אפי כץ / צילום: איל יצהר, גלובס
שכונת סינג סינג היא כנראה החצר האחורית המוזנחת ביותר של העיר אילת. לא לחינם זכתה השכונה לכינויה, על שמו של בית הכלא הידוע לשמצה במדינת ניו יורק. יש שאומרים שהסינג סינג האמיתי הוא גן עדן בהשוואה לשכונה האילתית המתפוררת.
כבר שנים רבות שעיריית אילת מנסה למצוא פתרון לשכונה, ללא הצלחה. לאחרונה אישרה מועצת העיר תוכנית פינוי-בינוי לשכונה, ומי שלקח על עצמו את האתגר הוא אפי כץ, הבעלים והמנכ"ל של חברת ענב, המתמחה בתחום. אף שעד היום כבר התמודד כץ עם כמה פרויקטים של פינוי-בינוי, הוא מודה שסינג סינג הוא בין המאתגרים. "לאילת", מסביר כץ, "יש הייחודיות שלה. היא מוגבלת ביכולת השיווק שלה. הפרויקט הזה הוא גדול ומסיבי, 1,700 יחידות דיור, וסדר גודל כזה בעיר אילת לא ניתן ליישום, אפילו לא ברמה התיאורטית".
למה, בעצם?
"אין באילת מספיק תעסוקה, וההגירה החיובית היא בקצב של אחוז לשנה, מה שאומר שאם אנו יוצאים עם פרויקט כזה גדול, לא ניתן לשווק אותו, אז צריך למצוא מפתח ייחודי".
מה האפשרויות?
"הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית מעורבת בזה, וגם משרד השיכון. כולם מבינים שיש צורך, וכרגע אנו מנסים לגבש את הפתרון הנכון ביותר כדי להפוך את הפרויקט לישים.
"אפשרות אחת היא שחלק מהיחידות יהיו למלונאות. אפשרות אחרת היא שיסתפקו בפחות יחידות דיור. לרשות להתחדשות עירונית יש קרן שנועדה לכך, ויכולה הרשות להגיד, שמכיוון שמדובר בפרויקט בסדר גודל לאומי, יסתפקו רק ב-1,200 יחידות, למשל.
"אפשרות שלישית היא שיינתנו מגרשי השלמה בעיר אחרת. למשל, שנקבל 700 יחידות באילת ועוד 500 יחידות בתל אביב (במקום כ-1,000 באילת). כך שיש פתרונות. זה מורכב ומאתגר, אבל יש חלופות, ואפשר גם לשלב ביניהן. יש המון פתרונות יצירתיים. צריך להיות אופטימיים עם ראש פתוח.
"במקרה של אילת, האתגר כפול ומכופל. אילת היא בועה. בניגוד לערי פריפריה אחרות, כמו קריית שמונה למשל, שיש לה יישובי לוויין סביבה, לאילת אין את זה, ולכן צריך לטפל בזה ברמה הלאומית. הפתרון בפריפריה הקונבנציונלית הוא יותר נגיש, אבל לגבי אילת חייבים לחשוב אחרת".
כבר שנים מדברים על פיתוח של אילת ושנים שהיא לא מתרוממת. התחושה היא שהעיר בסטגנציה.
"יש שם כרגע תנופה מאוד גדולה של פיתוח. גם של רצועת החוף, גם מגרש לגולף, גם תוספת חדרי מלון. אני מקווה ורוצה להאמין שזה מעיד על משהו חיובי".
אתה לא חושש מהפסד? זה לא נשמע כמו פרויקט רווחי.
"ברוב הפרויקטים הגדולים שעשיתי, הסבירו לי שהם בלתי אפשריים. כשאתה מתחיל פרויקט, מסבירים לך שאחרים ניסו לפניך, ושזה בלתי אפשרי ומורכב. היה לנו פרויקט פינוי-בינוי בנווה מונוסון. לאורך שנים לא התקדמו שם במילימטר כי כל יזם הסביר כמה זה מורכב. בסוף לקחנו את זה על עצמנו והרמנו את הפרויקט. אנחנו מאמינים שאנו יכולים להוביל את זה".
