גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

כיצד יכול עולם השמאות להתאים עצמו לשוק הנדל"ן המשתנה?

הגידול במתחמי העבודה המשותפים, השפעת התחבורה על ערך הנכסים ועירוב השימושים, הם רק חלק מהמשתנים עימם מתמודדים שמאים בבואם להעריך נכונה נדל"ן מניב ● כך עולה מבדיקה שערכה לאחרונה החטיבה הכלכלית בגיאוקרטוגרפיה ● באילו כלים מחקריים ניתן להשתמש על מנת לדייק בהערכה השמאית?

שינויים בשוק הנדל"ן / צילום: Shutterstock/א.ס.א.פ קרייטיב
שינויים בשוק הנדל"ן / צילום: Shutterstock/א.ס.א.פ קרייטיב

הכתבה בשיתוף קבוצת גיאוקרטוגרפיה

אחת הסוגיות המורכבות כיום בעולם שמאות הנדל"ן נוגעת לשיטות הערכת הנכסים. זאת בין היתר עקב שינויים טכנולוגיים וכן תמורות שונות המשפיעות על התפתחות השווקים - כגון שינוי אזורי ביקוש, חדירת חללי העבודה המשותפים, התפתחות התחבורה הציבורית ועוד. לפיכך, אחת השאלות המרכזיות שעולה לדיון היא כיצד יכול עולם השמאות להתאים את עצמו למציאות הטכנולוגית והכלכלית המשתנה ולשפר את שיטות המדידה וההערכה?

השיטה המקובלת כיום להערכה שמאית של נדל"ן היא קביעת שוויו לפי ההכנסות העתידיות שלו - שיטת ההיוון. במילים פשוטות יותר, זהו הניסיון להעריך את שוויו של נכס לפי הפוטנציאל שלו - בכמה הוא יעלה לאורך השנים. הערכה זו מתבססת על תשואת הנכס, הריבית במשק, פחת הבניין ועוד. הדבר עשוי להביא לפער גדול בשומות, שנובע מחישוב לא נכון ולהערכת חסר של נכסים.

ד"ר רינה דגני, יו"ר קבוצת גיאוקרטוגרפיה, מסבירה: "בבדיקה שערכה לאחרונה החטיבה הכלכלית של גיאוקרטוגרפיה עבור קרן נכסים ציבורית, מצאנו שחוות דעת שמאיות שנגעו לנכסים שלה בכל רחבי הארץ התבססו על מכפילים גבוהים מדי (היחס בין שווי השוק לרווח - נ' ס'). לאחר שביצענו ניתוח של המידע על הנכסים, השוואה לנכסים דומים וכן בחנו את המיקומים השונים שלהם, המלצנו במספר מקרים על מכפיל נמוך יותר, שמשמעותו הוא ערך נכס גבוה יותר. זאת בשל המידע הנוסף שמצאנו שהוביל לשינוי בהערכת רמת הסיכון. הניסיון שלנו בעבודות מסוג זה ובעיקר מול יזמים רבים ברחבי הארץ מלמד, שבתחום של בדיקת הפוטנציאל הכלכלי האמיתי של הנכס נדרש תובנות עמוקות יותר, רחבות יותר ומידע גיאוגרפי שלא זמין עדיין היום".

מדוע יש פערי הערכת שווי?

מדוע, אם כך, קיימים פערים בהערכת נכסי נדל"ן מניב? לדברי ד"ר דגני, בשנים האחרונות חלו מספר תמורות המשפיעות על שוקי הנדל"ן - על האופן שבו משקיעים תופסים את רמת הסיכון, הגבוהה או נמוכה וכיצד נתון זה משפיע על שווי הנכסים. לכל אלה השלכות על שיטת הניתוח וההערכה של הנכסים.

