גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

כיצד יכול עולם השמאות להתאים עצמו לשוק הנדל"ן המשתנה?

הגידול במתחמי העבודה המשותפים, השפעת התחבורה על ערך הנכסים ועירוב השימושים, הם רק חלק מהמשתנים עימם מתמודדים שמאים בבואם להעריך נכונה נדל"ן מניב ● כך עולה מבדיקה שערכה לאחרונה החטיבה הכלכלית בגיאוקרטוגרפיה ● באילו כלים מחקריים ניתן להשתמש על מנת לדייק בהערכה השמאית?

שינויים בשוק הנדל"ן / צילום: Shutterstock/א.ס.א.פ קרייטיב
שינויים בשוק הנדל"ן / צילום: Shutterstock/א.ס.א.פ קרייטיב

הכתבה בשיתוף קבוצת גיאוקרטוגרפיה

אחת הסוגיות המורכבות כיום בעולם שמאות הנדל"ן נוגעת לשיטות הערכת הנכסים. זאת בין היתר עקב שינויים טכנולוגיים וכן תמורות שונות המשפיעות על התפתחות השווקים - כגון שינוי אזורי ביקוש, חדירת חללי העבודה המשותפים, התפתחות התחבורה הציבורית ועוד. לפיכך, אחת השאלות המרכזיות שעולה לדיון היא כיצד יכול עולם השמאות להתאים את עצמו למציאות הטכנולוגית והכלכלית המשתנה ולשפר את שיטות המדידה וההערכה?

השיטה המקובלת כיום להערכה שמאית של נדל"ן היא קביעת שוויו לפי ההכנסות העתידיות שלו - שיטת ההיוון. במילים פשוטות יותר, זהו הניסיון להעריך את שוויו של נכס לפי הפוטנציאל שלו - בכמה הוא יעלה לאורך השנים. הערכה זו מתבססת על תשואת הנכס, הריבית במשק, פחת הבניין ועוד. הדבר עשוי להביא לפער גדול בשומות, שנובע מחישוב לא נכון ולהערכת חסר של נכסים.

ד"ר רינה דגני, יו"ר קבוצת גיאוקרטוגרפיה, מסבירה: "בבדיקה שערכה לאחרונה החטיבה הכלכלית של גיאוקרטוגרפיה עבור קרן נכסים ציבורית, מצאנו שחוות דעת שמאיות שנגעו לנכסים שלה בכל רחבי הארץ התבססו על מכפילים גבוהים מדי (היחס בין שווי השוק לרווח - נ' ס'). לאחר שביצענו ניתוח של המידע על הנכסים, השוואה לנכסים דומים וכן בחנו את המיקומים השונים שלהם, המלצנו במספר מקרים על מכפיל נמוך יותר, שמשמעותו הוא ערך נכס גבוה יותר. זאת בשל המידע הנוסף שמצאנו שהוביל לשינוי בהערכת רמת הסיכון. הניסיון שלנו בעבודות מסוג זה ובעיקר מול יזמים רבים ברחבי הארץ מלמד, שבתחום של בדיקת הפוטנציאל הכלכלי האמיתי של הנכס נדרש תובנות עמוקות יותר, רחבות יותר ומידע גיאוגרפי שלא זמין עדיין היום".

מדוע יש פערי הערכת שווי?

מדוע, אם כך, קיימים פערים בהערכת נכסי נדל"ן מניב? לדברי ד"ר דגני, בשנים האחרונות חלו מספר תמורות המשפיעות על שוקי הנדל"ן - על האופן שבו משקיעים תופסים את רמת הסיכון, הגבוהה או נמוכה וכיצד נתון זה משפיע על שווי הנכסים. לכל אלה השלכות על שיטת הניתוח וההערכה של הנכסים.