"לא נכנס לפרויקטים בלי תמיכת העירייה"
כץ, אם כן, כבר רגיל שאומרים לו שאין סיכוי, ודווקא לאותן פינות חסרות סיכוי הוא אוהב להיכנס. לענב יש כיום כ-30 פרויקטים ברחבי הארץ, הכוללים 10,000 יחידות דיור: 1,000 יח"ד בפרויקט בחדרה על חוף הים; 1,800 בפרויקט נוסף בעיר; 2,000 יח"ד בבאר יעקב; בלה גארדיה; ברמת גן, על ציר הרכבת הקלה; 500 יח"ד בתל אביב, ברחוב המאבק (על גבול גבעתיים); כפר סבא, בקעת אונו, גבעת אולגה, ועוד.
חלק מהפרויקטים היו תקועים לאורך שנים רבות, והצריכו התמודדות עם מכשולים לא מעטים. למשל, פרויקט רקנאטי בתל אביב, ברמת אביב ג', אותו יוזמת ענב יחד עם אשדר מקבוצת אשטרום, היה תקוע במשך 20 שנה. לאחרונה, לאחר שסיימו לפרק את המהמורות שבדרך, נהרס הבניין הראשון והחלה הבנייה.
"ההיענות של הדיירים בשלב הראשון הייתה מדהימה", משחזר כץ, "למעלה מ-90% מהדיירים חתמו על הסכמים והיו בעד, אבל הסביבה התנגדה: דיירי הבניינים ממול התנגדו בטענה שהבנייה תסתיר להם את הנוף. הם עשו כל מה שאפשר כדי לעצור את הפרויקט, הפעילו לחץ בלי שום פרופורציה על חברי עירייה עד שהעירייה חזרה בה מהתמיכה בפרויקט, אבל אנחנו חשבנו שהוא נכון, כל חוות הדעת תמכו בפרויקט, מבחינה תנועתית, מבחינת מבני ציבור, והחלטנו שאנו ממשיכים.
"לימים, למרות כל העיכובים ואף שהייתה התנגדות מכל זווית, הוועדה המחוזית קיבלה החלטה אמיצה שהפרויקט הוא נכון. הדיירים פונו בבת אחת, והפרויקט, שכולל 200 יחידות דיור, בשלושה מגדלים בני 17 קומות כל אחת, יצא סופסוף לדרך".
מה הסוד? למה אתה מצליח איפה שאחרים נכשלו?
"אני משתדל מאוד לא להיכנס לפרויקטים אם אני לא יודע מראש שהרשות תומכת בזה. מהניסיון שלי, כשאתה בא עם פרויקט הוליסטי ולא נקודתי, הרשות מסייעת. במקומות שאין פתרונות, אני נתקל או במשיכת כתפיים או בחוסר עניין. מאז הוקמה הרשות הממשלתית, העזרה והנכונות לדחוף, הן מדהימות. עד לפני זמן מה לא היה עם מי לעבוד. היום, לעומת זאת, אתה מרגיש שיש גוף שפועל לטובת התחדשות עירונית".
אבל מה אפשר לעשות כשיש התנגדויות?
"התנגדויות זה בסדר, אבל צריך לקצוב אותן בזמן, כדי שזה לא יתקע פרויקטים".
יש גם ענייני דיירים סרבנים. איך באמת משכנעים דיירים לחתום?
"הם צריכים להיות משוכנעים ביכולת שלך. דיירים רוצים יזם שידבר איתם בגובה העיניים, הם רוצים לשמוע בדיוק מה שקורה בפרויקט, עד לפרטי פרטים, ואנו מקפידים לשתף אותם: אנו מוציאים דיוור מסודר באופן שוטף. אנו מחזיקים פה צוות של כחמישה אנשים שכל תפקידם זה להתנהל מול הדיירים, להיות איתם בקשר, להסביר. העבודה שלנו לא מסתכמת בלהחתים אותם על הסכם. פרויקטי פינוי-בינוי הם פרויקטים שאורכים שנים, ואתה צריך להיות נגיש וזמין מבחינת כוח אדם, להיקף גדול של פניות מבעלי דירות".
מה אתה חושב על החוק המחיל על יזמים בפינוי-בינוי, הוראות מיוחדות לגבי קשישים, מתוך הבנה שעבורם זה מהלך מורכב יותר בהשוואה לדיירים צעירים, שלרוב שמחים להיכלל בפרויקט פינוי-בינוי?