כך, למשל, לשוק המשרדים נכנסו בשנים האחרונות בעוצמה רבה חברות חללי העבודה השיתופיים, כגון WeWork וריג'ס, ששיפרו את איכות חייהם של השוכרים מבחינת גמישות השכרה, נוחיות ושירות טוב יותר. אולם המשקיעים והיזמים צריכים לקחת בחשבון שני שינויים מרכזיים שכניסת חברות אלו חוללה, כפי שד"ר דגני מסבירה: "החרפת התחרות בסגמנט חללי העבודה וכן שוכרים שמגיעים לתקופות קצרות ולאחר מכן עוזבים". לדבריה, "כבר כיום נתח השוק של חללי העבודה המשותפים הוא 3-4% והוא צפוי לגדול לכ-8% בעתיד". כך עתיד שוק זה להפוך לרווי ומסוכן יותר.

בנדל"ן מניב עדיף ללכת על בטוח - בצעו בדיקת התכנות כלכלית לנכסים בגיאוקרטוגרפיה. לפרטים הקליקו כאן>>

גם הקשר בין תחבורה וערך הנדל"ן הוא גורם חשוב בתמורות שעובר השוק. "בעתיד הלא רחוק נהיה עדים לעליית משקל הרכב החשמלי והרכב האוטונומי", אומרת יו"ר גיאוקרטוגרפיה ומוסיפה כי "כבר כיום ניתן לזהות ניצנים לפערי מחירים בין מוקדי תעסוקה שצמודים לתחנות או לטרמינלים קיימים או עתידיים".

"נגישות בעייתית תפגע בשיעורי האיכלוס של אזורי תעסוקה במטרופולינים ומחוצה להם, לעומת אזורים נגישים יותר לתחבורה ציבורית בכלל", מסבירה ד"ר דגני. היא מצביעה על פערים של קרוב ל-40 שקל למ"ר בין אזורי תעסוקה באותה עיר ובמרחק אווירי שאינו גדול, שנגישים לאמצעי תחבורה לעומת אזורים פחות נגישים (כמו למשל ציר מנחם בגין רוויי תשתיות התחבורה המתפתח בימים אלו, לעומת רמת החייל בהתאמה).

ד"ר רינה דגני, יו"ר קבוצת גיאוקרטוגרפיה / צילום: איילת נויפלד מוקטן

כיצד על השמאים לפעול?

"הנתונים על התמורות בשוק הנדל"ן מובילים למסקנה כי לא ניתן יותר להסתפק בניתוח שמאי על בסיס מקדמי היוון סטטיים, שאינם לוקחים בחשבון את המגמות שהובאו מעלה", טוענת ד"ר דגני, "האלטרנטיבה היא בהצגת תרחישים דינמיים, שמביאים בחשבון שינויים בטווח הרחוק ומגמות שעתידות להתרחש. כל זאת תוך התבססות על ניתוח שיווקי וסקירת המגמות האורבניות והתחבורתיות בזירה הנתונה בעזרת מאגרי נתונים עדכניים".

במשרדים, מסבירה ד"ר דגני, ההערכה השמאית אף מורכבת יותר: "קיימת הפרדה בין רמות המשרד, גודלו, הרכב בעלויות וגם עירוב שימושים. למשל, בניין "הספירלה" של עזריאלי, המתוכנן לקום על בית ידיעות אחרונות הישן, יכיל שבעה שימושים שונים - איך ניתן לבצע במקרה זה שמאות?". מנגד, היא מסבירה כי העבודה השמאית גם הולכת והופכת לפשוטה יותר בכמה מישורים, מאחר שהמידע כיום זמין, נגיש ומקיף יותר דרך אתר רשות המסים.

חשיבות המחקר עבור שמאים

בהתחשב בשינויים בשוק הנדל"ן ובאתגרים שעומדים בפני השמאים, עולה החשיבות של כלי מחקר ושיטות שונות שיכולים לסייע בהערכה שמאית מדויקת יותר ובהקטנת ההערכה השגויה של הפוטנציאל הנדל"ני. אחד מהכלים עליו מצביעה ד"ר דגני הוא מחקר "דלפי" (מחקר השוואתי). במחקר מסוג זה נערכת בשלב הראשון התייעצות עם מומחים בנושא מסוים, למשל, על מגמות בשוק הנדל"ן למשרדים; בשלב השני, מכומתים הנתונים שנאספו מהמומחים בשלב הראשון; בשלב השלישי, מוצגים הנתונים בפני המומחים ומתאפשר להם לשנות את דעתם בהתאם להערכות חבריהם - עד להגעה לקונצנזוס, אשר עשוי להעיד על המגמות הבולטות ביותר.

