דורית גבאי ג'ק בלנגה ורד אולפינר סקל ומאיר מזרחי/ צילום: איל יצהר
שוק הנדל"ן שרוי בחוסר ודאות לאור השינויים התכופים בחקיקת המיסוי ובתקינה, המטרות החברתיות ברובן אינן מושגות, והדבר היחיד הבטוח הוא שהמדינה גובה יותר מסים מתושביה - כך לפחות טוענים ארבעה מומחי מס שהתכנסו לפאנל במערכת "גלובס", לדיון בנושא מיסוי הנדל"ן והמקרקעין.
המשתתפים: רו"ח דורית גבאי - סגנית מנהל מס שבח לשעבר ויועצת במיסוי מקרקעין ליחידים ולחברות; עו"ד ורו"ח ורד אולפינר-סקל - ראש תחום מיסוי נדל"ן ב-EY ישראל; עו"ד ורו"ח ג'ק בלנגה, סגן נשיא ויו"ר ועדת המסים בלשכת רואי חשבון לשעבר; ועו"ד מאיר מזרחי, מומחה במיסוי מקרקעין, לשעבר מנהל תחום מיסוי מקרקעין ברשות המסים.
ארבעתם באו עם בטן מלאה בביקורת, ולא חסכו במילים קשות על מדיניות הממשלה.
מדיניות המסים: "לא קיימת בכלל"
"אני מזהה שהמדינה חסרת מדיניות מיסוי בכלל ובלי מדיניות מיסוי מקרקעין בפרט", אומרת גבאי. "היום המס העיקרי במסי המקרקעין הוא מס הרכישה, שמהווה את נתח הגבייה הגבוה ביותר במיסוי המקרקעין, והוא הפך לשוט של שר האוצר. הממשק הזה של שר אוצר שיכול גם לחוקק חוקים שיכולים להביא מסים, זה אחד הבאגים במערכת. לא יכול להיות שכשר אוצר צריך כסף, הוא יכול לחוקק חוק שיגבה יותר מסים, וכשהוא לא צריך את הכסף, הוא יכול לגרום לזה שהחוק הזה לא ייושם".
לדבריה, "שר אוצר, שאגף המיסוי כפוף אליו, בא עם אג'נדה כלשהי. הוא יכול לומר שהוא רוצה לרווח את מדרגות מס הרכישה, למשל, כי זה 'חברתי'. אבל כשהוא רוצה לגבות יותר מסים, הוא מעלה את המס על דירות נוספות. הם משתמשים במס הזה ככלי, לכאורה לקידום מטרות חברתיות ואג'נדות פוליטיות, בשעה שאף אחד מעולם לא בדק את הקשר בין האג'נדה הזו, ההיתכנות שלה והיישום שלה, לבין הצלחת מימוש היעדים".
אולפינר-סקל מוסיפה כי "אני לא חושבת שיש שר אחד, או אפילו מנכ"ל ממשלתי אחד, שיבוא ויאמר שהתחדשות עירונית אינה חשובה למדינה. ועם כל זה, אנחנו מגיעים לרשות המסים, ובמקום שהיא תוציא לפועל את מדיניות הממשלה ותאמר - כן התחום של התחדשות עירונית הוא חשוב, ועידוד השכרת דירות על ידי גופים גדולים כמו ריטים לדוגמה - הוא תחום חשוב - ואנחנו נסייע ליישום המדיניות הזו בצורה של הסרת כשלים וחסמים מתחום המסים, זה לא קורה. ובמקום לסייע ולהסיר חסמים, גורמים לעוד ועוד חסמים".
לטענת מזרחי הבעיה העיקרית במיסוי מקרקעין היא חוסר ודאות. לדבריו, "יש חוסר ודאות בארבעה עניינים: ראשית, חוסר ודאות אינהרנטית בחוק, בגלל ההתנגשות בין מיסוי מקרקעין למס הכנסה. יכול להיות שאיש עסקים סיים עסקת מקרקעין, שילם מס שבח וחוזר לביתו, ואז מגיע מס הכנסה ואומר לו: שילמת מס שבח של 25%, אבל מדובר בפעילות עסקית ואתה מחויב גם בתשלום מס הכנסה. איזה יועץ יכול לייעץ במצב כזה?
