ניו יורק/ צילום : רויטרס
הרפורמה בשוק הדירות להשכרה בפיקוח במדינת ניו יורק, שאושרה בחודש יוני האחרון, נותנת לראשונה את אותותיה בדוחותיה הכספיים של חברת דה זראסאי גרופ. החברה, שבבעלות ג'ואל וינר, סיימה את הרבעון השני של 2019 בהפסד כבד של 43.3 מיליון דולר, שהגדיל את הפסדי החברה במחצית הראשונה של השנה ל-61.6 מיליון דולר. לשם השוואה, במחצית הראשונה של 2018 רשמה החברה רווח נקי של 42.6 מיליון דולר, מתוכו 35.6 מיליון דולר נזקפו לרבעון השני אשתקד.
דה זראסאי פועלת בתחום הדיור להשכרה מפוקחת בעיר ניו יורק. החברה עוסקת ברכישה, ניהול והשכרה של בנייני דירות בפיקוח, וכן בהשבחה של הבניינים והפיכתם לנכסי קונדו, כלומר המרת הדירות שבהם לכאלו הניתנות למכירה בשוק החופשי.
בדיקה מחודשת של שווי הנכסים
נכון לסוף אוגוסט, מחזיקה החברה בכ-9,097 דירות ברחבי העיר ניו יורק, מתוכן 1,264 דירות בנכסי קונדו (המרת דירות המושכרות תחת פיקוח לכאלו הניתנות למכירה בשוק החופשי) ועוד 611 דירות בבניינים הנמצאים בשלבים שונים של המרה לנכסי קונדו. באמצע יוני השנה נכנסו לתוקף שינויים בחוקי השכירות המפוקחת וההמרה של דירות לנכסי קונדו במדינת ניו יורק, וחייבו את דה זראסאי לבצע בדיקה מחודשת של שווי הנכסים שבבעלותה.
לדברי החברה, בניינים שעברו הליך המרה ובניינים שהחלו בהליך עוד בטרם כניסת הרפורמה לתוקף, לא יושפעו משינויי החקיקה ומשום כך גם לא נרשם כל שינוי בערכם בעקבות כניסת הרפורמה לתוקף. עם זאת, כתוצאה מהחקיקה החדשה הצטמצם מרחב האפשרויות להעלאת שכר הדירה בעתיד ועקב כך נדרשה דה זראסאי לבחון את ההשפעה על השווי ההוגן של נכסיה.
כתוצאה מהבדיקה רשמה דה זראסאי ברבעון השני הפסד של כ-34 מיליון דולר מירידת ערך נדל"ן להשקעה. בנוסף, הושפעו תוצאות החברה לרעה גם מהפסדים מהפרשי שער של 10.6 מיליון דולר ברבעון השני ו-27.6 מיליון דולר במחצית הראשונה, שנגרמו בעקבות התחזקות השקל מול הדולר ב-2019.
דה זראסאי, שמטבע הפעילות שלה הוא הדולר, הנפיקה בת"א איגרות חוב שקליות בהיקף נוכחי של כ-2 מיליארד שקל (כ-570 מיליון דולר). כך, כל התחזקות של השקל מול הדולר מגדילה את היקף החוב הדולרי של החברה ויוצרת לה הפסדי שער.
עלייה קלה בהכנסות מדירות
מתוצאות החברה עולה כי ברבעון השני גדלו ההכנסות מהשכרת דירות ב-0.7% ל-36 מיליון דולר, ומנגד ירדו ההכנסות ממכירת דירות ב-31% ל-4.8 מיליון דולר. בנוסף הציגה החברה ברבעון השני ירידה של 3.8% ב-NOI (רווח גולמי מפעילות) ל-17.1 מיליון דולר , לצד תזרים מזומנים שלילי של 8.5 מיליון דולר מפעילות שוטפת. מנגד, ה-FFO (רווח נקי תזרימי מפעילות) נותר יציב ברבעון השני ברמה של 3.25 מיליון דולר.