"גיאוקרטוגרפיה ערכה בעבר מחקר מסוג זה עבור לשכת השמאים, היה זה תהליך שבו נערך ייעוץ עם עשרות שמאים; עלה בו השוני הרב שהביעו אנשי המקצוע בסוגיות מהותיות בנושא, אך מצד שני מגוון הדעות סייע להוביל לקונצנזוס", מסבירה ד"ר דגני.

כלי מחקרי חשוב נוסף הוא ייצור של מעין "לוח מחוונים" שעושה שימוש במערכת בינה עסקית (Business Intelligence, BI). מאגר נתונים גדול, מלא ומשותף שיכול להעניק לשמאי מידע תיכנוני - כולל סוגיות של תחבורה ונגישות, מידע על עסקאות, מידע על שימושים וכן חוות דעת של שמאים אחרים, כל זאת בזמינות ומהירות.

אך גם עם כלים אלו, קיימות סיטואציות מאתגרות נוספות. למשל, כפי שמסבירה יו"ר גיאוקרטוגרפיה, בכל מה שנוגע לנכסים נדירים בסביבה הגיאוגרפית שלהם. כדוגמה, היא נותנת את מרכז באר שבע ואת האזור סמוך לקריית הממשלה בחיפה, בהם כמעט ולא נבנו בנייני משרדים בשנים האחרונות, מה שמוביל לקושי להעריך נכסים מסוג זה שכן מוקמים שם. "המסקנה היא שיש חשיבות ליצירת שיטה השוואתית, על-גיאוגרפית, שתשמש לשמאי כלי לקבלת החלטות לקביעת מחירי השוק של נכסים נדירים אלו", מדגישה ד"ר דגני.

בשורה התחתונה, המחקר, על נגזרותיו השונות, הוא כלי עבודה חשוב עבור שמאים, בייחוד בסביבה הנדל"נית המשתנה. בדיקת כדאיות כלכלית ופוטנציאל ביקושים של חברת ייעוץ מתמחה יכולה לאפשר קבלת החלטות בצורה טובה יותר מבעבר. שימוש בה יכול למנוע הערכת חסר ולשפר את יכולת הניבוי של תשואת הנכס בעתיד ולסייע לבעלי המקצוע למצוא את התשובות הנכונות בים עצום של דעות מגוונות.

לפני השקעה כדאי לבדוק את הפוטנציאל. בדיקת התכנות כלכלית לנדל"ן מניב בגיאוקרטוגרפיה. לפרטים הקליקו כאן>>

עוד כתבות

נתניהו השבוע בכנס הליכוד וגנץ מחזיר את המנדט לנשיא / צילומים: שלומי יוסף, רויטרס

הסיכום הכספי בין כחול לבן לליכוד בבחירות הבאות: תוספת של 62 מיליון ש'

לאחר ההסכמה על מועד הבחירות שנקבע ל-2 במרץ, הליכוד וכחול לבן הגיעו להסכמה נוספת הנוגעת למימון מערכת הבחירות השלישית ב-12 החודשים האחרונים ● בליכוד ביקשו להוסיף תקציב של 130 מיליון שקל, כחול לבן סירבו ולבסוף סוכם על סכום הנמוך במחצית

עליית מחירים / צילום: SHUTTERSTOCK

דעה: מה הוא יעד האינפלציה המתאים לישראל?

יעדי האינפלציה בישראל הופחתו בהדרגה, עד ל-2003 שבה נקבע יעד של 1%-3% לשנה ●  הגיעה השעה לחשיבה מחודשת לגבי תחום יציבות המחירים ומשטר "היעדים" ● דעה

סידני אוסטרליה  / צילום: shutterstock אס.איי.פי קריאייטיב

שתי חברות ישראליות שנסחרות באוסטרליה גייסו כמה מיליוני שקלים בהנפקות פרטיות

החברות הן אפסווילאג' שמפתחת תוכנה לעסקים קטנים, והרמד שמפתחת מוניטור לשימוש בהריון