"דבר שני הוא חוסר הוודאות בנושא חקיקה. בכל שנה מביאים את חוק ההסדרים, וכולם צריכים ללמוד אותו. לפעמים כדי להרוג בעיה קטנה הם מייצרים חקיקה מורכבת שמשנה סדרי בראשית. דבר שלישי הוא המדיניות בכל הקשור להגדרות בסיסיות שאנשים התנהלו לפיהן, ודבר רביעי: מרגע שאין שופט שמבין במיסוי, וזה מה שקורה כרגע בבית המשפט העליון, זה יוצר אי ודאות, כי אף אחד לא יכול לייעץ ללקוח שלו מה לעשות כשאין פסיקה ודאית. זה משליך על כל שוק הנדל"ן. כי כשלקוח נמצא בחוסר ודאות הוא מעכב את העסקה וגם אם הוא מוציא לפעול את העסקה, גם הקונים מהססים ומעכבים. מדובר בכשל שוק מובנה".
בלנגה טוען כי "נושא מיסוי המקרקעין נבלע בנושא הדיור בכלל כנושא פוליטי, ומנסים באמצעותו כל מיני אג'נדות פוליטיות, ולצערי השימוש בו לא נכון. דוגמה טובה לזה היא הבג"ץ של חוק הדירה השלישית. הכוונה בהעלאת מס רכישה על הדירה השנייה הייתה לעכב את רכישת דירות ההשקעה, אבל הלכה למעשה, מי שלא קנה דירה בגוש דן - הפסיד, כי עליית הערך גבוהה בדרך כלל מהמס עצמו, גם כשמדובר ב-8% וב-10%. מי יצא מהשוק? המשקיעים הקטנים.
"חוץ מזה, המס שנועד לעכב רכישות יצר עיוותים של 'הזזת' דירות כדי שלא לשלם את המס. כל הזמן אנחנו' מזיזים' דירות - לילדים במתנה ולהורים ומחפשים נאמנים, דודים וילדים, כדי לחסוך את ה-8% האלה. ולא לשכוח שכאשר זה ש'קנה' את הדירה יבוא לקנות דירה משלו - הוא ייאלץ לשלם את המס כמשקיע. אגב, לדעתי זו טעות גדולה להיפטר מנכס של 2-3 מיליון שקל בשביל 100 אלף שקל, אבל יש כאלה שעושים את זה".
מס רכישה: "מייקר את מחירי הדירות"
מס הרכישה זכה בפאנל לביקורת הנוקבת ביותר.
לדברי בלנגה "מס רכישה רק גורם לייקור מחירי דירות. נניח שקניתי דירה ב-10 מיליון שקל ושילמתי מס רכישה של מיליון שקל. אם אני משקיע, העלות הכוללת שלי במקרה כזה היא 11 מיליון שקל, ואם זו הדירה היחידה שלי אז העלות קטנה יותר.
"קח לדוגמה בניין שבו חצי מהדירות נרכשו על ידי משקיעים וחצי על ידי בעלי דירות יחידות - המחיר של כולן יתיישר על 11 מיליון שקל, ובעסקה הבאה על אותה דירה המחיר כבר יהיה יותר מ-12 מיליון שקל, והכל במצב סטטי שבו הכסף הלך למדינה, ולא נעשה דבר מבחינת השבחת הנכס. ככה עולים המחירים.
"בתל אביב, למשל, כל השוק נופל על מדרגת מס של 10% וכך אם קניתי דירה במחיר של שלושה מיליון שקל, אני אמכור ב-3.3 מיליון שקל והבא אחרי ישלם כבר 3.65 מיליון שקל. זו תופעה בעייתית, ועוד לא נעשה מחקר מה זה גורם לשוק".
אולפינר-סקל מוסיפה כי "המקור לשינויים במס הרכישה היה בבור שנמצא בתקציב המדינה ובניסיון למצוא לו פתרון. קל מאוד להביא את הכסף הזה ממס הרכישה, כי זה מס שבמרבית המקרים מעורר פחות ויכוחים. לאחר מכן התברר שלא היה גירעון - אבל כבר לא הורידו בחזרה את מס הרכישה.
