גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

ירידה של 8% במחירי הדירות בתל אביב בתוך שנה? המדד שמראה כי המחירים בסך הכול יציבים

לפי מדד מחירי הדיור של יו"ר לשכת השמאים לשעבר אוהד דנוס, המחירים בשוק הדיור בישראל בסך הכול יציבים - חוץ מאשר בעיר אחת: תל אביב ● פרשנות

אוהד דנוס / צילום: איל יצהר, גלובס
אוהד דנוס / צילום: איל יצהר, גלובס

עד סוף 2016, נחשף הציבור לשני מדדים של מחירי דירות - האחד של הלמ"ס והשני של השמאי הממשלתי, דבר שיצר בלבול. אז הוחלט, בעיניי בצדק רב, שהמדדים ידברו בקול אחד - זה של הלמ"ס. לכל מדד יש היתרונות והחסרונות שלו, ובכל מקרה אף אחד מהם לא יכול לשקף את המציאות כהווייתה. נדמה לי שבטווח הארוך מדידת מחירי הדיור קולעת למציאות, אבל בטווח הקצר היא לעתים קרובות מטעה בגלל היקף המדגם והשונות הרבה במאפייני הדירות.

כך או כך, העובדה שהשמאי הממשלתי הפסיק לפרסם את נתוניו, אינה אומרת בהכרח שהם אכן הפסיקו להתפרסם. אוהד דנוס, לשעבר יו"ר לשכת השמאים, ממשיך לפרסם אותם אחת לחצי שנה בכובעו הפרטי. הסקירה האחרונה שלו, מ-13 באוגוסט, הייתה מבחינתי סנסציונית, במיוחד בגלל עיר אחת מסוימת.

המדד שדנוס מפרסם מתמקד אך ורק בדירות בנות 4 חדרים, משום שלשיטתו, הדירות האלה - חדשות ויד שנייה - בבנייה רוויה הן המוצר השכיח בשוק הדירות העירוני הכללי והשונות בו נמוכה יחסית. כך, סקירה של מאות עסקאות מאפשרת לזהות שינוי במחיר.

ההתעלמות מדירות 5 חדרים ו־3 חדרים עוררה ביקורת רבה. דנוס עצמו מכיר בכך שיש חיסרון מסוים הנובע מכך שייתכנו שיעורי השתנות שונים בדירות גדולות או קטנות מ-4 חדרים. בכל מקרה, ביקורת יש על שני המדדים, אלא שכיום מדד הלמ"ס הפך לרשמי ומצוטט בכל מקום, ואילו המדד הפרטי של דנוס כמעט לא מאוזכר.

מהמדגם שערך דנוס נופו עסקאות שלא אושרו על ידי רשויות המס ועסקאות חריגות ככל שניתן היה לזהותן, כמו עסקאות "מחיר למשתכן" ומבצעי מכר רחבי היקף וחד-פעמיים החריגים לשוק הנדל"ן ביישוב מסוים. בסך-הכול, לאחר ניפוי וטיוב, נסקרו במדגם מתחילת השנה (שני רבעונים) כ-3,150 עסקאות ב-16 ערים.

המחיר הממוצע של דירות ארבעה חדרים, לפי ערים  / אינפוגרפיק: כדיה לוי

התוצאות מעורבות. אפשר לומר שהשוק די סטטי מבחינת מחירים. דנוס מגדיר זאת "התייצבות ברמה הנוכחית, למרות האי-ודאות השוררת עדיין במישור הפוליטי ומדיניות הממשלה בשוק הדיור כפועל יוצא מכך". ברבעון השני של 2019 נרשמו ב-8 ערים מתוך 16 ירידה במחירי הדירות הממוצעים ביחס לרבעון הקודם. ב-5 ערים נצפתה עלייה וב-3 ערים לא היה שינוי (חיפה, כפר סבא ומודיעין). הדבר הבולט הוא הירידה של 8% בתוך שנה בתל אביב. האם זה משקף את המציאות? באופן טבעי, ירידה כזאת מעלה תהיות, אבל לדנוס יש לתוצאה הזאת הסבר.