"אני חושב שזה נכון. זה בא באיחור - זה צורך שהיה קיים ולא היה לו פתרון, צריך עוד לדייק את הפתרון".
גם ההירתמות של ראשי ערים שבתחומי השיפוט שלהן מקודמים הפרויקטים, אומר כץ, היא חיונית לקידומם. כך היה באילת, וכך לדבריו קורה גם בערים אחרות, כמו חדרה, נתניה, תל אביב, ובני ברק.
"יש לנו כעת פרויקט בבני ברק, שקידמנו יחד עם ראש העיר, שהיה מעורב לכל אורך התהליך, נלחם איתי ובא לוועדה המחוזית, עד כדי כך שלפעמים הייתי ממש נפעם. זה פרויקט ששנים היה תקוע, ורק אחרי שראש העיר, שבא עם ראייה הוליסטית ורצון עז לקדם את הפרויקט, נרתם לו, זה התחיל לזוז", הוא אומר.
יש לכם שם פרויקט של עירוב שימושים: משרדים, מסחר, מגורים, ומבנה ציבור.
"עירוב השימושים בפרויקט בבני ברק, הוא ברמת המתחם. בפרויקט אחר, בז'בוטינסקי רמת גן, יש לנו עירוב שימושים ברמת המגדל. עירוב שימושים שעובד טוב, שיוצר הרמוניה בין סביבה עסקית וסביבת מגורים שעובדות בהרמוניה, זה דבר מצוין.
"קחי למשל את מתחם הבורסה ברמת גן, שהיה תמיד מתחם של מסחר ותעסוקה, ובשעות הערב היה שם ריק, ואני לא צריך להרחיב מה קרה שם בשעות האלה. לעומת זאת, כשאתה יוצר הרמוניה, המתחם יודע לתת שירותים לכל אורך היום. זה הרבה יותר נכון ויעיל שבית הקפה ישמש בבוקר את התעסוקה ובערב את המגורים. כשעירוב שימושים נעשה בצורה נכונה ובהרמוניה וחשיבה, אחד משרת את השני, ובסוף זה פועל לטובת כולם".
"זה לא נכון לעבוד בבניין שאנשים גרים בו"
את חברת ענב הקים כץ בשנת 2001, לאחר שעסק שנים בהפשרת קרקעות מושבים וקיבוצים.
ענב מתמקדת בפרויקטי פינוי-בינוי גדולים ומורכבים, ובניגוד לחברות אחרות העוסקות בהתחדשות עירונית, היא כלל לא עוסקת בתמ"א. "אני לא מאמין בלעטוף ולצפות מבנה במצב פיזי ירוד. קוסמטיקה כמו שיקום שכונות. זה גם לא נכון לעבוד בבניין שאנשים גרים בו, להקים אתר בנייה בתוך סביבת מגורים, זה לא נראה לי הגיוני, זה מרשם בדוק לחיכוכים".
או קיי, ובהמשך התפתחה תמ"א 2. למה לשם לא נכנסתם?
"תמ"א 2 מתמקדת ברמת הבניין, וברוב הרשויות לא אוהבים את זה, כי במתכונת הזו יש לך בעיה לתת פתרונות סביבתיים. זה יוצר אילוץ תכנוני, ובגדול זה מוצר הרבה פחות טוב בהשוואה לפינוי-בינוי. בפינוי-בינוי אתה יוצר סביבת מגורים חדשה".
בפרויקטים גדולים אולי, אבל מה על פינוי-בינוי קטן? גם שם אתה לא ממש יוצר סביבת מגורים חדשה.
"גם בפרויקטים קטנים אפשר להכניס תפיסות יותר הוליסטיות. יש לי אחד כזה: שלושה מגדלים של 22 קומות, 240 יחידות דיור. לקחנו מתחם שלם, שבו תיבנה סביבת מגורים חדשה. אנחנו מפנים בנייני רכבת, ומקימים גני ילדים, גינות ציבוריות".
גם אתה חושב שצריך לחסל את התמ"א?
