מבין הגורמים המקצועיים הרבים המלווים פרויקט תמ"א 38 או פינוי בינוי, אולי החשוב ביותר הוא חברת היזמות, והיא תופקד על ניהול הפרויקט ועל קידומו. לפני בחירה ביזם שילווה את הפרויקט בבניין שלכם, חשוב מאוד להשוות בין כמה חברות יזמות ולבצע בדיקות מקיפות בנוגע לכל חברה ולהתאמתה לפרויקט הספציפי שאתם מבקשים לקדם. בהתקשרות עם יזם אתם בעצם מוכרים לו את זכויות הבנייה המגיעות לכם מכוח תמ"א 38 או פינוי בינוי, בתמורה לשירותי הבנייה וחיזוק הבניין. אחת האפשרויות העומדות בפני בעלי הדירות היא בחירה ביזם באמצעות מכרז אחיד, ובשיתוף עם עורך הדין של בעלי הדירות יפנה המכרז לכמה חברות יזמות. במקביל, אפשרות נוספת היא בקשת הצעות מיזמים שונים ללא מכרז.
האם היזם יכול לעמוד בביצוע הפרויקט?
מאחר שהיזם הוא שמממן, בעצמו או באמצעות בנק מלווה, קרנות מימון וכדומה, את ביצוע הפרויקט עד השלמתו, ומכיוון שיחלפו כמה שנים עד שיוכל למכור את היחידות שיתווספו ולקבל הכנסות, עליו להיות מסוגל להעמיד את ההון הדרוש לשם כך. חשוב להבין כמה הון עצמי מסוגל היזם להעמיד לטובת הפרויקט ומיהם הבנקים או הגורמים החוץ בנקאיים העשויים להעמיד לו ליווי בנקאי או מימון. אם יש גורמים נוספים המשקיעים בפרויקט, חשוב לדעת כמה שיותר על אודותיהם ומה רמת המחויבות שלהם למימון הפרויקט במקרה של עיכובים או עלייה לא צפויה בהוצאות. כדי לבדוק זאת יש לדרוש מהיזם או מעורך הדין המלווה אתכם את הדברים האלו:
- דוחות כספיים של החברה.
- אישורים מרואי החשבון המבקרים של החברה.
- דוח מידע עסקי מאחת החברות הרלוונטיות לפעילות בשוק הנדל"ן, העוסקות באיסוף מידע על מצב פיננסי של חברות נדל"ן ובמכירתו של מידע זה.
- היסטוריה כספית וגם בקרת פעילות עבר של החברה.
- תביעות כנגד החברה ומה עלה בגורלן.
כלי שימושי במהלך בירור המידע על היזם הוא אתר רשם החברות במשרד המשפטים . באתר זה ניתן לבדוק שהחברה רשומה כחוק ושהיא משלמת אגרה ומדווחת על דוחותיה הכספיים כחוק. השימוש באתר פשוט, אך מידע נרחב על החברה כרוך בתשלום כספי.
אם היזם מציע לבצע את הפרויקט באמצעות חברה בת ייעודית - חשוב לקבל מהחברה האם התחייבויות מספקות בכתב ליחסיה עם החברה הבת, כמו גם התייחסות למידת הגיבוי שתספק החברה האם להתחייבויותיה של החברה הבת. במצב כזה, חשוב לבדוק גם את המצב הפיננסי של החברה האם. עוד נקודה חשובה קשורה למבנה שעבוד הפרויקט בידי היזם או הקבלן, ויש לבחון אותו באמצעות עורך הדין של בעלי הדירות. לעתים, אם קבלן בונה כמה פרויקטים במקביל, ייתכן מצב שבעיה בפרויקט אחד תשפיע על כל הפרויקטים האחרים. חשוב לדעת ולוודא שהפרויקט שלכם מופרד משפטית ומימונית מהפרויקטים האחרים של אותו יזם או קבלן.
