שכונת פארק הנחל בב"ש. מעין עיר בתוך עיר/צילום: olin
בדיקת שיווקי הקרקעות שביצעה לאחרונה רמ"י (רשות מקרקעי ישראל) מגלה: סבב ההגרלות הבא של מחיר למשתכן צפוי לכלול לראשונה גם צמודי קרקע. הקרקעות לבניית הבתים צמודי הקרקע נמצאות בשכונות פארק הנחל בבאר-שבע, וברובע 2 בשכונת שחמון באילת.
שתי חברות זכו בקרקע ל-345 יח"ד באילת
לפני כחודש זכתה חברת "שובל מתחמי מגורים" במכרז לקרקע לבניית 140 יחידות דיור בפארק הנחל בבאר-שבע. מתוכן, 113 יחידות במסלול מחיר למשתכן, והיתר בשוק החופשי. שלשום זכו החברות "עמרם אברהם" ו"אייל פרץ יזמות נדל"ן" בקרקעות, והן מתכננות להקים עליהן 345 יחידות דיור צמודות קרקע, ב-13 מתחמים ברובע 2 בשחמון.
עמרם אברהם זכתה ב-192 יחידות וביתרה זכתה איל פרץ. כמחצית מהדירות מיועדות למסלול מחיר למשתכן והשאר - לשוק החופשי.
מחירי הקרקעות שבהם נקבו הזוכים בשני המקומות היו דומים, כמו גם מחירי הדירות הצפויים. שובל מתחמי מגורים הציעה 7,200 שקל למ"ר על הפרויקט בבאר-שבע, ואילו שתי החברות באילת הגישו הצעות בסדרי גודל של 7,000-8,000 שקל למ"ר ברוב המתחמים שבהם הן זכו. התוצאה, כך לפי הערכות, שמחירי הקוטג'ים שיוגרלו במסגרת מחיר למשתכן באילת ינועו בסביבות 1.5-1.6 מיליון שקל על קוטג'ים בשטח 160 מ"ר עם גינה של כ-200 מ"ר.
בבאר-שבע, מעריכים בחברת שובל , קוטג'ים דו משפחתיים שיוקמו במסגרת הפרויקט על מגרשים של כ-250 מ"ר, ובשטח בנוי של 160 מ"ר וגינה של כ-200 מ"ר, יימכרו בכ-1.65 מיליון. הקוטג'ים שיימכרו במסגרת השוק החופשי, יגיעו למחירים של כ-2.3 מיליון שקל.
היסטוריית מחיר למשתכן בשני המקומות מורה באופן ברור שמדובר במחירים מאוד יקרים, ושבבאר-שבע קשה למכור דירות לזכאים ביותר מ-1.2 מיליון שקל. כך למשל עמרם אברהם מקימה בשכונת שחמון 6, שנמצאת מעל לרובע שבו היא עתידה לבנות את הקוטג'ים שלה, פרויקט בבנייה רוויה שכולל הרבה דירות של 3 חדרים. במקרה הזו מחירי הדירות נעים בין 600 ל-700 אלף שקל, כך שלא קל לחצות את המיליון גם בעיר הדרומית.
סומכות על הניסיון
אז מדוע שתי החברות בכל זאת ניגשו להקים פרויקטים של צמודי קרקע? לטענתן דווקא משום שיש להן ניסיון בשוק המקומי.
סמנכ"ל השיווק והפיתוח העסקי של "עמרם אברהם", עדי גייר, הסביר אתמול ל"גלובס" כי "ניגשנו למכרז בשחמון 2, מכיוון שאנחנו בונים באילת ומכירים את השוק. זו אחת מהפעמים הראשונות שהמדינה מפרסמת קרקע במסגרת מחיר למשתכן, שכוללת צמודי קרקע. ולא סתם מכרז, אלא במקום הטוב ביותר בעיר. אז כשביצענו את ניתוחי המכרזים שלנו, ראינו שיש פה פוטנציאל מאוד גדול".
אחד מהגורמים לפוטנציאל, הוא כאמור, המיקום של השכונה - ברכס שצופה אל הים ונמצא מעל לכביש החוף האילתי, דרך מצרים. הטופוגרפיה של השכונה מבטיחה, שאם התכנון אכן יישמר כמבנים של 2 קומות, כמעט כל יחידות הדיור שיוקמו בה יהיו חשופות לנוף ים.