כך, למשל, לשוק המשרדים נכנסו בשנים האחרונות בעוצמה רבה חברות חללי העבודה השיתופיים, כגון WeWork וריג'ס, ששיפרו את איכות חייהם של השוכרים מבחינת גמישות השכרה, נוחיות ושירות טוב יותר. אולם המשקיעים והיזמים צריכים לקחת בחשבון שני שינויים מרכזיים שכניסת חברות אלו חוללה, כפי שד"ר דגני מסבירה: "החרפת התחרות בסגמנט חללי העבודה וכן שוכרים שמגיעים לתקופות קצרות ולאחר מכן עוזבים". לדבריה, "כבר כיום נתח השוק של חללי העבודה המשותפים הוא 3-4% והוא צפוי לגדול לכ-8% בעתיד". כך עתיד שוק זה להפוך לרווי ומסוכן יותר.

בנדל"ן מניב עדיף ללכת על בטוח - בצעו בדיקת התכנות כלכלית לנכסים בגיאוקרטוגרפיה. לפרטים הקליקו כאן>>

גם הקשר בין תחבורה וערך הנדל"ן הוא גורם חשוב בתמורות שעובר השוק. "בעתיד הלא רחוק נהיה עדים לעליית משקל הרכב החשמלי והרכב האוטונומי", אומרת יו"ר גיאוקרטוגרפיה ומוסיפה כי "כבר כיום ניתן לזהות ניצנים לפערי מחירים בין מוקדי תעסוקה שצמודים לתחנות או לטרמינלים קיימים או עתידיים".

"נגישות בעייתית תפגע בשיעורי האיכלוס של אזורי תעסוקה במטרופולינים ומחוצה להם, לעומת אזורים נגישים יותר לתחבורה ציבורית בכלל", מסבירה ד"ר דגני. היא מצביעה על פערים של קרוב ל-40 שקל למ"ר בין אזורי תעסוקה באותה עיר ובמרחק אווירי שאינו גדול, שנגישים לאמצעי תחבורה לעומת אזורים פחות נגישים (כמו למשל ציר מנחם בגין רוויי תשתיות התחבורה המתפתח בימים אלו, לעומת רמת החייל בהתאמה).

ד"ר רינה דגני, יו"ר קבוצת גיאוקרטוגרפיה / צילום: איילת נויפלד מוקטן

כיצד על השמאים לפעול?

"הנתונים על התמורות בשוק הנדל"ן מובילים למסקנה כי לא ניתן יותר להסתפק בניתוח שמאי על בסיס מקדמי היוון סטטיים, שאינם לוקחים בחשבון את המגמות שהובאו מעלה", טוענת ד"ר דגני, "האלטרנטיבה היא בהצגת תרחישים דינמיים, שמביאים בחשבון שינויים בטווח הרחוק ומגמות שעתידות להתרחש. כל זאת תוך התבססות על ניתוח שיווקי וסקירת המגמות האורבניות והתחבורתיות בזירה הנתונה בעזרת מאגרי נתונים עדכניים".

במשרדים, מסבירה ד"ר דגני, ההערכה השמאית אף מורכבת יותר: "קיימת הפרדה בין רמות המשרד, גודלו, הרכב בעלויות וגם עירוב שימושים. למשל, בניין "הספירלה" של עזריאלי, המתוכנן לקום על בית ידיעות אחרונות הישן, יכיל שבעה שימושים שונים - איך ניתן לבצע במקרה זה שמאות?". מנגד, היא מסבירה כי העבודה השמאית גם הולכת והופכת לפשוטה יותר בכמה מישורים, מאחר שהמידע כיום זמין, נגיש ומקיף יותר דרך אתר רשות המסים.

