גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

כצמן מנצל את השפל בנדל"ן המסחרי במזרח אירופה: גזית גלוב רוכשת את מניות המיעוט באטריום בדיסקאונט של 20% על השווי בספרים

בעלי מניות המיעוט באטריום יקבלו 565 מיליון אירו, אולם חלוקת דיבידנד והכנסת מנורה מבטחים כמשקיעה ברכישה יקטינו את ההשקעה נטו של גזית גלוב ל-189 מיליון אירו ● כצמן: "בעלות ישירה בנכסים כמו של חברת אטריום עולה בקנה אחד עם האסטרטגיה של קבוצת גזית גלוב להיות הבעלים הישיר של נכסים באזורים אורבניים צפופי אוכלוסין"

חיים כצמן, בעל השליטה ומנכ"ל גזית גלוב / צילום: יח"צ
חיים כצמן, בעל השליטה ומנכ"ל גזית גלוב / צילום: יח"צ

ענקית הנדל"ן המניב גזית גלוב  מבצעת צעד משמעותי נוסף להרחבת החזקותיה בנדל"ן מסחרי פרטי, ולצמצום חשיפתה לחברות ציבוריות הפועלות בתחום. לאחר שמכרה מוקדם יותר השנה את מרבית החזקותיה בחברה הקנדית הציבורית פירסט קפיטל, הודיעה הבוקר (ג') גזית גלוב כי התקשרה בהסכם לרכישת כל מניות המיעוט (40%) של החברה הבת אטריום תמורת 565 מיליון אירו (כ-2.26 מיליארד שקל).

גזית גלוב מחזיקה כיום ב-60% ממניות אטריום , שפועלת בתחום המרכזים המסחריים במזרח אירופה. את העסקה היא ביצעה מול אטריום עצמה, ולכן אישורה של העסקה מחייב את כינוסה של אסיפת בעלי המניות של אטריום, והשגת רוב של 75% לפחות מקרב בעלי מניות המיעוט. השלמת העסקה צפויה להתבצע בראשית ינואר 2020.

אטריום היא חברה ציבורית, שמניותיה נסחרות באירופה, דבר שהיווה בשנים האחרונות משקולת כבדה על מניית החברה האם גזית גלוב. טרם ההודעה היום הציגה מניית אטריום תשואה שלילית של כ-25% בחמש השנים האחרונות, ואלו פגעו גם בתשואות שהציגה מניית גזית גלוב - המפגרות באופן משמעותי אחרי אלו של חברות הנדל"ן המניב הציבוריות הפועלות בישראל. 

גזית גלוב נשארה מאחורי סקטור

אטריום נסחרה טרם הדיווח היום לפי שווי שוק של כ-1.2 מיליארד אירו (4.8 מיליארד שקל), המשקף לנתח של גזית גלוב (60%) שווי של כ-720 מיליון אירו (2.89 מיליארד שקל). מדובר בשווי הנמוך בכ-32% מהערך שבו מוצגת ההשקעה בספרי גזית גלוב, ועניין זה היווה זרז לרכישת החזקות המיעוט בה.

הרכישה תתבצע לפי מחיר של 3.75 אירו למניה, המשקף פרמיה של כ-18% ביחס למחיר שבו סיימה מניית אטריום אתמול את המסחר בבורסת וינה. עם השלמת העסקה תהפוך אטריום לחברה פרטית בבעלות גזית גלוב.

במקביל לחתימת ההסכם, התקשרה גזית גלוב בהסכם נוסף למכירת 12% ממניות אטריום לחברת הביטוח והפנסיה מנורה מבטחים , במחיר העסקה, ובתמורה כוללת של כ-150 מיליון אירו (כ-600 מיליון שקל). עם זאת, עוד בטרם תושלם העסקה, מתכוונת אטריום לחלק לכל בעלי מניותיה (ובהם גזית גלוב) דיבידנד מיוחד בסך של 0.6 אירו למניה, שלאחריו יותאם מחיר העסקה לכ-3.15 אירו למניה, וסך עלות הרכישה צפוי לעמוד על 475 מיליון אירו (כ-1.9 מיליארד שקל).

כך, במקביל להשקעה של 475 מיליון אירו, תקבל גזית גלוב דיבידנד של 136 מיליון אירו ועוד 150 מיליון אירו ממנורה מבטחים, כך שהיקף השקעתה (נטו) יעמוד על 189 מיליון אירו בלבד.

