גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

החלת חוק מכר דירות על קבוצות רכישה – לא נכון ולא חוקי

הממונה על חוק המכר שואף להחיל את החובות שבחוק המכר על מארגני קבוצות רכישה, אולם הצעת החוק בעניין הקבוצות מעלה מנגנון נכון וצודק יותר ● דעה

קבוצות רכישה / צילום: Shutterstock
קבוצות רכישה / צילום: Shutterstock

לאחרונה נתבשרנו כי הממונה על חוק המכר במשרד השיכון הוציא נייר עמדה שלפיו במקרים מסוימים יש להחיל את החובות שבחוק המכר (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) על מארגני קבוצות רכישה, וכי במקרים אלה אותם מארגנים יהיו מחויבים להעמיד בטוחות לחברי קבוצת רכישה לפי הוראות חוק, שהפרתו מהווה עבירה פלילית.

לצורך בחינת השאלה מה נחשב קבוצת רכישה ומה לא, מפנה הממונה להוראות ביצוע מיסוי מקרקעין שקובעות מתי ארגון קבוצת רכישה ייחשב, מבחינת המהות הכלכלית של העסקה וחיוב המס, כעסקה של רכישת קרקע ומכירת דירות.

אלא שתכליתן של הוראות ביצוע מיסוי מקרקעין הינה גביית מס אמת, ולא הגנה על כספי רוכשים, ובנוסף אין בינן לבין התכלית העומדת מאחורי חוק המכר דירות דבר וחצי דבר.

יתרה מכך, תכליתו של חוק המכר דירות בהגנה על כספי רוכשים אינה מתיישבת עם המודל העסקי של קבוצות רכישה: בפרויקט שבו יזם קונה קרקע ומוכר דירות, היזם הוא בעל הזכויות במקרקעין, והוא זה שמממן את בניית הפרויקט.

לרוכשי הדירות אין זכויות קנייניות בדירותיהם כל עוד לא הושלמה בניית הפרויקט וכל עוד לא שולמה על ידם מלוא התמורה. על מנת להבטיח את התמורה שמשולמת על ידי הרוכשים ליזם בתקופת הביניים, החוק מחייב את היזם להעמיד לטובת הרוכשים עד למסירת החזקה בדירה בטוחה מבין מספר חלופות, שהפופולרית ביניהן הינה ערבות חוק מכר, שניתנת על ידי הגורם שמממן את הקמת הפרויקט, וששעבד את המקרקעין ואת הפרויקט לצורך כך. כלומר, למעשה הבטוחות על פי חוק המכר יונקות את כוחן מזכויות היזם בקרקע.

מנגד, בעסקה של קבוצת רכישה, חברי קבוצת הרכישה - ולא המארגן - הם בעלי הזכויות במקרקעין, והם אלה שנוטלים מימון לצורך מימון הפרויקט. למארגן אין זכויות בקרקע והוא לא נוטל מימון שבאמצעותו ניתן להעמיד בטוחות לטובת חברי הקבוצה. לכן, לא משנה כמה המארגן שולט בקבוצה - אם הוא יושב בנציגות, אם הוא קובע את זהות הקבלן, את זהות יתר נותני השירותים, אם הוא מהווה חלק מחברי הקבוצה, ואפילו אם הוא מתחייב כלפי חברי הקבוצה שאומדן עלות דירתם לא תשתנה - המארגן לא צריך ולא יכול להעמיד בטוחות לחברי הקבוצה. כל עוד המבנה העסקי של קבוצת הרכישה הוא שהקבוצה קונה את המקרקעין ונוטלת מימון לצורך הקמת הפרויקט, חוק המכר דירות אינו המענה להבטחת זכויות חברי הקבוצה.
ובכל זאת, גם חברי קבוצת רכישה נדרשים להפקיד - טרם רכישת הזכויות במקרקעין - סכומים נכבדים שאמורים לשמש לרכישת המקרקעין ולהקמת הפרויקט, ולצערנו נתקלנו במקרים שבהם הכספים לא הגיעו ליעדם.

