גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

על שוויון, שקיפות וסבירות בהסכמים מכוח תמ"א 38

פסק דין שפרסמה לאחרונה המפקחת על המקרקעין מכריע בכמה מחלוקות בפרויקט תמ"א 38 בת"א ומגלה מגמה פרגמטית לאישור הסכמים, כל עוד נחתמו בתום-לב, בהגינות ובשוויון

תמא ברעננה / צילום: שלומי יוסף
תמא ברעננה / צילום: שלומי יוסף

כמעט כל פרויקט התחדשות עירונית טומן בחובו מתחים בין הדיירים: יש שסבורים כי היזם היה יכול לתת יותר, יש שחושדים כי שכניהם קיבלו יותר, ויש המרגישים שדירתם נפגעת כתוצאה מתנאי השטח.

נדמה כי כל הבעיות האלה ונוספות התנקזו לאחרונה במקרה של בניין רכבת בצפון תל-אביב שעניינו הובא בפני המפקחת על המקרקעין (יעל ענתבי-שרון, מס' תיק 5/583/2017). פסק הדין נגע בכמה עניינים שונים, ובין היתר סקרה המפקחת על רישום המקרקעין את סוגיית סמכותו של המפקח על המקרקעין לאשר התקשרויות מכוח תמ"א 38 ואת הכללים המנחים בגיבוש הסכם תמ"א, לאורו של עיקרון השוויון.

א. מתקן חניה תת-קרקעי:
ההסכם נגע לבית המשותף נשוא התביעה ולבית משותף סמוך, ולפיו נקבע כי בשטח הבניין יוקם מתקן חניה תת-קרקעי, שישמש את הדירות החדשות שיוקמו בפרויקט וכן את הדירות הקיימות. לטענת בעלי הדירה בקומה הראשונה, הסמוכים לשבילי הגישה לחניון, לא ניתן להם פיצוי הולם על הפגיעה בהם בגלל רעש המכוניות.

המפקחת מצאה כי החניון מוקם לפי שיקולים אדריכליים במקום האופטימלי עבור הפרויקט, ומשכך יש לאשרו. לעניין הפיצוי, הוברר כי בעלי דירה המצויה בסמוך לחניון, בקרבה זהה לזו של המתנגדים, הגיעו עם היזם להסדר בדבר פיצוי כספי המשקף את המטרד שנגרם להם, והמפקחת קבעה כי יש לראות בפיצוי זה שנקבע בין הצדדים על בסיס של רצון חופשי, סכום הולם גם בעבור המתנגדים.

ב. הצמדת חצר לדירת קרקע
זהו המקרה הראשון מכוח תמ"א 38 שבו הוכרה האפשרות להצמיד לאיזו מהדירות הקיימות (להבדיל מהדירות החדשות) שטחי חצר, ובכך סויגה במעט הקביעה במקרים קודמים, שלפיה הצמדה שכזו אינה קשורה באופן אינהרנטי לפרויקט החיזוק ולא ניתן לאשרה. עם זאת, המפקחת הגבילה את האפשרות של הצמדת חצר לדירות הקרקע בבניין הקיים, לשטח השווה לשטחן של המרפסות שיתווספו לכל אחת מהדירות שבבניין המשותף, ובמקרה הנדון לשטח של 9.6 מ"ר במדויק ולא למעלה מכך, וזאת אף שלדירת המתנגדים הוצמדה מרפסת בשטח של 14 מ"ר.

ג. הסכמים פרטניים עם היזם
טענה נוספת שהעלו המתנגדים נגעה להסדר שנקבע בהסכם לפיו היזם יגיע להסדרים פרטניים עם כל בעל דירה לגבי מהות עבודות ההתאמה שיבוצעו בדירתו, כאשר לטענת המתנגדים הדבר פוגם בעקרון השוויון. המפקחת קבעה כי אין בהם אפליה אסורה אלא התחשבות בשוני רלוונטי בין הדירות.

ד. הרחבת סמכות המפקחת על המקרקעין
המפקחת גם החילה גישה מרחיבה לעניין סמכות המפקח לדון בסכסוכים וקבעה כי כשם שהמפקח מוסמך לאשר תוכנית פרטנית שהוגשה, כך מוסמך הוא לדון בתוכנית הכוללת בניית חניון משותף לשני בתים משותפים נפרדים בתחומו של אחד הבניינים.