"אם אני מסתכלת על ההשפעה של המס על מחירי הדירות, כשמעלים את מס הרכישה על קרקעות זה מתגלגל חד משמעית לרוכשי הדירות.
"זכור לי שהייתי עדיין ברשות המסים כשהעלו את עניין העלאת המס על קרקעות ל-6% בוועדת כספים. עופר שלח אמר אז, 'או.קי, אבל אם מוציאים היתר בנייה לקרקע בתוך 24 חודשים, אז שהמס יעמוד על 5%'. יש בזה היגיון רב, כי רוצים לעודד את היתרי הבנייה. אבל החקיקה צריכה להיות דינמית, כי אם יזמים נתקעים מול רשות מקומית, זה לא בגלל שהם רוצים. יכול יזם להתחנן שיוציאו לו היתר בנייה ולא יוציאו לו כי יש פקק בוועדה המקומית, ולפעמים הוא יכול לפספס את המועד הזה ביום אחד בלבד. אז אומרים לי, '1% הפרש זה לא דרמה'. אבל זה כן. זה המון כסף. 1% משווי הקרקע שמתגלגל לאחר מכן לרוכשי הדירות זו דרמה גדולה. ואם מצאתם שיש עיוות - אז תתקנו לאחור. אבל הם לא מתקנים. כל התיקונים הם כלפי מעלה.
"ואז אנשים מוצאים פרצות. בואו נראה מה קרה עם העלאת המס האחרונה לדירות היוקרה ל-10%? כל הדירות בתל אביב נמכרות מאז ברמת מעטפת, כלומר ללא גמר. ואז הם משלמים 6% מס רכישה - לא 8% ולא 10%. אז לא בהכרח גובים את המס מעשירים. גם כאן אף אחד לא חשב שניתן לתקן את זה".
אז צריך לבטל את מס רכישה?
אולפינר-סקל: "בואו נהיה ריאליים - זה לא יקרה. אבל יש מקומות שבהם המס יוצר תקלות אמיתיות. אין אחד מחברי הממשלה הזו שלא רוצה להוריד את מחירי הדיור, אבל אם ראיתם שהמס הזה על קרקעות לא עובד - תפתרו את זה; ראיתם שגם המס על דירות לא הוריד מחירים? תורידו אותו. הם יודעים רק להעלות, להעלות, להעלות".
גבאי: "בואו נראה מה קורה בתא המשפחתי. אם זוג רוצה להסדיר את הנכסים שלו, בינו לבין עצמו, ויש להם לדוגמה ארבעה נכסים, מהם דירת מגורים ושלושה נכסים שאינם דירת המגורים שלהם, אז העברת נכסים בין בעל לאישה או הפוך, מחויבת בשליש מס רכישה אף שזה אותו תא משפחתי ואין כאן שום הנאה. מנגד, כשהזוג מתגרש, ההליך הזה לא מחויב במס, כי הוא אינו נחשב לאירוע מס. אם חלילה אחד נפטר ומישהו יורש אותו - גם אין מסים. כלומר, המדינה מעודדת אותנו למות או להתגרש. המדינה נגד התאים המשפחתיים.
"יש גם תיקון במס שקשור לקבוצות רכישה, שהחל ב-2010. לפי התיקון, מחייבים את חברי הקבוצה בתשלום מע"מ על הקרקע בתוספת מס רכישה על הנכס הגמור, ואז כל הרווח היזמי שגלום בקבוצות רכישה נבלם, וגם זה לחץ לעליות מחירים. אני חושבת שמס רכישה זה גזל, שלא לומר פשע, שאין את זה כמעט בשום מקום בעולם".
אבל ניתן לקדם באמצעות מס הרכישה יעדים חברתיים.
גבאי: "דרך המס אינה הדרך לטפל בבעיות הדיור. שינויי מס כניסיון להתמודד עם בעיות מאקרו כלכליות, אף פעם לא עובדת. אם המדינה רוצה לפתור את בעיית הדיור, שתגדיר את הבעיה ותפתור אותה. המחירים הם לא הבעיה. אל תילחמו במחירים, כי לאף אחד אין אינטרס להוריד מחירים".
