גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

כצמן מנצל את השפל בנדל"ן המסחרי במזרח אירופה: גזית גלוב רוכשת את מניות המיעוט באטריום בדיסקאונט של 20% על השווי בספרים

בעלי מניות המיעוט באטריום יקבלו 565 מיליון אירו, אולם חלוקת דיבידנד והכנסת מנורה מבטחים כמשקיעה ברכישה יקטינו את ההשקעה נטו של גזית גלוב ל-189 מיליון אירו ● כצמן: "בעלות ישירה בנכסים כמו של חברת אטריום עולה בקנה אחד עם האסטרטגיה של קבוצת גזית גלוב להיות הבעלים הישיר של נכסים באזורים אורבניים צפופי אוכלוסין"

חיים כצמן, בעל השליטה ומנכ"ל גזית גלוב / צילום: יח"צ
חיים כצמן, בעל השליטה ומנכ"ל גזית גלוב / צילום: יח"צ

ענקית הנדל"ן המניב גזית גלוב  מבצעת צעד משמעותי נוסף להרחבת החזקותיה בנדל"ן מסחרי פרטי, ולצמצום חשיפתה לחברות ציבוריות הפועלות בתחום. לאחר שמכרה מוקדם יותר השנה את מרבית החזקותיה בחברה הקנדית הציבורית פירסט קפיטל, הודיעה הבוקר (ג') גזית גלוב כי התקשרה בהסכם לרכישת כל מניות המיעוט (40%) של החברה הבת אטריום תמורת 565 מיליון אירו (כ-2.26 מיליארד שקל).

גזית גלוב מחזיקה כיום ב-60% ממניות אטריום , שפועלת בתחום המרכזים המסחריים במזרח אירופה. את העסקה היא ביצעה מול אטריום עצמה, ולכן אישורה של העסקה מחייב את כינוסה של אסיפת בעלי המניות של אטריום, והשגת רוב של 75% לפחות מקרב בעלי מניות המיעוט. השלמת העסקה צפויה להתבצע בראשית ינואר 2020.

אטריום היא חברה ציבורית, שמניותיה נסחרות באירופה, דבר שהיווה בשנים האחרונות משקולת כבדה על מניית החברה האם גזית גלוב. טרם ההודעה היום הציגה מניית אטריום תשואה שלילית של כ-25% בחמש השנים האחרונות, ואלו פגעו גם בתשואות שהציגה מניית גזית גלוב - המפגרות באופן משמעותי אחרי אלו של חברות הנדל"ן המניב הציבוריות הפועלות בישראל. 

גזית גלוב נשארה מאחורי סקטור

אטריום נסחרה טרם הדיווח היום לפי שווי שוק של כ-1.2 מיליארד אירו (4.8 מיליארד שקל), המשקף לנתח של גזית גלוב (60%) שווי של כ-720 מיליון אירו (2.89 מיליארד שקל). מדובר בשווי הנמוך בכ-32% מהערך שבו מוצגת ההשקעה בספרי גזית גלוב, ועניין זה היווה זרז לרכישת החזקות המיעוט בה.

הרכישה תתבצע לפי מחיר של 3.75 אירו למניה, המשקף פרמיה של כ-18% ביחס למחיר שבו סיימה מניית אטריום אתמול את המסחר בבורסת וינה. עם השלמת העסקה תהפוך אטריום לחברה פרטית בבעלות גזית גלוב.

במקביל לחתימת ההסכם, התקשרה גזית גלוב בהסכם נוסף למכירת 12% ממניות אטריום לחברת הביטוח והפנסיה מנורה מבטחים , במחיר העסקה, ובתמורה כוללת של כ-150 מיליון אירו (כ-600 מיליון שקל). עם זאת, עוד בטרם תושלם העסקה, מתכוונת אטריום לחלק לכל בעלי מניותיה (ובהם גזית גלוב) דיבידנד מיוחד בסך של 0.6 אירו למניה, שלאחריו יותאם מחיר העסקה לכ-3.15 אירו למניה, וסך עלות הרכישה צפוי לעמוד על 475 מיליון אירו (כ-1.9 מיליארד שקל).

כך, במקביל להשקעה של 475 מיליון אירו, תקבל גזית גלוב דיבידנד של 136 מיליון אירו ועוד 150 מיליון אירו ממנורה מבטחים, כך שהיקף השקעתה (נטו) יעמוד על 189 מיליון אירו בלבד.

