זו שעת בוקר בסניף מרכז ברלין של רשת המשרדים המשותפים rent24. כמה אנשים עומדים מחוץ לכניסה ומעשנים, אחרים רק מתחילים את היום ועולים בגרם המדרגות המפואר - אחרי שהעבירו את הצ'יפ שלהם בדלתות הכניסה - לחלל העבודה המשותף בקומה השלישית.
המבנה היה פעם מטה חברת הטקסטיל "מאנהיימר", שהייתה בבעלות יהודית והוחרם על ידי הנאצים. אחרי ששופץ, הוא הפך ל"ספינת הדגל" של הרשת הגרמנית, שרוכבת על גל חללי העבודה המשותפים העולמי ופותחת משרדים משותפים בקצב מהיר ברחבי העולם.
את שתי הקומות הראשונות בסניף זה שכרה חברת "אמזון", שהדביקה כיסויים לבנים על החלונות - כולל אלה הפונים לחצר הפנימית - מתוך רצון לשמור על חשאיות. את שתי הקומות העליונות תופסות ערב רב של חברות סטארט-אפ גרמניות ובינלאומיות, במשרדים קטנים או גדולים בעלי קירות זכוכית, לצד חלל עבודה גדול שבו אפשר לשכור מקום בשולחן משותף. יש מטבח עם מכונות קפה, פירות ופופקורן חינם, ואינטרנט זורם. כיפת זכוכית מכסה על חלל העבודה המשותף, וכמה עשרות בני אדם ישבו בו יום אחד באמצע השבוע שבעבר בדומיה כמעט-מוחלטת. משרדים משותפים הם אולי טרנד בינלאומי, אבל עדיין יש הבדלים בין מדינות ותרבויות. הגרמנים שקטים בהם כמו בספרייה.
"נכון, האופן ספייס בסניף שלנו בישראל רועש יותר", אומר בחיוך רוברט בוקביץ', המייסד והמנכ"ל של הרשת הגרמנית. מאז שהקים אותה, לפני ארבע שנים, rent24 פתחה 60 מתחמי עבודה משותפים ברחבי אירופה, צפון אמריקה - וגם בישראל. בחודש הבא היא תשיק מרכז שני ברחוב יהודה הלוי בתל-אביב. לדבריו, החברה מעולם לא גייסה הון.
מבחינת בוקביץ', תחום חללי העבודה המשותפים - בין אם לעצמאים, לחברות סטארט-אפ מתחילות או אפילו לחברות מבוססות שצריכות קצת גמישות נדל"נית - נמצא רק בתחילת הדרך.
"בהתחלה חילקנו מקומות בחינם"
הוא נולד בגרמניה להורים מקרואטיה והפך לשחקן כדורסל - "שם הבנתי את החשיבות שבעבודה קבוצתית", הוא אומר - כולל בנבחרת הנוער האולימפית של גרמניה. לפני 17 שנה הפסיק עם הכדורסל ונכנס לסצינת הטכנולוגיה המקומית. בוקביץ' מספר שהקים חברת סטארט-אפ, מכר חלק ממנה למשקיע, השקיע בשני סטארט-אפים אחרים אותם קיבץ תחת קורת-גג אחת, ולאחר שמכר אותם התעסק קצת בנדל"ן. הצעדים הללו - ובוודאי הגל שהחל עוד לפני כן של חללי עבודה משותפים - הובילו אותו להבין את הפוטנציאל בתחום.
בהתחלה, הוא אומר, ברלין לא הייתה חממת הסטארט-אפים שהיא היום, ולכן הוא אפילו חילק מקומות בחינם. "היה קשה למצוא אנשים", הוא אומר. כיום, לדבריו, יש רשימות המתנה ברוב הסניפים של החברה בברלין, ובמיוחד בסניף הדגל במרכז ברלין. מחצית ממיקומי החברה כיום הם בגרמניה, והיתר באירופה ובארה"ב.
"אם אתה רואה מה המגמה העולמית כיום - הכל סובב סביב כלכלה שיתופית. אנשים לא רוצים להחזיק בדברים יותר, הם רואים את היעילות ואת הערך שבשיתוף. זה הגיוני: איך אתה יכול לדרוש מסטארט-אפ להתחייב לחוזה לשכור משרדים לחמש או לעשר שנים, כמו שמקובל כאן בגרמניה? הרי הם לא יודעים מה יקרה איתם מחר, אם הם יצליחו או לא. הגמישות הזו הפכה לצורך הכרחי בימינו", הוא אומר.
