חיים פייגלין, מנכ"ל צמח המרמן / צילום: איל יצהר
פחות משנתיים לאחר שחברת הנדל"ן צמח המרמן רכשה מגרש במתחם כורזין שבגבעתיים, עליו מתוכנן פרויקט לשימושים משולבים בעלות מוערכת של כ-600 מיליון שקל, היא מצרפת כעת כשותפה לפרויקט את חברת כלל ביטוח, בהשקעה של עד כ-350 מיליון ש קל. צמח המרמן, המחזיקה במגרש המדובר יחד עם חברת אורוקום הפרטית של אורן חלפון, עדכנה הבוקר (א') על חתימת הסכם למכירת 70% מהזכויות לשטחי מסחר ותעסוקה שיהיו בפרויקט לכלל ביטוח, תמורת 101 מיליון שקל, וזאת בכפוף לעסקת שינוי ייעוד שתיחתם במשותף מול רשות מקרקעי ישראל (רמ"י). בנוסף, צפויה כלל להשקיע כ-250 מיליון שקל נוספים בהקמת הפרויקט.
העסקה מול כלל תותיר בידיהן של צמח המרמן ואורוקום, באמצעות חברת אבן השהם המשותפת להן, את יתרת 30% מהזכויות בפרויקט לשטחי מסחר ותעסוקה, ונוסף לכך את מלוא הזכויות לחלק המגורים בפרויקט, המתוכנן לכלול קרוב ל-50 דירות, וכן "50% מכלל זכויות הבנייה הנוספות בפרויקט ככל שיאושרו". ההסכם מול כלל ביטוח נחתם כחצי שנה לאחר שצמח המרמן עדכנה על מו"מ להכנסת שותף לפרויקט, בחודש מרץ, וכעת החברה עדכנה כי חלק מהתמורה שתתקבל תשמש לפירעון הלוואה בנקאית.
כחלק מההסכם שנחתם כעת, סיכמו שלוש השותפות כי יפעלו לבצע את עסקת שינוי הייעוד בקרקע וכן סיכמו על מערכת יחסים משותפת לגבי תכנון והקמת הפרויקט: "נשיאה בהוצאות, אופן קבלת ההחלטות וכן ניהול, השכרה ושיווק השטחים ". את רכישת הקרקע במתחם כורזין השלימו צמח המרמן ואורוקום בינואר 2018 מידיה של חברת הנדל"ן מצלאוי, תמורת כ-84 מיליון שקל. לפי דוחות צמח המרמן, על הקרקע מתוכנן לקום פרויקט שיכלול 26 קומות משרדים, 2 קומות מסחר, 5 קומות מגורים וחניון.
מצידה של כלל ביטוח, ההשקעה באפיקים אלטרנטיביים שאינם סחירים מאפשרת לגופים המוסדיים דוגמתה לבסס עוגן תשואה יציב יחסית בתיק ההשקעות שלה, עם תזרים מזומנים יציב וחיובי, ובעיקר כזה שאינו בקורלציה גבוהה עם השוק - ובכך ליצור גורם ממתן תנודתיות בתיק. ההשקעה בנדל"ן היא חלק מאותם אפיקי השקעה אלטרנטיביים. בסוף 2018 היה לכלל ביטוח את תיק ההחזקות הישירות בנדל"ן השלישי בהיקפו בשוק המוסדי, אחרי הראל ומגדל, כשתיק הנדל"ן להשקעה של הקבוצה עמד על 6.4 מיליארד שקל, בדומה להפניקס, וברובו נזקף לתיקי העמיתים והמבוטחים.
האסיפה לאישור שדרוג דמי הניהול נדחתה
בדומה למניות רבות בענף הנדל"ן, גם זו של צמח המרמן נהנית מתקופה חיובית במיוחד, ומתחילת השנה מספקת את אחת התשואות הבולטות בבורסה המקומית, עם זינוק של כ-110% בערכה שהוביל אותה לרמת שיא המשקפת לחברה שווי המתקרב ל-300 מיליון שקל.
צמח המרמן, הנמצאת בשליטת המשפחות פייגלין ובן אברהם, מחלקת את פעילותה לשלושה תחומים - ייזום, ניהול ומכירת פרויקטים למגורים, ביצוע עבודות קבלניות, וייזום ורכישת מרכזים מסחריים. בסיכום המחצית הראשונה של השנה הכנסותיה נשחקו ב-12% ל-255 מיליון שקל, והרווח הנקי צנח ב-36% ועמד על כ-17 מיליון שקל. את עיקר השחיקה בפעילות השוטפת מייחסת החברה לסיום ביצוע פרויקטים במהלך השנה שעברה, ובדרך לשורה התחתונה דיווחה על שחיקת שיעורי הרווחיות, בעיקר בהשפעת שינוי תמהיל הפרויקטים שהיא מבצעת.
לצד הפעילות השוטפת, שלושה מבעלי השליטה בצמח המרמן המנהלים אותה - חיים פייגלין, אבי בן אברהם ובנו רן בן אברהם, מעוניינים בשדרוג של עשרות אחוזים בדמי הניהול החודשיים שלהם, אולם בינתיים מתקשים לקבל את התמיכה הנדרשת לכך. בהתאם, אסיפת בעלי המניות שתוכננה לדון בנושא מחר (16.9), נדחתה לשבוע הבא (23.9), בשל "דיונים עם אנטרופי", חברת הייעוץ למוסדיים.
מזימון האסיפה עולה כי צמח המרמן מבקשת להקפיץ את דמי הניהול החודשיים למנכ"ל פייגלין, ל-110 אלף שקל, במקום 59 אלף שקל כיום, את אלה של היו"ר אבי בן אברהם לכ-90 אלף שקל, במקום 52 אלף שקל, ואת של המשנה למנכ"ל רן בן אברהם ל-95 אלף שקל במקום 59 אלף שקל. זאת נוסף להעלאת היקף המענק המדיד לשלושה, על בסיס תוצאות החברה.
בצמח המרמן מעריכים את עלות העסקתם השנתית של השלושה בטווח של כ-1.2-1.5 מיליון שקל לכל אחד, לפני מענקים, לעומת תגמולים בטווח של כ-1-1.2 מיליון שקל שקיבלו כל אחד מהשלושה ב-2018, כולל מענקים.