גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

במלטה מאמינים בטכנולוגיה: כל חוזי השכירות במדינה יירשמו בבלוקצ'יין

הטכנולוגיה החדשה אמורה לחזק את הפיקוח על החוזים ולפגוע בשוק השחור בתחום, ומלטה צפויה להיות המדינה הראשונה בעולם להשתמש בה בשוק השכירות למגורים, כבר ב-2020 ● מלטה זכתה לכינוי "אי הבלוקצ'יין", לאחר שהתקינה מסגרת רגולטורית ידידותית לטכנולוגיות של מסדי נתונים מבוזרים

רחוב בוואלטה, בירת מלטה./ צילום: /Shutterstock א.ס.א.פ קריאייטיב
רחוב בוואלטה, בירת מלטה./ צילום: /Shutterstock א.ס.א.פ קריאייטיב

כיצד יכולה הטכנולוגיה לסייע בחיזוקו של שוק השכירות? ב-11 ביולי אישרו חברי הפרלמנט של מלטה בקריאה שנייה הצעה לרפורמה בשוק שכירות הנדל"ן במדינה, שלפיה החל בינואר 2020 ייעשה בשוק שימוש בטכנולוגיית הבלוקצ'יין - מסד נתונים מבוזר שיוקם לצורך רישום החוזים - במטרה להפוך את שוק השכירות במדינה להוגן, בטוח, יעיל ויציב יותר. זוהי הפעם הראשונה שמדינה משתמשת בטכנולוגיית בלוקצ'יין לצורך זה.

שכר הדירה הממוצע בבירת מלטה, ואלטה

ראש ממשלת מלטה ג'וזף מוסקט אמר בחודש שעבר כי טכנולוגיית הבלוקצ'יין יכולה לשפר את אבטחת המידע במערכת ולמנוע זיוף חוזים. "נראה לציבור את הערך המוסף של הטכנולוגיה הזאת כשניישם אותה בתחום הנוגע לחיי היומיום של התושבים", ציין.

איך זה יעבוד? לפי המידע המועט יחסית שפורסם עד כה לגבי הרפורמה, ניתן להעריך כי גם מערכת רישום חוזי השכירות של מלטה תתבסס על אחת מטכנולוגיות הבלוקצ'יין הקיימות, עם עדיפות לכזאת המאפשרת שימוש בחוזים חכמים.

חוזה חכם הוא הסכם המבוסס על תוכנה, שבו התנאים בין הצדדים כתובים ונחתמים על ידי קוד. חוזה שכירות חכם יכול לאפשר לשוכר ולמשכיר להבטיח את קיום ההסכם ביניהם ללא צורך במתווך או בצד שלישי.

פלטפורמת הבלוקצ'יין הוותיקה והפופולרית ביותר שמאפשרת יצירה ושימוש בחוזים חכמים היא את'ריום (Ethereum), שהמטבע הדיגיטלי המבוסס עליה נקרא את'ר. בשנים האחרונות קמו לאת'ריום מתחרות בתחום, שהבולטות ביניהן הן NEM, NEO, Cardano, Hyperledger ו־EOS.

בחודש שעבר הכריזה ענקית המדיה החברתית פייסבוק על פרויקט המטבע הדיגיטלי שלה, Libra, שגם הוא אמור להציע חוזים חכמים. מעניין יהיה לראות באיזה טכנולוגיה תבחר מלטה להשתמש לרישום חוזי השכירות שלה.

רפורמת השכירות תיאבק בשוק השחור

אוכלוסיית מלטה מונה פחות מחצי מיליון איש. לפי נתוני הבנק המרכזי של מלטה לשנת 2016, כ־80% מתושבי מלטה גרים בדירות ובתים שנמצאים בבעלותם, ושאר ה־20% גרים בשכירות. הבנק ציין כי מבין שוכרי הדירות, ל־90% דמי השכירות מסובסדים על ידי המדינה, ורק 10% משוכרי הדירות משלמים דמי שכירות מלאים לפי מחיר השוק.

רפורמת השכירות של מלטה אמורה להכניס לשוק השכירות במדינה כמה שינויים עיקריים, מעניינים בפני עצמם, גם בלי קשר לבלוקצ'יין.

