שירה גרינברג, משה כחלון / צילומים: מתן פורטנוי, איל יצהר, עיבוד: טלי בוגדנובסקי
משקיעי הנדל"ן שרכשו דירות בשנים האחרונות נמצאים בסיכוי גבוה להפסד יותר מאשר משקיעים שנכנסו לשוק בשנים מוקדמות יותר - כך עולה מבדיקה של הכלכלנית הראשית במשרד האוצר במסגרת סקירת השוק של הרבעון השני של השנה. זו בדקה מכירת דירות על ידי משקיעים במחצית הראשונה של השנה. מהבדיקה עולה כי כמחצית מאלה שרכשו דירה החל מינואר 2016 ומכרו את דירותיהם - רשמו הפסדים ריאליים על מחירי הדירות, בעיקר באזורי הפריפריה בצפון ובדרום.
משקיע נדל"ן מפיק שני סוגי תשואה על השקעתו: הראשון מושג באמצעות השינויים במחירי הדירות, כלומר במצב שבו מחיר הדירה עולה, התשואה ההונית שלו עולה; כשהוא יורד - התשואה ההונית היא שלילית.
הסוג השני הוא התשואה השוטפת על השכרת הדירה. חיבור שני סוגי התשואה, נותן את סך התשואה השנתית שמקבל המשקיע על הדירה שבה השקיע.
בעשור האחרון הורגלנו למצב שבו התשואה ההונית על דירות הייתה גבוהה בהרבה מזו השוטפת, שכן מחירי הדירות עלו בקצב מאוד מהיר, והיו שנים (בעיקר בסוף העשור הקודם) שמחירי הדירות עלו ביותר מ-10% לשנה. לעומת זאת, התשואה השוטפת בישראל נעה במרבית השנים סביב ה-3-4%, ואולם בשנים האחרונות היא ירדה מאוד לכיוון ה-2-3% עקב עליות המחירים.
אבל התקופה הזו חלפה. בשנים האחרונות מחירי הדירות עלו ברמה נמוכה יחסית, ובשנתיים האחרונות הם לא עלו כלל. התוצאה של זה הייתה שמשקיעים רבים רשמו ירידה גדולה מאוד בתשואה ההונית שלהם, כלומר בזו שמורכבת מעליית מחירי הנכסים שלהם, וכאמור, על פי בדיקת הכלכלנית הראשית, כמחצית מהם שרכשו דירות מ-2016 ואילך ומכרו אותן השנה - הפסידו. מה שצמצם את הנזקים שלהם, או אולי הביא את התשואה הכוללת שלהם להיות חיובית, היה מרכיב התשואה השוטפת. הממצאים המאכזבים היו ככל הנראה אלה שדרבנו אותם למכור את הדירות אחרי זמן מועט.
על פי הבדיקה, ממוצע רווח ההון הריאלי (בניכוי אינפלציה והוצאות המותרות בניכוי) בדירות שנמכרו ברבעון השני השנה עמד על כ-400 אלף שקל, שנצברו על פני זמן החזקה ממוצע של 20 שנים בנכס. הממוצע נע בין רווח הון ריאלי ממוצע של כמאה אלף שקל בגליל, לרווח הון ריאלי ממוצע של כ-750 אלף שקל באזור תל אביב.
"בהשוואה למכירות המשקיעים ברבעונים הקודמים נמצא כי חלה ירידה משמעותית ברווח ההון הריאלי במרבית האזורים, כאשר היא בולטת במיוחד באזורי הפריפריה, אבל גם באזור תל אביב", נכתב בסקירה. "אומנם, ירידה זו עשויה להיות מושפעת בין היתר בשינוי בתמהיל הדירות הנמכרות, אולם כפי שיפורט להלן, העובדה לפיה במקביל נרשם גידול בשיעור הדירות הנמכרות בהפסד הון ריאלי, בפרט בדירות שנרכשו בארבע השנים האחרונות, יש בה כדי לרמז כי הירידה ברווח ההון אינה נובעת רק משינוי בתמהיל הדירות הנמכרות.