34 נכסים, בשווי של 3 מיליארד אירו

חיים כצמן, מייסד, בעל השליטה ומנכ"ל גזית גלוב, הסביר היום כי "לאטריום תיק נכסים דומיננטיים איכותי לצד שדרת ניהול איכותית ומנוסה. גזית רכשה את השליטה בחברה לפני 11 שנים ומכירה היטב את החברה, את נכסיה ואת הפוטנציאל הטמון בה".

כצמן הוסיף, כי "בעלות ישירה בנכסים כמו של חברת אטריום עולה בקנה אחד עם האסטרטגיה של קבוצת גזית גלוב להיות הבעלים הישיר של נכסים באזורים אורבניים צפופי אוכלוסין, אשר בהם פוטנציאל צמיחה עתידי ועירוב שימושים. אנו שמחים לצרף את חברת מנורה מבטחים כשותפה להשקעה באטריום, ובטוחים ששיתוף הפעולה הוא לטובת כל בעלי העניין".

בגזית גלוב הסבירו, כי באמצעות הרכישה מנצלת החברה את השפל במחירי מניות הנדל"ן המסחרי באירופה, ומגדילה את חלקה באטריום במחיר הנמוך בכ-20% משווייה בספרים. במחיר העסקה האמור, צפויה גזית גלוב להגדיל את תזרים המזומנים שלה בכ-85 מיליון שקל (גידול של כ-15% למניה), וזאת באמצעות רכישת חברה שאותה היא מכירה לעומק ומנהלת לאורך שנים, ושלה הנהלה איכותית ובעלת ניסיון רב.

גזית גלוב היא בעלת השליטה באטריום כבר משנת 2008. במהלך השנים השביחה אטריום את תיק הנכסים ומכרה יותר מ-120 נכסים בשווקים משניים, לרבות יציאתה של החברה מהונגריה, מלטביה ומרומניה. תיק הנכסים של אטריום מונה כיום 34 נכסים דומיננטיים בשווי של כ-3 מיליארד אירו, יותר מ-85% מתוכם נמצאים במדינות פולין וצ'כיה וכ-50% מהם ממוקמים בערים הראשיות ורשה ופראג (או 70% כאשר מוסיפים לשתי ערי בירה אלו את העיר ורוצלב שבפולין).

פולין וצ'כיה הן מהמדינות הצומחות באירופה. בשנת 2018 הן הציגו צמיחה בתמ"ג של כ-5% ו-3% בהתאמה, והיקף המכירות הקמעוניות בהן עלה בכ-7% וב-5.5% בשנה האחרונה. הערים ורשה ופראג, שבהן מתמקדת אטריום, נהנות מתהליך האורבניזציה העולמי וגם מהברקזיט. מתגוררים בהן כ-1.8 וכ-1.3 מיליון תושבים, ושיעורי האבטלה בהן נמצאים בשפל היסטורי של כ-2%. מרכזי הקניות בשתי הערים נהנים מתיירות צומחת, שכבר עברה את רף ה-8 מיליון תיירים בשנה, בכל אחת מהערים הללו.

תמשיך להתמקד בערים הראשיות

בשיחה עם "גלובס" סיפר כצמן כי בשנתיים האחרונות מכרה אטריום נכסים שאים נכסי ליבה, בהיקף של כ-600 מיליון אירו, ורכשה רק נכס אחד. לדבריו, החברה תמשיך להתמקד בערים הראשיות, שהן ורשה, פראג וורוצלב.

כדי לשמור על הוגנות העסקה כלפי בעלי מניות המיעוט, קיבלה אטריום חלון זמן של שבעה שבועות, שבמסגרתו תוכל לקבל הצעות נוספות מצדדים שלישיים לרכישת 100% ממניותיה. אם תוגש הצעה אחרת לרכישת כלל המניות במחיר ובתנאים עדיפים על אלה שהגישה גזית גלוב, תוכל אטריום למשוך את המלצתה לבעלי המניות להיענות למכירה לגזית גלוב, ולהמליץ במקום זה על מכירה למציע האחר.

גזית גלוב, מצדה, הסכימה לבחון כל הצעה שתוגש לה לרכישת החזקותיה באטריום, אולם לא התחייבה כי תיענה להצעה שכזאת. בינתיים הגיבו המשקיעים בחיוב להודעה, ומניית גזית גלוב זינקה היום בכ-10% במסחר בבורסה, וריכזה מחזור גבוה של יותר מ-50 מיליון שקל.