34 נכסים, בשווי של 3 מיליארד אירו

חיים כצמן, מייסד, בעל השליטה ומנכ"ל גזית גלוב, הסביר היום כי "לאטריום תיק נכסים דומיננטיים איכותי לצד שדרת ניהול איכותית ומנוסה. גזית רכשה את השליטה בחברה לפני 11 שנים ומכירה היטב את החברה, את נכסיה ואת הפוטנציאל הטמון בה".

כצמן הוסיף, כי "בעלות ישירה בנכסים כמו של חברת אטריום עולה בקנה אחד עם האסטרטגיה של קבוצת גזית גלוב להיות הבעלים הישיר של נכסים באזורים אורבניים צפופי אוכלוסין, אשר בהם פוטנציאל צמיחה עתידי ועירוב שימושים. אנו שמחים לצרף את חברת מנורה מבטחים כשותפה להשקעה באטריום, ובטוחים ששיתוף הפעולה הוא לטובת כל בעלי העניין".

בגזית גלוב הסבירו, כי באמצעות הרכישה מנצלת החברה את השפל במחירי מניות הנדל"ן המסחרי באירופה, ומגדילה את חלקה באטריום במחיר הנמוך בכ-20% משווייה בספרים. במחיר העסקה האמור, צפויה גזית גלוב להגדיל את תזרים המזומנים שלה בכ-85 מיליון שקל (גידול של כ-15% למניה), וזאת באמצעות רכישת חברה שאותה היא מכירה לעומק ומנהלת לאורך שנים, ושלה הנהלה איכותית ובעלת ניסיון רב.

גזית גלוב היא בעלת השליטה באטריום כבר משנת 2008. במהלך השנים השביחה אטריום את תיק הנכסים ומכרה יותר מ-120 נכסים בשווקים משניים, לרבות יציאתה של החברה מהונגריה, מלטביה ומרומניה. תיק הנכסים של אטריום מונה כיום 34 נכסים דומיננטיים בשווי של כ-3 מיליארד אירו, יותר מ-85% מתוכם נמצאים במדינות פולין וצ'כיה וכ-50% מהם ממוקמים בערים הראשיות ורשה ופראג (או 70% כאשר מוסיפים לשתי ערי בירה אלו את העיר ורוצלב שבפולין).

פולין וצ'כיה הן מהמדינות הצומחות באירופה. בשנת 2018 הן הציגו צמיחה בתמ"ג של כ-5% ו-3% בהתאמה, והיקף המכירות הקמעוניות בהן עלה בכ-7% וב-5.5% בשנה האחרונה. הערים ורשה ופראג, שבהן מתמקדת אטריום, נהנות מתהליך האורבניזציה העולמי וגם מהברקזיט. מתגוררים בהן כ-1.8 וכ-1.3 מיליון תושבים, ושיעורי האבטלה בהן נמצאים בשפל היסטורי של כ-2%. מרכזי הקניות בשתי הערים נהנים מתיירות צומחת, שכבר עברה את רף ה-8 מיליון תיירים בשנה, בכל אחת מהערים הללו.

תמשיך להתמקד בערים הראשיות

בשיחה עם "גלובס" סיפר כצמן כי בשנתיים האחרונות מכרה אטריום נכסים שאים נכסי ליבה, בהיקף של כ-600 מיליון אירו, ורכשה רק נכס אחד. לדבריו, החברה תמשיך להתמקד בערים הראשיות, שהן ורשה, פראג וורוצלב.

כדי לשמור על הוגנות העסקה כלפי בעלי מניות המיעוט, קיבלה אטריום חלון זמן של שבעה שבועות, שבמסגרתו תוכל לקבל הצעות נוספות מצדדים שלישיים לרכישת 100% ממניותיה. אם תוגש הצעה אחרת לרכישת כלל המניות במחיר ובתנאים עדיפים על אלה שהגישה גזית גלוב, תוכל אטריום למשוך את המלצתה לבעלי המניות להיענות למכירה לגזית גלוב, ולהמליץ במקום זה על מכירה למציע האחר.

גזית גלוב, מצדה, הסכימה לבחון כל הצעה שתוגש לה לרכישת החזקותיה באטריום, אולם לא התחייבה כי תיענה להצעה שכזאת. בינתיים הגיבו המשקיעים בחיוב להודעה, ומניית גזית גלוב זינקה היום בכ-10% במסחר בבורסה, וריכזה מחזור גבוה של יותר מ-50 מיליון שקל.

אנליסט הנדל"ן של בית ההשקעות ווליו בייס, שי ליפמן, כתב היום כי "כפי שצפינו בעבר, ובהתאם למימוש האסטרטגיה שלה, גזית גלוב מוחקת את אטריום מהמסחר והופכת אותה לחברה פרטית". לדבריו, העסקה לאחר הדיבידנד מתבצעת לפי מכפיל הון של כ-0.8 לאטריום, כך שעם השלמתה תרשום גזית גלוב רווח של כ-300 מיליון שקל, שיגדיל את הונה העצמי.

