גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

כיצד יכול עולם השמאות להתאים עצמו לשוק הנדל"ן המשתנה?

הגידול במתחמי העבודה המשותפים, השפעת התחבורה על ערך הנכסים ועירוב השימושים, הם רק חלק מהמשתנים עימם מתמודדים שמאים בבואם להעריך נכונה נדל"ן מניב ● כך עולה מבדיקה שערכה לאחרונה החטיבה הכלכלית בגיאוקרטוגרפיה ● באילו כלים מחקריים ניתן להשתמש על מנת לדייק בהערכה השמאית?

שינויים בשוק הנדל"ן / צילום: Shutterstock/א.ס.א.פ קרייטיב
שינויים בשוק הנדל"ן / צילום: Shutterstock/א.ס.א.פ קרייטיב

הכתבה בשיתוף קבוצת גיאוקרטוגרפיה

אחת הסוגיות המורכבות כיום בעולם שמאות הנדל"ן נוגעת לשיטות הערכת הנכסים. זאת בין היתר עקב שינויים טכנולוגיים וכן תמורות שונות המשפיעות על התפתחות השווקים - כגון שינוי אזורי ביקוש, חדירת חללי העבודה המשותפים, התפתחות התחבורה הציבורית ועוד. לפיכך, אחת השאלות המרכזיות שעולה לדיון היא כיצד יכול עולם השמאות להתאים את עצמו למציאות הטכנולוגית והכלכלית המשתנה ולשפר את שיטות המדידה וההערכה?

השיטה המקובלת כיום להערכה שמאית של נדל"ן היא קביעת שוויו לפי ההכנסות העתידיות שלו - שיטת ההיוון. במילים פשוטות יותר, זהו הניסיון להעריך את שוויו של נכס לפי הפוטנציאל שלו - בכמה הוא יעלה לאורך השנים. הערכה זו מתבססת על תשואת הנכס, הריבית במשק, פחת הבניין ועוד. הדבר עשוי להביא לפער גדול בשומות, שנובע מחישוב לא נכון ולהערכת חסר של נכסים.

ד"ר רינה דגני, יו"ר קבוצת גיאוקרטוגרפיה, מסבירה: "בבדיקה שערכה לאחרונה החטיבה הכלכלית של גיאוקרטוגרפיה עבור קרן נכסים ציבורית, מצאנו שחוות דעת שמאיות שנגעו לנכסים שלה בכל רחבי הארץ התבססו על מכפילים גבוהים מדי (היחס בין שווי השוק לרווח - נ' ס'). לאחר שביצענו ניתוח של המידע על הנכסים, השוואה לנכסים דומים וכן בחנו את המיקומים השונים שלהם, המלצנו במספר מקרים על מכפיל נמוך יותר, שמשמעותו הוא ערך נכס גבוה יותר. זאת בשל המידע הנוסף שמצאנו שהוביל לשינוי בהערכת רמת הסיכון. הניסיון שלנו בעבודות מסוג זה ובעיקר מול יזמים רבים ברחבי הארץ מלמד, שבתחום של בדיקת הפוטנציאל הכלכלי האמיתי של הנכס נדרש תובנות עמוקות יותר, רחבות יותר ומידע גיאוגרפי שלא זמין עדיין היום".

מדוע יש פערי הערכת שווי?

מדוע, אם כך, קיימים פערים בהערכת נכסי נדל"ן מניב? לדברי ד"ר דגני, בשנים האחרונות חלו מספר תמורות המשפיעות על שוקי הנדל"ן - על האופן שבו משקיעים תופסים את רמת הסיכון, הגבוהה או נמוכה וכיצד נתון זה משפיע על שווי הנכסים. לכל אלה השלכות על שיטת הניתוח וההערכה של הנכסים.

