ג'ו מויניאן / צילום: אתר החברה
שתי סדרות האג"ח של חברת הנדל"ן הזרה מויניאן אגח א מויניאן אגח ב , שבבעלות ג'ו מויניאן, נסחרו היום (א') בירידות. זאת, לאחר שהחברה דיווחה ביום חמישי האחרון על תוצאותיה לרבעון השני, שבמסגרתן היא ביצעה הפחתת שווי בהיקף של 79 מיליון דולר לנכסיה, בעקבות ביקורת של רשות ני"ע בחברה בחודש יוני. הפחתת השווי הביאה את החברה לרשום הפסד נקי של כ-72 מיליון דולר ברבעון השני, לעומת רווח של כ-8 מיליון דולר ברבעון המקביל ב-2018.
מויניאן עוסקת בהשכרת שטחי משרדים ודירות, בהפעלת בתי מלון, במכירת דירות ובמתן הלוואות למימון מיזמי נדל"ן. החברה גייסה בתל-אביב חוב בהיקף כולל של כ-1.8 מיליארד שקל בשתי סדרות של אג"ח.
מדוחות החברה עולה, כי בהכנסה התפעולית השוטפת (NOI) שלה חל שיפור של 23% לעומת הרבעון המקביל , לרמה של כ-15.5 מיליון דולר ברבעון השני, בעוד שבתזרים הנקי מפעילות (FFO) נרשמה ירידה של 30% לרמה של כ-4.4 מיליון דולר ברבעון.
את המחצית הראשונה של השנה סיימה החברה עם NOI של 29.5 מיליון דולר, גידול של 15.7% לעומת התקופה המקבילה אשתקד. ה-FFO רשם ירידה של 8.5% לרמה של כ-8.5 מיליון דולר, ובשורה התחתונה הציגה החברה - לאחר הפחתות ערך של 85 מיליון דולר - הפסד נקי של כ-98 מיליון דולר, לעומת רווח נקי של כ-13.3 מיליון דולר בתקופה המקבילה.
בחברה מציינים, כי "יחידת הביקורת של רשות ניירות ערך פנתה לחברה במהלך חודש יוני 2019 בשאלות ביחס לסבירות הנחות מסוימות שעמדו בבסיס הערכות השווי לשני נכסים במנהטן - הראשון (חמישה בנייני משרדים) ממוקם בשדרה החמישית (535-545) והשני ברחוב Washington 90 במנהטן".
כתוצאה מהליך הביקורת גילתה החברה טעות לא מהותית בדוחותיה הכספיים ביחס לטיפול החשבונאי בחכירת הקרקע שעליה ממוקם הנכס Washington 90, והיא קיבלה הערכת שווי מתוקנת (לסוף 2018) עבור הנכס, שבעקבותיה תוקן שווי הנכס המוצג בסעיף נדל"ן להשקעה, ובמקביל תוקן גם שווי ההתחייבות לחכירה. במויניאן מציינים, כי "החברה עדיין בוחנת את השפעות הטעות האמורה ביחס לתקופות עבר".
בנוגע לנכס השני, הממוקם בשדרה החמישית, מציינים בחברה, כי "בשל השכרת חלק מהשטח המסחרי בנכס, ואי-השכרת יתרת השטח המסחרי הפנוי בנכס זה, פנתה החברה למעריך השווי לקבל הערכת שווי מעודכנת לנכס ליום 30 ביוני 2019. בהתאם להערכת השווי המעודכנת בצעה החברה הפחתה בסך של 78 מיליון דולר בשווי הנכס", וכעת ערכו מוצג בדוחות בשווי של 662 מיליון דולר.
עוד מציינים בחברה, כי "הליך הביקורת של יחידת הביקורת של רשות ניירות ערך טרם הסתיים והדיון טרם מוצה". כאמור, שתי סדרות האג"ח רשמו היום ירידות בעקבות הדיווח. סדרה א' (מח"מ של 1.8 שנים) נסחרה בירידה של 0.5%, והתשואה שלה עלתה ל-4.15%, וסדרה ב' (מח"מ של כשלוש שנים וחצי) רשמה ירידה של 1.8%, והתשואה שלה עלתה לרמה של 6.7%.