לדבריו, הגמישות דרושה לא רק לסטארט-אפים אלא אפילו לענקיות כמו אמזון. "לפני עשור היה בלתי אפשרי להעלות על הדעת שחברות גדולות ישכרו מקום בחללי עבודה משותפים, אבל היום אנחנו רואים שאפילו הן מבינות שזה יעיל יותר, ועוזר למשוך אליהם טאלנטים".
מה היתרון שחללי העבודה המשותפים מספקים?
"בתור מי שעבד כיזם, גיליתי מהר מאוד שקל יותר להצליח עם האנשים הנכונים מסביבך, עם קהילה. כשאתה פותח חברה, אתה רוצה להיות מוקף באנשים כמוך. אתה מחפש את הסביבה המתאימה. זה מה שמסייע לך לפתח את החברה ולפתור בעיות שאתה נתקל בהן.
"בוא ניקח מקרה שקורה בערך 15 פעם ביום ליזמים מתחילים, שבו הם נתקלים בבעיה טכנולוגית כלשהי. במתחמים המשותפים, אתה הולך לשתות קפה ואתה פוגש מישהו, אתם מדברים ואולי הוא לא פותר לך את הבעיה, אבל מכיר מישהו שיכול לעשות את זה. זה שווה הרבה. החיים קצרים מדי לעשות טעויות כיזם. צריך ללמוד מטעויות של אחרים, ובגלל זה אנחנו מנסים לבנות את הקהילה הזו".
"לא מפסידים כסף על אף אחד מהסניפים"
לאחרונה פרסמה ענקית חללי העבודה WeWork תשקיף לקראת הנפקה בבורסה. לפי התשקיף, למרות הכנסות של 1.82 מיליארד דולר ב-2018 החברה הפסידה 1.6 מיליארד דולר.
איך אתם מרוויחים מהחללים המשותפים?
"יש לנו מודלים שונים לרווח. יש לנו את הלקוחות הגדולים ששוכרים משרדים, ויש לנו לקוחות קטנים יותר או עצמאיים. ושילוב של מקורות הכנסה: יש הרבה אירועים במתחמים שלנו, אפילו יש כמה מקרים שבהם אנחנו מתערבים ומשקיעים בחברה, כמו אקסלרטור, מתוך רצון שהם יתרחבו ויישכרו משרדים חדשים".
בנוסף, אומר בוקביץ', זרוע נפרדת של החברה מתעסקת בהשקעות הון סיכון, שמקבלת גישה בלתי אמצעית לחברות הסטארט-אפ ששוכרות מקום באחד מסניפי החברה. "השקענו בחברה הראשונה ששכרה אצלנו משרדים - הם פיתחו טכנולוגיה לטעינה מהירה של בטריות נטענות", הוא אומר, "היופי במודל הזה הוא שכאשר אנחנו רואים שחברה מתחילה לדרוש משרדים חדשים, אנחנו יודעים שיש צמיחה חיובית, שהם שוכרים וגדלים. זה אומר שהם עושים מוצר טוב.
"אבל ההשקעות הן לא ליבת העשייה שלנו", הוא ממהר להבהיר, "אנחנו לא מתרכזים בפיננסים אלא בבניית קהילה. כמובן - אם אנחנו רואים הזדמנות, אנחנו גמישים לגביה".
האם המיקומים שלכם רווחיים?
"אנחנו לא מפסידים כסף על אף אחד מהמיקומים שלנו. אנחנו משתמשים בהרבה טכנולוגיה בניהול המקום - יש לנו אפליקציות לחברים שבהם הם כותבים לנו אם הם צריכים משהו או מדווחים על בעיות; יש לנו תיעוד ולוגים שיודעים להצביע לנו על מגמות. בקרת הכניסה היא אוטומטית.
"אחרי שלושה-שישה חודשי פעילות, כל אחד מהמיקומים שלנו הוא רווחי. יש לנו הרבה מיקומים שלפני הפתיחה כבר נוצרת להם רשימת המתנה".
למעשה, הוא אומר, "האתגר המרכזי שלנו כחברה הוא למצוא את המיקומים המתאימים". לדבריו, הם חותמים עם בעלי הבניינים על חוזה ל-"10 שנים לכל הפחות", ואז משנים את המבנה בהתאם לצרכים. כל סניף אמור להיראות שונה, אבל השפה העיצובית משותפת. "יש לנו שישה עובדים שמחפשים מקומות חדשים. הם מקבלים הצעות מסוכני נדל"ן, ישירות מהבעלים, הם מחפשים בעצמם, ממישהו ששמע על מישהו. אנחנו שמחים על כך שבאחרונה פונים אלינו הרבה בעלי בניינים שרואים כיצד אנחנו משדרגים את המיקומים. אפילו לפני שאנחנו פותחים את המיקום, יש לנו תפוסה של 60%-70% בממוצע".