אין סמכות לעצב מחדש את הסדרי ההסכם

מפסק הדין ניכרת מגמה פרגמטית לאישור ההסדרים שנקבעו בתום-לב, בסבירות ובהגינות על ידי רוב בעלי הדירות, תוך הכרה בכך שסמכות המפקח לאשר את ביצוע העבודות בניגוד לדעת המיעוט, אינה סמכות לעצב מחדש את הסדרי ההסכם.

עם זאת, לדעתנו ניתן היה ללכת צעד אחד נוסף בנושא הצמדת החצר ואין מקום ליחס הנבדל והמיוחד שזוכה לו סוגיית הצמדת שטחים לדירות הקיימות בהשוואה ליתר מרכיבי התמורה. איננו רואים מקום להבחנה בין הצמדת שטח חניה או חצר לבין תוספת שטח בנוי, שגם הוא מוצמד ונוסף לשטח הדירה.

אם ניתן לאשר הרחבה בשטחים בלתי אחידים במקום שהדבר מוצדק מבחינה עניינית, אין סיבה שהדבר לא יתאפשר ביחס להצמדת שטח. לדוגמה, במקום שבו במסגרת פרויקט חיזוק, לא מתאפשרת הרחבה של דירות המצויות באחד האגפים של הבניין, בשל הגבלה תכנונית וקרבה לקווי הבניין, אין מניעה שאותן דירות יזכו להטבה שוות ערך בדמות הצמדת חניה בשטח החצר. 

הכותבת שותפה במשרד עורכי דין מינצר-כרמן נסים

עוד כתבות

תושבי סין עם מסיכות פנים / צילום: Koki Kataoka, רויטרס

וירוס הקורונה לא עוצר: בסין בונים בי"ח חדש, משרד הבריאות קורא לא לנסוע לאזור

מניין ההרוגים הרשמי בסין מווירוס הקורונה מטפס ומגיע כבר ל-26 ● בעיר ווהאן מקימים בית חולים עם אלף מיטות בשל ריבוי החולים  מקרה שני התגלה בארה"ב

חזי בצלאל בהשקת WE4G של אקספון \ צילום: איל יצהר

משרד התקשורת קבע שאקספון נדרשת לשלם מיליוני שקלים לבזק

לדברי המשרד, בזק ביצעה עבודות טכנאים לאקספון במסגרת השוק הסיטונאי שעליהם היא נדרשת לשלם בהתאם לתיק השירות. אקספון הבהירה שהיא מוכנה לשלם אך בהתאם למה שנקבע במקור בתיק השירות ולא לפי דרישות בזק. הנושא ככל הנראה הולך להכרעת בית המשפט

37 אלף נשים בישראל דיווחו על הטרדה במקום העבודה בתוך שנה / אילוסטרציה: shutterstock, שאטרסטוק

הגיע הזמן לחשוף את שמות החברות שבוצעו בהן הטרדות מיניות

37 אלף נשים בישראל דיווחו על הטרדה במקום העבודה בתוך שנה ● החברות מצידן מצליחות בחסות בית המשפט למנוע את חשיפתן לאורך ההליכים המשפטיים, בטענה לפגיעה במוניטין - ומשמרות תדמית נקייה ●  "גלובס" מוביל את המאבק לחשיפת החברות המטרידות וליצירת מקומות עבודה נקיים ובטוחים יותר

נתניהו וטראמפ בפגישתם בבית הלבן / צילום: Kevin Lamarque, רויטרס

הבית הלבן מודיע: נתניהו וגנץ יבקרו בבית הלבן בשבוע הבא

בהודעה נמסר: "ארה"ב וישראל הן שותפות חזקות וביקורו של ראש הממשלה מהווה הזדמנות לדון על סוגיות ביטחון לאומי ונושאים אזוריים"