כך, למשל, לשוק המשרדים נכנסו בשנים האחרונות בעוצמה רבה חברות חללי העבודה השיתופיים, כגון WeWork וריג'ס, ששיפרו את איכות חייהם של השוכרים מבחינת גמישות השכרה, נוחיות ושירות טוב יותר. אולם המשקיעים והיזמים צריכים לקחת בחשבון שני שינויים מרכזיים שכניסת חברות אלו חוללה, כפי שד"ר דגני מסבירה: "החרפת התחרות בסגמנט חללי העבודה וכן שוכרים שמגיעים לתקופות קצרות ולאחר מכן עוזבים". לדבריה, "כבר כיום נתח השוק של חללי העבודה המשותפים הוא 3-4% והוא צפוי לגדול לכ-8% בעתיד". כך עתיד שוק זה להפוך לרווי ומסוכן יותר.

בנדל"ן מניב עדיף ללכת על בטוח - בצעו בדיקת התכנות כלכלית לנכסים בגיאוקרטוגרפיה. לפרטים הקליקו כאן>>

גם הקשר בין תחבורה וערך הנדל"ן הוא גורם חשוב בתמורות שעובר השוק. "בעתיד הלא רחוק נהיה עדים לעליית משקל הרכב החשמלי והרכב האוטונומי", אומרת יו"ר גיאוקרטוגרפיה ומוסיפה כי "כבר כיום ניתן לזהות ניצנים לפערי מחירים בין מוקדי תעסוקה שצמודים לתחנות או לטרמינלים קיימים או עתידיים".

"נגישות בעייתית תפגע בשיעורי האיכלוס של אזורי תעסוקה במטרופולינים ומחוצה להם, לעומת אזורים נגישים יותר לתחבורה ציבורית בכלל", מסבירה ד"ר דגני. היא מצביעה על פערים של קרוב ל-40 שקל למ"ר בין אזורי תעסוקה באותה עיר ובמרחק אווירי שאינו גדול, שנגישים לאמצעי תחבורה לעומת אזורים פחות נגישים (כמו למשל ציר מנחם בגין רוויי תשתיות התחבורה המתפתח בימים אלו, לעומת רמת החייל בהתאמה).

ד"ר רינה דגני, יו"ר קבוצת גיאוקרטוגרפיה / צילום: איילת נויפלד מוקטן

כיצד על השמאים לפעול?

"הנתונים על התמורות בשוק הנדל"ן מובילים למסקנה כי לא ניתן יותר להסתפק בניתוח שמאי על בסיס מקדמי היוון סטטיים, שאינם לוקחים בחשבון את המגמות שהובאו מעלה", טוענת ד"ר דגני, "האלטרנטיבה היא בהצגת תרחישים דינמיים, שמביאים בחשבון שינויים בטווח הרחוק ומגמות שעתידות להתרחש. כל זאת תוך התבססות על ניתוח שיווקי וסקירת המגמות האורבניות והתחבורתיות בזירה הנתונה בעזרת מאגרי נתונים עדכניים".

במשרדים, מסבירה ד"ר דגני, ההערכה השמאית אף מורכבת יותר: "קיימת הפרדה בין רמות המשרד, גודלו, הרכב בעלויות וגם עירוב שימושים. למשל, בניין "הספירלה" של עזריאלי, המתוכנן לקום על בית ידיעות אחרונות הישן, יכיל שבעה שימושים שונים - איך ניתן לבצע במקרה זה שמאות?". מנגד, היא מסבירה כי העבודה השמאית גם הולכת והופכת לפשוטה יותר בכמה מישורים, מאחר שהמידע כיום זמין, נגיש ומקיף יותר דרך אתר רשות המסים.