"ראשית", הוא אומר, "קיים קושי אמיתי למדוד מחירי דירות במגמה של ירידה, בשונה ממגמה של עליית מחירים. בעליות מחירים קונים בדרך-כלל יותר דירות יקרות וקונים במחיר גבוה יותר מבעבר דירות זולות. שני האינדיקטורים הללו מצביעים על מגמה של ביקוש גואה. לעומת זאת, בשוק עם ירידת מחירים, מספיק שיהיו יותר עסקאות באזורים זולים יחסים כדי שנראה 'ירידה', וזאת גם אם שילמו יותר על אותן דירות זולות".

דנוס הודף את הביקורת על ממצאיו: "מאחר שאני מחויב לשיטת הבדיקה של השמאי הממשלתי הראשי ולמעשה לכל המדדים האחרים שעושים בדיוק אותו דבר, אני משקף בדיוק את מה שיוצא. צריך להבין: בתקופות של ירידת מחירים אנשים מחפשים את הדירות הזולות יותר, אבל לא בטוח שההסבר הזה משכנע, כי האוכלוסיות שרוכשות בדרום תל אביב הן לא אלה שרוכשות בצפונה".

דנוס מציג את פירוט העסקאות בתל אביב לפי הבדיקה שלו. "לאחר שבדקתי את מקרה תל אביב, יותר עסקאות בדרום העיר, מזרח העיר וביפו, השפיעו על תוצאות הסקירה הפעם. ברבעון השני של 2019 נמצאו 94 עסקאות רלוונטיות, מתוכן 50% היו בשכונות זולות בדרום העיר; לעומת זאת ברבעון השני של 2018 נמצאו 90 עסקאות רלוונטיות, ומתוכן רק 22% היו בשכונות זולות בדרום ובמזרח העיר".

דנוס נותן דוגמה מכמה שכונות להמחשת פילוג העסקאות: "ביפו גידול בשנה האחרונה במספר העסקאות (בין שני רבעונים) - מ-4 ל-7; יד אליהו - מ-1 ל-8; שכונת עזרא מ-3 ל-6; כפר שלם מ-2 ל-6 ונווה כפיר מ-3 ל-7".

אז מחירי הדירות עולים או יורדים? לפי הלמ"ס, נרשמה עלייה קלה בשנה האחרונה. לפי דנוס, המחירים יציבים. בסך-הכול, כפי שאומר דנוס, קל מאוד למדוד שוק שרק עולה, כפי שהתרחש בעשר השנים האחרונות, אבל כיום זה שוק מאוד בעייתי וקשה למדידה. אפשר להסתכל על זה כך: קצב עליית מחירי הדירות המסחרר נבלם, אבל מצד שני הדלק לעליות הללו (הריבית האפסית) ימשיך איתנו עוד זמן רב. ומעל לכול מרחפת עננת החששות מהאטה וממיתון עולמי. זהו טבעו של כל שוק, במיוחד שוק הנדל"ן, שיש בו השפעה של כמה גורמים שלאו דווקא מושכים לאותו כיוון, כמו בעבר.

עוד כתבות

קבוצות רכישה / צילום: Shutterstock

החלת חוק מכר דירות על קבוצות רכישה – לא נכון ולא חוקי

הממונה על חוק המכר שואף להחיל את החובות שבחוק המכר על מארגני קבוצות רכישה, אולם הצעת החוק בעניין הקבוצות מעלה מנגנון נכון וצודק יותר

מובטלים בלשכת התעסוקה / צילום: איל יצהר

עלייה בשיעור האבטלה במשק: עמד בחודש אוגוסט על 3.8%

זאת לעומת לעומת 3.7% בחודש יולי - כך עולה מנתוני סקר כוח-האדם שמפרסמת היום הלמ"ס ● בנוסף, הנתונים מצביעים על ירידה במספר המועסקים בהיקף מלא ועלייה במספר העובדים במשרה חלקית

האדריכל מידד גנדלר, משרד V5, / צילום: מוריה כהן

איך משווים את כמות העוסקים בספורט בישראל לרמת שאר העולם?

