אוהד דנוס / צילום: איל יצהר, גלובס
עד סוף 2016, נחשף הציבור לשני מדדים של מחירי דירות - האחד של הלמ"ס והשני של השמאי הממשלתי, דבר שיצר בלבול. אז הוחלט, בעיניי בצדק רב, שהמדדים ידברו בקול אחד - זה של הלמ"ס. לכל מדד יש היתרונות והחסרונות שלו, ובכל מקרה אף אחד מהם לא יכול לשקף את המציאות כהווייתה. נדמה לי שבטווח הארוך מדידת מחירי הדיור קולעת למציאות, אבל בטווח הקצר היא לעתים קרובות מטעה בגלל היקף המדגם והשונות הרבה במאפייני הדירות.
כך או כך, העובדה שהשמאי הממשלתי הפסיק לפרסם את נתוניו, אינה אומרת בהכרח שהם אכן הפסיקו להתפרסם. אוהד דנוס, לשעבר יו"ר לשכת השמאים, ממשיך לפרסם אותם אחת לחצי שנה בכובעו הפרטי. הסקירה האחרונה שלו, מ-13 באוגוסט, הייתה מבחינתי סנסציונית, במיוחד בגלל עיר אחת מסוימת.
המדד שדנוס מפרסם מתמקד אך ורק בדירות בנות 4 חדרים, משום שלשיטתו, הדירות האלה - חדשות ויד שנייה - בבנייה רוויה הן המוצר השכיח בשוק הדירות העירוני הכללי והשונות בו נמוכה יחסית. כך, סקירה של מאות עסקאות מאפשרת לזהות שינוי במחיר.
ההתעלמות מדירות 5 חדרים ו־3 חדרים עוררה ביקורת רבה. דנוס עצמו מכיר בכך שיש חיסרון מסוים הנובע מכך שייתכנו שיעורי השתנות שונים בדירות גדולות או קטנות מ-4 חדרים. בכל מקרה, ביקורת יש על שני המדדים, אלא שכיום מדד הלמ"ס הפך לרשמי ומצוטט בכל מקום, ואילו המדד הפרטי של דנוס כמעט לא מאוזכר.
מהמדגם שערך דנוס נופו עסקאות שלא אושרו על ידי רשויות המס ועסקאות חריגות ככל שניתן היה לזהותן, כמו עסקאות "מחיר למשתכן" ומבצעי מכר רחבי היקף וחד-פעמיים החריגים לשוק הנדל"ן ביישוב מסוים. בסך-הכול, לאחר ניפוי וטיוב, נסקרו במדגם מתחילת השנה (שני רבעונים) כ-3,150 עסקאות ב-16 ערים.
התוצאות מעורבות. אפשר לומר שהשוק די סטטי מבחינת מחירים. דנוס מגדיר זאת "התייצבות ברמה הנוכחית, למרות האי-ודאות השוררת עדיין במישור הפוליטי ומדיניות הממשלה בשוק הדיור כפועל יוצא מכך". ברבעון השני של 2019 נרשמו ב-8 ערים מתוך 16 ירידה במחירי הדירות הממוצעים ביחס לרבעון הקודם. ב-5 ערים נצפתה עלייה וב-3 ערים לא היה שינוי (חיפה, כפר סבא ומודיעין). הדבר הבולט הוא הירידה של 8% בתוך שנה בתל אביב. האם זה משקף את המציאות? באופן טבעי, ירידה כזאת מעלה תהיות, אבל לדנוס יש לתוצאה הזאת הסבר.
"ראשית", הוא אומר, "קיים קושי אמיתי למדוד מחירי דירות במגמה של ירידה, בשונה ממגמה של עליית מחירים. בעליות מחירים קונים בדרך-כלל יותר דירות יקרות וקונים במחיר גבוה יותר מבעבר דירות זולות. שני האינדיקטורים הללו מצביעים על מגמה של ביקוש גואה. לעומת זאת, בשוק עם ירידת מחירים, מספיק שיהיו יותר עסקאות באזורים זולים יחסים כדי שנראה 'ירידה', וזאת גם אם שילמו יותר על אותן דירות זולות".
דנוס הודף את הביקורת על ממצאיו: "מאחר שאני מחויב לשיטת הבדיקה של השמאי הממשלתי הראשי ולמעשה לכל המדדים האחרים שעושים בדיוק אותו דבר, אני משקף בדיוק את מה שיוצא. צריך להבין: בתקופות של ירידת מחירים אנשים מחפשים את הדירות הזולות יותר, אבל לא בטוח שההסבר הזה משכנע, כי האוכלוסיות שרוכשות בדרום תל אביב הן לא אלה שרוכשות בצפונה".
דנוס מציג את פירוט העסקאות בתל אביב לפי הבדיקה שלו. "לאחר שבדקתי את מקרה תל אביב, יותר עסקאות בדרום העיר, מזרח העיר וביפו, השפיעו על תוצאות הסקירה הפעם. ברבעון השני של 2019 נמצאו 94 עסקאות רלוונטיות, מתוכן 50% היו בשכונות זולות בדרום העיר; לעומת זאת ברבעון השני של 2018 נמצאו 90 עסקאות רלוונטיות, ומתוכן רק 22% היו בשכונות זולות בדרום ובמזרח העיר".
דנוס נותן דוגמה מכמה שכונות להמחשת פילוג העסקאות: "ביפו גידול בשנה האחרונה במספר העסקאות (בין שני רבעונים) - מ-4 ל-7; יד אליהו - מ-1 ל-8; שכונת עזרא מ-3 ל-6; כפר שלם מ-2 ל-6 ונווה כפיר מ-3 ל-7".
אז מחירי הדירות עולים או יורדים? לפי הלמ"ס, נרשמה עלייה קלה בשנה האחרונה. לפי דנוס, המחירים יציבים. בסך-הכול, כפי שאומר דנוס, קל מאוד למדוד שוק שרק עולה, כפי שהתרחש בעשר השנים האחרונות, אבל כיום זה שוק מאוד בעייתי וקשה למדידה. אפשר להסתכל על זה כך: קצב עליית מחירי הדירות המסחרר נבלם, אבל מצד שני הדלק לעליות הללו (הריבית האפסית) ימשיך איתנו עוד זמן רב. ומעל לכול מרחפת עננת החששות מהאטה וממיתון עולמי. זהו טבעו של כל שוק, במיוחד שוק הנדל"ן, שיש בו השפעה של כמה גורמים שלאו דווקא מושכים לאותו כיוון, כמו בעבר.