חשיבות המחקר עבור שמאים

בהתחשב בשינויים בשוק הנדל"ן ובאתגרים שעומדים בפני השמאים, עולה החשיבות של כלי מחקר ושיטות שונות שיכולים לסייע בהערכה שמאית מדויקת יותר ובהקטנת ההערכה השגויה של הפוטנציאל הנדל"ני. אחד מהכלים עליו מצביעה ד"ר דגני הוא מחקר "דלפי" (מחקר השוואתי). במחקר מסוג זה נערכת בשלב הראשון התייעצות עם מומחים בנושא מסוים, למשל, על מגמות בשוק הנדל"ן למשרדים; בשלב השני, מכומתים הנתונים שנאספו מהמומחים בשלב הראשון; בשלב השלישי, מוצגים הנתונים בפני המומחים ומתאפשר להם לשנות את דעתם בהתאם להערכות חבריהם - עד להגעה לקונצנזוס, אשר עשוי להעיד על המגמות הבולטות ביותר.

"גיאוקרטוגרפיה ערכה בעבר מחקר מסוג זה עבור לשכת השמאים, היה זה תהליך שבו נערך ייעוץ עם עשרות שמאים; עלה בו השוני הרב שהביעו אנשי המקצוע בסוגיות מהותיות בנושא, אך מצד שני מגוון הדעות סייע להוביל לקונצנזוס", מסבירה ד"ר דגני.

כלי מחקרי חשוב נוסף הוא ייצור של מעין "לוח מחוונים" שעושה שימוש במערכת בינה עסקית (Business Intelligence, BI). מאגר נתונים גדול, מלא ומשותף שיכול להעניק לשמאי מידע תיכנוני - כולל סוגיות של תחבורה ונגישות, מידע על עסקאות, מידע על שימושים וכן חוות דעת של שמאים אחרים, כל זאת בזמינות ומהירות.

אך גם עם כלים אלו, קיימות סיטואציות מאתגרות נוספות. למשל, כפי שמסבירה יו"ר גיאוקרטוגרפיה, בכל מה שנוגע לנכסים נדירים בסביבה הגיאוגרפית שלהם. כדוגמה, היא נותנת את מרכז באר שבע ואת האזור סמוך לקריית הממשלה בחיפה, בהם כמעט ולא נבנו בנייני משרדים בשנים האחרונות, מה שמוביל לקושי להעריך נכסים מסוג זה שכן מוקמים שם. "המסקנה היא שיש חשיבות ליצירת שיטה השוואתית, על-גיאוגרפית, שתשמש לשמאי כלי לקבלת החלטות לקביעת מחירי השוק של נכסים נדירים אלו", מדגישה ד"ר דגני.

בשורה התחתונה, המחקר, על נגזרותיו השונות, הוא כלי עבודה חשוב עבור שמאים, בייחוד בסביבה הנדל"נית המשתנה. בדיקת כדאיות כלכלית ופוטנציאל ביקושים של חברת ייעוץ מתמחה יכולה לאפשר קבלת החלטות בצורה טובה יותר מבעבר. שימוש בה יכול למנוע הערכת חסר ולשפר את יכולת הניבוי של תשואת הנכס בעתיד ולסייע לבעלי המקצוע למצוא את התשובות הנכונות בים עצום של דעות מגוונות.

לפני השקעה כדאי לבדוק את הפוטנציאל. בדיקת התכנות כלכלית לנדל"ן מניב בגיאוקרטוגרפיה. לפרטים הקליקו כאן>>

עוד כתבות

ח''כ שמחה רוטמן / צילום: נועם מושקוביץ', דוברות הכנסת

המהפכה בדיני החוזים יוצאת לדרך: כך היא תעבוד

ועדת החוקה אישרה את הצעת החוק שהוביל היו"ר שמחה רוטמן לביטול הפסיקה המאפשרת לבתי משפט לפרש חוזים בהתאם לכוונת הצדדים ● במקומה, הצדדים לחוזה הם שיקבעו כיצד לפרשו, זולת מספר החרגות ● בענף חלוקים לגבי ההשלכות ונערכים לשינוי דרמטי

צילום: Shutterstock, Rita Kapitulski

השכר הממוצע טיפס לכמעט 14 אלף שקל באפריל. מה קרה בהייטק?