"דלית זילבר (מנכ"לית מינהל התכנון - ה.מ) צודקת. צריך להשאיר את התמ"א רק למקרים חריגים. תמ"א 1 זה בכייה לדורות, ותמ"א 2 צריכה להיות במקרי קיצון שבהם לא ניתן לאגד קבוצת בתים. למשל, כשיש איזה בניין ישן שכלוא בין בניינים. אך כתפיסה, הפרויקטים צריכים להיות יותר מרחביים, עם ראייה יותר הוליסטית".
או קיי, הסתכלתם הוליסטית. עדיין, איך מתגברים על הקושי התחבורתי שפרויקטים כאלה יוצרים? 200 או 150 דיירים, יוצאים בבת אחת לעבודה, פחות או יותר באותה שעה, ויוצרים פקק ביציאה מהחניון התת קרקעי, וברחובות השכונה.
"לאט לאט כל רשויות התכנון משנות את התפיסה של אדם בודד שנוסע בבוקר לעבודה. הבוקר נכנסתי למשרד, באחד ממגדלי בסר, ועובד במחלקת הנדסה, שגר במזכרת בתיה, סיפר לי שהגיע למשרד ברכבת, ואמר לי: 'חיים אחרים'. ברכב לוקח לו שעתיים להגיע".
באמת? הוא צריך לנסוע ברכב לתחנת הרכבת, וכשהוא יורד, הוא צריך לקחת אוטובוס כדי להגיע למשרד. לא מציאה.
"נכון, אבל עדיין לקח לו שעה ורבע במקום שעתיים.
"אני היום מקים פרויקט מאוד גדול ביהוד, של 1,400 יחידות דיור, על גבול מושב מגשימים. הפרויקט ממוקם במרחק חמש דקות הליכה מהקו הסגול של הרכבת הקלה. בהנחה שהקו הסגול והירוק יוקמו בתוך כארבע שנים, אז התפיסה לגבי ההגעה לעבודה תשתנה. אם אתה מפנים שאתה לא חייב להיכנס לרכב אלא זה בסדר גמור שתחליף את הרכב ברכבת, בתוך חצי שעה אפשר להגיע למשרד בתל אביב. הקו האדום, שיושלם בתוך שנה-שנתיים, כבר יעשה מהפכה.
"אני לא צריך ללכת רחוק ולהסתכל על מנהטן או על פריז. אני רואה מה נעשה בירושלים, כמה הרכבת הקלה שינתה את כל נושא התחבורה בעיר. לפני שהקו שם החל לפעול ההנחה הייתה שיהיו פיקים בבוקר ואחר הצהרים, ואת יודעת מה התוצאה? שלאורך כל שעות היום יש פיקים. זה הוכיח את עצמו גם ברמה שבתי עסק ודירות מגורים שנמצאים על הציר, הרוויחו. הערך שלהם עלה פלאים, ואני מניח שגם כאן זה יהיה אותו דבר. גם אם זה יתעכב מעט, בתוך חמש שנים התפיסות התנועתיות שלנו ישתנו.
"אנשים היו במחשבה שרכבות זה רעש. היום, כשאת נמצאת ליד הרכבת הקלה בירושלים, אם היא לא משמיעה את הצלצול שלה, את בכלל לא שומעת שהיא עוברת. כל החשש הזה שהיה בזמנו ממגורים ליד תחנת רכבת, כבר לא קיים. אנשים מפנימים היום שלגור בסמיכות לתחנת רכבת, זה יתרון".
אתה חושב שצריך להיעזר יותר בפרויקטי פינוי-בינוי? שזה צריך לתפוס חלק גדול יותר מפתרונות המגורים כאן?
"אני חושב שזה צריך לתפוס מעל 50%. היום זה 20%, בעיקר במרכזי הערים. זה גם חסכוני יותר לתושבים ולמדינה מאשר להקים שכונה חדשה, משום שהשירותים כבר קיימים. נוסף לכך, כשאתה מקים שכונות חדשות אתה משאיר את מרכזי הערים לא מפותחים. קחי למשל את פתח תקווה: שכונות אם המושבות וכפר גנים עוטפות את פתח תקווה מדרום מערב, בעוד שמרכז העיר לא מתרומם. הוא נראה מאוד ישן, מאוד לא מזמין, אין שם ביקושים, ההתנהלות של המרכז עברה למעטפת של העיר, ולדעתי זו טעות".