרן נכסים ציבורית, מצאנו שחוות דעת שמאיות שנגעו לנכסים שלה בכל רחבי הארץ התבססו על מכפילים גבוהים מדי (היחס בין שווי השוק לרווח - נ' ס'). לאחר שביצענו ניתוח של המידע על הנכסים, השוואה לנכסים דומים וכן בחנו את המיקומים השונים שלהם, המלצנו במספר מקרים על מכפיל נמוך יותר, שמשמעותו הוא ערך נכס גבוה יותר. זאת בשל המידע הנוסף שמצאנו שהוביל לשינוי בהערכת רמת הסיכון. הניסיון שלנו בעבודות מסוג זה ובעיקר מול יזמים רבים ברחבי הארץ מלמד, שבתחום של בדיקת הפוטנציאל הכלכלי האמיתי של הנכס נדרש תובנות עמוקות יותר, רחבות יותר ומידע גיאוגרפי שלא זמין עדיין היום".
מדוע יש פערי הערכת שווי?
מדוע, אם כך, קיימים פערים בהערכת נכסי נדל"ן מניב? לדברי ד"ר דגני, בשנים האחרונות חלו מספר תמורות המשפיעות על שוקי הנדל"ן - על האופן שבו משקיעים תופסים את רמת הסיכון, הגבוהה או נמוכה וכיצד נתון זה משפיע על שווי הנכסים. לכל אלה השלכות על שיטת הניתוח וההערכה של הנכסים.
כך, למשל, לשוק המשרדים נכנסו בשנים האחרונות בעוצמה רבה חברות חללי העבודה השיתופיים, כגון WeWork וריג'ס, ששיפרו את איכות חייהם של השוכרים מבחינת גמישות השכרה, נוחיות ושירות טוב יותר. אולם המשקיעים והיזמים צריכים לקחת בחשבון שני שינויים מרכזיים שכניסת חברות אלו חוללה, כפי שד"ר דגני מסבירה: "החרפת התחרות בסגמנט חללי העבודה וכן שוכרים שמגיעים לתקופות קצרות ולאחר מכן עוזבים". לדבריה, "כבר כיום נתח השוק של חללי העבודה המשותפים הוא 3-4% והוא צפוי לגדול לכ-8% בעתיד". כך עתיד שוק זה להפוך לרווי ומסוכן יותר.
בנדל"ן מניב עדיף ללכת על בטוח - בצעו בדיקת התכנות כלכלית לנכסים בגיאוקרטוגרפיה. לפרטים הקליקו כאן>>
גם הקשר בין תחבורה וערך הנדל"ן הוא גורם חשוב בתמורות שעובר השוק. "בעתיד הלא רחוק נהיה עדים לעליית משקל הרכב החשמלי והרכב האוטונומי", אומרת יו"ר גיאוקרטוגרפיה ומוסיפה כי "כבר כיום ניתן לזהות ניצנים לפערי מחירים בין מוקדי תעסוקה שצמודים לתחנות או לטרמינלים קיימים או עתידיים".
"נגישות בעייתית תפגע בשיעורי האיכלוס של אזורי תעסוקה במטרופולינים ומחוצה להם, לעומת אזורים נגישים יותר לתחבורה ציבורית בכלל", מסבירה ד"ר דגני. היא מצביעה על פערים של קרוב ל-40 שקל למ"ר בין אזורי תעסוקה באותה עיר ובמרחק אווירי שאינו גדול, שנגישים לאמצעי תחבורה לעומת אזורים פחות נגישים (כמו למשל ציר מנחם בגין רוויי תשתיות התחבורה המתפתח בימים אלו, לעומת רמת החייל בהתאמה).
כיצד על השמאים לפעול?
"הנתונים על התמורות בשוק הנדל"ן מובילים למסקנה כי לא ניתן יותר להסתפק בניתוח שמאי על בסיס מקדמי היוון סטטיים, שאינם לוקחים בחשבון את המגמות שהובאו מעלה", טוענת ד"ר דגני, "האלטרנטיבה היא בהצגת תרחישים דינמיים, שמביאים בחשבון שינויים בטווח הרחוק ומגמות שעתידות להתרחש. כל זאת תוך התבססות על ניתוח שיווקי וסקירת המגמות האורבניות והתחבורתיות בזירה הנתונה בעזרת מאגרי נתונים עדכניים".