מנתוני הלמ"ס עולה כי השכר הממוצע למשרת שכיר בישראל בחודש אפריל הגיע ל-13,905, עלייה של 3.6% לעומת אפריל 2024 ● מספר משרות השכיר של ישראלים עמד על כ-4.1 מיליון, עלייה של 2.1% לעומת אפריל אשתקד ● בהייטק, השכר הריאלי דווקא נמצא בירידה

מאפים וסלטים ב–Benno / צילום: אורנה בן חיים

פסטות בטאבון וקינוחים מוגזמים: מסעדת השף החלומית במושב שלא הכרתם

יקב בוטיק עם בלנד ייחודי, סדנת קרמיקה משעשעת, הרצאה בשפת הסימנים ותפריט עם נגיעות מקורדון בלו ● מצאנו חמלה לנפש ביישובים סביב נתב"ג ● חגית אברון תופרת יום

ניב כרמי, מייסד פולוס-טק / איור: גיל ג'יבלי

משוויץ לעזה: היזם שהתחיל בסייבר התקפי ורוצה עכשיו לתפוס מחבלים דרך הסלולר

חברת פולוס־טק שהקים אחד ממייסדי NSO, ניב כרמי, מפתחת חיישן שמותקן על מל"טים ומזהה מחבלים על פי אותות רדיו מהטלפון - בלי לפרוץ למכשיר ● לגלובס נודע: מתקיימים מגעים עם מערכת הביטחון לשילוב הטכנולוגיה, שהחלה את דרכה בתחום החילוץ וההצלה

קרן מור בקמפיין קופת חולים לאומית / צילום: צילום מסך יוטיוב

זו קופה, לא חופה: כוכבה שולחת את קופ"ח לאומית למקום הראשון באהדה

המקום השני באהדה שייך למתחרה, קופת חולים מאוחדת, כך עולה מדירוג הפרסומות הזכורות והאהובות של גלובס וגיאוקרטוגרפיה ● הפרסומת הזכורה ביותר שייכת למותג המזגנים טורנדו, שגם אחראי להשקעה הגבוהה ביותר השבוע, לפי נתוני יפעת בקרת פרסום

טלי גוטליב, מהרן פרוזנפר / צילום: אלכס קולומויסקי-ידיעות אחרונות, תמר מצפי

סמוטריץ' רוצה מישהו מבחוץ לאגף התקציבים. איך יגיבו העובדים?

סמוטריץ' רוצה מישהו מבחוץ לאגף התקציבים ● הדיון בבג"ץ שלא היה אמור להתקיים ● ומחיר ההתחייבויות שמשרד החינוך שכח ● זרקור על כמה עניינים שעל הפרק

גל קרובינר, מנכ''ל פאגאיה / צילום: יח''צ פאגאיה

מנכ"ל פאגאיה רוצה לבנות חברת פינטק של עשרות מיליארדי דולרים

שלוש שנים לאחר הדרמה שנלוותה להנפקת פאגאיה בנאסד"ק, מציגה החברה לראשונה רווח נקי ● גל קרובינר, מנכ"ל ואחד ממייסדי החברה, מסמן יעד שאפתני: "להוכיח שאפשר לבנות חברת פינטק של עשרות מיליארדי דולרים מישראל" ● ההמלצה שלו ליזמים צעירים: "להשקיע בבחירת השותפים, ולהבין שזה כמעט כמו נישואים"

דונלד טראמפ, נשיא ארה''ב / צילום: ap, Evan Vucci

טראמפ סוחט ניצחון דחוק: הסנאט אישר את "החוק הגדול היפה" שלו במחיר כבד

החקיקה שמוביל הנשיא פוערת גירעון ענק בתקציב האמריקאי: עד 5 טריליון דולר בעשור הקרוב ● במרכזה עומדים קיצוצי מסים, לצד הקצאות למניעת הגירה והוצאות ביטחון ● הפוליטיקאים ממשיכים מסורת של 40 שנה, ומשתמטים מטיפול במשבר הפיננסי הגדול ביותר מאז ומעולם