ליפמן הסביר כי לאחר חלוקת הדיבידנד ומכירת המניות למנורה מבטחים, יסתכם חלקה (נטו) של גזית בהשקעה על פחות מ-800 מיליון שקל. "צעד זה חיובי בעינינו, שכן הוא יצמצם את עלויות ההנהלה וכלליות של הקבוצה, יגדיל את ה-FFO, ויהפוך את ההתייחסות לתוצאות של גזית גלוב כאל חברה אחת ולא כאל חברת החזקות, מה שיביא את השוק לסחור במניה במחירים גבוהים יותר, שכן מכפיל ה-FFO שבו החברה נסחרת נמוך ביותר (מתחת ל-8).

עוד ציין ליפמן, כי "גזית גלוב רוכשת את אטריום לפי מחיר גבוה בכ-20% ממחיר השוק, ומאותתת בכך ששווי החברה גבוה יותר בעיניה, כפי שגם אנו מעריכים. אנו נותרים בהמלצת קנייה על גזית גלוב ונעדכן את מחיר היעד לאחר פרסום הדוחות הרבעוניים באוגוסט".

הגדלת רכיב הנדל"ן הפרטי

בשנת 2015 הייתה גזית גלוב חברת החזקות אשר כ-80% מהשקעותיה היו בחברות ציבוריות. באותה שנה הודיעה גזית גלוב על שינוי האסטרטגיה, מכירת החזקות בחברות ציבוריות והגדלת רכיב הנדל"ן הפרטי. מאז ביצעה החברה מכירות של שתי חברות ענק, בארה"ב ובקנדה, בתמורה למיליארדי דולרים. הגדלת ההחזקה באטריום ומחיקת מניותיה מהמסחר מהוות צעד משמעותי ביישום האסטרטגיה להגדלת רכיב הנדל"ן הפרטי, תוך התמקדות בנכסים דומיננטיים בערים מרכזיות צפופות אוכלוסין.

לדברי גזית גלוב, לאחר השלמת עסקת אטריום יגדל סך הנכסים בהחזקה פרטית בכ-2.7 מיליארד אירו (כ-10.6 מיליארד שקל) ויהווה כ-82.3% מסך שווי הנכסים (סולו מורחב) של גזית גלוב. ההון העצמי שלה יגדל בכ-300 מיליון שקל ל-8.54 מיליארד שקל, ואילו יחס החוב נטו למאזן (סולו מורחב) יגדל בשיעור מתון יחסית, מ-46.5% ל-48.2%.

בחברה הדגישו כי לרשותם עומדים מזומנים וקווי אשראי בלתי מנוצלים בהיקף של 4.4 מיליארד שקל, שיצטמצמו ל-3.8 מיליארד שקל לאחר השלמת העסקה. נוסף על כך פרסמה החברה נתוני פרופורמה בהתבסס על הדוחות הכספיים לרבעון הראשון של 2019, שלפיהם אם הייתה מושלמת העסקה אז, הייתה תחזית ה-FFO ל-2019 עולה לטווח של 662-677 מיליון שקל, לעומת 577-592 מיליון שקל כיום. 

עוד כתבות

בנימין נתניהו / צילום: חיים צח לעמ

נתניהו: דנתי עם פומפיאו בנושא סיפוח בקעת הירדן. האם זה באמת קרה?

ראש מחלקת המזרח התיכון, דייויד שנקר: נתניהו לא העלה את הנושא בפני פומפיאו

פרויקט תמ"א 38 בראשל"צ / צילום: shutterstock, שאטרסטוק

מי רשאי לדרוש להפעיל את הבוררות בהסכמי תמ"א 38

האם צריך שכל בעלי הדירות יסכימו על מנת להפעיל את המנגנון, או שמספיק שרק חלק מהם יבקשו לעשות זאת?

