גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

ראש הממשלה נתניהו ושר האוצר כחלון /צילום: אוליביה פיטוסי-הארץ

במהלך דצמבר האחרון הכריז ראש הממשלה בנימין נתניהו על פירוק הממשלה ועל הליכה לבחירות. בדיקה שקיים "גלובס" מצאה כי מדד מחירי הדירות של הלמ"ס (הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה) עלה מאז ב-2%, ולמעשה שינה כיוון. אם בארבעת החודשים שקדמו לכך מגמת המחירים הצביעה על ירידה כמעט בכל אזורי הארץ, הרי שמאותה נקודת זמן, המחירים החלו לטפס. "גלובס" מנתח את הסיבות לשינוי המגמה.

1. המחירים עולים בתקופת בחירות

בחינה של שלוש מערכות הבחירות האחרונות מצביעה על דפוס חוזר של עליות מחירים. זה קרה בבחירות של ינואר 2013, בבחירות של מרץ 2015, וכך גם בתקופה שלפני הבחירות שהתקיימו בחודש אפריל האחרון. כך גם צפוי לקרות בסבב שיגיע אלינו בספטמבר השנה. מדוע הכרזה על בחירות גורמת לעליית מחירים? משום שהממשלות האחרונות היו מחויבות לירידת מחירי דירות וכל אחת מהן ניסתה ליישם מדיניות ברוח זו. מרגע שהממשלה התפרקה, הציבור הבין שיחד עימה מתה גם המדיניות להורדת מחירים, ושהשוק שב למתכונתו הקודמת - כלומר שוק ללא בלמים. וכך כאמור מחירי הדירות רשמו עלייה ממוצעת בכלל האזורים בשיעור של שני אחוזים.

2. עיקר העליות - בצפון הארץ

בדיקה גיאוגרפית של התנהגות המחירים, מצביעה על שוני משמעותי בין המחוזות. בשלושה מהם ניתן אף להצביע על נקודת מפנה אמיתית שהתרחשה סביבה התקופה של ההכרזה על הבחירות, שכן עד אז מחירי הדירות שבהם רשמו ירידות. מדובר במחוזות הצפון, ירושלים ותל-אביב. במחוז הצפון מחירי הדירות עלו בשיעור הגבוה ביותר של 6.2%, בין החודשים ינואר למאי. מדובר בעלייה דרמטית בהתחשב בזה, שהעלייה השנתית הממוצעת במחירי הדירות בישראל לאורך 59 השנים האחרונות מגיעה ל-2.5% בלבד. למעשה, קצב עלייה שכזה מזכיר את שיא עליות המחירים ב-2009-2010. במחוז חיפה מגמת העלייה החלה כבר במחצית השנייה של 2018, והיא גברה בחודשים האחרונים. במחוזות המרכז והדרום, בדיקת "גלובס" לא מצאה מובהקות חזקה בין ההכרזה על הבחירות להשתנות המחירים. זאת על אף שבארבעת החודשים שלפני ההכרזה של נתניהו על כוונתו להקדים את הבחירות, מחירי הדירות במחוזות הללו רשמו ירידות למעשה.

3. חוסר אמון בעתיד מחיר למשתכן

חשוב להזכיר שנתוני הלמ"ס אינם סופיים (נתוני הלמ"ס מתעדכנים סופית 3 חודשים לאחור. א’מ’), ואולם הדברים מובהקים דווקא במחוז הצפון. מדובר מחד באזור עם רמות ביקוש נמוכות יחסית, ומנגד אזור שדווקא הוצף בבנייה בשנים האחרונות. זאת בעקבות ריבוי פרויקטים של מחיר למשתכן שמתקיימים בו, בייחוד בקריות, שאמנם אינן משתייכות למחוז, אבל גובלות בו. אבל מדוע המחירים עלו דווקא עכשיו, אחרי ההכרה, שהבחירות בדרך? "יש שתי סיבות דומות", מסביר מנהל חטיבת הצפון של חברת שיווק הדירות אלדר, ערן אמור. "הסיבה הראשונה, היא שאנשים הבינו שנגמר הסיפור של מחיר למשתכן. השנייה, שקשורה אף היא למחיר למשתכן היא, שההנחות בצפון על דירות היו נמוכות משמעותית, מאלה שהתקבלו במרכז ובמקומות שונים. ההנחות האלה הגיעו לרמות כאלה נמוכות, שלא היה קשה מדי לאנשים שישבו על הגדר לקפוץ ממנה ולרכוש כעת דירות. השוק במקומות רבים כמו נהריה, עפולה, עכו היה קפוא ועכשיו אתה רואה בו תנועה", מסביר אמור.

4. משפרי הדיור אחראים לעליות

מוטי אשגב, המשווק דירות חדשות בכל המרחב הצפוני, מסביר שבשל המצב שנוצר משפרי הדירות ירדו מהגדר, דבר שהוביל הן לגידול בהיקף העסקאות, והן ברכישת נכסים "יקרים" יותר. סמנכ"לית השיווק בקבוצת משולם לוינשטיין, שרון בן צבי, מספרת אף היא על גידול בתנועת הרוכשים ועליית מחירים. "בפרויקט צמודי קרקע שלנו ביוקנעם לפני כ-3 שנים נמכרו שם יח"ד ב-2.2-2.3 מיליון שקל והיום הדירות שם נמכרות במחירים של 2.8-2.9 מיליון שקל.

דרור אוהב ציון, מנכ"ל ובעלים של חברת דרא שיווק נדל"ן המשווקת פרויקט צמודי קרקע במרכז הוותיק של כפר ורדים, אחד מהיישובים האיכותיים ביותר בגליל המערבי, מחזק את דברי קודמיו. "המחירים של צמודי קרקע חדשים ביישוב עלו בכ-5% לפני חצי שנה. כך לדוגמא, קוטג'ים בשטח של 150 מ"ר על מגרש בשטח של 250 מ"ר נמכרו בשלושת החודשים האחרונים ב-1.6-1.62 מיליון שקל, כאשר לפני חצי שנה נמכרו קוטג׳ים זהים ב-1.5-1.52 מיליון שקל", הוא מספר.