האדריכל מידד גנדלר ממשרד V5 אדריכלים, חושב שצריך להגדיל דרמטית את היצע מתקני הספורט בארץ ● "הנושא של תרבות הפנאי, הספורט והפעילות הגופנית הוא שווה ערך בעיני לשעת לימוד של ילד"

בנימין נתניהו, משה כחלון, בני גנץ / צילום: איל יצהר, שלומי יוסף, עיבוד: טלי בוגדנובסקי

טוב גם לכלכלה: ממשלת אחדות יציבה היא החלום של משרד האוצר

ממשלה חזקה, שתטיל את מרותה על הכנסת, יכולה לסלול את הדרך להעביר החלטות ורפורמות חשובות למשק, כמו העלאת גיל הפרישה לנשים או ביטול פטורים ממס • מדובר גם בבשורה טובה לתומכים בהגדלת תקציב הביטחון • אחרי שנים של עימותים בין פקידים ורגולטורים לח"כים - מאזן הכוחות עשוי להשתנות

התחלות בנייה בפתלח תקווה / צילום: גיא ליברמן

הלמ"ס: נמשכת הירידה בהיקפי התחלות הבנייה מאז 2017

ברבעון האחרון של 2018 נרשם אומנם מספר חריג של התחלות בנייה, ואולם מאז 2017 מתחוללת ירידה בהיקפן

ראש ממשלת ספרד, פדרו סנצ’ז/ צילום: רויטרס

לא רק בישראל: מה אפשר ללמוד ממקרים אחרים בעולם שבהם העם החליט שלא להחליט

32 נגד 32? זה מזכיר כמעט את הבחירות הכורדיות של 1992 ● אבל תיקו, או כמעט-תיקו, מתרחש בארצות דמוקרטיות לעתים קרובות להפתיע ● הנה מה שאפשר ללמוד מניסיונן של דמוקרטיות אחרות ● שימו לב בייחוד לספרד, החוזרת והולכת לבחירות בפעם השנייה בתוך חמישה חודשים ● ניתוח

טכנולוגיות רכב / צילום: שאטרסטוק, א.ס.א.פ קריאייטיב

ענקית סחר הרכב האמריקאית COX AUTOMOTIVE נכנסת לפעילות בישראל

החברה, שמובילה את תחום סחר המשומשות בארצות הברית, נכנסת כשותפת השקעה במאיץ האוטו-טק "דרייב" של קבוצת מאיר

עינת קליש רותם / צילום: רמי זרנגר

עיריית חיפה תקצץ זכויות תמ"א 38 בעיר; מגבשת מדיניות עירונית חדשה

בדיקה שנעשתה בעיריית חיפה הראתה כי אם תיושם התמ"א - יתווספו לעיר 15 אלף יחידות דיור, והתשתיות יקרסו ● המדיניות החדשה תכלול מתן זכויות בנייה גדולות לאורך צירים מרכזיים וצמצום זכויות בתוך השכונות

אדם נוימן / צילום: שאטרסטוק

הסיפור המוזר על אדם נוימן וקופסת דגני הבוקר שמלאה בקנאביס

בכתבת פרופיל מקיפה ב"וול סטריט ג'ורנל" מתואר אורח חייו הססגוני של אדם נוימן, אך גם מועלים סימני שאלה ביחס להתנהלותו העסקית ● נוימן מתואר כבעלים פרוע אך גם כבעל יכולות לסחוף משקיעים

אג"ח BBB / צילום: shutterstock

אג"ח הזבל משגרות איתותי אזהרה מוקדמים

כשהחששות עולים, המשקיעים מאבדים תיאבון לקחת סיכונים ● מאט איגן, מנהל משותף בקרן האג"ח לומיס סיילס: "המצב הבסיסי נחלש גם אם ארה"ב תימנע ממיתון"

בריקל קי במיאמי / צילום: shutterstock, שאטרסטוק

המשקיעים הזרים מוכרים נדל"ן אמריקאי, אך במיאמי המשרדים בפריחה

בניית שטחי משרד במיאמי הגיעה לרמה הגבוהה ביותר מאז 2009

פרופ' רונית סצ'י פאינרו / צילום: אריק סולטן

אלה 50 הנשים המשפיעות בעמדות מפתח בישראל 2019

דרמת הפרישה של מנכ"ליות הבנקים הגדולים ומנכ"ליות תאגידי הענק, הפמיניזציה של ניהול בתי החולים, מדעניות מובילות • רשימת המשפיעות החדשה כוללת 23 נשים חדשות, ומציגה כרוניקה של שינוי • אשת השנה היא פרופ' רונית סצ'י פאינרו, שפיתחה חיסון לסרטן