 סוחרים בבורסתNYSE/  צילום: רויטרס  .rendan McDermid

המסחר בוול סטריט ננעל במגמה מעורבת לאחר אות הרגעה מארגון הבריאות העולמי

אינטל זינקה אחרי הסגירה בעקבות דוחות טובים ● ארגון הבריאות העולמי: "מוקדם לדבר על אירוע חירום בריאותי ברמה בינלאומית" ● נטפליקס זינקה 7% ● נעילה שלילית בבורסות אירופה בצל החשש מהתפרצות נגיף הקורונה שגרר עד כה 17 מקרי מוות

עולים מרוסיה מגיעים לנתב"ג בשנת 1991 / צילום: רויטרס

30 שנה חלפו מאז גל העלייה הגדול מרוסיה: כך השתנתה ישראל לבלי היכר

שלושים שנה אחרי גל העלייה הגדול מרוסיה כמעט שאין חולק על התרומה האדירה שלו להייטק, למדעים, לספורט ולתרבות הישראלית. אז למה מתלוות אליו בכל זאת גם תחושות של החמצה ופספוס?

איציק ברוך, בעלים של קבוצת יובלים / צילום: כפיר זיו

קולנוע אורות ברעננה ימכר ב-165 מיליון שקל; במקומו: פרויקט מגורים ומשרדים

חברת "רמות בעיר", בשליטת איציק ברוך וישראל לוי, חתמה על אופציה לרכישת המתחם ● התב"ע הקיימת על הקרקע, בשטח של 5.6 דונם, מיועדת למגורים, מסחר ומשרדים בשטח כולל של כ-21 אלף מ"ר

כריסטין לגארד / צילום: שאטרסטוק

ההחלטה הראשונה השנה של לגארד: הריבית באירופה ללא שינוי

הריבית על הפיקדונות נותרה על מינוס 0.5%, והבנק צופה כי הריביות ישארו בטווח הנוכחי ואף יירדו עד אשר האינפלציה תעלה ל-2% ● הבנק הודיע על בחינה מחודשת של המדיניות המוניטרית לראשונה מאז 2003

סוחרי מניות בבורסת ניו יורק  / צילום: Lucas Jackson , רויטרס

עונת הדוחות בוול סטריט מעלה הילוך: האם השוק באמת יקר מדי?

נכון לתחילתה של עונת הדוחות לרבעון הרביעי של 2019, כ-10% מהחברות הנכללות במדד S&P 500 דיווחו על תוצאות כספיות הגבוהות בממוצע בכ-1% מעל לציפיות המוקדמות - כך שבינתיים מסתמנת עונה זו כחלשה מהממוצע ● במבט לשנה הקרובה, יש פער משמעותי בין הציפיות מכיוון המיקרו לציפיות מכיוון המאקרו

הרשי פרידמן / צילום: תמר מצפי

אזורים ריט בדרך לבורסה: ביקושים של 285 מיליון שקל ממוסדיים

בהודעה לבורסה אמש עדכנה אזורים כי היא תשקיע כ-260 מיליון שקל בהון של אזורים ריט, שתונפק לפי שווי חברה של כ-220 מיליון שקל

הדס שטייף/  צילום: שלומי יוסף

חומרי החקירה שדולפים בפרשת אפי נוה: מהתקופה שהיו אצל שותפה של הדס שטייף

בדיקת "גלובס" מגלה כי מדובר בחומרים שהופקו מהמכשירים הניידים של נווה בין התאריכים 19 לדצמבר 2018 ל-23 לדצמבר 2018 ● החומרים תויקו לתיקיות עם שמות לפי נושאים ואישים חשובים, לרבות שופטים, והועברו להתקן נייד

יעל טרויכין / צילום: יונתן בלום

"חייבים למצוא דרכים חדשות להתגונן מפני האקרים. אין פתרון קסם שיכול להרוג מכשפות ומפלצות בבת אחת"

יעל טרויכין, שמכהנת כמנכ"לית חברת סייבר כבר בגיל 26, מספרת ל"ליידי גלובס" איך היא מתאמנת 30 פעם לפני פיטורי עובד, מתי שווה לצאת עם כפיף לדרינק כדי לבנות אמון, וכן, גם על הפחד לאכזב וליפול