מזרחי מוסיף כי "מס הרכישה הוא מס לא צודק. כשאדם הולך לקנות דירה, על הכסף שהוא שילם עליו מסים במס הכנסה, הוא צריך לשלם מס נוסף. שימו לב מה קורה במדינה: ההכנסות ממס הרכישה גבוהות פי 2.5 מההכנסות ממס שבח. זה לא הגיוני שהמס על הצריכה גבוה מהמס על הרווח.
"בכל מס יש מרכיב מרכזי שהוא גביית המס, וגם מרכיב חברתי של מדיניות. אבל מיסוי גבוה של דירות במחיר 10 מיליון שקל אינו רלוונטי לצעירים, שברובם לא קונים דירות כאלה, ולכן השפעתו החברתית נמוכה. בסופו של דבר הוכח, שבזכות הכלי הזה, שנועד למטרות חברתיות, המדינה גובה הרבה יותר מס רכישה שהוא לא צודק".
חקיקה: "חה"כ אוהבים נדל"ן. זה מביא כותרות"
מדברי המומחים עד כה עולה כי רשות המסים לא ממלאת את תפקידה בצורה טובה. בלנגה אומר בהקשר זה כי "הייתי בכנסת ברוב חקיקות המסים בשנים האחרונות.
"אני חושב שלא נעשית עבודת הכנה מספיק רצינית ואקדמית על ההשפעות של קבלת ההחלטה. רוב ההחלטות מתקבלות בצורה שלומפרית וחישוב חובבני של 'כמה חסר לנו וכמה נקבל?' לדוגמה, 'חסר לנו מיליארד, תחשב את המס, תכפיל ואם זה נותן מיליארד - נכניס לסעיף'. זה נעשה פחות או יותר ככה. ויש פער גדול בין המציאות לבין הבנתם את המציאות".
מזרחי מוסיף כי "אני קצת נזהר מלומר עליהם שהם חובבנים, אבל הביקורת שלי היא על ההתנהלות ועל דרך החקיקה. היעלה על הדעת שייקחו מס על דירות מגורים, שזה הנכס העיקרי של רוב תושבי ישראל, ויעבירו את זה בחוק ההסדרים, בהליך מהיר ולא מסודר? שייקחו מס על דירה שלישית, שאנשים השקיעו בהן בעבר, ויום אחד יודיעו להם שיש מס על דירה שלישית? לא ייתכן שחקיקה רצינית בתחום המיסוי תעבור בחוק הסדרים".
גבאי אומרת כי "גם אנחנו אזרחי המדינה, והתפקיד שלנו הוא להוביל את הנישומים בדרך המלך לתשלום מס מינימלי. אין שום סיבה שהם יעשו טעויות. בענף הזה של יועצי מס יש אלפי שנות ידע. ואנחנו גם מתייעצים אחד עם השני חוקרים, כותבים, ועושים חריש עמוק בכל התחום הזה ואנחנו היום לא יכולים להגיד לאף בנאדם ב-100% ודאות על מה שהוא צריך לשלם, גם על מס שבח וגם מס רכישה".
שלושה מכם הייתם בעצמכם ברשות המסים בעבר. האם הדברים כל כך הורעו?
אולפינר-סקל: "הדברים מאוד השתנו. אם בעבר היינו יושבים בוועדות היגוי, ברמת מדיניות, כדי להבין מה הממשלה רוצה, איך ניתן ליישם את זה, הרבה פעמים ישבנו בשולחנות עגולים וניסינו ליצור חקיקה שלפחות תהיה קוהרנטית אחת עם השנייה ותוציא לפועל מדיניות. בעולם הנדל"ן אין שקט. הוא מאוד דינמי, וזאת, בין היתר, בגלל שחברי הכנסת שלנו מאוד אוהבים להעביר חקיקה בתחום הנדל"ן. זה יוצר כותרות ונוגע בכל אחד ואחד מאיתנו.