חשיבות המחקר עבור שמאים

בהתחשב בשינויים בשוק הנדל"ן ובאתגרים שעומדים בפני השמאים, עולה החשיבות של כלי מחקר ושיטות שונות שיכולים לסייע בהערכה שמאית מדויקת יותר ובהקטנת ההערכה השגויה של הפוטנציאל הנדל"ני. אחד מהכלים עליו מצביעה ד"ר דגני הוא מחקר "דלפי" (מחקר השוואתי). במחקר מסוג זה נערכת בשלב הראשון התייעצות עם מומחים בנושא מסוים, למשל, על מגמות בשוק הנדל"ן למשרדים; בשלב השני, מכומתים הנתונים שנאספו מהמומחים בשלב הראשון; בשלב השלישי, מוצגים הנתונים בפני המומחים ומתאפשר להם לשנות את דעתם בהתאם להערכות חבריהם - עד להגעה לקונצנזוס, אשר עשוי להעיד על המגמות הבולטות ביותר.

"גיאוקרטוגרפיה ערכה בעבר מחקר מסוג זה עבור לשכת השמאים, היה זה תהליך שבו נערך ייעוץ עם עשרות שמאים; עלה בו השוני הרב שהביעו אנשי המקצוע בסוגיות מהותיות בנושא, אך מצד שני מגוון הדעות סייע להוביל לקונצנזוס", מסבירה ד"ר דגני.

כלי מחקרי חשוב נוסף הוא ייצור של מעין "לוח מחוונים" שעושה שימוש במערכת בינה עסקית (Business Intelligence, BI). מאגר נתונים גדול, מלא ומשותף שיכול להעניק לשמאי מידע תיכנוני - כולל סוגיות של תחבורה ונגישות, מידע על עסקאות, מידע על שימושים וכן חוות דעת של שמאים אחרים, כל זאת בזמינות ומהירות.

אך גם עם כלים אלו, קיימות סיטואציות מאתגרות נוספות. למשל, כפי שמסבירה יו"ר גיאוקרטוגרפיה, בכל מה שנוגע לנכסים נדירים בסביבה הגיאוגרפית שלהם. כדוגמה, היא נותנת את מרכז באר שבע ואת האזור סמוך לקריית הממשלה בחיפה, בהם כמעט ולא נבנו בנייני משרדים בשנים האחרונות, מה שמוביל לקושי להעריך נכסים מסוג זה שכן מוקמים שם. "המסקנה היא שיש חשיבות ליצירת שיטה השוואתית, על-גיאוגרפית, שתשמש לשמאי כלי לקבלת החלטות לקביעת מחירי השוק של נכסים נדירים אלו", מדגישה ד"ר דגני.

בשורה התחתונה, המחקר, על נגזרותיו השונות, הוא כלי עבודה חשוב עבור שמאים, בייחוד בסביבה הנדל"נית המשתנה. בדיקת כדאיות כלכלית ופוטנציאל ביקושים של חברת ייעוץ מתמחה יכולה לאפשר קבלת החלטות בצורה טובה יותר מבעבר. שימוש בה יכול למנוע הערכת חסר ולשפר את יכולת הניבוי של תשואת הנכס בעתיד ולסייע לבעלי המקצוע למצוא את התשובות הנכונות בים עצום של דעות מגוונות.

לפני השקעה כדאי לבדוק את הפוטנציאל. בדיקת התכנות כלכלית לנדל"ן מניב בגיאוקרטוגרפיה. לפרטים הקליקו כאן>>

עוד כתבות

ציור הקיר להחזרת החטופים, ובהם אלמוג מאיר ג'אן / צילום: באדיבות משפחת מאיר

עדויות מהשבי: "חיילים עוברים עינויים, מורעבים בכלובים"

לפי דיווח בסוריה ישראל תקפה אזור פעילות של חיזבאללה בדמשק • מחבל פתח באש לעבר רכבים שנסעו בכביש 90 מצפון ליריחו, בן 30 נפצע בינוני • תושבים בצפת מדווחים על יירוט, לא נשמעה אזעקה • ירי רקטי לעבר גורן וגרנות הגליל, ירי נוסף גם לראש הנקרה • עדכונים שוטפים

