שכונת ברוקלין בניו יורק / צילום: shutterstock
סוכנות הדירוג מעלות חתכה הערב (ד') את דירוג האשראי לאגרות החוב של חברת הנדל"ן האמריקאית נובל אסטס (Noble Assets) של בני הזוג ג'ואל ושנדי שוורץ, המתמקדת בתחום המגורים בניו יורק.
מעלות הורידה את הדירוג ל-BBB בעיקר מהתמשכות החולשה ביחסים הפיננסיים בעקבות המשך השקעות משמעותיות בפרויקטים להשכרה למגורים בביצוע בברוקלין וכן כתוצאה מעיכובים בפיתוח פרויקטים ובהשכרת הדירות בפרויקטים שבנייתם הסתיימה. "גורמים אלה, יחד עם היקף הפעילות הנמוך יחסית של החברה, מביאים לחולשה מתמשכת ביחסי כיסוי הריבית ובמינוף", כותבים במעלות.
מרבית נכסיה של החברה ממוקמים בצפון מערב ברובע ברוקלין - בשכונות Williamsburg, Bushwick ו-Bed Stuy. במעלות כותבים כי ברבעונים האחרונים נמשכה העלייה ביחס המינוף של החברה, חוב לחוב והון עצמי, ומעריכים כי הוא יעמוד על כ-69% בסוף 2019 לעומת כ-67% בסוף 2018.
במעלות כותבים כי הפרופיל העסקי של החברה מוגבל על ידי היקף התיק הקטן יחסית, כ-411 מיליון דולר לפי שווי הנכסים המאוחדים ברבעון הראשון של 2019 בתוספת עסקאות שביצעה החברה ברבעון השני של 2019 ,כולל הנכסים בפיתוח, ובסיס ה-EBITDA הקטן יחסית, צפי של כ-12 מיליון דולר בשנת 2019.
נכון למרץ האחרון תיק הנכסים של החברה כולל 58 נכסים מניבים ובפיתוח מאוחדים בדוחות החברה בשווי של כ-413 מיליון דולר (באיחוד מלא) ושלושה נכסים בחברות כלולות בשווי של כ-21 מיליון דולר (חלק החברה).
הבעלים, ג'ואל ושנדי שוורץ, פעילים בתחום הנדל"ן למגורים בניו יורק למעלה מ-15 שנה.
תחזית הדירוג של מעלות יציבה ומשקפת את הערכה כי החברה תשמור ב-12 החודשים הקרובים על יציבות תפעולית של התיק הקיים, תשלים את הפרויקטים בהקמה בהתאם לתכנית העסקית ותשמור על יחסי המטרה לדירוג הנוכחי. "כמו כן, תחזית הדירוג משקפת את האסטרטגיה להגדלת תיק הנכסים המניב באמצעות פיתוח של מספר גדול של יחידות דיור חדשות, אשר צפויה להתמתן בשנתיים הקרובות, ואת הערכתנו כי שיעור הנכסים בפיתוח מסך נכסי החברה לא יעלה על 20% לאורך זמן, בהתאם למדיניות החברה", כותבים במעלות.