רחוב בוואלטה, בירת מלטה./ צילום: /Shutterstock א.ס.א.פ קריאייטיב
כיצד יכולה הטכנולוגיה לסייע בחיזוקו של שוק השכירות? ב-11 ביולי אישרו חברי הפרלמנט של מלטה בקריאה שנייה הצעה לרפורמה בשוק שכירות הנדל"ן במדינה, שלפיה החל בינואר 2020 ייעשה בשוק שימוש בטכנולוגיית הבלוקצ'יין - מסד נתונים מבוזר שיוקם לצורך רישום החוזים - במטרה להפוך את שוק השכירות במדינה להוגן, בטוח, יעיל ויציב יותר. זוהי הפעם הראשונה שמדינה משתמשת בטכנולוגיית בלוקצ'יין לצורך זה.
ראש ממשלת מלטה ג'וזף מוסקט אמר בחודש שעבר כי טכנולוגיית הבלוקצ'יין יכולה לשפר את אבטחת המידע במערכת ולמנוע זיוף חוזים. "נראה לציבור את הערך המוסף של הטכנולוגיה הזאת כשניישם אותה בתחום הנוגע לחיי היומיום של התושבים", ציין.
איך זה יעבוד? לפי המידע המועט יחסית שפורסם עד כה לגבי הרפורמה, ניתן להעריך כי גם מערכת רישום חוזי השכירות של מלטה תתבסס על אחת מטכנולוגיות הבלוקצ'יין הקיימות, עם עדיפות לכזאת המאפשרת שימוש בחוזים חכמים.
חוזה חכם הוא הסכם המבוסס על תוכנה, שבו התנאים בין הצדדים כתובים ונחתמים על ידי קוד. חוזה שכירות חכם יכול לאפשר לשוכר ולמשכיר להבטיח את קיום ההסכם ביניהם ללא צורך במתווך או בצד שלישי.
פלטפורמת הבלוקצ'יין הוותיקה והפופולרית ביותר שמאפשרת יצירה ושימוש בחוזים חכמים היא את'ריום (Ethereum), שהמטבע הדיגיטלי המבוסס עליה נקרא את'ר. בשנים האחרונות קמו לאת'ריום מתחרות בתחום, שהבולטות ביניהן הן NEM, NEO, Cardano, Hyperledger ו־EOS.
בחודש שעבר הכריזה ענקית המדיה החברתית פייסבוק על פרויקט המטבע הדיגיטלי שלה, Libra, שגם הוא אמור להציע חוזים חכמים. מעניין יהיה לראות באיזה טכנולוגיה תבחר מלטה להשתמש לרישום חוזי השכירות שלה.
רפורמת השכירות תיאבק בשוק השחור
אוכלוסיית מלטה מונה פחות מחצי מיליון איש. לפי נתוני הבנק המרכזי של מלטה לשנת 2016, כ־80% מתושבי מלטה גרים בדירות ובתים שנמצאים בבעלותם, ושאר ה־20% גרים בשכירות. הבנק ציין כי מבין שוכרי הדירות, ל־90% דמי השכירות מסובסדים על ידי המדינה, ורק 10% משוכרי הדירות משלמים דמי שכירות מלאים לפי מחיר השוק.
רפורמת השכירות של מלטה אמורה להכניס לשוק השכירות במדינה כמה שינויים עיקריים, מעניינים בפני עצמם, גם בלי קשר לבלוקצ'יין.
א. רישום החוזים: כל חוזי השכירות על נכסים פרטיים במדינה יהיו חייבים להירשם אצל רשות הדיור הממשלתית. הדבר נועד לצמצם את "השוק השחור" בתחום.
הרשימה של כל חוזי השכירות במלטה תישמר ברשת מקוונת על גבי בלוקצ'יין, שיהיה מפוקח על ידי רשות הדיור הממשלתית. כל אחד מבעלי הנכסים המשכירים את נכסיהם, יידרש לשלוח לרשות את חוזה השכירות, את רשימת המלאי הכלול בנכס ואת הפיקדון ששולם על ידי השוכרים, והמידע יועלה לרשת. בעל נכס שלא ירשום את הנכס המושכר כנדרש, לפי החוקים החדשים, צפוי לקנסות בסכומים שבין 2,500 ל-10,000 אירו. כל שוכר נכס במדינה יוכל לפנות לרשות הדיור ולבדוק אם חוזה השכירות רשום כחוק.
במסגרת הסמכויות הניתנות לרשות הדיור במלטה, היא תהיה רשאית לבצע חקירה בנוגע לחוזי השכירות וגם לפנות לבית המשפט במקרה של הפרת חוק בעניין. כמו כן, רשות הדיור תוכל לפנות לרשות המפקחת על השכירות במדינה בשמם של שוכרי הנכסים ולדרוש ממנה לנקוט צעדי אכיפה, שבהם ניתן לכפות על בעל הנכס להשכיר את הנכס למשך שלוש שנים בדמי שכירות בשיעור של 75% בלבד משווי השוק שבו מוערך הנכס. צעד זה אמור להרתיע בעלי נכסים מניסיון להשכיר דירות ב"שוק שחור".
