מחצבה בדרום / צילום: shutterstock
מכרז ל-23 מגרשים לתעשייה ששיווקה רשות מקרקעי ישראל לאחרונה באזור התעשייה המערבי של בית שמש, הפתיע גורמים רבים בשוק הנדל"ן שצפו לו כישלון. הסיבה: המגרשים מצויים על קרקע בבעלות הכנסייה היוונית-אורתודוקסית, בחכירה עד שנת 2053, ומצויים גם במחלוקת משפטית סבוכה. ב-11 מהמגרשים המדוברים זכתה שותפות של רמי לוי וחברת מגה אור, במחיר ממוצע של 1.2 מיליון שקל לדונם.
העובדה שהיזמים לא נרתעו מרכישת קרקע להקמת מפעלים לחכירה של 34 שנים בלבד, מעידה אולי על ההשלכות של צמצום אזורי התעשייה המצטמצמת בעצמה. שטח הקרקע לתעשייה מסורתית בישראל הולך ויורד, בעיקר במרכז הארץ, ואזורי תעשייה שלמים כמו יבנה צפון וחבל מודיעין נעלמו כליל לטובת שימושים מניבים יותר כמו לוגיסטיקה ואחסנה. ההשלכות התעסוקתיות על תופעות אלה הן קשות, שכן במקום מפעלים שמייצרים מקומות תעסוקה בהיקפים גדולים, מוקמים שטחי לוגיסטיקה ואחסנה שמספר מקומות העבודה שהם מציעים הוא קטן בהרבה. הבעיה צפויה לגדול, ומעדויות של תעשיינים עמם דיברנו עולה כי גם רשויות מקומיות בדרום כבר לא נלהבות לקבל בשעריהן מפעלי תעשייה מסורתית.
בשנים האחרונות נרשמת גם ירידה בהתחלות בנייה של מבני תעשייה, מ-915 אלף מ"ר בשנת 2012 ל-619 אלף מ"ר ב-2017. אולי בגלל הירידה בהיצע, עליית מחירי הנדל"ן הגיעה גם לייעודי התעשייה, וכיום עומד מחיר דונם לתעשייה במרכז הארץ על 4 מיליון שקל ויותר.
"עקב האכילס של התעשייה במרכז הארץ, היא שהעיריות, משיקולים של הכנסות מארנונה, מגדילות את זכויות הבנייה באזורי התעשייה והקרקע מתייקרת", אומר ג'קי מוקמל, מנכ"ל חברת הייעוץ מאן נכסים. "בקריית אריה בפתח-תקווה, או באזור התעסוקה של בת ים, אם זכויות הבנייה היו 120% לתעשייה, הם הפכו ל-600% למשרדים, ולכן לא כדאי לקנות קרקע לתעשייה כשיש 600% למשרדים. כתוצאה מכך, אזור התעשייה הולך ומצטמצם ומתרחק לפריפריה. הבעיה הזאת מצטרפת גם לייקור של חומרי הגלם, ולעובדה שאם בעבר נתנו לעובדים תמריצים לעבור לגור ליד מפעלים, היום זה פשוט לא קיים יותר. אחרי שאזורי התעשייה בהרצליה ובבני ברק חוסלו כליל, גם אזורי תעשייה בחולון, בראשון-לציון, בנתניה ובפתח-תקווה הולכים ונעלמים".
"העיריות מקשות כדי להוציא מפעל קיים"
שי צפדיה, מנהל מחלקת שמאות וליווי פרויקטים של קרן ריאליטי, מסביר כי "דונם של תעשייה מסורתית, נהנה מזכויות בנייה של 100%-120%. העיריות רוצות לנקות ערים מהשימושי תעשייה מזהמים מצד אחד, וגם להגדיל את ההכנסות מארנונה, ולכן מקדמות תוכניות מתאר חדשות באזורי תעשייה שמוסיפות שימושי קרקע כמו משרדים, מסחר ומלונאות, ומגדילות משמעותית את אחוזי הבנייה ל-600%-700%.
"כתוצאה מכך, תעשיינים קטנים שעדיין קיימים ורוצים להישאר באזור המרכז, פונים לאפשרויות חדשות שהתוכניות החדשות מאפשרות להם. באזור התעשייה חולון למשל, קבוצות רכישה לוקחות מגרשים שמיועדים לתעשייה ויוזמות פרויקטים בגובה של ארבע-חמש קומות, ומשווקות שטחים של 250 מ"ר. וזה מאפשר לתעשיינים קטנים להמשיך לפעול, בשטח מצומצם יותר, אבל במבנה שמותאם לתעשייה, שכולל גישה למשאיות הובלה וכו'".
מנהל אגף כלכלה בהתאחדות התעשיינים, נתנאל היימן, מצביע על הבעיה שבה נמצאים מפעלים: "התמריצים שהמדינה נותנת להקמת מפעלי תעשייה הם בפריפריה, גם הרשויות המקומיות משנות את התב"ע מתעשייה למשרדים ומסחר כי משתלם להן יותר לקבל ארנונה, והמפעלים נדחקים לצפון ולדרום".