תצוגת האופנה האחרונה של ז'אן-פול גוטייה / צילום: Charles Platiau, רויטרס

ארון קבורה, דוגמניות על וחזיית הקונוסים של מדונה: ז'אן-פול גוטייה נפרד

אחרי 50 שנה של קריירה פורצת דרך, מעצב העל ז'אן-פול גוטייה צעד אתמול בפעם האחרונה על המסלול בתצוגת אופנה מרהיבה ● צפו בתמונות

מפגעי הפסולת שתועדו במטמנת עברון  / צילום: דוברות המשרד להגנת הסביבה

השופט פלאח: "הסבלנות שהנהיגו בתי המשפט כלפי מזהמי הסביבה פקעה"

בית משפט השלום בחיפה הטיל על מטמנת עברון, קיבוץ עברון ומנהליו קנס של מיליון שקל, התחייבות כספית של 2 מיליון שקל לשלוש שנים, ומאסר מותנה על המנכ"ל ● "ידע כל נושא משרה בתאגיד, שאל לו לפגוע באיכות הסביבה, אחרת עלול הוא למצוא את מקומו, מהיום והלאה, מאחורי סורג ובריח"

משה כחלון/ צילום:  איל יצהר

האם כחלון היה שר אוצר גרוע, או היחיד שראה את האזרחים באמת?

הבטחות הבחירות שלו - להוריד את מחיר הנדל"ן ולהילחם בבנקים לא ממש התגשמו, היחסים העכורים עם פקידי המשרד העיבו על הדרך והחברות עם הטייקון קובי מימון ריסקה את התדמית החברתית שביקש ליצור לעצמו ● האזינו לפודקאסט הצוללת

נוא ג'השאן / צילום: איל יצהר

"בישראל העסקת מיעוטים מכוונת רק לבעלי מוגבלויות, וחבל"

פורטפוליו עם נוא ג'השאן בטשון, מנכ"לית קו אימפקט, ארגון המתמקד בתעסוקת עובדים ערבים במגזר העסקי הפרטי ● על הילדות בבית שוויוני, על השאיפות ועל הקושי למצוא עבודה או אפילו התמחות רק בגלל ההשתייכות המגזרית

אניסטון וקארל ב"תוכנית הבוקר"./ AppleTV : צילום

דעה: גם באפל מתמודדים עם קשר השתיקה

המסר ברור: אמנם יש לנו עוד הרבה לאן להתקדם כחברה, אבל התהליך הזה כבר כאן ● מי שיתנהל לפי נורמות פסולות, וזה לא משנה כמה הוא פופולרי, עשיר וחזק - ישלם את המחיר החברתי ● דעה

בני גנץ / צילום: שלומי יוסף

מאחורי הזגזוג: מה גרם לבני גנץ לשנות את עמדתו בנוגע לבקעת הירדן ותוכנית השלום?

ח"כ גנץ סבר תחילה שפרסום התכנית השלום בזמן בחירות נחשב התערבות בוטה בפוליטיקה הישראלית ואף הצהיר כך, אולם לפני יומיים שינה את דעתו ● מן העובדה שגנץ שינה את דעתו אפשר היה להבין כי הוא מניח שתוכנה של התכנית אינו מזיק לו מבחינה פוליטית

רוגל אלפר  / צילום: איל יצהר, גלובס

רוגל אלפר: "אני אמות בתפקיד הזה - לא רואה כלי תקשורת אחר שיעסיק אותי"

טרול? "יש כיבוש, יש אפרטהייד, יש פשיזם. אני אומר את הדברים כפשוטם" ● מה ישראלי בעיניך? "אני הישראלי היפה" ● ומה לאלו ולביקורת טלוויזיה? "חובתי המוסרית והמקצועית" ● מבקר הטלוויזיה של "הארץ" סוגר 5 שנים בתפקיד ומסביר בפודקאסט "אוף דה רקורד" למה הוא לא פרובוקטור ● האזינו

נועה קירל בקמפיין החדש של ביטוח ישיר  / צילום: מתוך ערוץ היוטיוב של ביטוח ישיר

סקר הפרסומות: 9 מיליון הכי אהובה, ביטוח ישיר הכי זכורה

הקמפיין ל-yes באמצעות אדלר חומסקי הוא המושקע ביותר השבוע עם היקף השקעה של כ-751 אלף שקל