מדוחות דה זראסאי עולה עוד כי בעקבות הפחתות השווי ירד שווי הנדל"ן להשקעה שבבעלותה ל-2.06 מיליארד דולר, כשבנוסף רושמת החברה גם השקעות של 145.8 מיליון דולר בחברות שבהן היא מחזיקה אך אינה שולטת (חברות מוחזקות). מנגד, מציגה החברה התחייבויות פיננסים (נטו) בהיקף של כ-1.26 מיליארד דולר לבנקים ולמחזיקי האג"ח שלה.
ההון העצמי של החברה הסתכם בסוף יוני ב-905 מיליון דולר והיווה כ-38.8% מסך המאזן. לדברי החברה, יחס המינוף חוב פיננסי נטו ל-CAP נטו (הון עצמי בתוספת חוב נטו) עמד בסוף יוני על 57.5% ולהערכת הנהלתה מדובר בשיעור מקובל בחברות נדל"ן מניב בעלות דירוג חוב דומה (דירוג Aa3 של מידרוג ודירוג AA של S&P מעלות).
לדה זראסאי דירוג חוב גבוה בשוק הישראלי, אולם למרות זאת נסחרה היום אג"ח ג' שלה במחיר של כ-90 אגורות בלבד, המייצג אצלה תשואה שנתית לפדיון גבוהה יחסית של כ-8%. הסיבה לכך היא בעיקר חוסר הוודאות בשוק בנוגע להשפעה העתידית של הרפורמה בניו יורק על נכסי החברה ויכולתה להגדיל את הכנסותיה מהם בעתיד.
חיסכון תזרימי בטווח הקצר
לדברי החברה, היא תושפע בעיקר משני חלקים ברפורמה. הראשון הוא היכולת להעלות את שכר הדירה לאחר שיפוץ הדירות שבבעלותה, ואילו השני הוא היכולת להמשיך ולהמיר דירות בפיקוח לדירות קונדו במטרה למוכרן בשוק החופשי.
באשר לנושא השיפוץ, מציינת החברה כי מרכיב הגידול בהכנסות מפעילות זו יפחת, אולם מנגד יפחת גם משך הזמן שהדירה אינה מוכנה להשכרה ואינה מניבה דמי שכירות בשל עבודות השיפוץ. בנוסף, מעריכה החברה כי בטווח הקצר יפחת תקציב ההשקעות בשיפוץ ועניין זה יוביל לחיסכון תזרימי.
באשר לפעילות הקונדו, מציינת החברה כאמור כי דירות שכבר הומרו ודירות הנמצאות באמצע תהליך המרה לא יושפעו. באשר לבקשות עתידיות של המרת נכסים, מציינת החברה כי ייתכן שהיא תחליט להשכיר מחדש דירות פנויות בחלק מהנכסים בהם החלה לבחון פעילות המרה ומשום כך הפסיקה להשכיר דירות שהתפנו.
"למהלך זה פוטנציאל הגדלת NOI וחיסכון באובדן NOI", כותבת דה זראסאי במצגת למשקיעים. לדברי ההנהלה בראשות וינר, "בכוונת החברה לפעול ולהגדיל את קצב מכירת דירות הקונדו הקיימות היום".
עוד עולה מהמצגת כי במחצית הראשונה של השנה נמכרו 25 דירות בתמורה כוללת של 12 מיליון דולר, ואילו בחודשים יולי-אוגוסט נמכרו עוד 12 דירות בתמורה כוללת של 5.9 מיליון דולר. נכון להיום, לחברה 88 חוזי מכירה של דירות שאמורים להניב לה תמורה כוללת של 39 מיליון דולר בעת ביצועם, כאשר בסך הכול מוערכת התמורה העתידית ממכירת כלל דירות הקונדו בכ-644 מיליון דולר.
בהקשר זה יש לציין כי דה זראסאי נדרשת לפרוע בכל שנה תשלומי קרן וריבית של 270-300 מיליון שקל (76-85 מיליון דולר) למחזיקי האג"ח שלה, כאשר תשלומים אלו מבוססים בעיקר על המזומנים שמייצרת החברה ממכירת דירות.