א. רישום החוזים: כל חוזי השכירות על נכסים פרטיים במדינה יהיו חייבים להירשם אצל רשות הדיור הממשלתית. הדבר נועד לצמצם את "השוק השחור" בתחום.

הרשימה של כל חוזי השכירות במלטה תישמר ברשת מקוונת על גבי בלוקצ'יין, שיהיה מפוקח על ידי רשות הדיור הממשלתית. כל אחד מבעלי הנכסים המשכירים את נכסיהם, יידרש לשלוח לרשות את חוזה השכירות, את רשימת המלאי הכלול בנכס ואת הפיקדון ששולם על ידי השוכרים, והמידע יועלה לרשת. בעל נכס שלא ירשום את הנכס המושכר כנדרש, לפי החוקים החדשים, צפוי לקנסות בסכומים שבין 2,500 ל-10,000 אירו. כל שוכר נכס במדינה יוכל לפנות לרשות הדיור ולבדוק אם חוזה השכירות רשום כחוק.

במסגרת הסמכויות הניתנות לרשות הדיור במלטה, היא תהיה רשאית לבצע חקירה בנוגע לחוזי השכירות וגם לפנות לבית המשפט במקרה של הפרת חוק בעניין. כמו כן, רשות הדיור תוכל לפנות לרשות המפקחת על השכירות במדינה בשמם של שוכרי הנכסים ולדרוש ממנה לנקוט צעדי אכיפה, שבהם ניתן לכפות על בעל הנכס להשכיר את הנכס למשך שלוש שנים בדמי שכירות בשיעור של 75% בלבד משווי השוק שבו מוערך הנכס. צעד זה אמור להרתיע בעלי נכסים מניסיון להשכיר דירות ב"שוק שחור".

ב. תמריצים להשכרה לטווח ארוך: בעלי נכסים שישכירו את נכסיהם לטווח ארוך יזכו לתמריצים כספיים. החוק קובע תקופת מינימום של שנה אחת לחוזי השכירות, ואילו חוזים לתקופה של שנתיים, שלוש או יותר יזכו את המשכירים בתמריץ כספי. למשל, בדירות של שלושה חדרים, בעלי נכסים שיחתמו על חוזה שכירות לשנתיים יקבלו מהמדינה תגמול של 300 אירו, ובעלי דירות שיחתמו על חוזה לשלוש שנים או יותר, יקבלו מהמדינה תגמול של 400 אירו. נוסף על כך, כל העלאה שנתית של שכר הדירה, במסגרת הרפורמה, תוגבל עד לשיעור של 5% בלבד.

לפי הצעת הרפורמה, חוזי שכירות לתקופות קצרות, של עד שישה חודשים, ייחשבו לחריגים במדינה. החוק יאפשר חתימה על חוזי שכירות כאלה רק אם השוכרים אינם אזרחי מלטה, כאשר מדובר בעובדים זרים, סטודנטים זרים או זרים המבקשים לקבל אזרחות במלטה.

ג. החוק החדש לא יחול על דירות לתיירים. על חוזי שכירות של נכסים המיועדים לתיירים יחול חוק נפרד, והפיקוח עליהם יהיה בידי רשות התיירות של מלטה. לפיכך, הרפורמה לא תחול לדוגמה על דירות המושכרות באמצעות אתר Airbnb.

ד. הודעה מוקדמת על פינוי: הרפורמה בשוק השכירות של מלטה קובעת גם כי על בעלי הדירות למסור לשוכרי הדירות הודעה מוקדמת של שלושה חודשים לפחות, אם בכוונתם לדרוש מהם לפנות את דירתם. אחרת, לפי החוק החדש, החוזה יוארך באותו פרק זמן שנקבע בו בפעם שעברה. כלומר, אם החוזה האחרון היה לשלוש שנים, הוא יוארך במקרה כזה בשלוש שנים נוספות. מנגד, גם השוכרים יחויבו בתקופות מינימום של הודעה מוקדמת אם בכוונתם לפנות את הדירה לפני תום תקופת החוזה.