רם כספי / איל יצהר

עו"ד רם כספי מצטרף לצוות ההגנה של בנימין נתניהו

עו"ד כספי, העומד בראש משרד מסחרי גדול שעוסק גם בעבירות צווארון לבן, מוגדר כ"יועץ לצוות ההגנה" של ראש הממשלה

הבורסה בתל אביב/ צילום: איל יצהר

עליות קלות בת"א לאחר הורדת הריבית בארה"ב; אופקו צונחת ב-4%

עליות באמות ובנכסים ובניין בעקבות העסקה למכירת 50% מקניון קריית אונו ● עזריאלי ובזן מובילות את העליות ● הפד הוריד ריבית ב-0.25%, בפעם השנייה מאז המשבר של 2008 ● הדולר אינדקס טיפס ב-0.4% ● שוק האג"ח צפוי לעורר עניין לאחר הודעת הריבית של הפד ● טבע חוזרת עם פער שלילי של כ-1%

 

נחושת במפעל סיני / צילום: רויטרס

מתכות עם הבנה כלכלית: מה אפשר ללמוד משוק הסחורות?

לשוק הסחורות יצא מוניטין של שוק ספקולטיבי ותנודתי במיוחד אשר קשה להסיק ממנו מסקנות ברורות ● אלא שמבט עליו יכול לספק לנו מידע רב ערך על הכלכלה הריאלית ולאן פניה, כל עוד נתבונן עליו בכלים הנכונים

קורא בעיתון גלובס / צילום: איל יצהר

משני צידי התקשורת, תפקידה הוא הוגנות לפני הכול

תפקידה המרכזי של העיתונות הוא דיווח הוגן, מקצועי ואחראי - ולא לשמש מכשיר לאיחוד חברתי על חשבון הצגה נכונה של עובדות • תגובה למאמרה של אלונה בר און ● דעה

ראש הפד, ג'רום פאוול / צילום: רויטרס

הפד שוב התערב בשוקי הכספים: האם זה רק בגלל גורמים טכניים?

הפד הזרים מיליארדי דולרים לשוק הריפו כדי לבלום עליית ריביות שעוררה חשש ממחסור פתאומי במזומנים ● מה הוא שוק הריפו, מה הקשר בין הריביות שלו לריבית של הפד, ולמה האירועים האחרונים הפכו לשיחת היום בשווקים?

משרדי פלאפון / צילום: איל יצהר

על רקע הקשיים במו"מ להסכם קיבוצי: שביתת פתע בפלאפון

בעקבות השביתה הודיעה הנהלת פלאפון כי בשל עיצומי עובדים חלק ממוקדי השירות ייסגרו, ולכן זמני ההמתנה יהיו ארוכים מהרגיל

יורם טורבוביץ/ צילום: יוסי כהן

האיש שתמיד יודע איפה מרוחה החמאה: הכירו את יורם טורבוביץ', שינהל את המו"מ מטעם כחול לבן

לאחרונה טורבוביץ' התמודד על תפקיד יו"ר בנק לאומי, אך נפסל ע"י בעלי מניות זרים בשל זיקתו ללווים הגדולים במשק ● לצד טורבוביץ' חברים בצוות הלל קוברינסקי, יועצו ומקורבו של לפיד, היועץ האסטרטגי שלום שלמה, המקורב אף הוא ללפיד, וכן הוד בצר וישראל בכר, שנחשבים מקורבים לגנץ

בורסת לונדון / צילום: פול האקט, רויטרס

עליות קלות באירופה בהמתנה להחלטת הריבית באנגליה

הבנק המרכזי בבריטניה צפוי להשאיר את הריבית ללא שינוי ● שוקי אסיה ננעלו במגמה מעורבת: עליות בשנחאי, בטוקיו ובסיאול; ירידות בהונג קונג ● הבנק של יפן שומר על מדיניות מוניטרית יציבה ● הדולר האוסטרלי נחלש לאחר נתוני אבטלה ● עליות קלות במחיר הנפט ● המסחר בוול סטריט ננעל אמש ללא שינוי לאחר ירידות שהתמתנו בנעילה, בהמשך להודעת הריבית בארה"ב