דנה עזריאלי. "אני לומדת מכולם" / צילום: איל יצהר
ענקית הנדל"ן המניב עזריאלי ממשיכה בהרחבת תחומי פעילותה, והבוקר עדכנה על השקעה של כ-135 מיליון דולר בחברת קומפאס העוסקת בתחום מרכזי המידע (דאטה סנטרס) בצפון אמריקה. ההסכם בין הצדדים נחתם אתמול (ד') וסכום ההשקעה, ממקורותיה העצמיים של עזריאלי, כבר הועבר לקומפאס.
את הסכום המדובר השקיעה עזריאלי ב-20% ממניות קומפאס, וכן קיבלה אופציה לביצוע השקעות נוספות בקומפאס לפי אותו מחיר, כך שלפי הצפי, החזקותיה בה עד סוף שנת 2020 יגיעו עד לכ-33%. שותפיה של עזריאלי בקומפאס הם קרן הפנסיה של המורים באונטריו (54.5%), "מהמשקיעים המוסדיים הגדולים בקנדה" לפי עזריאלי, קרן ההשקעות הפרטית Redbird Capital Partners (כ-24%), שהשקעותיה "מתמקדות בתשתיות תקשורת, ספורט ואירוח, אנרגיה ושירותים פיננסיים", וכן הנהלת החברה, עם החזקות מיעוט (כ-2.5%).
בעזריאלי ציינו כי כאמור, "עיקר פעילותה של קומפאס הינו תחום ה-Data Centers בצפון אמריקה" וכי בבעלותה "אתרים פעילים ואתרים נוספים בבנייה ופיתוח", וכי הרווח הנקי התפעולי (NOI) השנתי הכולל של קומפאס "סמוך לאחר מועד העסקה" צפוי לעמוד על כ-38 מיליון דולר. החוב נטו הקיים בחברה הנרכשת מסתכם ב-201 מיליון דולר, והמינוף שלה בפיתוח עתידי צפוי לעמוד על כ-40%-50%.
לפי עזריאלי, לקומפאס עשרה אתרים פעילים ושלושה אתרים בבנייה ובפיתוח. החברה פעילה בעיקר במרכז ארה"ב ובמזרחה, ובאזור מונטריאול שבקנדה, ומיקום המרכזים שלה "בסמוך לרשתות התקשורת וקווי חשמל/מתח גבוה". לגבי ראשיה של קומפאס מציינים בעזריאלי כי "לחברה הנהלה מנוסה בפיתוח וייזום דאטה סנטרס ויחסים עם לקוחות אסטרטגיים".
עזריאלי דיווחה כבר מוקדם יותר השנה, במסגרת דוחותיה הכספיים, כי היא בוחנת "פעילויות בתחומים משיקים לתחומי פעילותה, כגון דאטה סנטרס, אשר משתלבים באסטרטגיה העסקית של החברה ובפיתוח פעילות הליבה שלה", וכעת פרסמה מצגת שבה היא מציינת כי "הדירקטוריון והנהלת הקבוצה סבורים כי התחום מתאים לאסטרטגיית ההשקעות".
לפי עזריאלי, שבחנה ולמדה את שוק הפעילות במשך כשנתיים, ענף הדאטה סנטרס "הוא מן הצומחים בעולם בתחום הנדל"ן המניב", והשוכרים בו "הינם מחברות הטכנולוגיה המובילות בעולם".
הנדל"ן המניב הקיים בתחום מאכלס מחשבים ושרתים של חברות מסוגים שונים, ולפי עזריאלי "ההשכרה מבוצעת ביחידות חשמל, ולא ביחידות שטח".
עוד לגבי מאפייני הנדל"ן בתחום, בעזריאלי מציינים כי קיימת חשיבות גבוהה למיקום הנכסים לפי שלושה פרמטרים מרכזיים - קרבה לרשתות תקשורת, נגישות למקורות חשמל ועדיפות לאזורים קרים עם עלויות חשמל נמוכות.
שוק שצומח בקצב שנתי של 35%
מהנתונים שמציגה החברה שבשליטת היו"ר דנה עזריאלי עולה, כי שוק הדאטה סנטרס הגלובלי מוערך בהכנסות שנתיות של כ-91 מיליארד שקל, וכי עד שנת 2020 "צפוי השוק לצמוח בקצב שנתי ממוצע של כ-35% ולהסתכם בכ-307 מיליארד דולר בשנה".
השוק בארה"ב, לפי עזריאלי, ממוצב כמוביל עולמי, וכיום כ-60% מקיבולת הדאטה סנטרס העולמית ממוקמת בצפון אמריקה, כ-20% באסיה-פאסיפיק, כ-13% באירופה והיתרה בשאר העולם.
במבט קדימה, בעזריאלי מציינים מגמה של "גידול בעלויות ומורכבות ניהול דאטה סנטרס פנימי, שמגדיל כדאיות למיקור-חוץ", כך ש"יותר חברות 'ישכירו' שירותי IT מספקי ענן ויעבירו את משימת בניית ותחזוקת תשתית ה-IT שלהן לקבוצה מצומצמת של מומחים בתחום".
את עזריאלי ייצגו בעסקה עורכי הדין זוהר לנדה ואריאלה דרייפוס, ממשרד ברנע ג'פה לנדה ושות', ומשרד DLA PIPER האמריקאי.
קבוצת עזריאלי, בניהולו של אייל חנקין, היא החברה הגדולה בתחום הנדל"ן מניב בבורסה, בשווי שוק נוכחי של יותר מ-28 מיליארד שקל, אחרי קפיצה של יותר מ-30% שרשמה מנייתה מתחילת השנה. בידי החברה 17 קניונים, 14 נכסי משרדים ושלושה בתי דיור מוגן בישראל, וכן שמונה נכסי משרדים בחו"ל, בעיקר בארה"ב, ובסך הכול היא מחזיקה בשטחי השכרה בהיקף של כ-1.2 מיליון מ"ר, זאת נוסף על עשרה פרויקטים בהקמה ותכנון ושמונה פרויקטים להרחבה ולהשבחת נכסים.