הפגנה נגד עליית מחירי הדיור בברלין / צילום: Fabrizio Bensch, רויטרס
"עסקי הנדל"ן בברלין לא יחזרו למה שהיו. הבנו שזו עיר שונה מאחרות ושעלינו להיערך בהתאם", כך אומר ל"גלובס" אחד מבכירי הישראלים הפועלים בשוק הנדל"ן הגרמני, בעקבות חוסר הוודאות שנרשם בחודשים האחרונים בתחום הנדל"ן בעיר בשל התוכנית החדשה של עיריית ברלין להילחם בעליית מחירי הדיור. "כבר התחלנו לצמצם השקעות", הוא מוסיף, "הקפאנו את כל השיפוצים המתוכננים ואנחנו מתכוונים לחתוך בעלויות".
ההצהרות הדרמטיות אינן שמורות לחברות ישראליות בלבד. גם ענקי נדל"ן גרמניים הזהירו בשבועות האחרונים מהשלכות הרפורמה חסרת התקדים בתחום מחירי הדיור בעיר, שאותה מובילה קתרין לומפשר, הסנאטורית לענייני בנייה ממפלגת השמאל ("די לינקה"). מפלגתה, לצד הירוקים והסוציאל-דמוקרטים, חברה בקואליציית השמאל השולטת בבירת ברלין, שהיא עיר-מדינה (אחת מ-16 מדינות המחוז המרכיבות את הרפובליקה הפדרלית הגרמנית), ולפיכך יש לה סמכויות רבות לגבי חקיקה.
מנכ"ל חברת "וונוביה", למשל, הזהיר השבוע כי הרפורמה תוביל באופן מיידי ל"יצירת שוק שחור" של דירות בברלין, וחברות שיפוצים ובנייה בעיר מאיימות לפשוט רגל.
המהומה החלה כבר ביוני, עם הכרזת הקואליציה כי תקדם הקפאה טוטאלית של שכר דירה בברלין לחמש השנים הקרובות. ההצהרה תפסה בהפתעה את שוק הנדל"ן המקומי, שלמרות הפגנות נגד יוקר הדיור ולחץ ציבורי לא חזה את הצעד. למרות ההצהרות כי חקיקה מוצעת זו אינה חוקתית, והתחייבות מצד חברות נדל"ן לעתור נגדה לבית המשפט לענייני חוקה בקארלסרוהה, עצם הסכמת הקואליציה על מסמך עקרונות בנושא הביאה לירידה של עשרות אחוזים בשווי חברות הנדל"ן שמתמחות בברלין. עד אז, שוויין של חברות אלו רק צמח, עם הזינוק החד שחל במחירי הדירות בבירת גרמניה.
האזינו לפודקאסט "כסף בקיר" בפרק השקעות הנדל"ן בברלין:
להחזיר את המחירים לרמה של 2005
אל אי הוודאות שיצרה ההודעה על מסמך העקרונות התווספה בחודש שעבר הדלפה שעוררה סערה, לפיה החוק המתוכנן יכלול גם קביעת שכר דירה מקסימלי לכל ברלין, התלוי אך ורק בגיל הבניין. אולי חשוב מכך - מחיר המקסימום הזה היה מתוכנן לחול גם על חוזים קיימים, ולאפשר "הפחתה אוטומטית" באמצעות צעד פשוט מבחינה ביורוקרטית.
שכר הדירה המקסימלי נקבע על 7.97 אירו למ"ר לדירות לוקסוס משנת בנייה מאוחרת, ועל 6 אירו למ"ר בלבד לדירות ה"אלטבאו" היפות של פעם (שרובן שופצו בינתיים), עם תקרות גבוהות, עיטורי גבס ופרקטים מהודרים. כיום, למשל עומד מחירן בשוק על 12-14 אירו למ"ר. למעשה, המחירים שנגזרו משכר הדירה המקסימלי שהודלף נראו לאחרונה בברלין פחות או יותר ב-2005. "לומפשר מנסה להשיב את הגלגל לאחור", הכריזה כותרת בעיתון מקומי.
"אלו צעדים בסגנון קומוניסטי, נגד השוק החופשי, כראוי למפלגה ממנה מגיעה לומפשר ("די לינקה" היא גלגול של מפלגת השלטון של מזרח גרמניה לשעבר - א.א). דיברתי עם משקיעים אמריקאים שאפילו לא הבינו מה היא מציעה, מרוב שהדבר מנוגד לעסקים בעולם המערבי", סיפר הגורם הישראלי ל"גלובס".
הגבלת שכר הדירה: צעד אחד יותר מדי
במהרה הסתבר, כי זה היה צעד אחד יותר מדי. המומחים והתקשורת המקומית, שדווקא קיבלו באהדה את רעיון הקפאת שכר הדירה, יצאו נגד תוכנית מחיר המקסימום של לומפשר, והעובדה שהיא תקל על היאפים העשירים של פרנצלאואר ברג אפילו יותר מאשר על אם חד-הורית שגרה בשיכונים חדשים יחסית עמוק ב"סימנס-שטאדט" בשפנדאו. "התוכנית החדשה היא דוגמה לאופן שבו קונספט חצי-אפוי יוצר נזק נלווה עצום בגלל חוסר מחשבה", כתב ה"ברלינר מורגנפוסט".
