אדם רוכש דירה בפרויקט יוקרתי הכולל בריכת שחייה, חדר כושר, סאונה ומתקנים נוספים. שמח וטוב לב הוא מקבל את המפתח לדירתו היוקרתית, לובש בגד ים, לוקח מגבת ושם פעמיו למתקני הפרויקט. מה רבה תדהמתו כאשר הוא מגלה כי כל המתקנים בבניין נמצאים בבעלותו של דייר אחר, וכי לו אין זכות להשתמש במתקנים אלה.
כך קרה לעשרות דיירים בפרויקט יוקרתי באשקלון, אשר פנו לאחרונה לבית המשפט בדרישה לאפשר להם להשתמש במתקני הפרויקט שרכשו, לטענתם, יחד עם דירה בפרויקט.
הפרשה החלה בסוף שנות ה-90: חברה יזמית הקימה את הפרויקט הכולל 140 דירות, ובו גם בריכת שחייה, חדר כושר, סאונה, קפיטריה, משרד קבלה ובית כנסת. במהלך בניית הפרויקט מכרה היזמית כ-100 דירות, ואילו יתרת הדירות נמכרו בהדרגה החל משנת 2010. היזמית מינתה עצמה כחברת הניהול של הפרויקט מאז אכלוסו ב-2000 ועד ל-2010, וככזו, הייתה אחראית על תחזוקת כלל השטחים הציבוריים ולהפעלת המתקנים.
20 מהדירות בפרויקט נרכשו על-ידי אדם אחד - האחרונה שבהן נרכשה על-ידו בשנת 2013. אותו רוכש הצמיד לדירותיו שטחים שונים בפרויקט, שכללו את בריכת השחייה, חדר הכושר, הסאונה והקפיטריה.
כמה חודשים לאחר השלמת הרכישות התעוררה מחלוקת חריפה בין אותו רוכש לבין נציגות הבית המשותף. הוא טען כי השטחים במחלוקת מצויים בבעלותו, לאחר שהוצמדו כדין לדירות שרכש. הנציגות טענה מנגד כי השטחים במחלוקת מהווים חלק מהרכוש המשותף, ועל כן הם שייכים לכלל דיירי הבית.
בעקבות המחלוקת הגיש רוכש הדירות תביעה לבית המשפט למתן סעד הצהרתי שלפיו השטחים במחלוקת שייכים לו. השאלה המשפטית העיקרית שהתעוררה הייתה האם השטחים במחלוקת הם חלק מהרכוש המשותף בפרויקט, ולכן שייכים לכלל בעלי הזכויות בפרויקט - או שמא מדובר בשטחים שאינם חלק מן הרכוש המשותף, שכן הם הוצמדו לדירות שרכש התובע, ועל כן הם קניינו הפרטי.
הנתבעים: פרוספקט מהודר ומושקע
טענתם העיקרית של הנתבעים הייתה כי לפני שרכשו את הדירות, הקבלן מסר להם פרוספקט מהודר ומושקע, שצייר תמונה של פרויקט יוקרתי בעיר אשקלון, הכיל תצלומים מפתים שיצרו אווירת חופש ונופש וכלל תיאורים של מתקני הפרויקט השונים, ביניהם חדר כושר, בריכה, סאונה ועוד. לטענת הנתבעים, מדובר במסמך משפטי מחייב, שקיבל משקל מכריע, יחד עם מצגים של אנשי המכירות, בשיקולים שהביאו את הרוכשים לרכוש דירות דווקא בפרויקט זה, חרף מחירן הגבוה.
החוק קובע, בין היתר, כי הוצאת חלק מהרכוש המשותף מחייבת ציון שיעורו של אותו חלק וצריכה להיעשות על-ידי מי שמוכר דירה בבית משותף על דרך של תיאור במפרט הטכני וצירוף פרטים מתאימים לחוזה המכר של הדירה הנמכרת.
בית המשפט בחן את הראיות שהוצגו בפניו ובעיקר את הוראותיו המפורשות של המפרט שצורף להסכם המכר.
מבדיקת המפרט שצורף כנספח להסכמי רכישת הדירות בפרויקט, שבו פורטו פרטי הדירה הנמכרת, התברר כי הותנה בו במפורש: "חלקים המוצאים מהרכוש המשותף: מתקני ספורט ורווחה, בריכת שחייה". המפרט גם ציין, באופן מדויק וברור, אילו שטחים נוספים הוצאו מהרכוש המשותף ואינם נכללים בו.
על יסוד כך הכריע בית המשפט כי השטחים שבמחלוקת הוצאו כדת וכדין מהרכוש המשותף ביחס לכל דיירי הפרויקט, ועל כן הם נותרו בבעלות החברה היזמית, שרשאית הייתה למכור זכויות אלה לתובע. בנסיבות אלה לא נותר לבית המשפט אלא לקבוע כי השטחים שבמחלוקת הוצאו מהרכוש המשותף באופן חוקי.
לאורו של פסק הדין, חשוב שכל רוכש דירה יבחן היטב את חוזה הרכישה שהוא מקבל מהקבלן, ובפרויקטים המשווקים כ"יוקרתיים", יבחן בקפידה רבתי את ההוראות הנוגעות להוצאת שטחים מהרכוש המשותף כפי שמופיעות בחוזה ובמפרט הנספח לו; "שטח", כך למדים מפסק הדין, פירושו גם "בריכת שחייה", "סאונה", "חדר ספא" ו"חדר כושר".
הכותב שותף במשרד שיפמן, ספיר שטורם ושות'