ייצור השבבים / צילום: Shutterstock, Golubovy

חברות השבבים הישראליות שמשלמות על הקשחת הכללים

ביטול רכישת חברת שבבים ישראלים על ידי הענקית האמריקאית קוואלקום מתווספת לנסיגת אינטל מרכישת טאואר אשתקד ● לפי מומחים, מדובר במגמה מתעצמת של הקשחת העמדות מצד רגולטורים בעולם ● "חברות צריכות להתחיל לחשוב מראש על אלטרנטיבות", הם אומרים

עינת גנון / צילום: בר שניר

פרויקט הענק מתעכב: עוד פרישה מהמרוץ לניהול רשות המטרו

עינת גנון, סמנכ"לית הרשות להתחדשות עירונית, הודיעה על פרישה מהמרוץ לניהול רשות המטרו, לאחר שלאחרונה גם צחי דוד, סגן הממונה על התקציבים באוצר לשעבר, הסיר את מועמדותו לתפקיד ● כעת נותר מועמד אחד לבחירה, והמכרז עומד בפני ביטול

רשות המסים / צילום: איל יצהר

רשות המסים תפסה מסמכים של שני עורכי דין וחטפה ביקורת חריפה משופטי העליון

במסגרת חקירה קיבל פקיד שומה חקירות מבימ"ש השלום צו חיפוש במשרד של שני עורכי דין ● השניים טענו כי המסמכים נתפסו ע"י צו של בימ"ש השלום בהליך פלילי, אבל רשות המסים העבירה את ערעורם לביהמ"ש המחוזי בהליכים אזרחיים ● ביהמ"ש העליון פסק כי רשות המסים לא יכולה לזגזג בין הליך פלילי לאזרחי

פרויקט תמ''א 38 בחיפה / צילום: פאול אורלייב

משרד המשפטים יוזם: יזמי התחדשות עירונית יתחייבו מראש על מועד מסירת הדירות

שורת תקנות שיזם משרד המשפטים, שיידונו בקרוב בוועדת הפנים של הכנסת, יחייבו יזמי התחדשות עירונית במתן מועדי מקסימום לאישור תוכנית הפרויקטים שלהם ואכלוס הדירות שהם מקימים ● תקנות בולטות נוספות הן חשיפת ערבויות מחייבות, גילוי ניגוד אינטרסים של היזמים, וידוא שהדיירים מבינים את ההסכם ועוד

צילום: ap, AP23024601572019_e5rllq

יציבות בוול סטריט; רדיט יורדת ב-10%, רשת הרהיטים RH מזנקת ב-18%

בלומברג: "שוק הקקאו קורס", וולס פארגו: "כנראה שעליית המחיר תגולגל אל הצרכנים" ● הצמיחה השנתית בארה"ב עמדה ברבעון האחרון על 3.4%, יותר מהצפוי ● האסטרטג של ג'יי.פי מורגן מזהיר: "אתם לא תדעו כשהירידות יגיעו" ●  אמזון השקיעה 2.75 מיליארד דולר בחברת ה-AI אנטרופיק ● מחר "יום שישי הטוב" לא יתקיים מסחר בוול סטריט ובמדינות רבות אחרות

שר האוצר בצלאל סמוטריץ' / צילום: נועם מושקוביץ, דוברות הכנסת

עובדים שהוצאו לחל"ת בענף התיירות עומדים להישאר ללא דמי אבטלה

במשרד האוצר הניחו שאין צורך בקביעת מודל חל"ת ארוך־טווח וסברו כי המלחמה תסתיים לפני שהעובדים ימצו את ימי האבטלה והחופשה שצברו ● כעת, עסקים רבים טרם התאוששו, כשהמצוקה הגדולה היא בענף התיירות

אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי, צילום: שלומי יוסף

העליון מגדיר מחדש את גבולות שכר הטרחה לעורכי דין בתביעות ייצוגיות

פסק דין שאישר פשרה עם סופרגז ואמישראגז קבע תקדימים בעניין שכר טרחת עורכי דין בתביעות ייצוגיות ● בין השאר נקבע כי שר הטרחה יוגבל לפי מדרגות מקסימליות, ודרך היישום לתשלום הובהרה ● בשוק יש שמברכים על ההסדרה, ואולם אחרים מזהירים: תפגע בתמריץ להשיג פיצוי מרבי