כיצד מבטיחים כספים אלה? בעניין זה ניתן ללמוד מתזכיר הצעת חוק קבוצות הרכישה, הצעה שתקועה תקופה ארוכה בצנרת החקיקה, אשר מציעה מנגנון של הפקדת הכספים אצל נאמן כספים שאינו המארגן, בחשבון שייועד אך ורק לצורך הוצאות הקבוצה, ובאופן שיבטיח שימוש בכספים למטרתם. למעשה, מארגני קבוצות הרכישה המובילים מתנהלים באופן הנ"ל משך שנים ארוכות, גם מבלי שהוטלה עליהם חובה לעשות כן, ומדובר בהצעה מדויקת ונכונה יותר למנגנון קבוצת הרכישה.

הכותב הוא הבעלים של פירמת שי עדולם ושות', המתמחה בנדל"ן

עוד כתבות

הבורסה בתל אביב / צילום: שאטרסטוק

נעילה חיובית: ת"א 35 רשם עלייה של כ-0.5%, טבע זינקה ב-11%

ת"א 35 רשם עלייה של כ-0.5%, מדד ת"א 125 הוסיף כ-0.4% ות"א 90 עלה בכ-0.3% ● טבע זינקה ב-11% לאחר שאישרה רשמית את הדיווח על פשרה במסגרת פרשת האופיואידים בארה"ב, ומנייתה זינקה בוול סטריט ● פרוטליקס זינקה ב-32%

רומן זדורוב / צילום: חגי אהרון

למרות התחייבות שרת המשפטים, הפרקליטות סירבה לאשר בדיקות DNA נוספות על גופה של תאיר ראדה בזירת הרצח

מפרקליטות המדינה נמסר בתגובה ל"גלובס" כי "עד כה בוצעו מספר בדיקות ומעבר להן לא נמצא צורך בביצוע בדיקות נוספות" ● משרת המשפטים לשעבר, ח"כ איילת שקד, נמסר: "כל בדיקה שיכולה לשפוך אור ולתת מידע חדש צריכה להיעשות, מבלי לחסוך בכסף או בכוח אדם"

מארק צוקרברג / צילום: רויטרס Leah Millis

ממשיכים לדחוף את ליברה: מארק צוקרברג יעיד בקונגרס בארה"ב

מנכ"ל ומייסד הרשת החברתית פייסבוק יענה על שאלות הקונגרס בנוגע להשפעת החברה שלו על שירותים פיננסיים ומגזר הדיור

פרויקט תמ"א 38./ צילום: איל יצהר

הולנת"ע: סמכויות הוועדות המקומיות יורחבו והן יוכלו לאשר תוכניות לחיזוק מבנים ללא צורך בהיתר בנייה

הוועדה המליצה למועצה הארצית לתכנון ולבנייה לסיים את תמ"א 38 בעוד שלוש שנים, שבמהלכן בקשות להיתרים יטופלו כרגיל

אסדות קידוח נפט / צילום: shutterstock

משחקי הנפט: מהפכת הפצלים בארה"ב שטרפה את הקלפים

תמו הימים של מונופול אופ"ק על ייצור נפט ותלות של ארה"ב בזהב השחור של המזרח התיכון ● במקום העולם הישן קם עולם חסר יציבות של מלחמת כל בכל על שוקי היצוא לנפט ● הסנקציות על איראן מוציאות אותה ממשחק הנפט העולמי, והתמשכותן משרתת את כל יתר השחקנים בזירה

בניין טבע בכפר סבא / צילום: סיון פרג'

טבע בדרך לסלק איום קיומי? "ההסדר המתגבש בפרשת האופיואידים - תרחיש טוב בהרבה מזה שהשוק ציפה לו"

עפ"י ההסדר המתגבש בפרשת משככי הכאבים, טבע תשלם 250 מיליון דולר במזומן ובעיקר תספק את התרופה נגד השפעת האופיואידים, בשווי של כ-23 מיליארד דולר, במשך עשור ● בלידר שוקי הון מסבירים כי "עלות הייצור עבור טבע היא 1.5-3 מיליארד דולר, סכום שהיא תמצא בקלות בתזרים המזומנים שלה" ● בפייפר ג'פרי אופטימיים פחות