"מצד אחד אתה צריך להוציא לפועל מדיניות ממשלה. מצד שני התפקיד שלך הוא להסיר חסמים. כשאני הייתי ברשות המסים, שאפנו להסיר חסמים. כל הפטורים שהבאנו בזמני הביאו המון כסף למדינה. כשנותנים פטור גביית המסים לא יורדת - היא עולה. כי זה מאפשר לשוק לזוז. היום כשרוצים לתת פטור, מישהו פתאום אומר: 'אבל זה פטור לעשירים'. לא חושבים בכלל איזו גבייה תבוא בעקבות הפטור הזה ומה זה יעשה לשוק. רשות המסים לא חייבת לומר כל הזמן שצריך להעלות מסים".
בלנגה מוסיף כי "כשאני פעלתי מולם, אנשי רשות המסים היו קשובים ברמה המקצועית הגבוהה ביותר, ובכל נושא שעלה מולם, ההתייחסות הייתה מקצועית ועניינית. יום בהיר אחד, לפני שנתיים וחצי החליטה רשות המסים שכל מי שקונה דירה להשכרה, לא יוכל לקזז את המע"מ. בהתאם לפרשנות דווקנית של חוק מע"מ וביטול נוהל ישן. באותו יום בבוקר דיברתי עם מנהל רשות המסים; הייתה ישיבה בשעה 16:00 ובשעה 18:00 הנוהל בוטל. כלומר רשות המסים ערנית ומקצועית".
שכירות: "הפוליטיקאים לא מטפלים בנושא"
כיצד אתם רואים את מיסוי השכירות?
בלנגה: "יש חוסר רצון של הפוליטיקאים לעשות סדר בעניין. כיום אין חובת דיווח על השכרת דירות מגורים פטורות ממס. יש פטור ממס, ובעקבות זאת גם פטור מדיווח. רוב האנשים לא מבחינים בין מתי הם עוברים את התקרה (שמגיעה ל-5,090 שקל לחודש - א.מ) ומתי צריך לדווח. והרבה אנשים גם שוכחים שהם צריכים לשלם את המס של 10% ולכן העלמת המס במקטע הזה היא גדולה. אכן רשות המסים פנתה לאנשים, אבל יש עדיין קבוצות מאוד גדולות שלא מדווחות בכלל או שלא מדווחות נכון, כי הרשות היום לא רוצה ולא יכולה לבדוק את נכונות הדיווח. הפטור היחיד שנשאר היום על הכנסות במשק, וגם שיעורי המס, 10% או 13%, הם לא נכונים ביחס לשוק ההון שמוטל מס של 25% ו-28%".
אחד החששות הוא שאם יעלה המס על שכר דירה, זה יתגלגל לשוכרים.
אולפינר-סקל: "אין ספק בכלל שזה מה שיקרה. כשרק שמעו שמס הדירה השלישית מקודם - העלו את מחירי השכירות".
תגובת רשות המסים: "פועלים לפי החוק"
מרשות המסים נמסר בתגובה: "אנו דוחים את הטענות לכאורה נגד תפקוד הרשות, שפועלת ועושה בכל תחומי המס, כך גם בתחום המיסוי מקרקעין.
"כידוע, רשות המסים אמונה על גביית המסים במדינת ישראל ופועלת לפי החוק. ההתאמות המבוצעות במרוצת הזמן נובעות הן מתיקוני חקיקה המותאמים למציאות הכלכלית המשתנה, למצבים של אי בהירות, למציאות של ניצול לרעה של פרצות מס וכן במטרה ליישם את המדיניות הממשלתית.
"נציין כי לרוב תיקוני החקיקה בעלי השפעות תקציביות ולכן מצורפים לחוק ההסדרים, וגם אז הרשות מקפידה לשמוע את עמדת הלשכות המקצועיות בעניין. כמו כן, לעתים ההתאמות נובעות מהחלטות שיפוטיות. כמו בענפי משפט אחרים, כשמתגלעות מחלוקות על פרשנות החוק בין הרשות לנישום, הן מתבררות בבית המשפט. ברור לכל כי הקביעות השיפוטיות הללו מחייבות את הרשות לבצע התאמות".