גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

על שוויון, שקיפות וסבירות בהסכמים מכוח תמ"א 38

פסק דין שפרסמה לאחרונה המפקחת על המקרקעין מכריע בכמה מחלוקות בפרויקט תמ"א 38 בת"א ומגלה מגמה פרגמטית לאישור הסכמים, כל עוד נחתמו בתום-לב, בהגינות ובשוויון

תמא ברעננה / צילום: שלומי יוסף
תמא ברעננה / צילום: שלומי יוסף

כמעט כל פרויקט התחדשות עירונית טומן בחובו מתחים בין הדיירים: יש שסבורים כי היזם היה יכול לתת יותר, יש שחושדים כי שכניהם קיבלו יותר, ויש המרגישים שדירתם נפגעת כתוצאה מתנאי השטח.

נדמה כי כל הבעיות האלה ונוספות התנקזו לאחרונה במקרה של בניין רכבת בצפון תל-אביב שעניינו הובא בפני המפקחת על המקרקעין (יעל ענתבי-שרון, מס' תיק 5/583/2017). פסק הדין נגע בכמה עניינים שונים, ובין היתר סקרה המפקחת על רישום המקרקעין את סוגיית סמכותו של המפקח על המקרקעין לאשר התקשרויות מכוח תמ"א 38 ואת הכללים המנחים בגיבוש הסכם תמ"א, לאורו של עיקרון השוויון.

א. מתקן חניה תת-קרקעי:
ההסכם נגע לבית המשותף נשוא התביעה ולבית משותף סמוך, ולפיו נקבע כי בשטח הבניין יוקם מתקן חניה תת-קרקעי, שישמש את הדירות החדשות שיוקמו בפרויקט וכן את הדירות הקיימות. לטענת בעלי הדירה בקומה הראשונה, הסמוכים לשבילי הגישה לחניון, לא ניתן להם פיצוי הולם על הפגיעה בהם בגלל רעש המכוניות.

המפקחת מצאה כי החניון מוקם לפי שיקולים אדריכליים במקום האופטימלי עבור הפרויקט, ומשכך יש לאשרו. לעניין הפיצוי, הוברר כי בעלי דירה המצויה בסמוך לחניון, בקרבה זהה לזו של המתנגדים, הגיעו עם היזם להסדר בדבר פיצוי כספי המשקף את המטרד שנגרם להם, והמפקחת קבעה כי יש לראות בפיצוי זה שנקבע בין הצדדים על בסיס של רצון חופשי, סכום הולם גם בעבור המתנגדים.

ב. הצמדת חצר לדירת קרקע
זהו המקרה הראשון מכוח תמ"א 38 שבו הוכרה האפשרות להצמיד לאיזו מהדירות הקיימות (להבדיל מהדירות החדשות) שטחי חצר, ובכך סויגה במעט הקביעה במקרים קודמים, שלפיה הצמדה שכזו אינה קשורה באופן אינהרנטי לפרויקט החיזוק ולא ניתן לאשרה. עם זאת, המפקחת הגבילה את האפשרות של הצמדת חצר לדירות הקרקע בבניין הקיים, לשטח השווה לשטחן של המרפסות שיתווספו לכל אחת מהדירות שבבניין המשותף, ובמקרה הנדון לשטח של 9.6 מ"ר במדויק ולא למעלה מכך, וזאת אף שלדירת המתנגדים הוצמדה מרפסת בשטח של 14 מ"ר.

ג. הסכמים פרטניים עם היזם
טענה נוספת שהעלו המתנגדים נגעה להסדר שנקבע בהסכם לפיו היזם יגיע להסדרים פרטניים עם כל בעל דירה לגבי מהות עבודות ההתאמה שיבוצעו בדירתו, כאשר לטענת המתנגדים הדבר פוגם בעקרון השוויון. המפקחת קבעה כי אין בהם אפליה אסורה אלא התחשבות בשוני רלוונטי בין הדירות.

