נכס של נמקו / צילום: מצגת החברה
אחד מסממניה הבולטים של המפולת בשוק ההון בשלהי השנה החולפת היה הירידות החדות בסקטור הנפקות האג"ח בת"א של חברות נדל"ן זרות. בהמשך לאותה מפולת, נעדרו חברות האג"ח האמריקאיות כמעט לחלוטין משוק הנפקות החוב הקונצרני בשנה הנוכחית. עם זאת, נראה שמוקדם היה להספיד אותן, ובימים אלה חברות הסקטור עושות סימנים ראשונים של חזרה לשוק גיוסי החוב.
אם לא תתרחש טלטלה נוספת בשווקים, הרי שתוך שבועות ספורים מתכוונות לא פחות מחמש חברות המשתייכות לסקטור לבצע מהלכי גיוס חוב (או הון), שיגיעו להיקף מצטבר המוערך בשוק בכמעט 1.5 מיליארד שקל - דומה לסכום הכולל שגייסו חברות הנדל"ן הזרות מתחילת השנה.
בין המתכננות גיוסי חוב ניתן לציין את החברות נמקו, קורנרסטון וסילברסטין, המעוניינות על-פי ההערכות לגייס סכומים בטווח של כ-250-180 מיליון שקל כל אחת. כן עומדת על הפרק מצטרפת חדשה פוטנציאלית לסקטור - חברת ורסה למונט, המתכננת גיוס אג"ח בהיקף של עד 335 מיליון שקל.
נוסף עליהן, גם חברת הנדל"ן הרץ גרופ ריאלטי, בעלת השליטה בחברת האג"ח הרץ פרופרטיז הנמצאת בשליטתו של יהודה הרץ, מתכננת להצטרף לגל המנפיקות, ולבצע גיוס הון של עד 420 מיליון שקל באמצעות הנפקת מניות ראשונה לציבור (IPO).
פרט לאלו, כמה חברות נדל"ן אמריקאיות שכבר נסחרות בת"א כבר החלו לקדם מהלכי גיוס אפשריים, ובשוק החיתום מעריכים כי במקרה שבו הנפקות האג"ח המדוברות יושלמו בהצלחה, אותן חברות עשויות להצטרף עם גיוסים משלהן כבר בקרוב, במה שעשוי להסתמן כגל גיוסי חוב חדש של הסקטור. מתחילתה של 2019 ועד כה הסתכמו הגיוסים של חברות נדל"ן אמריקאיות בכ-1.4 מיליארד שקל בלבד, לעומת קרוב ל-6 מיליארד שקל שגייסו בשנה שעברה, וסכומים גדולים אף יותר בשנים קודמות.
הטראומה של סוף 2018 נשארה מאחור
סיומה של 2018 היווה נקודת מפנה לרעה ביחסם של המשקיעים המקומיים לאג"ח האמריקאיות, אחרי כמה שנות שגשוג מהן נהנו יזמי החברות, וזאת לאחר שאותן סדרות הובילו את הקריסה שנרשמה בשוק האג"ח הקונצרניות בת"א, כחלק מהירידות החדות שאחזו בשווקים בארץ ובעולם באותה תקופה.
במסגרת אותה קריסה רוחבית, כשני שלישים מסך הסדרות המונפקות של הסקטור - קרוב ל-40 מתוך כ-60 סדרות - הגיעו להיסחר ברמת תשואות דו-ספרתיות של 10% ומעלה, כשחובן המצרפי עמד על כ-12 מיליארד שקל. כפועל יוצא סיכם המדד הענפי - תל-בונד גלובל - את 2018 כמדד בעל הביצועים הגרועים ביותר בבורסה המקומית, עם ירידה שנתית של כ-13% בערכו.
אולם, כחלק משינוי הכיוון במגמה העולמית, גם תשואות האג"ח של החברות האמריקאיות, כמגמה, רשמו במהלך 2019 התאוששות ניכרת ברמות התשואות שלהן, וכך גם מדד תל-בונד גלובל, שטיפס מתחילת השנה בכ-11% וחזר להיסחר ברמות בהן שהה טרם הצניחה הגדולה בסיום 2018.
רן גולדשטיין, סמנכ"ל ואחראי מחלקת נדל"ן במידרוג אומר, כי "מי שהולכות לקראת גיוסים הן חברות בדירוגים גבוהים ועם תשואות נמוכות יחסית, לכן יש להן היכולת לגייס". אבל, לדבריו, "עדיין מוקדם להגיד אם הנפקות אלה מעידות על פתיחת השוק מחדש, שכן מדובר בחברות שהתשואות שלהן נותרו ברמה נמוכה יחסית גם בתקופה שבה דווקא עלו התשואות בסקטור".
עוד ציין גולדשטיין, כי "כמגמה, יש שיפור ברמת התשואות אצל החברות האמריקאיות לאורך הזמן, וההנחה היא שאחרי שהגדולות יגייסו, אולי התיאבון יגדל וייכנסו לצנרת חברות נוספות בדירוגים נמוכים יותר. אבל להערכתנו זה מהלך שיידרש לו עוד זמן, משום שהתשואות אצל מרבית החברות האמריקאיות עדיין לא בנורמה של גיוס.
"חברות חדשות, אם ירצו להנפיק פה, יידרשו לרוב להנפיק אג"ח מגובה בביטחונות, כי זה מה שהשוק צמא אליו, ורואה בו כהנפקות בעלות רמות סיכון נמוכות יותר". בין אותן חברות מצויה גם מועמדת חדשה להצטרף לרשימת החברות האמריקאיות שכבר נסחרות בבורסה המקומית.
פועלת שש שנים, מחזיקה כ-20 נכסים
המועמדת היא ורסה למונט (Versa Lamont), שכמו יתר עמיתותיה לסקטור התאגדה באיי הבתולה (BVI) לצורך ההנפקה, ומחזיקה ביותר מ-20 נכסים מניבים, מרביתם במישיגן, הכוללים בעיקר מרכזים מסחריים וכן בנייני משרדים ונכסים לוגיסטיים. ורסה למונט נמצאת בבעלותם של כמה שותפים. בתשקיף להשלמה לקראת ההנפקה מציינת ורסה כי הקבוצה החלה את פעילותה לפני כשש שנים, והנכסים שיועברו לחברה המונפקת "הינם נכסים שהיו בבעלות בעלי השליטה (כולם או חלקם) ובניהול קבוצה ורסה מאז היווסדה".
מהתשקיף להשלמה שפרסמה עולה בין היתר כי כ-12 מיליון דולר מתמורת ההנפקה מיועדים לפירעון הלוואות מצדדים קשורים לשניים מנכסיה, וכ-71 מיליון דולר מיועדים לפירעון הלוואות בנכסים שבהם העמידו בעלי השליטה ערבות אישית.
עוד בפעילות האמריקאיות, חברת אוריון של רפי ליפא וגל עמית, הנחשבים ל"ממציאי" תחום פעילות גיוסי האג"ח האמריקאיות, וירדו מהכותרות בחודשים האחרונים בשל דעיכת הפעילות, ארגנה סיור נכסים בארה"ב המתוכנן בהמשך החודש. במסגרתו צפויים כמה מנציגי הגופים המוסדיים לבקר בנכסים ולהיפגש עם נציגי הנהלות של רשימה ארוכה למדי מבין החברות המונפקות, בהן הרץ פרופרטיז, קיי.בי.אס, ג'י.אפ.איי, נובל אסטס, אול-יר, וורטון, ספנסר, זאראסי, לייטסון, וגם עם נציגי חברת טי.אל.ג'י (TLG) פרופרטיז, שטרם הונפקה.