עוד במסגרת הרפורמה, בעלי דירות המשכירים את נכסיהם יחויבו להציג בפני השוכרים את חשבונות החשמל והמים בעבור הנכס, כך שהשוכרים יוכלו לנכות את תשלומי החשמל והמים משכר הדירה שהם משלמים.

ה. הגנה על בעלי הנכסים: במקרים של תביעות מצד בעלי הנכסים, החוק ייתן לבתי המשפט סמכות לחייב שוכרים לפנות את הנכס כבר במועד השימוע הראשון. לבעל הנכס גם תינתן זכות לתבוע מהשוכר פיצוי על כל תקופה שבה הוא נשאר בנכס לאחר תום חוזה השכירות.

אי הבלוקצ'יין אימץ רגולציה ידידותית

מלטה כבר זכתה לכינוי "אי הבלוקצ'יין", לאחר שהתקינה בשנה שעברה מסגרת רגולטורית ידידותית לטכנולוגיות של מסדי נתונים מבוזרים (DLT). במסגרת זו, ניתנה במדינה אפשרות חוקית לפעילויות שונות הקשורות בטכנולוגיית הבלוקצ'יין, כמו מסחר במטבעות דיגיטליים והנפקתם לציבור. הסביבה הרגולטורית הסובלנית, ההכשרה המקצועית של העובדים במדינה והחברות של מלטה באיחוד האירופי - כל אלה תרמו להפיכתה למרכז פיתוח בינלאומי בתחום הבלוקצ'יין.

רו"ח חנן אהרנפלד, שמשרדו מספק בין השאר שירותי ראיית חשבון ללשכת המסחר ישראל-מלטה ולחברות בלוקצ'יין ישראליות הפועלות במלטה, אומר כי "לאורך ההיסטוריה האי מלטה נכבש פעמים רבות, ואולי משום כך תושבי האי רגילים לקבל רעיונות מבחוץ". הוא מציין כי רשות החדשנות של מלטה היא הרגולטור הממונה על המערכות הטכנולוגיות החדשות המוצעות לשימוש במדינה.

רוצים להתעדכן בענייני בלוקצ'יין ומטבעות דיגיטליים? הצטרפו לערוץ הטלגרם קריפטו גלובס.

עוד כתבות

רג'פ טאיפ ארדואן והמט דבוטאולו / צילום: Umit Bektas, רויטרס

ההתנגדות לארדואן גוברת: ראש ממשלת טורקיה לשעבר יציג מחר את מפלגתו

משלחת נציגים מטעם מפלגת השלטון ניסתה להניא את אהמט דבוטאולו מהחלטתו ● בעקבות הסירוב הגביר ארדואן את ביקורתו נגד עריקי המפלגה

שי ג'ינפינג, נשיא סין, ודונלד טראמפ, נשיא ארה"ב / צילום: KEVIN LAMARQUE, רויטרס

אנליסטים: ההסכם עם סין רחוק מלהיות הישג מפואר לטראמפ

תחת הכותרת "סין תחמנה את טראמפ" כותב "וושינגטון פוסט": בהסכימה להוריד את המכסים, הסירה ארה"ב נטל כבד מעל סין תמורת הבטחות שבייג'ינג תקיים או לא תקיים בעתיד ● המחלוקות הגדולות נותרו על השולחן: הסובסידיות המסיביות שמעניקה סין לחברות ממשלתיות, והנוהג הסיני לדרוש ידע טכנולוגי מחברות זרות תמורת הזכות לפעול בסין

מחשוב ענן \ צילום: שאטרסטוק

אחרי שגייסה 70 מיליון דולר: חברת סטרטוסקייל של אריאל מייסלוס נסגרת

החברה שפעלה בתחום הענן גייסה מהקרנות בסמר ואנטרה והקרנות של סיסקו, קוואלקום ואינטל ● החברה נסגרת לאחר שעסקה למכירתה לא יצאה אל הפועל

קצין ומרגל/ צילום: באדיבות סרטי יונייטד קינג

אנטי־רומן: הסרט החדש של רומן פולנסקי גנרי ונטול ברק

"קצין ומרגל" של רומן פולנסקי נעדר חידוש וברק, ויוצרו רומז שגם הוא קורבן רדיפה, ממש כמו דרייפוס, גיבור הסרט