דוד פתאל / צילום: איל יצהר

לאחר שלוש שנים של הפסד, אירופה עזרה לדוד פתאל לחזור להרוויח

עם סיומה של השנה הסתכמו הכנסותיה של פתאל ב-6.93 מיליארד שקל, עלייה חדה של 26.6% ביחס לשנה שקדמה לה ● בשורה התחתונה רשמה פתאל רווח נקי של 45.2 מיליון שקל ● הסיבות לעלייה: שיפור בשיעורי התפוסה במלונות הרשת, עלייה במחיר של חדר ממוצע למתארחים ושיפור בשערי החליפין

מרכז תל אביב / צילום: טלי בוגדנובסקי

בעל דירה סירב לחתום על פרויקט תמ"א וזכה ב־320 אלף שקל נוספים

בעל דירה בפרויקט תמ"א 38 בת"א, שהוא גם בעלים של חלק מהחצר, ביקש פיצוי של 1.2 מיליון שקל ● המפקחת על המקרקעין קבעה בהסכמת הצדדים כי אכן מגיע לו פיצוי תמורת חתימתו

הורים לילדים שגילם עד שלוש יקבלו החל מתלוש השכר הקרוב תוספת של נקודות זיכוי / אילוסטרציה: Shutterstock

הטבת המס הגדולה שהבטיחה הממשלה נכנסה לתוקף. מה יקרה לנטו שלכם?

הורים לילדים שגילם עד שלוש יקבלו החל מתלוש השכר הקרוב תוספת של נקודות זיכוי, אשר תגדיל להם את ההכנסה הפנויה ● ואולם, מומחים טוענים כי הטבת המס לא תשפיע על מי שבאמת זקוק לה

מערכת ReDrone של אלביט / צילום: אלביט מערכות

הנקמה של פוטין בהודו, ומערכת יירוט הרחפנים החדשה של אלביט

אלביט הציגה ללקוחות אירופאיים את מערכת היירוט המתקדמת שלה, אלג'יריה מצאה מענה בסין מול עוצמת המל"טים מתוצרת ישראל, ארה"ב שמה את מבטחה בלייזר, והנקמה של פוטין בראש ממשלת הודו • השבוע בתעשיות הביטחוניות

בנק ההשקעות ג'יי. פי מורגן / צילום: Reuters, Mike Segar

האסטרטג של הבנק הגדול בעולם: "אתם לא תדעו כשהירידות יגיעו"

בבנק ג'יי פי מורגן שוב מזהירים מפני ירידות בשווקים, למרות שהתחזיות שלהם לא פוגעות כבר שנתיים וחצי ● האם הפעם התחזיות שלהם יתממשו? ומה הם ממליצים למשקיעים?

איציק וייץ, מנכ''ל קבוצת קרסו מוטורס / צילום: אלעד גוטמן

המספרים חושפים: כך הפך מותג בנזין סיני אלמוני למכרה הזהב של קבוצת קרסו

הכתבה הזו היתה הנצפית ביותר השבוע בגלובס ועל כן אנחנו מפרסמים אותה מחדש כשירות לקוראינו ● מהדוח השנתי של יבואנית הרכב עולה כי המותג צ'רי, שמכירותיו זינקו ב-2023, הקפיץ את נתח השוק שלה וסייע לה להציג רווח מכובד בתקופה קשה ● אבל ל"אסטרטגיה הסינית" הזו, שמשנה בצורה משמעותית את הפוקוס העסקי של הקבוצה, יש מחיר - ובראשו דריסת מותגים ותיקים

גל בר-דעה, מנכ''ל וואן זירו / צילום: איל יצהר

הבנק הדיגיטלי כבר שרף כ-800 מיליון שקל; המנכ"ל: "המשקיעים ימשיכו לתמוך"