"נציין עוד כי הירידה ברווח ההון הריאלי במכירות המשקיעים מוצאת ביטוי בין היתר גם בירידה חדה של 10% בגביית מס שבח במחצית הראשונה של 2019 בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד".
המשקיע הלא זהיר עלול למצוא עצמו מוכר בהפסד
כאמור, השקעות בפריפריה הן המסוכנות ביותר בשנים האחרונות. מי שרכשו דירות באזורי באר שבע והדרום והגליל העליון רשמו את הפסדי ההון הגבוהים ביותר של 15% ושל 14% מכלל מכירות המשקיעים, בהתאמה. השיעורים הנמוכים ביותר של דירות שנמכרו בהפסד הון ריאלי נרשמו באזורי רחובות (כ-2% בלבד ממכירות המשקיעים) ובאזור ת"א (4%).
"בבחינת התפתחות שיעור זה בולט במיוחד אזור באר שבע, בו זינק שיעור הדירות שנמכרו בהפסד הון ריאלי משיעור של 4% בממוצע בשנת 2017 לשיעור של 15% ברבעון השני השנה. במקביל נרשמה ירידה חדה באותה תקופה במספר העסקאות בדירות יד שנייה באזור זה", כתבה הכלכלנית.
והכלכלנית חותמת את סקירת ההשקעות באזהרה: "הממצאים העולים מניתוח זה מרמזים כי ככל שמטרת הרכישה של המשקיעים בשוק הנדל"ן הינה לגרוף רווח הון ריאלי, הרי שרווח זה כלל אינו מובטח, בוודאי בהשוואה לעשור שקדם להן. מובן, שחלק מההסבר לכך נעוץ בעלייה החדה במס הרכישה על דירות הנרכשות להשקעה (ביוני 2015 עלה שיעור זה מ-5% ל-8%), אולם ניתוח הממצאים מלמד כי ברבע מהדירות בהן לא צמח רווח הון ריאלי, לא היה גם רווח הון נומינלי (דהיינו, מחיר המכירה היה שווה או נמוך ממחיר הרכישה). ממצאים אלה יש בהם כדי להסביר את רמת השפל במשקל רכישות המשקיעים בשוק". כלומר הקפצת המס לא הייתה הסיבה היחידה לירידה בכדאיות ההשקעה.
כאמור, יש מספר סיבות לירידה ברווח ההוני של משקיעי הדירות, שהביאה חלק מהם אף להפסדים: עליות המחירים בשנים האחרונות נבלמו במידה רבה (אם כי בחודשים האחרונים נראה כי הן מתחדשות), והמיסוי הגבוה שהוטל על משקיעים הן שתיים מהן. ואולם, בשנים האחרונות נוצרה בעיה חדשה יחסית בעולם השקעות הנדל"ן הישראלי, והיא ריבוי בנייה במקומות בלתי מבוקשים בפריפריה, וגרירת משקיעים בלתי מנוסים לרכוש דירות במקומות כמו באר שבע, קרית גת, דימונה, עפולה, חריש ומקומות שונים שבהם מצטיירת תמונה של יצירת עודפי היצע ניכרים, שגוררת עימה ירידת מחירים מקומית.
משקיע בלתי זהיר שהתפתה בשנים האחרונות לרכוש את הדירות הללו, בעיקר בגלל מחיריהן הזולים, עלול למצוא עצמו נאלץ למכור אותן בהפסדים. ולא צריך ללכת רחוק: רק בחודשים האחרונים פרסמה הכלכלנית הראשית אזהרות מפורשות על שוקי הנדל"ן בנתיבות ובאור עקיבא, שבהם יש סימני הצפה הן של היצעי דירות והן של משקיעים שפשטו על דירות חדשות וזולות.