אנליסט הנדל"ן של בית ההשקעות ווליו בייס, שי ליפמן, כתב היום כי "כפי שצפינו בעבר, ובהתאם למימוש האסטרטגיה שלה, גזית גלוב מוחקת את אטריום מהמסחר והופכת אותה לחברה פרטית". לדבריו, העסקה לאחר הדיבידנד מתבצעת לפי מכפיל הון של כ-0.8 לאטריום, כך שעם השלמתה תרשום גזית גלוב רווח של כ-300 מיליון שקל, שיגדיל את הונה העצמי.

ליפמן הסביר כי לאחר חלוקת הדיבידנד ומכירת המניות למנורה מבטחים, יסתכם חלקה (נטו) של גזית בהשקעה על פחות מ-800 מיליון שקל. "צעד זה חיובי בעינינו, שכן הוא יצמצם את עלויות ההנהלה וכלליות של הקבוצה, יגדיל את ה-FFO, ויהפוך את ההתייחסות לתוצאות של גזית גלוב כאל חברה אחת ולא כאל חברת החזקות, מה שיביא את השוק לסחור במניה במחירים גבוהים יותר, שכן מכפיל ה-FFO שבו החברה נסחרת נמוך ביותר (מתחת ל-8).

עוד ציין ליפמן, כי "גזית גלוב רוכשת את אטריום לפי מחיר גבוה בכ-20% ממחיר השוק, ומאותתת בכך ששווי החברה גבוה יותר בעיניה, כפי שגם אנו מעריכים. אנו נותרים בהמלצת קנייה על גזית גלוב ונעדכן את מחיר היעד לאחר פרסום הדוחות הרבעוניים באוגוסט".

הגדלת רכיב הנדל"ן הפרטי

בשנת 2015 הייתה גזית גלוב חברת החזקות אשר כ-80% מהשקעותיה היו בחברות ציבוריות. באותה שנה הודיעה גזית גלוב על שינוי האסטרטגיה, מכירת החזקות בחברות ציבוריות והגדלת רכיב הנדל"ן הפרטי. מאז ביצעה החברה מכירות של שתי חברות ענק, בארה"ב ובקנדה, בתמורה למיליארדי דולרים. הגדלת ההחזקה באטריום ומחיקת מניותיה מהמסחר מהוות צעד משמעותי ביישום האסטרטגיה להגדלת רכיב הנדל"ן הפרטי, תוך התמקדות בנכסים דומיננטיים בערים מרכזיות צפופות אוכלוסין.

לדברי גזית גלוב, לאחר השלמת עסקת אטריום יגדל סך הנכסים בהחזקה פרטית בכ-2.7 מיליארד אירו (כ-10.6 מיליארד שקל) ויהווה כ-82.3% מסך שווי הנכסים (סולו מורחב) של גזית גלוב. ההון העצמי שלה יגדל בכ-300 מיליון שקל ל-8.54 מיליארד שקל, ואילו יחס החוב נטו למאזן (סולו מורחב) יגדל בשיעור מתון יחסית, מ-46.5% ל-48.2%.

בחברה הדגישו כי לרשותם עומדים מזומנים וקווי אשראי בלתי מנוצלים בהיקף של 4.4 מיליארד שקל, שיצטמצמו ל-3.8 מיליארד שקל לאחר השלמת העסקה. נוסף על כך פרסמה החברה נתוני פרופורמה בהתבסס על הדוחות הכספיים לרבעון הראשון של 2019, שלפיהם אם הייתה מושלמת העסקה אז, הייתה תחזית ה-FFO ל-2019 עולה לטווח של 662-677 מיליון שקל, לעומת 577-592 מיליון שקל כיום. 

עוד כתבות

טראמפ במפגש עם עובדי בואינג, 2017/ צילום :  \   Mic Smith AP

מלחמת הסחר הקטנה: ארה"ב מעלה מכסים על מטוסים מאירופה

המניע להעלאת המכסים נובע מאי-שביעות רצון מהסובסידיות מהן נהנית חברת המטוסים האירופית איירבוס

מנהל רשות המסים ערן יעקב./ צילום:  כדיה לוי

רשות המסים מקשיחה עמדות: כל חשבונית מעל 5,000 שקל תחויב בדיווח בזמן ביצוע העסקה

במסגרת הוועדה של רשות המסים למלחמה בחשבוניות הפיקטיביות, הוחלט להמליץ על הורדה משמעותית של הסכום שממנו יידרשו עסקים לדווח מיידית לרשות • חברות תוכנה להנהלת חשבונות כבר קיבלו הודעה להיערך לשינוי הנדרש • רואי חשבון ויועצי מס מתנגדים: "המודל לא ישים"

