פרויקט בלה לוגאנו ביהוד ב־2015 / צילום: תמר מצפי
רעה חולה בתחום פינוי-בינוי היא חתימה על הסכמים פרטניים בין מי מהדיירים לבין היזם. הסיפור שלפנינו ממחיש זאת היטב: מלכה עזר ז"ל גרה כל חייה ועד פטירתה כדיירת מוגנת על-פי חוק הגנת הדייר בדירה ביהוד.
ב-2012 חתמה עזר על הסכם פרטני לפינוי-בינוי עם חברת לוגאנו, שבמסגרתו ויתרה על זכויותיה לדיירות מוגנת בדירה כנגד הזכות לקבל דירה חדשה וכן סכום של 900 אלף שקל.
כמו כל הסכם לפינוי-בינוי, ההסכם עם עזר כלל כמה תנאים מתלים, וביניהם חתימת רוב של 85% מהדיירים על הסכמי פינוי-בינוי, פינוי הדיירים באופן מוחלט מהמגרש וקבלת היתר בנייה. המועד לקיום התנאים המתלים הוא בתוך 36 חודשים, כאשר ליזם יש זכות להאריך את המועדים ב-12 חודשים. בחוזה שנחתם מול עזר נקבע כי היזם רשאי למחול על התקיימת התנאים המתלים או לבחור לבטלו גם כלפי דייר אחד, והכול לפי שיקול-דעתו.
בהמשך רכשה חברת אאורה חלק מהזכויות של חברת לוגאנו בפרויקט, ונכנסה בנעליה.
עזר נפטרה בשנת 2015, ולטענת יורשיה, כבר במהלך ה"שבעה" ביקשה מהם אאורה לפעול לפנות את הנכס, בטענה כי הם פולשים, ואין להם כל זכויות בדירה. היזמים טענו כי ליורשי עזר אין כל זכויות בדירה ו/או בהסכם, שכן זכות זו אינה ניתנת להעברה על-פי הוראות חוק הגנת הדייר. בנוסף שלחו היזמים הודעה על ביטול ההסכם מול המנוחה נוכח אי-התקיימות התנאים המתלים, שכן בין היתר טרם התקבל היתר בנייה.
היזמים בחרו לממש לכאורה את זכות הביטול, אך ורק ביחס להסכם שנחתם עם עזר - ולא כלפי יתר בעלי הדירות בפרויקט, חרף העובדה שגם כלפיהם לא התקיימו אותם תנאים מתלים.
יורשי המנוחה הגישו תביעה לאכיפת ההסכם, בטענה כי עם חתימת הסכם הפינוי-בינוי, הזכויות החוזיות של המנוחה עומדות גם ליורשיה, למרות חוק הגנת הדייר - ובית המשפט קיבל את תביעתם.
בית המשפט אף מתח ביקורת מפורשת על כך שהיזמים התנהלו בחוסר תום-לב, מכמה סיבות.
בית המשפט קבע כי ליורשים יש זכות בהסכם שנחתם בין המנוחה ליזמים, וההסכם הזה אינו מתאיין עם פטירת המנוחה חרף הוראות חוק הגנת הדייר. נקבע כי הסכם הפינוי-בינוי לא קבע מה יקרה עם מותה של המנוחה, וניתן לסבור שהמנוחה לא הייתה מסכימה לאפשרות שזכויותיה יבוטלו עם מותה. יתר על כן, ליזמים לא הייתה כל עילה לביטול ההסכם, והביטול נעשה בחוסר תום-לב כמפורט להלן: "...הנתבעות בוחרות עם מי להמשיך את ההסכם ועם מי לא, ולטעמי מדובר באפליה בחוסר תום-לב בין דיירים במצב זהה".
עוד נקבע כי ההסכם שנחתם עם המנוחה, שלפיו היזם רשאי למחול על התקיימת התנאים המתלים או לבחור לבטלו גם כלפי דייר אחד, והכול לפי שיקול-דעתו של היזם, היה חד-צדדי. התחדשות עירונית והסכמי פינוי-בינוי מגלמים שותפות ארוכת-טווח בין היזם לדייר.
מהעובדות העולות מפסק הדין דומה כי מלכתחילה לא הייתה שותפות אמת בין המנוחה ליזמים. ראשית, המנוחה חתמה על הסכם חד-צדדי, שבמסגרתו "הנתבעות השאירו בידן את כל האפשרויות לגבי קיום או אי-קיום ההסכם, כאשר המנוחה ודיירים אחרים כבולים בהסכם".
פסק הדין מציב תמרורי אזהרה בפני דיירים ובאי-כוחם, שעליהם להימנע מחתימה על הסכמים פרטניים, המנתקים כל קשר חוזי עם התקשרות היזם וכלל הדיירים, ובשל כך מעניקים זכות לביטול ההסכם באופן מלאכותי ושאינו קשור לכלל הפרויקט.
ככלל, מוטב כי כל ההסכמות בין הדיירים ליזם, גם אם הם מעגנים הסכמות פרטניות, יהיו חלק מההסכם הכולל. כך לא יוכלו להישמע טענות בדבר העדר שקיפות בין תמורות הבעלים. בנוסף, כאשר קיים רק הסכם אחד, הזכות לבטל הסכמי פינוי-בינוי על-ידי מי מהצדדים תלויה, ככלל, בביטול כלל ההסכם כלפי בעלי הדירות, ולא ניתן לבטל הסכם מול בעל דירה פרטני.
עו"ד עמית נסים הוא שותף מייסד במשרד מינצר-כרמון, נסים המתמחה בהתחדשות עירונית
בית משפט השלום בתל-אביב - יפו ת"א, 44207-04-15 מלכה עזר ז"ל ואח' נ' פרויקט לוגאנו יהוד בע"מ ואח'