בניינים צמודים / צילום: כדיה לוי
תוכניות רובע 3 ורובע 4 חלות במרכז העיר תל-אביב, משני עברי רחוב אבן גבירול, וקובעות את זכויות והוראות הבנייה באזורים אלה. התוכניות, אשר נכנסו לתוקפן לפני כשנה, קובעות כי במקום שבו ייהרסו שני בניינים שאינם בנויים בקיר משותף, וייבנו בניינים חדשים במקומם, הוועדה המקומית תהיה רשאית להתיר את בניית הבניינים החדשים בקיר משותף "בכפוף להתאמה למרקם הקיים".
לאחר אישורן של תוכניות הרבעים הייתה תקופה של חוסר ודאות בנוגע למקרים שייחשבו כ"מתאימים למרקם", ואשר בהם תתיר הוועדה המקומית תל-אביב בנייה בקירות משותפים, במקומות בהם לא קיים קיר משותף כיום.
לאחרונה אישר מהנדס העיר מסמך מדיניות המבהיר את המלצותיו בעניין זה. בהתאם להמלצות מהנדס העיר, המלצה לבנייה בקיר משותף תינתן בשלושה מקרים:
א. במקום שבו הבניינים ערב הריסתם כבר היו בנויים בקיר משותף.
ב. במקום שבו מדובר בשתי חלקות אשר רוחבן יחד, בצד הפונה אל הרחוב, קטן מ-26 מטר.
ג. במקום שבו למעלה ממחצית הבניינים הבנויים ברחוב (מצומת לצומת, בצד שבו מצוי הבניין הנדון) בנויים בקיר משותף או שיש בהם שתי כניסות או יותר.
עוד נקבע בהמלצות מהנדס העיר כי לא יומלץ להתיר בנייה בקיר משותף ברחובות ראשיים, ברחובות מסחריים, ברחובות צרים ובמקום שבו מתבקש צירוף של בניין שלישי לשני בניינים הבנויים בקיר משותף.
סוגיה נוספת אליה התייחס מהנדס העיר היא נסיגות שיידרשו בקיר המשותף. לפי המלצות מהנדס העיר, תידרש בנייתו של "שקע" בחזית הקדמית של הקיר המשותף, אשר רוחבו ועומקו כסכום קווי הבניין הצדדיים שבוטלו ולא פחות מ-5 מטרים. נסיגה זו לא תידרש במקום שבו הרוחב המצטבר של שתי החלקות קטן מ-26 מטר או במקום שבו הבניינים הקיימים בנויים בקיר משותף ללא שקע כלפי הרחוב.
מכלול של שיקולים
מסמך ההמלצות של מהנדס העיר משקף את תפיסת עולמם של הגורמים המקצועיים. ההחלטה הסופית באשר להיותה של בקשה להיתר תואמת למרקם נתונה בידי הוועדה המקומית, אשר אינה מחויבת לפעול בכל המקרים בהתאם להמלצות האמורות, אולם ניתן להניח כי במרביתם המוחלטת של המקרים, אכן ייושמו המלצות אלה. עם זאת, חשוב להדגיש כי הוועדה המקומית מחויבת לשקול כל מקרה לגופו ולבחון אם קיימת הצדקה ליישם את ההמלצות אם לאו.
להבנתנו, שאלת ה"התאמה למרקם" היא שאלה רחבה יותר מהמענה שניתן במסגרת המדיניות, ולא ניתן לצמצם שאלה זו לבדיקה מספרית טכנית של מספר הבניינים במקטע רחוב הבנויים בקיר משותף.
"מרקם" בנוי עשוי להיות מגוון, לכלול בנייה מסוגים שונים, לאו דווקא במקטע ספציפי של הרחוב.
לדעתנו הבחינה צריכה להתייחס לשאלה אם הבניין המבוקש יהיה חריג לסביבתו, וזאת על סמך מכלול של שיקולים.
הכותבת שותפה במשרד עפר טויסטר עורכי דין, המתמחה בדיני תכנון ובנייה