עדר פרות בארה"ב/ צילום: רויטרס, Christinne Muschi

חזון החלבונים המתוכנתים: המהפכה שעשויה לחסל את תעשיית הבשר

חברי צוות החשיבה העצמאי RethinkX, שהקימו יזם ומרצה בסטנפורד ומשקיע מלונדון, משרטטים עולם חדש ומופלא של חלבונים מעובדים, אבל בריאים וזולים ● מתכנון מולקולות במחשב ועד יצירת טעמים חדשים בעזרת שפים, כך טכנולוגיות מעולם התרופות עשויות לחולל מהפיכה

תמרה דה למפיקה - Gettyimages ישראל

סלפי של פעם: ההזדמנות להיחשף לנשים אמיצות שהעזו גם לצייר את עצמן

הסרט 'דיוקן של נערה עולה באש' הוא אחת הסנוניות בגל של יצירות ששוטף את אירופה כדי להזכיר לנו שנשים צוירו לאורך השנים גם בידי נשים

בנימין ושרה נתניהו בקלפי / צילום: חיים צח לעמ

ארבעה ימים לפיזור הכנסת: נתניהו קורא לבחירה ישירה לראשות הממשלה

רה"מ הציע לקיים בחירה ישירה בינו לבין גנץ כדי למנוע בחירות נוספות ● לדבריו, "בכחול לבן אומרים שהם יודעים מה העם רוצה, אז אני בעד שהעם יחליט" ● יו"ר ש"ס דרעי פנה ליו"ר כחול לבן: "אם אתה לא יכול לעבוד תחת נתניהו - תן לציבור להכריע"

וולוו T8 S60 / צילום: יח"צ

הנציגה השבדית לא צריכה לייקים: עסקת החבילה של הוולוו החדשה

ביצועים של מכונית ספורט אימתנית, עידון ואיפוק של מכונית מנהלים וזיהום נמוך יחסית ● תמורת 290 אלף שקל, עד לעדכון הצפוי במס, השבדית הנטענת של וולוו מציעה תמורה מרשימה לכסף

פרשת הצוללות/  צילום: Shutterstock א.ס.א.פ קריאייטיב

"גלובס" מאמ;לק: כל מה שצריך לדעת על פרשת הצוללות ב-5 שלבים

האם שיקולים זרים גברו על שיקולי הביטחון? כיצד מיקי גנור הפך מעד מדינה לנאשם המרכזי? ומה יקרה הלאה? ● "גלובס" מאמ;לק

רוחאני. מסר פייסני לארה"ב  / צילום: רויטרס

החרם הכלכלי מעיק, אז מדוע ההנהגה באיראן אופטימית

בממשל טהראן הצליחו לדכא את המהומות במדינה, ונהנים גם מהצטרפותן של שש מדינות אירופיות למנגנון עקיפת הסנקציות האמריקאיות

מייגן מרקל  / אינפוגרפיק: גטי אימג'ס

"כולנו יצורים פצועים שצריכים להירפא”

היא הואשמה בצביעות ובקפריזיות, בהעכרת היחסים עם משפחת המלוכה הבריטית, ובתרומה לקרע בין הנסיכים וויליאם והארי ● על רקע ההתנפלות עליה, קיבלה מייגן מרקל תמיכה בלתי צפויה דווקא מ-72 חברות פרלמנט מרחבי הקשת הפוליטית, שהתאחדו להגן עליה מפני התקשורת ● עכשיו היא משקיעה בבניית נוכחות גלובלית ● קווים לדמותה של מנהיגות נשית מזן חדש

מלון Martinez קאן, צרפת / צילום: שאטרסטוק

10 המלונות היקרים בעולם: מה תקבלו בתמורה ל-150 אלף דולר ללילה?

בניו יורק ובדובאי, בפיג'י או בווגאס: במלונות האלה לא מציעים רק ספא או ארוחת בוקר ● מפל פרטי, ציורים של פיקאסו ומאטיס על הקירות, באטלר צמוד ומרפסת בשטח 250 מ"ר משקיפה הישר לסנטרל פארק ● שם המשחק הוא כסף. והרבה ● צ'ק אין לסופ"ש

אליזבת וורן, ג’ו ביידן וברני סנדרס / צילום: רויטרס

זאת הכלכלה, טמבל: הדמוקרטים נערכים לתת פייט לטראמפ

סגן הנשיא לשעבר, הסוציאליסט המהפכן והפרופסורית למשפטים: המועמדים העיקריים בפריימריז של המפלגה הדמוקרטית נאבקים על כרטיס הכניסה למרוץ הנשיאותי נגד טראמפ, בבחירות שייסובו סביב הכלכלה ויותירו בסופן את אמריקה מותשת ומפוצלת כפי שלא הייתה מאז מלחמת האזרחים

מייקל בלומברג / צילום: Brian Snyder, רויטרס

העינים נשואות לבחירות בארה"ב: אם לא טראמפ אז לפחות בלומברג

במקביל למערכת הבחירות הישראלית לכנסת ה-23, ארה"ב צועדת לתוך שנת בחירות מורכבת ומשוסעת יותר מאי-פעם ● נהוג באמריקה שמנהיג מכהן ממשיך לשמונה שנות כהונה, אך טראמפ הוא שונה, וכך גם כל ההתנהלות סביבו, הקמפיין שלו ואף התמיכה הציבורית בו