במשרדים, מסבירה ד"ר דגני, ההערכה השמאית אף מורכבת יותר: "קיימת הפרדה בין רמות המשרד, גודלו, הרכב בעלויות וגם עירוב שימושים. למשל, בניין "הספירלה" של עזריאלי, המתוכנן לקום על בית ידיעות אחרונות הישן, יכיל שבעה שימושים שונים - איך ניתן לבצע במקרה זה שמאות?". מנגד, היא מסבירה כי העבודה השמאית גם הולכת והופכת לפשוטה יותר בכמה מישורים, מאחר שהמידע כיום זמין, נגיש ומקיף יותר דרך אתר רשות המסים.
חשיבות המחקר עבור שמאים
בהתחשב בשינויים בשוק הנדל"ן ובאתגרים שעומדים בפני השמאים, עולה החשיבות של כלי מחקר ושיטות שונות שיכולים לסייע בהערכה שמאית מדויקת יותר ובהקטנת ההערכה השגויה של הפוטנציאל הנדל"ני. אחד מהכלים עליו מצביעה ד"ר דגני הוא מחקר "דלפי" (מחקר השוואתי). במחקר מסוג זה נערכת בשלב הראשון התייעצות עם מומחים בנושא מסוים, למשל, על מגמות בשוק הנדל"ן למשרדים; בשלב השני, מכומתים הנתונים שנאספו מהמומחים בשלב הראשון; בשלב השלישי, מוצגים הנתונים בפני המומחים ומתאפשר להם לשנות את דעתם בהתאם להערכות חבריהם - עד להגעה לקונצנזוס, אשר עשוי להעיד על המגמות הבולטות ביותר.
"גיאוקרטוגרפיה ערכה בעבר מחקר מסוג זה עבור לשכת השמאים, היה זה תהליך שבו נערך ייעוץ עם עשרות שמאים; עלה בו השוני הרב שהביעו אנשי המקצוע בסוגיות מהותיות בנושא, אך מצד שני מגוון הדעות סייע להוביל לקונצנזוס", מסבירה ד"ר דגני.
כלי מחקרי חשוב נוסף הוא ייצור של מעין "לוח מחוונים" שעושה שימוש במערכת בינה עסקית (Business Intelligence, BI). מאגר נתונים גדול, מלא ומשותף שיכול להעניק לשמאי מידע תיכנוני - כולל סוגיות של תחבורה ונגישות, מידע על עסקאות, מידע על שימושים וכן חוות דעת של שמאים אחרים, כל זאת בזמינות ומהירות.
אך גם עם כלים אלו, קיימות סיטואציות מאתגרות נוספות. למשל, כפי שמסבירה יו"ר גיאוקרטוגרפיה, בכל מה שנוגע לנכסים נדירים בסביבה הגיאוגרפית שלהם. כדוגמה, היא נותנת את מרכז באר שבע ואת האזור סמוך לקריית הממשלה בחיפה, בהם כמעט ולא נבנו בנייני משרדים בשנים האחרונות, מה שמוביל לקושי להעריך נכסים מסוג זה שכן מוקמים שם. "המסקנה היא שיש חשיבות ליצירת שיטה השוואתית, על-גיאוגרפית, שתשמש לשמאי כלי לקבלת החלטות לקביעת מחירי השוק של נכסים נדירים אלו", מדגישה ד"ר דגני.
בשורה התחתונה, המחקר, על נגזרותיו השונות, הוא כלי עבודה חשוב עבור שמאים, בייחוד בסביבה הנדל"נית המשתנה. בדיקת כדאיות כלכלית ופוטנציאל ביקושים של חברת ייעוץ מתמחה יכולה לאפשר קבלת החלטות בצורה טובה יותר מבעבר. שימוש בה יכול למנוע הערכת חסר ולשפר את יכולת הניבוי של תשואת הנכס בעתיד ולסייע לבעלי המקצוע למצוא את התשובות הנכונות בים עצום של דעות מגוונות.