העמוד של קפה עלית באמזון / צילום: צילום מסך

שטראוס החלה למכור קפסולות קפה באמזון ישראל

החנות המקוונת של שטראוס לשוק המקומי עלתה תחת השם "עלית", ולפי שעה ניתן למצוא בה רק מארזי קפסולות קפה תואמות נספרסו שמייצרת שטראוס, ולא מוצרים נוספים של החברה

בנימין נתניהו / צילום: שלומי יוסף, גלובס

האם על נתניהו להתפטר כמו ח"כ מהמניין? כך משנה העברת המנדט לגנץ את מצבו המשפטי של רה"מ

ישנם קולות שסבורים שההגנה שמעניק החוק לראש ממשלה מכהן תחת כתב אישום לא צריכה לחול במקרה של ממשלת מעבר, ולפיכך על נתניהו להתפטר מתפקידו כאילו היה ח"כ או שר • ואולם גם כחבר כנסת, אם ישראל תלך לבחירות שלישיות, הוא יוכל לעכב את ההליכים המשפטיים נגדו

ראש הממשלה נתניהו ושר האוצר כחלון /צילום: אוליביה פיטוסי-הארץ

התמונה גרועה יותר מהצפוי: הצמיחה של המשק ברבעון השני של השנה - 0.6% בלבד

הלמ"ס פרסמה את האומדן השלישי לנתוני הצמיחה, שחושף כי ההאטה חריפה הרבה יותר מכפי שנמדד באומדן השני ● ללא מסים נטו על היבוא מדובר בקצב צמיחה של 2.7%, לעומת 3.1% כפי שנמסר באומדן השני

אדם נוימן, מייסד ומנכ"ל WeWork / צילום: רויטרס

העסקה נסגרה: סופטבנק מקבלת את השליטה ב-WeWork, אדם נוימן יקבל 1.7 מיליארד דולר

העסקה משקפת ל-WeWork שווי של כ-8 מיליארד דולר ● המייסד והמנכ"ל אדם נוימן יקטע את מרבית קשריו עם החברה ● סופטבנק תשקיע כ-3 מיליארד דולר ברכישת מניות החברה, ותקדים השקעה של 1.5 מיליארד דולר שהייתה מתוכננת לשנה הבאה

נכס של הרץ בניו אורלינס / צילום: מצגת החברה

סלקטיביות באמריקאיות: קשיים בהנפקת המניות המתוכננת של חברת הרץ בת"א

במסגרת ההנפקה תכננה הרץ גרופ לשנות את סיווגה לקרן השקעות בנדל"ן בארה"ב (קרן ריט), כחלק ממהלך הנפקה הנחשב ארוך ומורכב יחסית, והינו ראשוני מבין חברות הנדל"ן האמריקאיות שעד היום גייסו אג"ח בבורסה המקומית

הבורסה בת"א / צילום: איל יצהר

היתר מיותר? איך הפך מדד יתר 60 לכבשה השחורה של מדדי המניות בת"א

אין זו השנה הראשונה שבה מדד מניות היתר מאכזב קשות את המשקיעים בו ומציג ביצועי חסר ניכרים ביחס למדדי מניות השורה הראשונה ● הפיזור הסקטוריאלי של יתר 60 הוא עקב האכילס של מדד זה, ונדרשת מחשבה מחודשת בעניין

מפגינים בלבנון.  צילום: רויטרס

מהמס על הווטסאפ בלבנון ועד מחירי התחב"צ בצ'ילה: מה אפשר ללמוד מהמחאות החברתיות השבוע בעולם

שורה של גזירות כלכליות הוציאו המוני מפגינים לרחובות ביומיים האחרונים, מצ'ילה ועד לבנון מחו רבים על המצב הכלכלי והצליחו לסכל חלק מהצעדים הצפויים של הממשלות • איך התגלגל המס על הווטסאפ בלבנון לצעדי שקיפות מרחיקי לכת על ההון הציבורי ומה אפשר ללמוד מצ'ילה על מחירי תחבורה ציבורית ועל פנסיה