אחד מהדברים שבחברת עמרם אברהם בונים עליו, הוא חלוקת הפרויקט בין מחיר למשתכן לבין השוק החופשי, כאמור חצי וחצי. בעוד שקוטג'ים שיוקמו עבור זכאי המבצע יגיעו לסביבות 1.6 מיליון שקל, קוטג'ים דומים לשוק החופשי, יימכרו במחיר של כשלושה מיליון שקל. כלומר הדוגמה המקובלת עד כה של הפרויקטים גליל ים, כשיאני המתנות הממשלתיות, עשויה להשתנות דווקא באילת, אם כי יש להדגיש, שעל אף הדמיון בתכנון ובשטחים, החברה תשקיע הרבה יותר בגימורים של הקוטג'ים שמיועדים לשוק החופשי.
גם לשובל מתחמי מגורים יש ניסיון במחיר למשתכן בבאר-שבע, ובשכונת פארק הנחל. יחד עם שותפותיה סלעית וטובולסקי, החברה בונה את פרויקט באר-שבע טאצ' בעיצובו של מושיק גלאמין, שהוא הפרויקט הגדול בשכונה, שמונה 800 יחידות דיור מתוך כ-4,500 דירות מתוכננות. ובנוסף גם שטח מסחרי בהיקף של כ-4,000 מ"ר. בסך הכל יכלול הפרויקט 31 בניינים בני שלוש עד שמונה קומות.
לדברי ישי רוט, סמנכ"ל השיווק ב'שובל מתחמי מגורים', החברה זיהתה ביקושים לצמודי קרקע בשכונה. "פרויקט צמודי הקרקע משלים לנו למעשה את התמהיל שביכולתנו להציע לרוכשים הפוטנציאלים", מסביר רוט. לדבריו "קצב המכירות בבאר-שבע טאצ' וזהות הרוכשים עודדו אותנו לגשת גם למכרז צמודי הקרקע מתוך הבנה ששכונת פארק הנחל תהפוך מגנט למשפרי דיור מהעיר ומסביבותיה וכן למשקיעים שהדירו את רגליהם מהעיר בעשור האחרון וכעת מתחילים להתעניין בה שוב".
ומה עם המחירים הגבוהים? שני סמנכ"לי השיווק אינם מוטרדים, וניתן להבין מהתשובות, שהשניים מצפים להשתתפות ערה בהגרלות מצד זכאים ממרכז הארץ.
"יש דירות בפרויקטים אחרים במרכז הארץ במחירים הרבה יותר גבוהים", עונה גייר. "קיבלנו כבר עשרות פניות מאז שלשום של זכאים שמתעניינים איך נכנסים להגרלה", הוא מסביר.
ואילו רוט מוסיף כי "אין בעיה לשווק את צמודי הקרקע. מהניסיון שלנו יש סוג של זכאים במיוחד משפרי דיור שמחפשים צמודי קרקע ויש להם את הכסף לרכוש. בנוסף שים לב גם בהרצליה ובאזור ירושלים הזכאים משלמים על דירות אפילו בסכומים יותר גבוהים. גם בראש העין הגיעו דירות גן למחירים כאלו ומוכרים. אנו צופים שחלק מהרוכשים יהיו אנשי קבע ואנשי בטחון".
השאלה האחרונה שקשורה לעניין, היא עמדתו של משרד השיכון. האם הוגי המבצע חלמו על היום שבו יוגרלו וילות?
במשרד הבינוי והשיכון הסבירו במענה לשאלתנו כי "משרד הבינוי והשיכון מקדם שיווקי קרקעות מסוגים שונים. המשרד רואה לנכון להגדיל את היצע הדירות בכל רחבי הארץ. מדיניות הממשלה היא לא לאפשר מכרזי קרקע לכל המרבה במחיר, דבר שהוביל לעליית המחירים הדרסטית בשוק הדיור", מסבירים במשרד. "למשרד יש אחריות לדאוג למעמד הביניים, משפרי דיור נכללים בקבוצה זו. רוב הדירות במחיר למשתפר מיועדות לבני מקום בכדי לעודד בני מקום להישאר בפריפריה. מדובר בהטבה משמעותית ואנחנו גאים על זה".
לגבי הפרויקט באילת נמסר, כי "לא מדובר בדירות יוקרה, אלא דירות גג-גן שנבנות על פי התב"ע במקום", ואולם בפנייה חוזרת גייר אישר כי המדובר בקוטג'ים ושהחברה אף הציגה בפני אנשי המשרד את התכנון שלה למתחם.
יצוין כי נכון לעכשיו מועד ההגרלה הבא של מחיר למשתכן טרם נמסר.