ירון רוקמן / צילום: ישראל הדרי
ירון רוקמן הגיע לניהול חברת הנדל"ן המניב אשטרום נכסים בנסיבות עצובות. קודמו, מוטי סלע, שכיהן בתפקיד שכיהן כ-11 שנים (2006-2017), נפטר לאחר מאבק במחלת הסרטן. רוקמן נקרא למלא את החלל.
אולי גם מהמקום הזה, כשהוא מתאר בראיון ל"גלובס" את פעילות החברה, הוא מדבר על משמעות שהיא מעבר לנדל"ן: "אנחנו משתדלים להקים ולתחזק לאנשים נכסים שהם אוהבים, כאלה שהם יקומו בבוקר וישמחו להגיע אליהם. אתה צריך כל הזמן לשאול את עצמך איפה אתה יכול לעשות יותר טוב, ואיך אתה יכול וצריך להסתגל לשינויים בעולם שלך. המשברים הגיעו בעבר והם יבואו גם בעתיד. מי ששרד אותם הוא בעיקר מי שלא מינף את עצמו יותר מדי, ששמר על נזילות גבוהה ועל כריות ביטחון מספיקות".
אשטרום נכסים נמצאת בשליטת קבוצת הנדל"ן והתשתיות אשטרום ופועלת כאמור בעיקר בתחום הנדל"ן המניב בארץ ובאירופה. בישראל עוסקת החברה גם בייזום נדל"ן, כשחלק מהפרויקטים שהיא מקימה היא מוכרת ואילו אחרים היא מחזיקה ומצרפת לתיק הנכסים שלה.
כמו חברות אחרות הפועלות בענף, הסיכון העיקרי מבחינתה טמון בהאטה או מיתון בכלכלה המקומית והעולמית, שיובילו לירידה בשיעורי התפוסה בנכסים ובמקביל לירידת מחירי השכירויות. בחודשים האחרונים אכן ניכרת האטה בכלכלות המרכזיות של אירופה ובחלקים אחרים בעולם, אם כי קשה להעריך האם ההאטה תעמיק ותהפוך למיתון ב-2020.
מימושים והזדמנויות בגרמניה
לפני הגעתו לאשטרום נכסים כיהן רוקמן בתפקיד מנכ"ל קבוצת רקע, שעוסקת בייזום וניהול של נדל"ן בארץ ובחו"ל, ולפני כן היה מנהל ושותף מייסד בקבוצת ספירה, העוסקת בליווי וייעוץ עסקי ובניהול כספים לגופים פרטיים ומוסדיים.
לדבריו, "גם בדצמבר האחרון, בשיא המפולת בשוק האג"ח, יכולנו להגיע לשוק ולגייס חוב כי התשואות שלנו נותרו נמוכות יחסית, כך שבשוק ההון מעריכים את הפעילות שלנו. אנחנו דואגים לכך שתמיד נוכל לעבור לפחות שלוש שנים בלי צורך בגיוס כסף וזה המצב גם היום. אני בסך הכל אופטימי בהסתכלות קדימה ולא רואה משבר מתפתח. השוק כרגע תומך בהתרחבות שלנו".
עד כמה החברה ממונפת?
"יחס החוב למאזן שלנו הוא 38%, רמה שאני חי איתה טוב. זה היה ברמה יותר גבוהה בשנים האחרונות ואני הורדתי אותה קצת באמצעות מימושים שביצענו על רקע הזדמנויות שנוצרו. לדעתי, חברה מהסוג שלנו צריכה לפעול עם הון שמהווה 35%-40% מהמאזן. זה היחס הסביר כיום".
כמו יתר חברות הנדל"ן המניב אתם נהנים מהירידה הדרמטית בתשואות בחודשים האחרונים.
"נכון. היום אנחנו לוקחים הלוואות בגרמניה, למשל בריבית שנתית של כ-1.5% שהיא מאוד נמוכה, אבל כמובן שגם התשואות שם ירדו בשנים האחרונות. יש לנו 16 בנייני משרדים בגרמניה מפוזרים בכל המדינה. האסטרטגיה שלנו היא פיזור ומיקומים בלב הערים החזקות. ביולי האחרון מימשנו נכס בפרנקפורט לאחר שקיבלנו הצעה משכן שלנו שמחזיק נכס סמוך. ההצעה הייתה לפי תשואה של כ-4% והחלטנו שנוצרה כאן הזדמנות ומכרנו".