חזית המדע. מיפוי האקספוזום / צילום: Shutterstock

400 חוקרים השיקו את אחד הפרויקטים השאפתניים של המדע: מיפוי האקספוזום

הפרויקט, שהוכרז במאי השנה באירוע גדול של אוניברסיטת ג'ונס הופקינס, נועד למפות את כל הגורמים שאנחנו נחשפים אליהם לאורך החיים ומשפיעים על הבריאות שלנו - מחיבוק ועד חומרי הדברה ● האם טכנולוגיות חדשות יאפשרו להשלים את המשימה? שלוש חוקרות של התחום מסבירות למה הפרויקט מלהיב כל כך ומספרות על ההישגים שכבר הגענו אליהם

שמואל דונרשטיין / צילום: אייל טואג

אחרי תשע שנים, פועלים אקוויטי נפרד מהחזקותיו ברב בריח: מיהם המוסדיים שרכשו?

בית ההשקעות מור ולצידו סדרה של קרנות גידור רכשו מניות רב בריח בסכום של 55 מיליון שקלים ● המכירה התבצעה בדיסקאונט של כ-10% ממחיר השוק, אך עדיין גבוה ב-57% ביחס לשער מניית רב בריח מלפני כשנה

מטוס של אייר אינדיה / צילום: Shutterstock

זו חברת התעופה שלא תשוב לפעול בישראל בחודשי הקיץ

אייר אינדיה, חברת התעופה היחידה שמפעילה טיסות ישירות להודו, האריכה את השהיית הטיסות לישראל ● החברה מוותרת על הקיץ בישראל - אלה היעדים דרכם תוכלו לטוס להודו

רונית רפאל / צילום: עידו לביא

רונית רפאל מחפשת שוכרים חדשים בבזל

אחרי 17 שנים של פעילות, רשת ארקפה תפנה ב-1 בספטמבר את הסניף ברחוב בזל בתל אביב - אחד המיקומים הבולטים בעיר ● מדובר בנכס שבבעלות אשת העסקים רונית רפאל, והוא כולל שטח מסחרי של 65 מ"ר נטו, בתוספת חלל אחסון של 10 מ"ר ● אירועים ומינויים

מוצרים בסופרמרקט / אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי

פרשת תיאום המחירים במזון: כתב אישום נגד סמנכ"ל מכירות בשסטוביץ

רשות התחרות הגישה כתב אישום נגד משה גוזלי, סמנכ"ל מכירות בשסטוביץ, בגין השמדת ראיות ושיבוש מהלכי משפט ● בחודש פברואר האחרון הגישה רשות התחרות כתב אישום ראשון בפרשה נגד רשתות הקמעונאות ויקטורי, יוחננוף, סופר ברקת ומנהליהן ● עורך דינו של גוזלי: "טוב היה לו כתב האישום הזה לא היה בא לעולם"

הדמיית מגדל הספירלה של קבוצת עזריאלי בתל אביב / צילום: KPF

עסקת ענק: משרד עורכי הדין שעובר למגדל הספירלה של עזריאלי

משרד עורכי הדין נשיץ, ברנדס, אמיר, ישכור 11,000 מ"ר במגדל הספירלה של עזריאלי ● על פי הערכות בשוק, המחיר לרמת מעטפת עומד על כ-130 שקל למ"ר, כך שהמשרד ישלם כ-17 מיליון שקל בשנה ● וגם: הריבית עוד לא ירדה - אבל היזמים מתנפלים על המכרזים: יותר מ־130 הצעות לארבעה מגרשים בת"א וביבנה ● חדשות השבוע בנדל"ן