לדברי היימן, הבעיה שאיתה מתמודדים תעשיינים מול רשויות מקומיות אינה מוגבלת רק לאיתור מקום למפעל, אלא גם בהתנהלות היומיומית. "עירייה שרוצה להוציא מפעל קיים מעלה את הארנונה, או שמערימה קשיים בחידוש של רישיון עסק".
היימן מוסיף כי "בעלי מפעלים לא מפחדים לעבור לפריפריה, אבל יש מקרים שמפעל חייב להיות באזור המרכז. מפעל למזון טרי למשל, שצריך להיות קרוב ללקוח ואי אפשר לשנע את המזון הטרי שעות ארוכות, וכך גם לגבי מפעל לייצור בטון משום שמערבלי הבטון מוגבלים בזמן שינוע הבטון. חוסר ההבנה של הרשויות שאין ברירה יוצר בעיה אמיתית, כי ראשי הערים רוצים רק הייטק, אבל חברות הייטק לא יכולות למלא אזורי תעשייה שלמים. רצוי שהמדינה תצא במכרזים שמיועדים לתעשיינים ונותנים להם עדיפות, בגלל הקשיים שאיתם הם מתמודדים בשוק רגיל".
"אם השינוע יקר, זה כבר לא כלכלי"
אחד מהתעשיינים שמתקשים למצוא מפעל הוא טרי ניומן, יו"ר ישראמרין - חברה לבנייה מודולרית, שפועלת בשני מפעלים - אחד על קרקע בת 35 דונם באזור התעשייה "נוף הארץ" בסמוך לכפר קאסם, והשנייה בת 10 דונם בפלמחים.
ניומן מבקש כבר זמן רב לאחד את שני המפעלים למפעל גדול אחד, אך מתקשה למצוא קרקע בת 50 דונם לצורך כך, גם בפריפריה. "המדינה כבר הבינה שבנייה מודולרית היא עתיד הבנייה, ואפילו הקימה מחלקה אסטרטגית במשרד השיכון לקדם את הנושא", הוא אומר. "כולם כבר יודעים שבתוך עשור, כל אתר בנייה יהיה אתר להרכבה בלבד, וכל העבודה המלוכלכת תתבצע בתוך המפעלים עצמם. כבר לא יהיה מצב שפועל נופל מפיגום בגלל שהוא יצק בטון, וגם הבנייה תהיה הרבה יותר מהירה.
"הבעיה היא שכשאנחנו מייצרים מודולים של רצפה ותקרה צריך לשנע אותם, המפעל שמייצר את המודולים צריך להיות במרחק של שעה מהלקוחות שלנו. כי אם השינוע הוא יקר, מפספסים את כל היתרונות בבנייה המודולרית. הלקוחות שלנו הם בין היתר משרד הביטחון, כיפת ברזל, משטרת ישראל, עיריות, משרד החינוך, ועוד רשויות גדולות. הבעיה היא שאף אחד לא רוצה את המפעל שלנו ליד הבית שלו. לפי דוח כלכלי שעשינו, אנחנו כן יכולים להקים את המפעל באופקים או ברהט - הבעיה היא שגם בדרום הרשויות כבר לא רוצות מפעלים. בעיריית אופקים מעדיפים משרדים שנותנים יותר ארנונה, וברהט יש מאבק על הקרקע מצד משפחות בדואיות והכל תקוע.
"צריך להבין שהיום לקנות קרקע לתעשייה באזור המרכז זה ארבעה מיליון שקל לדונם, כלומר 50 דונם שאנחנו צריכים זה כבר 200 מיליון שקל והפעילות של החברה לא יכולה לשאת עלויות כאלה. הייתי מצפה שהמדינה תקבל החלטה, שבקרקעות לאורך כביש 6, בין ראש העין לקריית גת, יוגדר אזור מסוים לתעשייה שאי אפשר להעבירה בגלל עלויות השינוע".
מפעל ישראמרין בפלמחים פועל על קרקע בבעלות חברת IS אחזקות, שבשליטת איש העסקים חיים גייר. הקרקע בת 300 דונם, מושכרת למפעלים שונים ולחברות רכב. ערך הקרקע זינק בשנים האחרונות, בדומה למה שהתרחש באזור התעשייה מעוין שורק בראשון-לציון. לפני עשור שווקו באזור התעשייה קרקעות במחירים של 400 אלף שקל לדונם, ואילו היום עומדים המחירים על 5-6 מיליון שקל.