נפגעי הקורקינטים והאופניים החשמליים - 11 בדצמבר 2019

אתמול באיכילוב: 7 נפגעי תאונות קורקינט ואופניים חשמליים

מדי יום "גלובס" ובית החולים איכילוב מדווחים על מספר הנפגעים מתאונות שבהן מעורבים כלי רכב חשמליים: אופניים וקורקינטים

אניטה אלברס / צילום: Gettyimages/Anadolu Agency

הלוחשת לסלבס: הפרופסורית שהופכת את מפורסמי הוליווד לאנשי עסקים מצליחים

פרופ' אניטה אלברס מהרווארד, שחקרה סיפורי הצלחה של כוכבי בידור וספורט, רוצה לעזור להם להפוך גם לאנשי עסקים טובים יותר ● בשביל זה היא מתחזקת פרופיל אינסטגרם פופולרי ומלמדת קורס בנושאי מיתוג וניהול מו"מ, שמחבר בין סטודנטים לתואר שני במינהל עסקים לבין הוליווד ועולם הספורט

ההצבעה על פיזור הכנסת/  צילום: Gettyimages/Anadolu Agency

פרשנות - באישון לילה, בלי ליברמן, דרעי ובנט ותחת איום של כחול לבן: כך פוזרה הכנסת בפעם השלישית בתוך שנה

ב–3:00 לפנות בוקר הופיע נתניהו לפתע במליאה, השתתף בהצבעות וחמק מיד לאחר מכן ● תחת הלחץ בוועדה המיוחדת שהתכנסה להכין את חוק פיזור הכנסת לקריאה שנייה ושלישית התקבלו החלטות שאף אחד לא חלם לאשר ● רק צדיק אחד הצביע נגד הגדלת מימון המפלגות ● פרשנות

מטוס אל על בשדה התעופה רמון / צילום: דוברות רשות שדות התעופה

היסטוריה? מטוס אל על נחת ברמון אבל רק לביקור קצר

מזג האוויר קיצוני שתפס את המטוס של אל על עם חזרתו ארצה מרומא לא אפשר את הנחיתה בנתב"ג והמטוס הופנה לנחיתה ברמון

טראמפ וארדואן / צילום: Peter Nicholls, רויטרס

החלטה היסטורית בארה"ב: הסנאט הכיר רשמית ברצח העם הארמני

ההחלטה, שהינה בעיקר מוסרית והצהרתית, מגיעה על רקע מערכת היחסים הרעועים בין ארה"ב וטורקיה בשנים האחרונות ובמיוחד בעקבות מעורבותה של טורקיה במלחמת האזרחים בסוריה באחרונה ● על פי דיווחים בטורקיה, בעקבות החלטת הסנאט, טורקיה הוציאה בשעה האחרונה זימון לשגריר ארה״ב באנקרה לשיחת נזיפה

הצבעה בקריאה הראשונה על חוק פיזור לכנסת ה-22 / צילום: דוברות הכנסת - גדעון שרון, יח"צ

ממימון מפלגות עד כלים חד פעמיים - כמה אתם שולטים בחדשות?

מתי יתפטר נתניהו מתפקידיו כשר, איפה נבחרה ראשת הממשלה הצעירה ביותר בעולם ואת מי הכי חיפשו השנה הישראלים בגוגל? 10 שאלות מסיפורים שהיו השבוע בחדשות

ליאת דרור וניר בן גל/ צילום: כפיר זיו

"אם ראש הממשלה היה מזיז את האגן אחרת, החיים שלנו היו נראים אחרת"

ליאת דרור וניר בן גל עברו לשדרות עם להקת המחול שלהם ועם מרכז אדמה ללימוד מחול ומתמודדים עם מציאות ביטחונית־כלכלית חדשה

דקר הסלעים, מין בסכנת הכחדה / צילום: אורן קליין

בגלל הדייגים: מינים בסכנת הכחדה לא נכנסו לרשימת המינים המוגנים

לפני כשנה חתם השר אלקין על הכנסת דקר הסלעים וטונה כחולת סנפיר לרשימת הדגים המוגנים ● אך בסופו של דבר, בעקבות לחץ הדייגים, החליט לא לכלול אותם ברשימת המינים שיזכו להגנה מפני דייג