ד. הרחבת סמכות המפקחת על המקרקעין
המפקחת גם החילה גישה מרחיבה לעניין סמכות המפקח לדון בסכסוכים וקבעה כי כשם שהמפקח מוסמך לאשר תוכנית פרטנית שהוגשה, כך מוסמך הוא לדון בתוכנית הכוללת בניית חניון משותף לשני בתים משותפים נפרדים בתחומו של אחד הבניינים.

אין סמכות לעצב מחדש את הסדרי ההסכם

מפסק הדין ניכרת מגמה פרגמטית לאישור ההסדרים שנקבעו בתום-לב, בסבירות ובהגינות על ידי רוב בעלי הדירות, תוך הכרה בכך שסמכות המפקח לאשר את ביצוע העבודות בניגוד לדעת המיעוט, אינה סמכות לעצב מחדש את הסדרי ההסכם.

עם זאת, לדעתנו ניתן היה ללכת צעד אחד נוסף בנושא הצמדת החצר ואין מקום ליחס הנבדל והמיוחד שזוכה לו סוגיית הצמדת שטחים לדירות הקיימות בהשוואה ליתר מרכיבי התמורה. איננו רואים מקום להבחנה בין הצמדת שטח חניה או חצר לבין תוספת שטח בנוי, שגם הוא מוצמד ונוסף לשטח הדירה.

אם ניתן לאשר הרחבה בשטחים בלתי אחידים במקום שהדבר מוצדק מבחינה עניינית, אין סיבה שהדבר לא יתאפשר ביחס להצמדת שטח. לדוגמה, במקום שבו במסגרת פרויקט חיזוק, לא מתאפשרת הרחבה של דירות המצויות באחד האגפים של הבניין, בשל הגבלה תכנונית וקרבה לקווי הבניין, אין מניעה שאותן דירות יזכו להטבה שוות ערך בדמות הצמדת חניה בשטח החצר. 

הכותבת שותפה במשרד עורכי דין מינצר-כרמן נסים

עוד כתבות

בורסת טוקיו / צילום: רויטרס

עליות קלות בפתיחת שבוע המסחר בבורסות אירופה

הסוחרים ממשיכים לעקוב אחרי ההתפתחויות בנוגע לברקזיט: אתמול ביקשה הממשלה הבריטית באופן רשמי דחייה נוספת במועד הפרישה מהאיחוד האירופי

משה יעלון ומשה כחלון / צילום: אמיל סלמן-הארץ

ערעור לבית המשפט העליון: חשפו את הסכם כחלון-יעלון

מדובר בנספחים להסכם שנחתם בנובמבר 2015 בין שר האוצר משה כחלון לשר הביטחון משה יעלון שאותם סרב משרד הביטחון לחשוף במסגרת פנייה לפי חוק חופש המידע ● המידע בנספחים החסויים הוא בעיקרו תחשיבי שכר וגמלאות לאנשי הקבע בצה"ל אך במשרד הביטחון טענו כי נתונים אלה מאפשרים ללמוד על סדרי הכוחות בהווה בעתיד

אבו מאזן/  צילום:  Shutterstock/ א.ס.א.פ קריאייטיב

אחרי סדנת בחריין: הפלסטינים עוד לא פספסו את הרכבת

קיים סיכוי גדול שהפלסטינים יאמצו את המתווה של הסדנה הכלכלית שהותנעה בבחריין, מאחר שנכון לעכשיו זו הדרך היחידה למימוש השאיפות הלאומיות שלהם ● דעה

תוכנת זיהוי הפנים של מגווי / צילום: רויטרס

האם ארה"ב תצליח לבלום את הסטארט-אפ מאחורי "האח הגדול" הסיני

חברת Megvii נכנסה באחרונה לרשימה השחורה של הממשל האמריקאי, דווקא בעיתוי רגיש עבורה - כשהיא עומדת לקראת הנפקה בבורסה ● האם החרם הוא כלי אפקטיבי, מה חושבים על כך בחברה והאם האמריקאים באמת חוששים מהטכנולוגיה שלה?