שליחי Wolt, תל אביב / צילום: יח"צ

תנגוס בתן ביס? אפליקציית משלוחי האוכל Wolt מתרחבת לרמת השרון

אפליקציית המשלוחים, שהחלה לפעול בישראל לפני כשנה בת"א, מרחיבה את אזור הפעילות ונכנסת לרמת השרון ● להערכת החברה, השירות החדש מקצר את זמני ההמתנה למשלוח מ-90 דקות ל-31 דקות בממוצע ● כיום עובדת Wolt עם כ-500 מסעדות

צילום: איל יצהר. צולם במפעל חלל של התעשייה האווירית

הישראלית הבכירה בתחום החלל ממליצה לישראל לשגר אישה לירח

ד"ר דגנית פייקובסקי, מהדמויות הבכירות בתחום האסטרונאוטיקה בעולם, מסבירה למה כדאי להשקיע בחלל, ולמה מומלץ למדינת ישראל שהאדם הבא שתשלח לחלל יהיה דווקא אישה

אפרת סלע איתמר / צילום: איל יצהר

"תוך שבוע היו לנו 40 אלף נרשמים. טובי המשפיענים רצו אלינו"

פורטפוליו עם אפרת סלע איתמר, מנכ"לית ומייסדת The Leaders, על הישגיות, ניהול מותג והשפעה ברשתות

יולי אדלשטיין / צילום: דוברות הכנסת

ח"כ עמר בר-לב מנסה לגייס 61 חתימות להמלצה על יו"ר הכנסת יולי אדלשטיין

חבר הכנסת מהעבודה-גשר אמר באירוע שבתרבות: צריך הרבה אומץ במפלגות השונות בשביל להבין שאולי זאת האפשרות היחידה שתמנע מאיתנו את הבחירות השלישיות – ולוותר על הרבה אגו" ● במקביל, נודע שמאחורי הקלעים אדלשטיין קיבל פניות להקמת מממשלה בראשותו

שי באב"ד / צילום: יונתן בלום, גלובס

"יש לנו אפס ציפיות מהמנהיגים שלנו": שי באב"ד רוצה שתדעו מה הוא עשה באוצר

שי באב"ד, מנכ"ל משרד האוצר, בראיון אישי ● על הילדות בהרצליה בבית דתי, על הסב הדומיננטי, על המינוי למנכ"ל "צים ישראל" בגיל 31, על ההתקדמות המהירה במגזר הציבורי, על ההצטרפות לרשימת כולנו לכנסת ועל הבוס, השר כחלון: "בתקופתו נעשו דברים שלא נעשו עשרות שנים"

ג'ף בזוס, מנכ"ל אמזון / צילום: דני מולושוק, רויטרס

אמזון תפתח משרדים במערב מנהטן; תעסיק למעלה מ-1,500 עובדים

הדיווח מגיע אחרי שבתחילת השנה אמזון ביטלה את פתיחת HQ2 בקווינס, וזאת בעקבות ביקורת ציבורית על הטבות המס שענקית הקמעונאות קיבלה בתמורה לפתיחת המטה בניו יורק ● עוד דווח כי פייסבוק נמצאת גם היא במגעים לשכור שטחי משרדים גדולים במערב מנהטן

ספרים דצמבר / צילום: איל יצהר, גלובס

הגיבורים של סאלי רוני גם רוצים לחיות נכון; ויליאם פוקנר לא חס על קוראיו

ויליאם פוקנר אינו חס על הקוראים שלו, וגם בספר 'הקול והזעם' הקורא נדרש למאמץ מנטלי לא מבוטל ● סאלי רוני בראה ב'אנשים נורמלים' גיבורים פצועים בנפשם, לא לוותר לעצמם - למרות הקושי הכרוך בלהיות "נורמלי" ו"נכון"

חברי הקונגרס האמריקאי/ צילום :   רויטרס Jim Young

על אף הצהרת התמיכה של הממשל בסיפוח: הקונגרס דחה אותה

בית-הנבחרים בוושינגטון קיבל החלטה שתומכת בפתרון שתי מדינות ● רוב הצירים הדמוקרטים הצביעו בעד ההחלטה – ועימם חמישה רפובליקאים ● קריאה מפורשת נגד סיפוח שטחים בגדה ● שתי הצירות הדמוקרטיות המוסלמיות בקונגרס הצביעו נגד ● השדולה הפרו-ישראלית איפא"ק: לא נוקטים עמדה