בנימין נתניהו / צילום: איל יצהר, גלובס

דעה: ההבטחות הממוחזרות של ראש הממשלה נתניהו

הסרטון של נתניהו עם רמי לוי נראה לכם מוכר? אולי משום שהוא כיכב בקמפיינים של הליכוד גם ב-2013 וב-2015 ● ומה עם בני הפלשמורה? הם עדיין ממתינים במחנות המעבר באדיס אבבה ובגונדר מאז ההבטחות בקמפיין 2009 ● בחזרה לעתיד, גרסת ראש הממשלה

ברני סנדרס בבולטימור בבחירות 2016 / צילום:    Patrick Semansky  AP

פרשנות - קמפיינים על קו הזינוק: המאבק על אמריקה הלא-לבנה

לאחר שבועיים של לבנים, מגיע סופסוף תורם של האפרו-אמריקאים והלטינים לערבב את הקלפים במירוץ הדמוקרטי עתיר המשתתפים לנשיאות ● נבאדה, המדינה הראשונה בארה"ב שבה הלבנים עומדים להפוך למיעוט בתוך כשנתיים, תצביע בשבת

מאבטחים בשדה התעופה במוסקבה מקבלים את בואם של הנוחתים מבייג'ינג עם חליפות מגן בדרך לבדוק טמפרטורות גוף תקינות / צילום: Mark Schiefelbein, Associated Press

פתאל נגד מנכ"ל משרד הבריאות: "אמירות חסרות אחריות ולא מקצועיות"

מנכ"ל לשכת מארגני התיירות הנכנסת עונה למשה בר סימן טוב: "אמירות חסרות אחריות ולא מקצועיות" ● ושר החקלאות מבקש לא לאשר כניסת עובדים חדשים מתאילנד

הבורסה בתל אביב / צילום: שאטרסטוק

המדדים בת"א מדשדשים; בזן והחברה לישראל צונחות ב-4%; הראל עולה 3%

אלקטריאון מזנקת 12% לאחר הצלחה בניסוי בשבדיה ● סאמיט מתחזקת על רקע מחיקת החברה הבת בלונדון ● בזן הודיעה על החלטת עיריית חיפה שלא לחדש היתר זמני לצנרת שבה היא משתמשת ● בי.ג'י.איי נוסקת ב-50% על רקע כניסה למלונאות ודיור מוגן

נורד סטרים 2. צינור הגז של פוטין / צילום: רויטרס

ארה"ב מתגאה: סיכלנו את פרויקט צינור הגז "נורד סטרים 2" מרוסיה לגרמניה

שר האנרגיה האמריקאי אמר כי הולך להיות עיכוב ארוך מאוד בהשלמת פרויקט "נורד סטרים 2"

נשים בדירקטוריון - הוועדים המנהלים של האוניברסיטאות

באוניברסיטאות יש הרבה סטודנטיות - אך לא מספיק דירקטוריות

בעוד שנשים מהוות כ-60% מקרב הסטודנטים באוניברסיטאות, בוועדים המנהלים הן פחות מרבע

מלון של רשת פתאל  / צילום: מצגת החברה

גם פתאל בפנים: יותר מ-20 חברות בבורסת ת"א כבר "נדבקו" בווירוס הקורונה וספגו ירידות חדות

בין הנפגעות הבולטות: אוריין, אל על וכנפיים ● היום הצטרפה אליהן פתאל החזקות, לאחר שדיווחה על צפי לביטול הזמנות

סמי תותח, יו"ר ומנכ"ל זמני של מטומי / צילום: יחצ

אקורד סיום: ויולה מכרה את יתרת המניות שלה במטומי; סמי תותח פרש מהחברה

ויולה החזיקה ב-9.5% ממניות מטומי, ואם מכרה אותן במחיר השוק, הרי שהיקף המכירה עומד על פחות מ-2 מיליון שקל ● למרות הצניחה החדה בשווי מטומי בשנים האחרונות, ויולה כבר החזירה למעשה את ההשקעה הראשונית שלה בחברה

תל אביב./  צילום: גיא ליברמן

מחירי השכירות בישראל נחשפים לראשונה: איפה הם זינקו ואיפה תמצאו 3 חדרים ב-4,000 שקל לחודש

לפי מדד של הלמ"ס המתפרסם לראשונה, אשקלון היא העיר שבה עלו מחירי השכירות בצורה החדה ביותר, למרות המצב הביטחוני • בת"א תשלמו על דירת שני חדרים כמו על דירת חמישה חדרים בב"ש • לפי הנתונים, מחירי השכירות לא מפסיקים לטפס וחצו את רף ה-4,000 שקל בממוצע