בתגובה זריזה לביקורת שינתה בשבוע שעבר לומפשר את הצעת החוק, וריככה את הצעדים. לפי התוכנית החדשה, תורשה בין השאר העלאת שכר דירה של 1.2% בשנה בחמש השנים הקרובות (התאמה לאינפלציה), במקום הקפאה מלאה; שכר הדירה המקסימלי למ"ר יעלה מ-7.97 אירו ל-9.80 אירו, אבל בקשה להפחתה בהתאם לכך תהיה אפשרית רק אם שכר הדירה הכולל מהווה יותר מ-30% מההכנסה החודשית של הדייר או הדיירים; כמו כן, תורשה העלאה נוספת של עד 1.4 אירו למ"ר אם נעשה שיפוץ בדירה ב-15 השנים האחרונות. בנוסף, אם בעל הדירה יוכיח כי גבה מחיר נמוך יחסית בעבר וכי הוא זקוק להכנסה מהדירה כדי לשרוד כלכלית - ועדה מיוחדת תוכל להעניק לו היתר להעלות את שכר הדירה. נכון להיום, החוק יחול על כל הדירות המושכרות בברלין - כולל דירות מרוהטות המושכרות כדירות נופש.
עדיין, צעדים אלו מהווים מהפכה של ממש בשוק הנדל"ן של ברלין. מחיר מקסימלי של 11.2 אירו למטר הוא עדיין נמוך ביחס לערים אחרות בגרמניה, וביחס לערי בירה במערב אירופה. בנוסף, אחד הסעיפים המשמעותיים ביותר בתוכנית הוא כוונת העירייה לדרוש מבעלי הדירות לקבל אישור ספציפי לפני כל שיפוץ מסיבי שכרוך בהעלאה של שכר הדירה ביותר מ-1 אירו למ"ר.
למעשה, סעיף זה מאיים לשים קץ למודל ה"פינוי-שיפוץ" של חברות רבות שפועלות בעיר, ביניהן ישראליות. עד עכשיו המודל עבד חלק, והתחיל ברגע שדייר שלהן עזב את הדירה, בין אם משום שהלך לעולמו או עבר לדירה אחרת. איתו הלך גם החוזה הישן שלו, עם רמת מחירים שלפני הקפיצה הדרמטית במחירי הדיור של ברלין בעשור האחרון. זו הייתה ההזדמנות של החברות לשפץ את הדירה ולהעלות את השכירות. החברות בחנו את הדירה, ראו אילו צעדים היו יכולים להעלות את שכר הדירה הכי הרבה מבחינה חוקית - התקנת שירותים חדשים, אמבטיה אם יש מקום, מערכת חשמל חדשה או כיור רחב, לפי יותר מ-100 פרמטרים המשפיעים על מחיר שכירות למ"ר בברלין - ואז שיפצו בזריזות את המבנה כדי למקסם את הכנסותיהן.
זו הייתה למעשה אופטימיזציה של העלאת השכירות, אבל מה שבעיקר תרם להכנסות שלהן היא מצוקת הדיור בברלין והעובדה שרבים - כמעט כל מי שהגיע לעיר בשנים האחרונות - היה מוכן לשלם אפילו יותר מהמחיר החוקי, העיקר להשיג דירה. דירות נעזבו כשהדיירים משלמים 3.5 אירו למטר, והמחיר החדש היה כבר 12 אירו למטר.
המודל הזה עכשיו בצרות ומאיים לא רק על שווי חברות הנדל"ן הגדולות, אלא גם על חברות השיפוצים הקטנות. חברות אלו, של כמה עשרות עובדים, מדווחות בשבועות האחרונים על קשיים רציניים בפעילותן. עד לאחרונה בברלין לא היה ניתן להשיג כלל עובדים לעבודות שיפוץ, הם באו מפולין ומאוקראינה ומכל מקום אפשרי. כיום, החברות מאיימות לקרוס. "שתיים מתוך שלוש חברות הנדל"ן שעבדנו אתן הפסיקו לחלוטין לשפץ דירות", אמר מנכ"ל חברה מקומית, "השלישית שוקלת להפסיק". הוא מתכוון לפטר עובדים, וכבר צממם משרדים ואת צי הרכב, אמר.
השבוע ממשיך להתקיים שלב השימועים הציבוריים של התוכנית. נציגי חברות נדל"ן, נציגי הציבור, איגודי בעלי דירות, קואופרטיבים המחזיקים דירות וכל גורם עניין אחר יציגו את ההסתייגויות שלהם מטיוטת החוק המוצעת. ויש הרבה. השאלה איך תיראה התוכנית הסופית עדיין פתוחה.
לומפשר, שיצרה עימות בקואליציה סביב הצעותיה המרחיקות-לכת וספגה ביקורת חריפה גם מהמפלגה הסוציאל-דמוקרטית המובילה את הקואליציה, עשויה לסגת עוד יותר ולספק חריגים נוספים. גם המועד שבו החוק ייכנס לתוקף עשוי להידחות. הוא היה אמור להיות מושלם עד סוף השנה, אבל ייתכן כי בגלל צורך בהתייעצויות, הוא יעבור רק לאחר מכן. החוק גם אמור לחול רטרואקטיבית, אולם כמה חוות דעת משפטיות קבעו כי זהו אינו סעיף חוקי.
בינתיים, חברות הנדל"ן הגדולות כבר החלו ביוזמה מהירה להעלות את שכר הדירה באופן מיידי. רוב מומחי ההשקעות ממליצים להמתין ולראות מה אכן יקרה באמצע אוקטובר, אז צפויה להיות מוצגת הצעת החוק.
אם ייצא לפועל, החוק אמור להיות בתוקף לחמש שנים. ככל הנראה, קרב משפטי יתנהל סביבו, אך הוא עשוי לקחת שנים, ורוב הסיכויים הם שהחוק לא יוקפא בזמן הדיונים. "יהיה מה שיהיה", מוסיף הבכיר, "ברלין כבר השיגה חלק ממה שהיא רצתה, שוק הדיור בה היום הוא לא מה שהיה עד יוני".