 מאזדה 3 סדאן / צילום: יחצ

שאיפות פרימיום: מאזדה 3 החדשה זכתה לשדרוג מרשים ביחס לדור היוצא

מאזדה 3 מתברכת בשלדה מהנה לנהיגה, בתא נוסעים איכותי, ובביצועים מכובדים • אבל תג מחיר שאפתני מציב אותה במיקום בעייתי מול ההיברידיות והקרוס-אוברים האופנתיים

גמר גביע העולם בכדורגל.  beoutQ הערוץ הפיראטי beoutQ / צילום:HANDOUT  רויטרס

כך מאיים ערוץ טלוויזיה פיראטי ואלמוני על הכסף הגדול של קטאר

ערוץ טלוויזיה לא חוקי שפועל מסעודיה ומעביר לכל העולם שידורי ספורט מקטאר, מסעיר את האמירות וגורם לה להרהר אם להמשיך לשלם מיליארדי דולרים בשנה עבור שידורי התחרויות • החשש: הקטארים ינטשו את שידורי הספורט וענפים שלמים יתמוטטו

מימין: יואב לוי, מייסד-משותף ומנכ"ל, ויונתן אפל מייסד-משותף וסמנכ"ל פיתוח / צילום: ירין טרנוס, יח"צ

אפסטרים גייסה 30 מיליון דולר בהובלת ענקיות רכב בינלאומיות

הגיוס התבצע בהובלת קבוצת Alliance של רנו, ניסאן ומיצובישי ● החברה, המתמחה באבטחת סייבר לכלי רכב מקושרים, בוחנת התרחבות לסין וליפן

וויטני וולף הרד, מנכ"לית אפליקציית הדייטים באמבל/ צילום:Kristen Kilpatrick

באפליקציית הדייטים באמבל רק נשים יכולות ליזום היכרויות. האם זה צעד הראשון לשיוויון מגדרי?

וויטני וולף הרד, מייסדת ומנכ"לית אפליקציית הדייטים באמבל שבה רק נשים יכולות ליזום היכרויות, חושבת ששינוי הרגלי החיזור הוא הצעד הראשון בדרך להפלת הפטריארכיה

זיהום אוויר מעל תל אביב / צילום: תמר מצפי

הבעיה העמוקה ביותר של מדינת ישראל שאף מפלגה לא מדברת עליה

עתיד כדור הארץ בסכנה, ויש לו השפעה ישירה על הכיס של כולנו ● אם אנחנו רוצים להישאר במשפחת העמים ולדאוג לאיכות האוויר שלנו ושל העולם כולו - הזמן הוא עכשיו, וחייבים לחשוב קדימה ברצינות ● דעה

זה ייגמר בבכי  / צילום: Shutterstock/ א.ס.א.פ קריאייטיב

זה ייגמר בדמעות: שורה של חוקרים מנסים לפענח מה גורם לנו לבכות והאם אפשר לחיות בלי בכי

בכי כתגובה לרגש הוא תופעה נדירה בעולם היצורים החיים ונחשב תכונה אבולוציונית מתקדמת, אבל חוקרים עדיין מנסים לפענח מה בדיוק התפקיד שלו ומדוע גם חוויות חיוביות יכולות לגרום לדמעות לזלוג מעצמן

ליברפול, מרכז העיר. רחוב אופייני של בנייני לבנים אדומות  / צילום: Shutterstock | א.ס.א.פ קריאייטיב

ליברפול, לא רק ביטלס וכדורגל. טיול אחר בעיר

רוב התיירים שמגיעים לליברפול נוחתים בשדה התעופה ע"ש ג'ון לנון ועושים את הסיבוב המסורתי בעקבות ארבעת המופלאים ● אבל הביטלס לא צמחו מתוך ואקום, וליברפול היא לא רק הביטלס ● יש לה היסטוריה, מורשת כדורגל מפוארת והרבה אווירה

דונלד טראמפ / צילום: רויטרס

שמור לי ואשמור לך גירסת טראמפ: כך מנצל נשיא ארה"ב את יחסי החוץ לטובתו האישית

זה כבר הפך לשיטה: בשורה של שיחות טלפון ופגישות שניהל עם מנהיגים בעולם הציג להם טראמפ דרישות שנועדו להועיל לו בהפרכת חשדות נגדו ובקמפיין לנשיאות 2020 ● כך זה עבד עם מנהיגי אוקראינה, אוסטרליה ובריטניה וגם עם ראש ממשלת ישראל, שאף קיבל מתנת בחירות נאה לעצמו