זאב רוטשטיין / צילום: תמר מצפי

בכיר במשרד הבריאות: "אין מישהו במערכת שיכול להחליף את רוטשטיין"

אינסידנט שהתרחש באירוע התרמה להדסה בארה"ב הביא למכתב דרישה של ארגון נשות הדסה, שבו הן דורשות להדיח את רוטשטיין ● גורמים במשרד הבריאות ציינו כי לא בטוח שלמכתב יש תוקף משפטי כלשהו, לאור העובדה שהארכת הכהונה כבר אושרה

שופט העליון, נועם סולברג / צילום: אוריה תדמור

דעה: מהפכת הסבירות של השופט נעם סולברג

אף שהכרזת שופט העליון סולברג לא הופנמה, בקרוב נחוש את גלי ההדף • מי שעתיד לשמש כנשיא העליון מבקש לעצב מחדש את יחסי הממשלה ובתי המשפט, ולאפשר לדרג הנבחר לעשות את מה שהפך בשנים האחרונות ללא מקובל: למשול • וגם, מה ניתן ללמוד מראיונות הפרישה של שי ניצן ● פרשנות

מארק צוקרברג / צילום: ג'ושוע רוברטס, רויטרס

"בית המשפט העליון של פייסבוק": החברה משקיעה 130 מ' דולר בגוף שיעביר עליה ביקורת

פייסבוק תשקיע 130 מיליון דולר כדי להקים גוף עצמאי אשר מטרתו היא לבקר כיצד החברה מסננת את התוכן שלה

בנימין נתניהו ואריה דרעי מאחוריו/ צילומים: מארק ישראל סלם - הג'רוזלם פוסט, איל יצהר, עיבוד תמונה: טלי בוגדנובסקי

דעה: נכנע ללא קרב - נתניהו סלל את הדרך להעברתו מתפקיד ראש הממשלה

ברגע שנתניהו מקבל (גם אם תוך כדי מחאה) את העובדה שהוא אינו יכול לכהן כשר, ולא מבקש להגן על זכותו לכהן בתפקיד זה - הוא מכשיר את פסיקת בג"ץ אף על כהונתו כראש הממשלה ● דעה

שי נוביק/ צילום: איל יצהר

"למשקיעים לא אכפת שהצלנו עכברים. הם רוצים ניסויים קליניים"

זו הפעם השנייה שיזם הביוטק שי נוביק לוקח חברה כושלת, יוצק אותה לשלד בורסאי ומנסה להוציא אותה מהבוץ ולגרום למשקיעים להאמין בפתרון הרפואי שהיא מפתחת ● זה הצליח לו עם פרולור והורמון הגדילה – האם הוא יצליח עם אנלייבקס והתרופה לתגובה קטלנית של המערכת החיסונית?

דונלד טראמפ / צילום: Jonathan Ernst, רויטרס

ועדת המשפט קבעה: טראמפ אשם ב"עבירות ופשעים חמורים"

כל 23 הצירים הדמוקרטים הצביעו בעד; כל 17 הצירים הרפובליקאים הצביעו נגד ● השלב הבא: אישור סעיפי האישום במליאת הבית, קרוב לוודאי לפני סוף השנה ● הסנט ידון בכתב האישום בינואר ואין כמעט ספק שטראמפ יצא זכאי

מחווה ליגאל בשן/ צילום: שלומי פינטו

עכשיו התור לגעגוע: מופע מחווה ליגאל בשן הדגיש את חסרונו

במחווה ליגאל בשן, במלאת שנה למותו, הגוונים הרבים ביצירתו התלכדו לצבע של אהבה והדגישו את חסרונו

בוריס ג'ונסון / צילום: רויטרס

בריטניה מצביעה: תורים נרשמים בבחירות המכריעות של העשור

עד כמה ישפיעו הבחירות על עתיד הברקזיט ועל הליש"ט, מיהם המועמדים המובילים שמתמודדים, ומה חוזים הסקרים? ● "גלובס" מציג שורת שאלות ותשובות לגבי הבחירות