מה אתה חושב על שוק חללי העבודה המשותפים העולמי?
"אנחנו רק בהתחלה. שוק המשרדים המשותפים הוא רק 2% משוק המשרדים האירופי, למשל, וזה אומר שיש לנו עוד 98% שאליהם אנחנו יכולים להתרחב. אנחנו רואים שהביקוש עצום. הקושי היחיד בשוק הזה זה לא לצמוח ולהתרחב - אלא למצוא מקומות חדשים טובים וריקים. למצוא את הבניינים המתאימים הוא האתגר העיקרי, נכון להיום, וכמובן לצדו - צריך לנהל את העסק בצורה טובה, למשוך את האנשים הנכונים, לנהל את הקהילה ולהציע יתרונות לחברים".
לצד המשרדים המשותפים נכנסה החברה לאחרונה גם לתחום המגורים המשותפים, כשפתחה בחלק מהמיקומים חדרי אירוח ושינה, שבהם יכולים לגור כמה אנשים בחדר, כמו בהוסטל, או בחדר מרווח ועצמאי, כשהמטבח משותף וחלק מהחדרים חולקים שירותים ומקלחת. זה מאפשר להם להציע למי שמעוניין לישון קרוב מאוד למקום העבודה שלו, וגם מבדל אותה קצת ממתחרות גלובליות כמו "WeWork", שלה נוכחות בולטת בברלין או מתחרות גרמניות מקומיות.
"אנחנו מקשיבים לקהילה שלנו, וראינו שחלק מהלקוחות שלנו רוצים מקום לישון, או לארח אנשים. אנחנו מסירים לחברות את כאב הראש שבלמצוא מקום לינה למפתחים או למבקרים. אתה יודע מה המצב בברלין היום - קשה מאוד למצוא דירה והמחירים עולים פחות או יותר כל חודש. כאן, הכל ברור וקל".
"אנחנו הולכים חזק לכיוון מזרח אירופה"
בוקביץ' מספר כי ביקר פעמים רבות בתל-אביב וגם בערים אחרות - בתור תייר, בתור משקיע, ובשנים האחרונות בניסיון למצוא מקומות שיתאימו לסניפים החדשים של החברה. "מה שקשה בתל-אביב הוא בעיקר המחירים הגבוהים של הנדל"ן", הוא אומר בחיוך.
אבל יש הרבה טאלנטים בתל-אביב, לא?
"כן, וזו אחת הסיבות שבחרנו אותה כיעד לסניפים חדשים. אנחנו רואים שיש הרבה מוחות בישראל, אבל לפעמים קשה להם למצוא משקיעים, או שמתקשים בשיווק. אנחנו רואים את עצמנו גם כגשר לשוק האירופי ולשווקים אחרים. מי ששוכר אצלנו יכול להשתמש במיקומים שלנו בניו יורק או בשיקגו, אנחנו מזמינים אותם לסבבי הצגה של הרעיונות שלהם לפי נושאים. אנחנו משקיעים הרבה ביצירת הקהילה. מהצד השני, לגרמנים יש קושי למצוא מפתחים טובים, אז אנחנו עוזרים גם לחברות גרמניות להיות בקשר עם ישראל".
מה התוכניות שלכם לסניפים נוספים, בישראל או בעולם?
"כל עוד יש ביקוש, אנחנו נפתח מקומות חדשים. אנחנו שומעים את הדרישה באופן ברור ממנהלי המיקומים שלנו. כיום אנחנו הולכים חזק לכיוון מזרח אירופה, אבל גם לצרפת ולספרד, ומשקיעים באופן כבד בארה"ב. תחום העבודה המשותפת שם הוא מאוד מקובל, כאן באירופה אנחנו רק בהתחלה.
"לגבי ישראל, אנחנו מסתכלים על כמה מקומות אפשריים בירושלים, ובתל-אביב יש שני מקומות נוספים שיש משא ומתן לגביהם. ישראל מדהימה. יש הרבה אירופאים שבאים לישראל כדי לקבל השראה. הפוטנציאל עצום".