מזרחי טפחות משכנתא/צילום: Shutterstock/ א.ס.א.פ קרייטיב
לא רק שהזוגות הצעירים השתלטו על שוק הדירות, בכך שהם מבצעים את מרבית העסקאות בו, הם גם הקפיצו את שוק המשכנתאות, לרמה השנייה בגובהה בעשור האחרון, ולאחר מהגבוהות אי פעם. כך עולה מנתוני בנק ישראל שפורסמו היום (ה'). בחודש יולי נלקחו משכנתאות בהיקף של 6.7 מיליארד שקל, גידול של 11% לעומת יוני השנה ושל 14% לעומת יולי שנה שעברה. להערכת בנק ישראל, העלייה בקצב לקיחת משכנתאות בקרב הזוגות הצעירים צפויה להימשך.
2019 מסתמנת כשנה מצויינת עבור הבנקים למשכנתאות, בכל הקשור לביצועי הלוואות. זאת בשוק שחווה האטה בין סוף 2016 לחודשים האחרונים של 2018, שאז ההיקפים החודשיים של לקיחת משכנתאות ירדו מרף ה-5 מיליארד שקל לחודש. לעומת זאת, מאז הרבעון האחרון של 2018 היקפי המשכנתאות לא ירדו בשום חודש מרף זה.
"הגידול בביצועי המשכנתאות מתחילת השנה הושפע בעיקר מהתפתחויות בשוק הדיור ובראשן גידול ברכישת דירות ראשונות, ובפרט דירות חדשות. למרות העלייה בביצועי המשכנתאות ועלייה קלה שחלה בגובה של ההלוואה הממוצעת ביחס לשווי הנכס (LTV), יחס האשראי לדיור לתוצר בישראל נותר נמוך בהשוואה בין-לאומית (27%) ואיכות תיק המשכנתאות של הבנקים נותרה גבוהה", נכתב בסקירת הבנק. עם זאת, כתוצאה מהמעורבות הרבה של הזוגות הצעירים בתיקי המשכנתאות, נרשמה עלייה בחלקן של ההלוואות בשיעורי מימון גבוהים של 60% ומעלה ממחיר הדירה.
נתוני בנק ישראל חושפים את הפן האחר של תוכנית הדגל הממשלתית, שנועדה להוריד מחירי דירות ולהקל על זוגות צעירים לרכוש דירות. היעד הראשון הושג באופן זמני בשנה שבין סוף 2017 לסוף 2018, ובשיעורים של כ-2.5%, שלאחר מכן קוזזו כמעט לחלוטין; נתוני בנק ישראל מאירים באור לא חיובי על את הצד האחר של רכישת דירות מוזלות על ידי הזוגות הצעירים, והוא ההתחייבויות הפיננסיות שלתוכן הם נקלעים בעת רכישת הדירות.
"חלקן של ההלוואות שניתנו למטרת רכישת דירה ראשונה היווה ברבעון השני של שנת 2019 כ-48.4% מסך ההלוואות שניתנו למטרת מגורים באותה תקופה, לעומת 43.9% ברבעון הראשון של שנת 2017", נכתב בסקירת הבנק. "כלומר, עיקר הצמיחה בביצועי ההלוואות לדיור מקורה בהלוואות לרכישת דירה ראשונה. כמו כן, כרבע מההלוואות לרכישת דירה ראשונה, הינן הלוואות שניתנו לרוכשי דירות מחיר למשתכן (ובכך מהוות 12% מסך ההלוואות שניתנו למטרת מגורים)".
כאן צריך להבהיר, כי במהלך המחצית הראשונה של 2019, נרשמו 6,900 עסקאות במחיר למשתכן, גידול של כ-50% לעומת הרבעון המקביל ב-2018, כך שהיקפי המשכנתאות שלוקחים לווי מחיר למשתכן גדלים והולכים.
על כך מדגישים בבנק ישראל, כי היקפי המשכנתאות בגין התוכנית הממשלתית רחוקים עדיין מחשיפה מלאה, וזאת עקב כללי מחיר למשתכן, לפיו התשלומים על הדירות ישולמו בהתאם לקצב התקדמות הפרויקטים. זה יצר פער בין העלייה המשמעותית במספר ההלוואות לבין העלייה המתונה בסך הביצועים של ההלוואות שלקחו הזוגות הצעירים שרכשו דירות במסגרת התוכנית.
"כתוצאה מכך, סביר כי איננו רואים את מלוא סכום ההלוואות הצפויות עבור אותן הלוואות, אלא רק את הביצועים שנעשו עד כה. עובדה זו, יחד עם העובדה כי גם בשוק החופשי כמות העסקאות לרכישת דירות חדשות עלתה משמעותית, מרמזת כי איננו רואים עוד את מלוא הגידול בביצועי המשכנתאות בגין עסקאות אלה, והעלייה בביצועים צפויה להמשך", נכתב בסקירת הבנק.
הכניסה האינטנסיבית של הזוגות הצעירים לשוק הדירות, ובמיוחד למחיר למשתכן הביאה לרמה גבוהה יחסית של לוקחי הלוואות בשיעורי מימון גבוהים של 60%-75% משווי הדירות, שהתייצבה בחודשים האחרונים על כ-35% מכלל ההלוואות שניתנו לדיור. בכך רואים בבנק ישראל עדות לכך שבעבר הלווים הללו לא יכלו ליטול משכנתאות בשיעורי מינוף דומים. השאלה האם פעלו נכונה כשניצלו את מחיר למשתכן, כדי לקחת הלוואות כאלה, ועד כמה יוכלו לעמוד בהחזרים החודשיים בעתיד - נשארת בשלב זה פתוחה.
ההלוואה הממוצעת שלוקחים לווי מחיר למשתכן מגיעה ל-864 אלף שקל, לעומת 747 אלף שקל שלוקחים רוכשי הדירות הראשונות שאינם רוכשים במסגרת התוכנית הממשלתית. במקביל, מחירי הנכסים שרוכשים אנשי המחיר למשתכן מגיעים ל-1.4 מיליון שקל בממוצע, לעומת 1.6 מיליון שקל בממוצע, מחירי הדירות שרוכשים זוגות צעירים בשוק החופשי.
לכאורה יש ברמת המשכנתאות הגבוהה לרמז על סיכון גבוה בתיקי האשראי לדיור, אבל בבנק ישראל מראים כי במקביל לזינוק בהיקפי המשכנתאות, נרשמה ירידה בצמצום הלוואות צרכניות שנלקחות על מנת להשלים את ההון העצמי לרכישת הדירות. ועדיין בבנק המרכזי חוזרים על התרעות קודמות, שחשיפת הבנקים לשוק הדיור ולענף הבינוי מגיעים לכ-51% מכלל האשראי לציבור, וזו עדיין רמה מסוכנת. עם זאת, בהשוואה למדינות העולם, שיעור האשראי בישראל ביחס לתוצר נמוך בישראל משמעותית מהמקובל במדינות ה-OECD.