משרדי חברת ADT ביקנעם / צילום: אתר החברה

יצרנית מכונות החיתוך ADT מיקנעם נמכרה לידי רוכש סיני בכ-30 מיליון דולר

קרן ההון סיכון הבורסאית תעוזה, שהחזיקה ב-18.9% ממניות ADT, דיווחה כי קיבלה בתמורה למניות שהיו ברשותה סכום של 5.9 מיליון דולר ● הרוכש הוא קונגלומרט ציבורי של חברות סיניות עם פעילות אסטרטגית להתפתחות העתידית של ADT

אדם נוימן, מייסד ומנכ"ל WeWork ומסיושי סאן, מייסד ומנכ"ל סופטבנק / צילומים: Noam Galai, flicker, shutterstock

דיווח: סופטבנק תשתלט על WeWork

דיווחים ב"וול סטריט ג'ורנל" וב-CNBC מעלים כי סופטבנק עומדת להזרים לחברה 4-6 מיליארד דולר לפי שווי של 8 מיליארד דולר, אך קיימות סתירות לגבי מבנה העסקה - האם רוב הסכום ישמש לרכישת מניות או כהלוואה ● ב-WeWork יכריעו מחר בנושא, כשקיימות עוד אופציות מימון על השולחן

הנשיא טראמפ ונתניהו / צילום: רויטרס Carlos Barria

"אתה אדיר!" טראמפ מברך את נתניהו ליום הולדתו ה-70

נשיא ארה"ב חתם בסוף הברכה לנתניהו בכתב ידו והוסיף: "אתה אדיר" ● אמש קיבל נתניהו גם שיחת טלפון אישית מהנשיא פוטין

בוריס ג'ונסון, ראש ממשלת בריטניה  / צילום: shutterstock, שאטרסטוק

בדיחה מאוד מסובכת להבנה: פארסת הברקזיט שברה שיאים חדשים

התמרונים הפוליטיים, העריקות התכופות והטריקים הפרלמנטריים, שנמשכים ברצף כבר יותר משלוש שנים, מעסיקים את המערכת הפוליטית באופן בלעדי כמעט, ושעדיין לא הביאו את בריטניה לפרוש מהאיחוד האירופי ● בעוד עשרה ימים אמורה בריטניה לעזוב את האיחוד האירופי, אבל היא פשוט לא יכולה לקחת ברצינות את הבטחות ראש הממשלה הבריטי או כל גורם אחר

פרויקט תמ"א 38 בראשל"צ / צילום: shutterstock, שאטרסטוק

צריך לתת לתמ"א 38 למות בכבוד

ההחלטה להאריך את תוקף תוכנית תמ"א 38 לשלוש שנים נוספות אמורה להביא לתקופה של ודאות תכנונית ● עם זאת, התנגדות חלק מהעיריות, ובראשן עיריית ת"א, מסמנת כי יהיה קשה לשמור על התוכנית בחיים ● דעה

אנשים ממלאים את דיזנגוף סנטר ביום הבחירות לעיריות 2018 / צילום: שני מוזס

פדיונות הקניונים לא התרוממו בספטמבר: ראש השנה והבחירות לא הצליחו לעורר את ענף האופנה

יום השבתון בבחירות האחרונות לא הביא עמו בשורה למרכזי הקניות ונרשמה בו ירידה של כ-5% לעומת הבחירות הקודמות באפריל ● הפדיון היומי בספטמבר מציג ירידה של 0.7% ואילו בתקופת ראש השנה נרשמה ירידה של כ-4% בימים שקדמו לחג ביחס לשנה שעברה

חיים ביבס / צילום: איל יצהר

חיים ביבס: השלטון המקומי יממן שליש מפרויקטים להתחדשות עירונית וחיזוק מבנים בפריפריה

למרות הצהרה זאת, יו"ר המרכז לשלטון מקומי מתנה את הצעד בכך שהממשלה תשלים את מימון הפרויקטים ● כמו כן הוא הודיע כי המרכז מתנגד להארכת תמ"א 38 ללא הסדרה תקציבית של התחדשות עירונית ביישובי הפריפריה