סוחרבוול סטריט/BRENDAN MCDERMID / צילום: רויטרס

סגירה שלילית בוול סטריט: המדדים קטעו רצף עליות של ארבעה ימים

מדד הנאסד"ק והדאו ג'ונס איבדו כ-0.4%, מדד S&P 500 השיל 0.3% מערכו ● המשקיעים ממתינים להתפתחויות בזירת הסחר ולהודעת הריבית של הפד בחמישי ● מורגן סטנלי צפוי לקצץ כ-1,500 משרות בצל אי הוודאות בסביבה העסקית

סניף רשת BE פארם של שופרסל באילת / צילום: שיר גולני

מנסה לשפר את הרווחיות: שופרסל תחל לאחד את פעילות הסחר שלה עם Be

ספקים בתחום מוצרי הצריכה עודכנו בשבוע האחרון כי Be תאחד את רוב פעילות הסחר שלה עם שופרסל • שופרסל: "פועלת ליצירת סינרגיה מירבית בין הרשתות"

Eyal Lifschitz / צילום: עופר וקנין, הארץ

הקרן הישראלית שהפכה לאחת המשקיעות הדומיננטיות במדעי החיים

קרן הון הסיכון פרגרין, שהוקמה ב-2001 על ידי האחים איל ובועז ליפשיץ ומפעילה כיום את חממת אינסנטיב, גייסה קרן רביעית בסך 115 מיליון דולר ● לפי דיווחים שלה, עד היום החברות שהשקיעה בהן עשו אקזיטים בסך 2 מיליארד דולר

ביר בזאר / צילום: יח"צ

רשת הבארים הירושלמית בירבזאר מקימה חנות אונליין

ל"גלובס" נודע כי רשת הבירות תחל לבצע משלוחים ללא עלות מתחילת 2020 בפריסה ארצית

גאיה / צילום: תמונה פרטית

רשת הקוסמטיקה גאיה קוסמטיקס סוגרת את החנויות ותישאר באונליין בלבד

הרשת שמנתה עשרה סניפים סגרה לאחרונה שישה מתוכם, וצפויה לסגור גם את הארבעה שנותרו לה • נועה תשבי שהחזיקה במניות הרשת עד לאחרונה נפרדה ממנה

האם הגרמנים חוסכים יותר מדי כסף? / צילומים: shutterstock, עיבוד תמונה: טלי בוגדנובסקי

אומה ללא מינוף: האם הגרמנים חוסכים יותר מדי?

לא קונים נדל"ן, מתרחקים ממניות וממשיכים לחסוך גם כאשר הריבית שלילית ● ממשלת גרמניה, העסקים במדינה וגם האזרחים לא מאמינים במינוף - למרות שהמומחים מזהירים שהגישה הזאת פוגעת בכלכלה

 

סניף WeWork בניו יורק / צילום: shutterstock, שאטרסטוק

הכישלון של סופטבנק ב-WeWork: גולדמן זאקס מוביל את המירוץ למימון מחדש

סופטבנק שכר את גולדמן זאקס לטובת מימון מחדש להחייאת WeWork ● בנק ההשקעות יארגן מסגרת אשראי של 1.75 מיליארד דולר שיירשם תחת החוב של הבנק היפני

חיה ויצחק תשובה יחד עם גל נאור  / צילום: אביב חופי

כבר לא רק נתניה: תשובה עובר לקומות העליונות של מגדל "פארק בבלי"

בני הזוג תשובה יחלקו את זמנם בין ביתם הנוכחי בשכונת פולג בנתניה ודירת דופלקס בחלק העליון של מגדל דירות בפרויקט "פארק בבלי", אותה מקימה חברת אלעד ישראל מגורים שבבעלותו של תשובה

עודד פורר, ישראל ביתנו / צילום: יוסי כהן

האם ועדת הכספים קיפחה את כל המגזרים חוץ מאשר החרדים?

עודד פורר, הנציג של ישראל ביתנו בוועדת הכספים, זוכר הטיה גורפת לטובת החרדים - בדקנו בטבלאות ● המשרוקית של גלובס

מטוס הדרימליינר העשירי של אל על הנקרא אילת  / צילום: יוחאי מוסי

כמה תעלה לכם טיסה בקו החדש של אל על לאוסטרליה?