עליית השווי נגזרת בראש ובראשונה בגלל מיקום הקרקע במרכז הארץ והנגישות התחבורתית הגבוהה באזור. מעוין שורק התמלא בעיקר לשימושים של אחסנה וחברות רכב, ולפי הערכות, הביקושים באזור התעשייה פלמחים צפויים לעלות במידה דומה בשל מיקומו, ובשל האפשרות לשכן בו גם מפעלי תעשייה מסורתית. ל"גלובס" נודע כי בין הגורמים שמתעניינים במעבר לפלמחים נמצא מפעל הנשק של איש העסקים סמי קצב, הפועל כיום בשטח מפעל תעש.
מינהל התכנון: "התעשייה היא השחקן הכי חלש מכל שימושי התעסוקה"
במינהל התכנון מכירים היטב את הסוגיה, ובמסגרת התוכנית האסטרטגית לתעסוקה לשנת 2040, נבחנת גם סוגיית הקרקעות לתעשייה - שמתחלקת לשלושה: תעשייה עתירת ידע (הייטק), תעשייה כבדה ותעשייה קלה.
במסגרת התוכנית, שנמצאת כיום בעבודה, בוחנים את היעדים של התעשייה עבור 2040, באילו מחוזות חסרות קרקעות לתעשייה, ואיזה אזורים רווים בתעשייה. במסגרת העבודה, נמצא למשל שבתל-אביב לא נבנים בשנים האחרונות שטחי תעשייה בכלל, ומטרות התוכנית בהקשר זה אינן להשיב את התעשייה הכבדה, שכן אין בכך היגיון (משאב שתופס קרקע גדולה ויכול להתאפשר היכן הקרקעות זולות יותר), ולעומת זאת התוכנית שמה לה למטרה להכניס בחזרה תעשייה קלה ומלאכה.
"זיהינו שהתעשייה היא השחקן הכי חלש מתוך שימושי התעסוקה, ולכן אנחנו בוחנים כיצד לחזק אותה במקומות שבהם זה ניתן, ובהתאם להיבטים סביבתיים וערכי קרקע, מאחר שהתעשייה נוטשת אזורים שיש בהם עלית ערך קרקע משמעותית", מסבירים במינהל התכנון. הם מציינים כי במסגרת עירוב שימושים וייעול משאב הקרקע, לא יהססו במקומות שבהם רוצים לראות תעשייה נשמרת, להכניס שימושים שמונעים עלייה של ערך קרקע, כגון מתקן פסולת, מסופי אוטובוסים, וכו'. "המטרה היא למצוא שימושים שייתמכו בתעשייה חלשה ולא ידירו אותה". אומרת סיגי בארי , מהאגף לתכנון אסטרטגי במינהל התכנון.
בנוסף, וכחלק מאותה ראייה אסטרטגית, במינהל התכנון אף מקודמת תוכנית לאומית עם משרד הכלכלה, במטרה להטמיע המלצות ייחודיות לצורכי תעשייה, בתוכנית 2040. "אנחנו בוחנים איזה אזורי תעשייה לא מומשו לגמרי, ואם כבר יש ריכוז של מפעלים, אז המטרה לשמור את השטחים שנותרו לטובת הרחבת מפעלים", אומרת חני דודי מהאגף לתכנון ארצי במינהל התכנון. במסגרת התוכנית שבחנה קרקעות קיימות לתעשייה נמצא כי באזור הצפון למשל, ישנה תפוסת קרקע נמוכה מאוד של תעשייה. כלומר, קרקעות רבות ששווקו על ידי רשות מקרקעי ישראל ונחשבות לקרקעות מאוכלסות בתעשייה, עומדות בפועל ריקות כבר שנים. במסגרת התוכנית בוחנים מדוע קרקעות אלה לא מומשו, וכיצד נכון לעודד את השימוש בהן.
"באזורים שאנחנו מוצאים שיש מקום לעודד תעשייה, לא ניתן זכויות בנייה עודפות, כדי שהם לא יהפכו לאזורים של משרדים. גם המסחר הוא אבן נגף של התעשייה, ובאזורים שאנחנו רוצים לראות תעשייה, נגביל מראש וננהל נכון את כמות המסחר, כדי שהוא לא ישתלט על כלל הקרקע כפי שקורה במקומות מסוימים".
בפתח-תקווה, למשל, מקודמת תוכנית שמעניקה זכויות בנייה מורחבות לאזור התעשייה קרית אריה, בה גם אזורים עבור תעשייה מסורתית. כמו גם אזור התעשייה סגולה מיועד להמשיך לשמש לתעשייה מסורתית.
"במסגרת התוכנית האסטרטגית נבחנים עוד שלל אספקטים כמו מהפכת התעשייה הרביעית, שימוש נכון של מרכזים לוגיסטיים המאפשרים חומרי גלם עבור התעשייה, עידוד תעשייה ומלאכה קלה בתוך הערים כחלק משאיפה לכלכלה מעגלית ועידוד עסקים קטנים וכן עירוב שימושים מושכל אשר יעודד אותה תעשייה שמוצאת את עצמה נידחת שוב ושוב".