וול סטריט / צילום: Shutterstock

וול סטריט ננעלה בשיאים חדשים בעקבות דוח התעסוקה שהפתיע לטובה

נאסד"ק עלה ב-1% ● הנשיא טראמפ אמר שג'רום פאוול "צריך להתפטר מיד" בפוסט שפרסם אתמול בלילה ברשת Truth Social ● תשואות האג"ח עולות והדולר מתחזק ● הסיכויים להורדת ריבית בקרוב ירדו דרמתית ● דרמה כלכלית בבריטניה: שרת האוצר, רייצ'ל ריבס, פרצה בבכי בפרלמנט ● בורסות אירופה ננעלו בעליות ● מחר לא יתקיים מסחר בוול סטריט לרגל יום העצמאות במדינה

חדשות ההייטק / צילום: ap, Michael Perez

החברה הישראלית שתספק נחילי רחפנים חמושים לארה"ב

המדור של גלובס מציג מדי שבוע את כל החדשות המעניינות בענף ההייטק • והפעם: Base44 של היזם מאור שלמה נמכרה לוויקס ב-80 מיליון דולר בעסקה יוצאת דופן, ענקית המחשוב שמאמינה בחברת הקוונטום הישראלית, חברת הרחפנים הישראלית, אקסטנד, זכתה במכרז לאספקת נחילי רחפנים חמושים משוטטים שפרסם משרד ההגנה האמריקאי בהיקף של 10 מיליון דולר, וגם סערה סביב מתכנת הודי שמואשם בהונאה סדרתית ● חדשות ההייטק

נתב''ג / צילום: Shutterstock

מפת הטיסות מישראל השתנתה: היעדים שייכנסו במקום מדינות מערב אירופה

משברים דיפלומטיים וביטולים של חברות תעופה זרות צמצמו את מפת היעדים עבור הישראלים ● דרום אפריקה וטורקיה נסגרו, וכדי להגיע למערב אירופה בזמן הקרוב צריך לעבור דרך החברות הישראליות ● באילו קווים המצוקה הכי גדולה, ואילו יעדים דווקא התווספו?

השבוע בעולם / צילום: רויטרס - PA Images

האם ארה"ב נוטשת את אוקראינה והאם חייזרים מתקרבים על גבו של אסטרואיד

אוקראינה חוששת שהפעם ארה"ב מתכוונת ברצינות לנטוש אותה ● פצצת המכסים מתקתקת - וטראמפ עושה עסקים עם קומוניסטים מכובדים מאוד ● שרת האוצר הבריטית מוחה דמעות ● ביבשת אמריקה הבוחרים מחפשים שמאל קיצוני ● עצם בין כוכבי סר לביקור ● חמישה אירועים מהשבוע שהיה בעולם

לידיעת המתווכים / איור: Shutterstock

לידיעת המתווכים: חובת הדיווח החדשה שבדרך

הצעת חוק חדשה שהפיץ משרד המשפטים תחייב מתווכי מקרקעין לזהות את הלקוחות, לדווח ולנהל רישומים בכל העברת כספים ● לחוק יהיו כמה השלכות משמעותיות, בהן הפחתת היכולת לבצע עסקאות פיקטיביות או להסוות את זהות הנהנים האמיתיים בעסקאות נדל"ן

הזדמנות לבנות מחדש / צילום: ap, Bernat Armangue

"אין כוח בעולם שיעצור עכשיו פרויקט תמ"א": בוועדות התכנון משנים גישה במתן היתרי בנייה

ההרס הרב שגרמו הטילים מאיראן העלה את הצורך בפתרונות מיגון מיידיים ● משיחות עם גורמים ובעלי תפקידים ברשויות ניכר כי לנגד עיניהם עומד הצורך בהפחתת הבירוקרטיה בוועדות, לצד פתרונות כמו היתרים מהירים להריסה, או מכירת דירות שנפגעו למדינה ● כמו כן, מורגשת ירידה בסרבנות לפרויקטים מצד דיירים ● הזדמנות לבנות מחדש, פרויקט מיוחד