לוואן זירו כבר יש כ-100 אלף לקוחות והמנכ"ל גל בר דעה מעריך כי "נהפוך לרווחיים כשנגיע ל-200 אלף לקוחות" ● את 2023 סיים הבנק של אמנון שעשוע עם הפסד של 357 מיליון שקל, אך בר דעה אופטימי:  "ההכנסה מלקוח יותר גבוהה ממה שחשבנו. אם נמשיך כך ונגביר פעילות אנחנו על דרך המלך"

מנכ''ל האוצר שלומי הייזלר בוועידת מרכז הנדל''ן באילת / צילום: נאו מדיה

מנכ"ל האוצר נגד מנהל רשות המסים: "מס דירה שלישית ירחיק משקיעים משוק הנדל"ן"

לפי מנכ"ל האוצר, שלומי הייזלר, החזרת "מס דירה שלישית" כבר בתקציב הקרוב לא נמצאת על הפרק ● על הביקורת שהעביר ינקי קוינט בכנס התשתיות של גלובס בשבוע שעבר, הוא עונה: "אמירות חמורות ואין בהן דבר וחצי דבר. באוצר יש אנשים מופלאים" ● וזו התוכנית שלו למלא את קופת המדינה, נוכח הגירעון המחמיר

איל וולדמן / צילום: נועם מושקוביץ, דוברות הכנסת

שר החינוך התקפל ולאיל וולדמן יוענק פרס ישראל

לפני מספר שבועות הודיע שר החינוך יואב קיש כי הוא מבטל את טקס פרס ישראל, זאת בין היתר על רקע הפרסומים כי אחד מן הזוכים הוא היזם איל וולדמן ● כעת, חזר בו קיש מעמדתו והוא מכריז כי הטקס יתקיים כסדרו בשדרות ● ומי עוד בין הזוכים?

אסף גולדברג, מנכ''ל סלייס עד לאחרונה / איור: גיל ג'יבלי

בדיקת אי הסדרים בעיצומה, אז איך זה שאפשר להפקיד חיסכון לכל ילד בסלייס

רשות שוק ההון מצאה לאחרונה אי סדרים חמורים בהתנהלותו של בית ההשקעות סלייס ● למרות זאת, באתר הביטוח הלאומי סלייס מוצגת כאפשרות להפקדת כספים בתוכנית "חיסכון לכל ילד" ● עד תחילת מאי לא ניתן יהיה למשוך כספים מקופות סלייס, אך הרגולטור לא מודאג

ראש הממשלה בנימין נתניהו / צילום: עמוס בן גרשום, לע''מ

נתניהו מבקש מבג"ץ ארכה של חודש: "התקדמות ניכרת בנושא הגיוס"

אחרי הדרמה של הרגע האחרון, ולמרות שבג"ץ עדיין לא אישר את בקשת הדחייה מאתמול, היועמ"שית ביקשה דחייה שלישית בהגשת תשובתה המעודכנת בעניין חוק הפטור מגיוס ● בטיוטת עמדת היועמ"שית נכתב כי ללא הארכת החלטת הממשלה, יש לפעול לגיוס חרדים מ-1 באפריל

הכפר פטריצ'ה באיטליה. ראש העיר מנסה למכור בתים באירו / צילום: Shutterstock

באיטליה מנסים למכור בתים באירו אחד. אז למה זה לא עובד?

ראשי עיירות קטנות באיטליה, שהתרוקנו מתושבים בשל מגמת עיור ארוכת־שנים, מציעים בתים למכירה באירו אחד בלבד, כאשר עלות השיפוץ מוטלת על הקונה ● התקשורת האמריקאית רווייה בסיפורים על בתים עתיקים שעברו שיפוץ והפכו לבתי נופש משפחתיים, אך בפועל, עסקי "הבתים באירו" עומדים בפני חסמים רבים