לדברי רוקמן, "האסטרטגיה שלנו כיום בגרמניה היא לרכוש נכסים שהתפוסה בהם נמוכה יחסית, לשפץ ולהשביח אותם, להעלות את התפוסה ולממש כשנוצרת הזדמנות. לפני כשנה וחצי רכשנו שלושה נכסים שהמעניין ביניהם היה בניין בעיר דיסלדורף. רכשנו אותו עם 65% תפוסה בתשואה של 5.2%. הבאנו אותו כבר לכ-7% תשואה על ההשקעה עם כ-92% תפוסה. זו האסטרטגיה הבסיסית שלנו וזה לא קל".
בעולם של היום לא קל למצוא נכסים בתשואות סבירות.
"נכון. זה לא קל בגרמניה וגם בהולנד ובישראל זה כמעט בלתי אפשרי, אז אנחנו מתרכזים בעיקר בייזום. כשאני מקבל הצעות לרכוש נכסים בארץ בתשואה של כ-6.5%, אין לי עניין בזה. היתרון היחסי שלנו זה שאנחנו חלק מקבוצת גדולה עם הרבה פעילויות אחרות, כך שאנחנו יכולים לעסוק בייזום, לבנות נכס מההתחלה או לקנות נכס עם פוטנציאל השבחה משמעותי.
"אנחנו נמצאים בעולם מאוד דינמי ואם אנחנו שואלים את עצמנו איפה נהיה בעוד עשר שנים אז, למשל, יש לנו מערכת שלמה שעוסקת בחדשנות. היום הדגש שלנו הוא על בנייני משרדים וגם לוגיסטיקה ואחסנה, שם אנחנו רואים את העתיד. אנחנו מתכננים היום בניינים שאני מגדיר אותם מותאמי לקוח. כלומר, איך אני מייצר ללקוח חוויית משתמש מהנה ומרגשת. אנחנו נמצאים בתנופת פיתוח משמעותית בארץ".
פיילוט בתחום חללי העבודה המשותפים
שני פרויקטים בולטים של החברה הם הקמת שני מגדלי משרדים בבני ברק (פרויקט "לייף") בסמוך למתחם ב.ס.ר והקמת פארק תעשייה ביבנה. "בהוד השרון יש 5 בנייני משרדים, 3 גבוהים של 14-15 קומות, ועוד שניים נמוכים. אנחנו מקדמים שם תב"ע של הריסת שני הבניינים והקמה של עוד 60 אלף מ"ר. יש לנו שם רשימת המתנה ארוכה. הצלחנו לקבץ שם תמהיל שוכרים מצויין. אנחנו מקימים שם מתחם חללי עבודה משותפים בשתי קומות שיהיה בבעלותנו ואנחנו ננהל אותו. זה יהיה פיילוט ראשוני מבחינתנו", אומר רוקמן.
דווקא בהוד השרון?
"כן. אנחנו מנסים תמיד לחשוב מחוץ לקופסה ולנסות למצוא את המיקום המבוקש הבא. במהלך השנה האחרונה בדקנו את נושא חללי העבודה המשותפים לעומק ועשינו כמה סקרים וישיבות בנושא. גילינו למשל שחלק לא מבוטל מהחברות ששוכרות שטחים אצלנו זקוקות לשטחים נוספים מחוץ למערכת שלהן, למשל לצורך פיילוטים שונים ויחידות מחקר ופיתוח. יש כמובן סטארט-אפים שרוצים לשבת ליד החברות הגדולות. בעיקרון, זה מייצר הרבה גמישות להרבה גורמים".