אורן עזר / צילום: איל יצהר

הצלחת הניסוי בשבדיה מתדלקת את מניית אלקטריאון: קפצה פי 21 בפחות מ-3 שנים

החברה נטולת ההכנסות, שפועלת בתחום הטעינה האלחוטית של כלי רכב חשמליים, נסחרת בשווי של קרוב למיליארד שקל ● הניסוי שעליו דיווחה אלקטריאון היה בטעינה אלחוטית סטטית של משאית חשמלית על מסלול ניסויים באי גוטלנד

רכבת המימן של אלסטום בגרמניה / צילום: Serene Stache, AP

הסכם ראשוני: אלסטום הצרפתית תקנה את בומברדייה הקנדית ב-7 מיליארד דולר

זהו ניסיון נוסף של אלסטום להתמזג עם חברה ובכך להגדיל את התחרות מול חברת CRRC הממשלתית הסינית - ספקית הרכבות הגדולה ביותר בעולם

מסיושי סאן, מנכ"ל סופטבנק / צילום: Takehito Kobayashi, רויטרס

אישור עסקת המיזוג של ספרינט וטי-מובייל רחוקה מאוד מהניצחון שמייסד סופטבנק ביקש להשיג

"במיזוג של ספרינט עם טי-מובייל היה קושי אדיר", אמר מסיושי סאן, מייסד ומנכ"ל סופטבנק, אחרי החלטת בית המשפט בארה"ב, "אבל לפחות הרווחנו ממנו המון כסף" ● כמה סאן נסוג מהיעדים השאפתניים שלו לספרינט? כנראה שמאוד

מסכה על הפנים ברחובות בייג'ין בנובמבר 2018  בגלל הזיהום / צילום : AP \ Andy Wong

נזקי זיהום האוויר בעולם עולים לנו מיליארדים מדי יום

דו"ח של גרינפיס מעריך את עלות זיהום האוויר שנגרם משימוש בדלקים פוסיליים ב-8 מיליארד דולר ביום ● בישראל נמצא הנושא במקום נמוך בסדר היום הציבורי, למרות העדויות המצטברות על הנזקים של נשימת אוויר מזוהם

אלכס שניידר, בעלים משותף של מישורים / צילום: Viktor Korotayev, רויטרס

חברת מישורים מוכרת נכס בפתח תקווה ב-43 מיליון שקל

מדובר ב"בית מישורים" - מבנה בן 6 קומות שממוקם ברחוב השילוח בקריית מטלון עם שיעור תפוסה בהיקף 83% ● המבנה נרכש ע"י מישורים לפני 12 שנה בתמורה ל-19 מיליון שקל

מנכ"ל אלפאבית סונדר פיצ'אי ליד מחשב קוונטי של החברה/  צילום: רויטרס

אחסון מידע על דנ"א וחיקוי מערכת העצבים: כך נראים פיתוחי המחשוב החדשים

סטארט-אפים וחברות כמו גוגל ו-IBM עושות מאמצים לפתח יכולות מחשוב קוונטיות ● המטרה: לאפשר לעולם המחשוב להתקדם, כפי שהתקדם גם ב-50 השנה האחרונות

תצפית מלמעלה - נווה אילן ירושלים / יח"צ

לקראת המעבר לאולפנים החדשים: חשש בחדשות 13 מפני גל פיטורים

בהנהלת החברה מסרבים להתחייב שלא ייצאו בחודשים הקרובים למהלך של פיטורי צמצום - "והדבר", כך טוען הוועד, "מדליק נורה אדומה של ממש"

אפליקציה של ויזה / צילום: יח"צ

האם ויזה גילתה דרך להרוג בעדינות חברות פינטק חדשות?

הבנקים מחויבים לאפשר לחברות פינטק להתקשר אל חשבונות הלקוחות שלהם, אבל איך זה מתבצע בפועל? ● חברת Plaid היא אחת מיצרניות צינורות התקשורת שעונות על הצורך ● האם ויזה קנתה את החברה כדי לפתח אותה או כדי להרוג אותה בעדינות? ● האזינו 

נפגעי הקורקינטים והאופניים החשמליים - 16 בפברואר

אתמול באיכילוב: 8 נפגעים בתאונות קורקינט ואופניים חשמליים

מדי יום "גלובס" ובית החולים איכילוב מדווחים על מספר הנפגעים מתאונות שבהן מעורבים כלי רכב חשמליים: אופניים וקורקינטים