ראש ממשלת לבנון סעאד חרירי / צילום: Aziz Taher, רויטרס

המס על הוואטסאפ הצית הפגנות זעם בלבנון

המס עצמו כנראה יבוטל אבל ההפגנות לא שוככות ● ראש ממשלת לבנון סעד אל-חרירי ביטל את ישיבת הממשלה שאמורה הייתה לדון בהצעת התקציב לשנה הבאה, והקציב לקואליציה שלושה ימים לפתור את המשבר ● מנהיג חיזבאללה, חסן נסראללה: "נגד מסים חדשים, אבל לא תומך בהתפטרות של הממשלה"

שונות גיאוגרפית רבה בשיעור ההשתתפות בשוק העבודה / צילום:Shutterstock/ א.ס.א.פ קריאייטיב

שיוויון גורף? למה עדיין מתעקשים להטיל על נשים עבודות בית גם במשרד

מסידור חדרי ישיבות ועד רכישת מתנות יום הולדת לקולגות - נשים מתחילות להתנגד לתפקידים הלא כתובים שמייעדים להן במקום העבודה

רגולציה / צילום: Shutterstock

ביטוח הבריאות כדוגמה: הרגולציה הנוקשה בישראל פוגעת דווקא בצרכן

מספיק להסתכל על הרגולציה בענף הביטוח כדי להבין שמדובר באבן-נגף לכלכלה המקומית ● דעה

מטוס של חברת התעופה האוסטרלית קוואנטס / צילום: שאטרסטוק

קוואנטס האוסטרלית שברה שיא: המספרים מאחורי הטיסה הארוכה בעולם

חברת התעופה האוסטרלית השלימה השבוע את הטיסה הארוכה ביותר בעולם: מטוס הדרימליינר של החברה חיבר בין ניו יורק לסידני במסע שארך 19 שעות וחצי ● מדובר בטיסת ניסוי לקראת השקה רשמית של הקו, כלל הנראה ב-2022

דיור מוגן / צילום:  Shutterstock/ א.ס.א.פ קרייטיב

אל תשליכני לעת זקנה: זה מה שצריך לתקן בענף הדיור המוגן

דיירי הדיור המוגן כבר שנים "קהל שבוי", וללא התערבות של המדינה - המצב רק יחמיר ● דעה

 

אתר בנייה סגור בפתח תקווה / צילום: גיא ליברמן, גלובס

הקבלנים: הפסד יומי של 380 מיליון שקל בשל הטלת הסגר על יו"ש

ערב תקופת החגים שיגרו בהתאחדות בוני הארץ מכתב לראש הממשלה ושר הביטחון נתניהו בו הפצירו שיחריג מהסגר עובדים בענף ● המכתב לא נענה ● מבדיקת "גלובס", עולה כי ערב חג הפסח שוגר מכתב דומה שבו נאמד ההפסד היומי מאי כניסת פועלים ב-350 מיליון שקל

מאיר שמגר / צילום: איל יצהר, גלובס

זכרונות של מתמחה קטן מאיש גדול: בצילו של מאיר שמגר

ההתמחות אצל מאיר שמגר הייתה מנקודות השיא של חיי. איש מואר. כמוהו לא פגשתי, עד אז או מאז ● עו"ד דוד תדמור נפרד 

איילת שקד / צילום: רפי קוץ

מפינוי להסדרה: מה מספרת המדינה לבג"ץ

שקד מתפארת שבתפקידה כשרת המשפטים הפכה את גישת המדינה למאחזים על ראשה • העובדות מלמדות כי בתקופתה פיתחו הרשויות שלל תרופות משפטיות ומנהליות כדי להשאיר מבנים לא חוקיים במקומם • אבל בדיקה מעמיקה מראה כי התפנית התחילה עוד הרבה לפניה ● המשרוקית של גלובס