ההודעה ההיסטורית על בחינת הפעלת הקו הישיר לאוסטרליה יצאה עם פרסום דוחות אל על לרבעון השלישי ● אלה לוחות הזמנים והמחירים של הקו הניסויי החדש

פרופ' יעקב פרנקל, נגיד בנק ישראל 2000-1991 / צילום: איל יצהר, גלובס

מגובה בסל מטבעות ובנגיד לשעבר: סאגה משיקה מטבע קריפטו "יציב"

כמעט שלוש שנים לאחר שהוקם, השיק היום מיזם הבלוקצ'יין Saga, שנוסד על ידי משה חוגג ועידו שדה מן, מטבע דיגיטלי "יציב" ● עם צוות היועצים של החברה נמנים הפרופסורים לכלכלה יעקב פרנקל, מיירון שולס ודן גלאי

קניות באמזון  / צילום: shutterstock, שאטרסטוק

המסחר באמזון מגיע לבורסה בת"א בדלת האחורית: צירון רוכשת פעילות שמספקת שירותים לסוחרים

צירון חתמה על הסכם מיזוג והחלפת מניות לרכישת חברה המאגדת פעילות של שירותים לסוחרים בפלטפורמה של אמזון ● תעמיד לחברה המתמזגת הלוואה של 1.2 מיליון שקל

ג'ייסון וויליאמסון וזיו גפני./ צילום: איל יצהר

“בתאגידים לא מבינים שמנכ”ל סטארט-אפ צריך לתקן את הלפטופ שלו בעצמו”

ג'ייסון וויליאמסון מאורקל וזיו גפני מ-J.P. Morgan, שמובילים שיתופי פעולה עם סטארט-אפים, שוחחו בכנס "גלובס" על האתגרים והבעיות ● וויליאמסון: "שיתופי הפעולה נראים טוב על הנייר, אבל קשה להוציאם לפועל"

מיכל הלפרין, הממונה על רשות התחרות / צילום: יונתן בלום, גלובס

מיזוג הבנקים מזרחי טפחות ואיגוד יוצא לדרך: רשות התחרות לא תערער

רשות התחרות הודיעה הבוקר כי לא תערער על החלטת בית הדין לתחרות לאשר את מיזוג הבנקים "לאחר דיון פנימי שנערך ברשות" ● מניית אגוד מזנקת ב-10% בבורסה בתל אביב

נתניהו וליברמן לאחר הצטרפות ישראל ביתנו לקואליציה/ צילום: חיים צח לעמ

נתניהו לוחץ על ליברמן להתייצב למו"מ של 48 שעות

רה"מ כתב בטוויטר: "נותרה רק אפשרות אחת למנוע בחירות מיותרות: אני קורא לאביגדור ליברמן להיכנס למו"מ מואץ ב-48 השעות שנותרו כדי להקים ממשלת לאומית חזקה לישראל"

בורסת ניו יורק, בעת הנפקת אובר/ צילום: רויטרס Brendan Mcdermid

הסטארט-אפ של המשקיעים בסטארט-אפים

משך הזמן עד להנפקת חברות טכנולוגיה התארך משמעותית ● המייסדים והעובדים מתוסכלים מאי היכולת לממש מניות חסומות או אופציות, וציבור המשקיעים רואה תשואה גבוהה בחברות בהן הוא לא יכול להשקיע ● הנה פתרון חדשני

המחיר היקר שמשלמים על הקלות בהיתרי בנייה / צילום: shutterstock, עיצוב: טלי בוגדנובסקי

המחיר היקר שמשלמים על הקלות בהיתרי בנייה

בעלי זכויות מעדיפים פעמים רבות להיענות לדרישות של מחלקות הנדסה בעיריות ומבקשים הקלות על סעיפים שלאו דווקא מוגדרים כך בחוק, כדי לחסוך בזמן ובביורוקרטיה ● הדיירים עשויים לשלם על כך כאשר יידרשו לשלם בהמשך היטל השבחה