לדברי רוקמן, "תופעת חללי העבודה המשותפים היא כאן להישאר ובינתיים היא ממשיכה לצמוח ובקצב גבוה. כמובן שקשה מאוד לדעת איך ומתי יואט הקצב של זה. אז אנחנו רואים שילוב של שני גורמים - עולם הסטארט-אפים, שחללי העבודה המשותפים מאוד מתאים להם כי הוא מספק גמישות רבה. אם אתה מצליח וגדל, אז אתה יכול לעבוד לשלב הבא, ואם לא אז אתה עוזב בקלות. וכיום רואים שגם חברות גדולות ומבוססות נכנסות לזה.
"אני לא הולך להתחרות בוויוורק ואחרות, אבל אני רוצה לאפשר ללקוחות שלי, בבניינים שלנו, את הגמישות הזאת ואת השירות הזה. יכול להיות שבעתיד אנחנו גם נשכיר שטחים לחברות כמו וויוורק, שזאת ההתמחות שלהן", אומר רוקמן. "העולם משתנה והמשרדים היום שונים מאוד ממה שהיה מקובל לפני עשר או 20 שנה ובסוף אתה רוצה לספק ללקוחות את המוצר הכי טוב".
מה אתה חושב על היצע המשרדים באזור המרכז?
"יש תהליך טבעי של מעבר למשרדים חדשים יותר כל הזמן. בסופו של דבר חלק מבנייני המשרדים הישנים יוסבו למלונות וחלק למגורים, ששם יש מצוקה תמידית והמחירים ממשיכים לעלות. באזור המרכז עתודות הקרקע הולכות ונגמרות. אנחנו מתקדמים לעבר עולם של עירוב שימושים בהרבה מאוד נכסים, בעיקר באזורים בעלי צפיפות גבוהה יחסית כמו תל אביב".
אז לא יהיו עודפי היצע של משרדים בשנים הקרובות?
"זה לא נראה ככה. למשל בפרויקט לייף שלנו בבני ברק מכרנו את כל הבניין הראשון במחירים גבוהים מהצפי שלנו. את הבניין השני אנחנו כנראה נשמור להשכרה. יכול להיות שזה יהיה בשיתוף פעולה עם גוף מוסדי. עולם המשרדים משנה את פניו והיום גם אנחנו בונים הרבה יותר מחוץ לתל אביב. זה בין השאר בגלל שאנשים שואפים לעבוד ולהיפגש לא רחוק מהבית. גם הנסיעה לעבודה הולכת ומתארכת כל הזמן".
את המחצית הראשונה של השנה סיימה אשטרום נכסים עם עלייה של כ-18% בהכנסות לעומת התקופה המקבילה ב-2018, לרמה של כ-129 מיליון שקל. בשורה התחתונה רשמה החברה רווח נקי של כ-72 מיליון שקל, ירידה של 10% לעומת התקופה המקבילה (אז נרשם רווח הון של כ-34 מיליון שקל ממכירת אחזקותיה בחברת אשלון). במקביל לפרסום הדוחות, הכריזה החברה על חלוקת דיבידנד בהיקף של כ-25 מיליון שקל.
למרות הברקזיט: נכנסים לבריטניה
מניות הנדל"ן המניב הנסחרות בת"א רשמו בשנה האחרונות תשואות דו ספרתיות מרשימות, בין השאר על רקע הירידה הדרמטית בתשואות האג"ח בארץ ובעולם. גם אשטרום נכסים לא נשארה מאחור ומניית החברה רשמה בשנה האחרונה עלייה של 38% ושוויה של החברה בבורסה הגיע לכ-1.8 מיליארד שקל. הונה העצמי של החברה עמד בסוף יוני ברמה של כ-1.6 מיליארד שקל.
לחברה נכסים בהיקף של כ-700 אלף מ"ר, מתוכם כ-521 אלף מ"ר בישראל (כשני שלישים מנכסי החברה, המאוכלסים בתפוסה ממוצעת של 94.5%) והשאר בגרמניה (תפוסה של 95.2%). בחברה מועסקים כ-70 עובדים, מתוכם כ-10 במטה המצומצם של החברה וכ-40 במטה המורחב.
