פרויקט פינוי-בינוי של דוניץ ביד אליהו / צילום: האחים דוניץ
הודעתה של חברת הנדל"ן האחים דוניץ אתמול (ב') בדבר ההחלטה בעיריית תל-אביב-יפו על קידום פרויקט פינוי-בינוי בדרך השלום, הקפיצה את מניית החברה בכ-8% והשלימה לה זינוק מרשים של כ-90% מתחילת השנה. היום (ג') נסחרה המניה בשינויים מתונים. עליית הערך הנאה מתחילת השנה השלימה למניית דוניץ קפיצה של כ-250% בשלוש השנים האחרונות ומובילה אותה לרמת שיא המשקפת לדוניץ שווי שוק נוכחי של כ-540 מיליון שקל.
על הפוטנציאל שמזהים המשקיעים בפרויקט בדרך השלום, שטרם ביצועו עוד דורש את אישור הוועדה המקומית תל-אביב-יפו ועמידה בתנאים נוספים, ניתן ללמוד מדוחותיה של דוניץ. מהדוחות עולה כי במקום 150 דירות קיימות החברה חתמה על הסכם פינוי-בינוי עם דיירי המתחם להקמת לפחות 450 דירות חדשות, וזאת במיקום הנחשב אטרקטיבי למדי.
החלטת עיריית תל-אביב לגבי הפרויקט המדובר, מחזקת את הרוח הגבית ממנה נהנית דוניץ בתקופה האחרונה. כחלק מכך, בשבועות האחרונים החלה החברה בהליכי תכנון פרויקט משמעותי אחר, מתחם לב בראשון לציון, להקמת ארבעה מגדלי מגורים שיכללו כ-500 דירות, נוסף לכ-24 אלף שטחי מסחר וכ-5,000 מ"ר שטח משרדים. כל זאת במקום תב"ע (תוכנית בניין עיר) נוכחית המאפשרת הקמת כ-60 דירות כיום על קרקע בה היא שותפה (48%) המשמשת כיום כחניון.
עוד בתקופה האחרונה, החברה קיבלה אישור מעיריית ראשון לציון להרחבת פרויקט של תשעה בנייני מגורים בקריית האומנים שבעיר, הנמצא בשלבי בנייה. בימים האחרונים עדכנה דוניץ על הסכם ליווי פיננסי שנחתם להקמת בניין שני במתחם אפטאון (Uptown) שבאשדוד, עם הבנק שהעמיד לה בשנת 2011 את מסגרת האשראי לרכישת הקרקע. זאת אחרי שבחודש אפריל האחרון חתמה על הסכם לרכישת חברה הפועלת בתחום הפינוי-בינוי, ושותפה בכמה פרויקטים בתחום, מידיה של גינדי השקעות, תמורת כ-55 מיליון שקל.
מימוש התוכניות יביא לקפיצת מדרגה משמעותית
פעילותה של חברת דוניץ, הנמצאת בשליטת משפחת דוניץ בראשות היו"ר יעקב (יקי) דוניץ, יחד עם המנכ"ל ניסים אחיעזרא, מתרכזת בייזום, בנייה ומכירת פרויקטים של נדל"ן למגורים. מהנתונים שהיא מציגה ניתן לראות כי אם תוכניותיה יצאו לפועל כמתוכנן, היא צפויה לקפיצת מדרגה משמעותית בפעילות בעתיד.
בעוד כיום החברה מקימה כ-320 דירות, יש בידיה עתודות קרקע ותוכניות להקמת כ-1,430 דירות עתידיות, לפי תוכניותיה יותר מ-500 מהן ייכנסו לביצוע ושיווק בשלוש השנים הקרובות. כמו כן היא פועלת לקידום הקמת יותר מ-2,000 דירות במסגרת תוכניות של התחדשות עירונית ונוספות באמצעות שינוי תב"ע ופרויקטים מותלים.
במבט קדימה, אם ימשיך ללוות אותה הסנטימנט החיובי האוחז בה, שוויה עשוי לקפוץ שוב בקרוב בעקבות המרת אג"ח למניות, עליה עשויים להחליט המחזיקים. מהלך שכזה ישפר את סיכוייה לעלות ל"ליגה של הגדולים" עם כניסה אפשרית למדד ת"א 125.
לדוניץ סדרת אג"ח להמרה (א'), בהיקף של כ-120 מיליון שקל, בדירוג Baa, הנסחרת בתשואה של פחות מ-1%. גל העליות הנוכחי במנייה קרב את שוויה, העומד היום על כ-105 שקלים, מרחק של של כ-15% בלבד ממחיר ההמרה, העומד על 123 שקל.
ככל הידוע, בחודש אוקטובר הקרוב נדרשת דוניץ לתשלום הקרן השני על האג"ח, שהונפקה ב-2017, בשיעור של 15% מהקרן. זה גם יהיה המועד בו יוכלו המחזיקים להחליט להמיר את החזקותיהם למניות, ובמקרה בו מלוא הסדרה תומר למניות, שווי החברה עשוי לגדול בכ-120 מיליון שקל נוספים.
בסיכום הרבעון הראשון של השנה השפעות יישום תקן חשבונאי הקשור להכרה בהכנסות ממכירת דירות ומתן שירותי בנייה, הוביל להתכווצות של יותר מ-40% בהכנסותיה של דוניץ, שעמדו על כ-70 מיליון שקל, לצד ירידה של 28% ברווח הנקי שלה, ל-16 מיליון שקל. זאת אחרי שבשנת 2018 כולה הכנסותיה צמחו ב-36% ל-357 מיליון שקל, והרווח הנקי קפץ ב-50% ל-63 מיליון שקל.
ווליו בייס: "מתחת לרדאר של משקיעים רבים"
בבית ההשקעות ווליו בייס מחזיקים בדעה חיובית לגבי מניית דוניץ כבר זמן מה, ובסוף חודש מאי העניקו לה מחיר יעד של 115 שקל - שהיה גבוה ביותר מ-50% מערכה אז, וגבוה בכ-10% מערכה הנוכחי.
האנליסט שי ליפמן מציין כי עם התקדמות הפרויקטים החדשים גדל פוטנציאל הצמיחה העתידי של דוניץ. נוא מעריך כי הפרויקט בדרך השלום בתל-אביב יוכל להניב לה רווחים עתידיים בהיקף מצטבר של כ-200 מיליון שקל, ואילו פרויקט מתחם לב בראשון לציון יוכל לתרום לרווחיה העתידיים כ-100 מיליון שקל.
לדבריו, דוניץ היא חברה "המנוהלת היטב, ונמצאת בתחום בצמיחה, יוזמת וצומחת בקצב נאה, בעלת מדיניות חלוקה של 50% מהרווח הנקי כדיבידנד, מחזיקה בארסנל נאה של קרקעות לעשור הבא ומובילה בתחום ההתחדשות העירונית", ובזכות כל אלה היא "תוספת מתבקשת לתיק ההשקעות". מניית דוניץ, לדבריו, "נמצאת מתחת לרדאר של משקיעים רבים, ועם רצף האירועים החיוביים האחרונים הפוטנציאל בה גדל".
עוד מציין ליפמן כי החברה מחזיקה במלאי קרקעות נרחב אותן רכשה בעבר, וכי הפרויקטים שלה "מאופיינים בקהל יעד של מעמד הביניים ומעלה, אשר צורך דירות שמחירן נע סביב 2-2.75 מיליון שקל לדירה".