ב. תמריצים להשכרה לטווח ארוך: בעלי נכסים שישכירו את נכסיהם לטווח ארוך יזכו לתמריצים כספיים. החוק קובע תקופת מינימום של שנה אחת לחוזי השכירות, ואילו חוזים לתקופה של שנתיים, שלוש או יותר יזכו את המשכירים בתמריץ כספי. למשל, בדירות של שלושה חדרים, בעלי נכסים שיחתמו על חוזה שכירות לשנתיים יקבלו מהמדינה תגמול של 300 אירו, ובעלי דירות שיחתמו על חוזה לשלוש שנים או יותר, יקבלו מהמדינה תגמול של 400 אירו. נוסף על כך, כל העלאה שנתית של שכר הדירה, במסגרת הרפורמה, תוגבל עד לשיעור של 5% בלבד.
לפי הצעת הרפורמה, חוזי שכירות לתקופות קצרות, של עד שישה חודשים, ייחשבו לחריגים במדינה. החוק יאפשר חתימה על חוזי שכירות כאלה רק אם השוכרים אינם אזרחי מלטה, כאשר מדובר בעובדים זרים, סטודנטים זרים או זרים המבקשים לקבל אזרחות במלטה.
ג. החוק החדש לא יחול על דירות לתיירים. על חוזי שכירות של נכסים המיועדים לתיירים יחול חוק נפרד, והפיקוח עליהם יהיה בידי רשות התיירות של מלטה. לפיכך, הרפורמה לא תחול לדוגמה על דירות המושכרות באמצעות אתר Airbnb.
ד. הודעה מוקדמת על פינוי: הרפורמה בשוק השכירות של מלטה קובעת גם כי על בעלי הדירות למסור לשוכרי הדירות הודעה מוקדמת של שלושה חודשים לפחות, אם בכוונתם לדרוש מהם לפנות את דירתם. אחרת, לפי החוק החדש, החוזה יוארך באותו פרק זמן שנקבע בו בפעם שעברה. כלומר, אם החוזה האחרון היה לשלוש שנים, הוא יוארך במקרה כזה בשלוש שנים נוספות. מנגד, גם השוכרים יחויבו בתקופות מינימום של הודעה מוקדמת אם בכוונתם לפנות את הדירה לפני תום תקופת החוזה.
עוד במסגרת הרפורמה, בעלי דירות המשכירים את נכסיהם יחויבו להציג בפני השוכרים את חשבונות החשמל והמים בעבור הנכס, כך שהשוכרים יוכלו לנכות את תשלומי החשמל והמים משכר הדירה שהם משלמים.
ה. הגנה על בעלי הנכסים: במקרים של תביעות מצד בעלי הנכסים, החוק ייתן לבתי המשפט סמכות לחייב שוכרים לפנות את הנכס כבר במועד השימוע הראשון. לבעל הנכס גם תינתן זכות לתבוע מהשוכר פיצוי על כל תקופה שבה הוא נשאר בנכס לאחר תום חוזה השכירות.
אי הבלוקצ'יין אימץ רגולציה ידידותית
מלטה כבר זכתה לכינוי "אי הבלוקצ'יין", לאחר שהתקינה בשנה שעברה מסגרת רגולטורית ידידותית לטכנולוגיות של מסדי נתונים מבוזרים (DLT). במסגרת זו, ניתנה במדינה אפשרות חוקית לפעילויות שונות הקשורות בטכנולוגיית הבלוקצ'יין, כמו מסחר במטבעות דיגיטליים והנפקתם לציבור. הסביבה הרגולטורית הסובלנית, ההכשרה המקצועית של העובדים במדינה והחברות של מלטה באיחוד האירופי - כל אלה תרמו להפיכתה למרכז פיתוח בינלאומי בתחום הבלוקצ'יין.
רו"ח חנן אהרנפלד, שמשרדו מספק בין השאר שירותי ראיית חשבון ללשכת המסחר ישראל-מלטה ולחברות בלוקצ'יין ישראליות הפועלות במלטה, אומר כי "לאורך ההיסטוריה האי מלטה נכבש פעמים רבות, ואולי משום כך תושבי האי רגילים לקבל רעיונות מבחוץ". הוא מציין כי רשות החדשנות של מלטה היא הרגולטור הממונה על המערכות הטכנולוגיות החדשות המוצעות לשימוש במדינה.
רוצים להתעדכן בענייני בלוקצ'יין ומטבעות דיגיטליים? הצטרפו לערוץ הטלגרם קריפטו גלובס.