לפני כחודשיים החליטה הנהלת אשטרום נכסים להשקיע לראשונה בבריטניה. החברה רכשה בניין משרדים בליברפול, בשטח של 31.7 אלף מ"ר, תמורת 74 מיליון ליש"ט (כ-337 מיליון שקל). הבניין בתפוסה של כ-90%, עם מח"מ שכירויות של כ-6.5 שנים והוא מניב דמי שכירות בהיקף של כ-5.5 מיליון ליש"ט בשנה (תשואה של 7.4%).
אתם לא חוששים מהשפעות הברקזיט?
"אני תמיד חושש ולפני שקנינו את הנכס בליברפול בדקנו את הנושא במשך כשנה וחצי. לצערי, אנחנו לא לבד ורואים תחרות מאוד גדולה כיום על נכסים באנגליה. אנחנו לא חברה של אקזיטים ובונים פורטפוליו לטווח הארוך. היינו בין הראשונים שנכנסו לשוק הגרמני ופעלנו נכון. לדעתי אנגליה זה סיפור דומה עם אי ודאות מסוימת. לא צריך לשכוח שאנחנו חיים בישראל וכשמשקיעים מאירופה מסתכלים עלינו, הם לא מבינים איך אנחנו בונים במדינה מסוכנת כמו ישראל".
למה לא להשקיע בלונדון?
"כי שם התשואות הרבה יותר נמוכות ומאוד קשה לנו להתחרות במשקיעים מוסדיים שונים מתחום הפיננסים שמסתפקים בתשואות נמוכות הרבה יותר. המטרה שלנו היא לספק תשואה דו ספרתית על ההון, להמשיך לייצר רווחים ובמקביל לחלק דיבידנדים".
בעולם של היום זה לא קל.
"נכון. זה הופך ליותר ויותר מאתגר, אבל בינתיים אנחנו עומדים ביעד הזה בהצלחה. יש לנו שלוש רגליים: הנכסים המניבים שאנחנו כל הזמן חושבים איך להשביח אותם ולשפר את התשואה מהם; ההשבחה של הנכסים, שברובם הם נכסים היסטוריים ישנים, בהתאם לתוכניות מתאר חדשות בערים; וכמובן תוספת של נכסים חדשים.
"בבאר שבע למשל יש לנו נכס מסחרי בהיקף של 4,000 מ"ר בתחום הרהיטים והנלווים להם, שאנחנו מגדילים אותו ל-8,000 מ"ר, כי אנחנו מרגישים את הביקושים. לידו אנחנו בונים מגדל משרדים מאוד מיוחד שמתאים לצרכים של השוכרים הקטנים באזור, כך שבעוד כמה שנים ההכנסה מהמתחם הזה תגדל משמעותית".
איפה אתה רואה את החברה בעוד 5 שנים?
"הדגש שלנו היום הוא השקעה בפרויקטים של עירוב שימושים - מסחר, משרדים ומגורים. למשל, בקניון בת ים אנחנו, ביחד עם חברת ביג, מעבר לחידוש פני הקניון, מוסיפים שם מגדל משרדים של כ-7,500 מ"ר ועוד 160 דירות.
"אנחנו היום מעורבים בפרויקטים שונים, השבחת נכסים ובניית נכסים חדשים, שכשנסיים לממש אותם, זה יוסיף לנו ככל הנראה עוד כ-500 אלף מ"ר בתוך 5 שנים. אבל צריך לזכור שיש גורמים שלא תלויים בנו ויש תהליכים שונים, מאקרו ומיקרו, שיכולים להשפיע. בסך הכל נכון להיום אני רואה סביבה תומכת בהמשך ההתרחבות, אבל זה כמובן יכול להשתנות בתוך שנה-שנתיים ואז הקצב יכול להיות איטי יותר".
הכל בארץ?
"כן. אנחנו לא עושים פיתוח בחו"ל אלא רק בארץ. כיום עסקאות רכישה בארץ מתבצעות סביב תשואה של 6%-6.5%. אנחנו, בגלל זרוע הייזום שלנו, יודעים ויכולים היום להקים נכסים איכותיים ל-20-30 השנים הבאות, באופן שהתשואה תהיה בסביבות 8.5% עד 9%. זה דורש עבודה מאוד קשה, תכנון קפדני ויעילות בבנייה, אבל בעולם של היום כל רבע אחוז חשוב".