גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

משקיעי הנדל"ן יוצאים מחיפה ומירושלים ומזהים הזדמנויות בערים הקטנות

בדיקה שערך משרד האוצר לבקשת "גלובס" מצאה כי משקיעי הנדל"ן מצמצמים את פעילותם בערים הגדולות מאז שנת 2017 ● מנגד, הערים נתיבות, אור עקיבא, חריש וקריית אונו עלו על הרדאר של המשקיעים, שהגבירו בהן את נוכחותם בתקופה זו ● ניתוח

העיר חריש / צילום: שלומי יוסף
העיר חריש / צילום: שלומי יוסף

הצעדים שנקט שר האוצר משה כחלון להדרת משקיעי הנדל"ן מהשוק, צלחו. אלה שנשארו, כפי שמלמדים נתונים שביקש "גלובס" ממשרד האוצר, שינו את טעמם. בעוד שביעדי השקעות ותיקים כמו חיפה ובאר-שבע הצטמצמה פעילותם, בערים חריש, נתיבות ואור עקיבא - נוכחותם עלתה.

שוק ההשקעות בנדל"ן עובר בשנים האחרונות טלטלה. בתקופתו של כחלון עלה מס הרכישה על דירה שנייה, כשהמסר למשקיעים היה ברור: אינכם רצויים. על כך יש להוסיף עליות מחירים שהורידו את התשואות על דירות והעלו סיכונים. כתוצאה נוצר מצב ייחודי, לפיו משקיעים מכרו יותר דירות מאלה שנקנו לצורכי השקעה. לפי נתונים שפרסמה בשבועות האחרונים הכלכלנית הראשית באוצר, שירה גרינברג, מאז אפריל 2016 כמות הדירות שמוחזקת על ידי משקיעים קטנה ב-19 אלף דירות. לפי הנתונים כיום רוכשים המשקיעים כ-1,200 דירות בחודש - כמחצית מהכמות עד לפני 4 שנים. מעבר לצמצום המשמעותי בשוק, גם מפת הביקושים השתנתה.

צמצום מול הגדלה של מלאי הדירות

המשקיעים כבר לא נוהרים לתל-אביב 

בניתוח הערים הבולטות בירידת מלאי הדירות להשקעה נמצא כי המשקיעים צמצמו את פעילותם בחיפה, בירושלים ובפתח-תקווה. בכל אחת מהן נרשמה ירידה מצטברת של 1,100 ל-1,800 דירות להשקעה בתקופה שבין ינואר 2017 ליוני 2019. גם בתל-אביב, עיר אהודה ביותר על משקיעים, הצטמצמה כמות הדירות להשקעה, אם כי היא נמצאת במקום החמישי בדירוג הערים שקטנה בהן כמות ההשקעות בנדל"ן.

"לאור העובדה שמדובר בעיר השנייה בגודלה בישראל, אשר מאופיינת גם בשיעור נמוך יחסית של דירות בבעלות (דהיינו, שיעור גבוה מהדירות מוחזק בידי משקיעים), עצם היותה מדורגת רק במקום החמישי בירידת המלאי יש בה כדי להעיד שבאופן יחסי פחות משקיעים 'נוטשים' אותה", כותבת הכלכלנית הראשית בניתוח, אך מציינת כי ייתכן שהסבר חלקי לכך עשוי להיות נעוץ ברמות המחירים הגבוהות בעיר זו, והעובדה שפלח השוק של דירות היוקרה ספג פגיעה חזקה יותר במספר העסקאות בשנים האחרונות".

יודגש כי הערים הללו אינן "מוחרמות" על ידי משקיעים. בירושלים נרכשו בשנתיים וחצי האחרונות למעלה מ-3,000 דירות להשקעה, בחיפה 2,200, בבאר-שבע כ-1,700 ובפתח-תקווה כ-1,200. ואולם, כאמור, כמות הדירות שמשקיעים אחרים מכרו באותן ערים הייתה הגבוהה ביותר.

שירה גרינברג/ צילום:מתן פורטנוי

המפתיעות: קריית אונו ומודיעין לא רק למגורים

מהנתונים עולה שהערים המובילות בשימור ואף בהגדלת הכמות של משקיעים, הן ערים קטנות, מרביתן בפריפריה, שנרשמה בהן בשנים האחרונות בנייה מרובה. שתי הערים הבולטות ביותר בגידול במספר הדירות בידי משקיעים בשנתיים וחצי האחרונות הן נתיבות ואור עקיבא, כאשר בכל אחת מהן עלה מלאי הדירות שמוחזק בידי משקיעים ב-180-200 דירות.

האם מדובר בבוננזה אמיתית? באוצר חושבים שלא. לסקירות נדל"ן שנערכו על ידם בחודשים האחרונים, צורפו "הערת אזהרה" מפני סכנת הצפת דירות להשכרה בערים הללו. וזאת הודות לפעילות מוגברת של משקיעים, וחלקה האחר - מפני רוכשים במסגרת "מחיר למשתכן", שמתכננים להשכיר את הדירות בעתיד.

בחריש מתקיימת תנופת בנייה, כשבמקביל עלתה בה כמות הדירות שנרכשו על ידי משקיעים. בשנתיים וחצי האחרונות עלתה כמות הדירות שנרכשו להשקעה ב-84. גם בה כבר יש אינדיקציות ליצירת מלאי עודף של דירות שמיועדות להשכרה, ועדיין המחירים הזולים מפתים משקיעים.

קריית אונו היא עיר חריגה ברשימה הזו: מדובר בעיר קטנה בלב אזור הביקוש. גם שם יש בשנים האחרונות תנופת בנייה רבה מאוד, במיוחד בפרויקטים של התחדשות עירונית, אך לא רק. ייתכן שמשקיעים נמשכו למיקומה הטוב של העיר, ביחד עם מחירי דירות נוחים יחסית.

ומה לגבי מקומות גדולים יותר? "מבין הערים הגדולות בארץ, העיר היחידה שנרשם בה גידול במלאי הדירות בידי משקיעים בין השנים 2019-2017 היא מודיעין, כאשר גם במקרה זה מדובר בתוספת זעומה של כעשר דירות", כותבת הכלכלנית הראשית.

המסקנה לפיכך היא שהמשקיעים הוותיקים נוטים להיפטר ממלאי הדירות שלהם בערים הגדולות, ואילו המשקיעים החדשים מחפשים הזדמנויות במקומות קטנים, אך מסוכנים ברובם.

עוד כתבות

מורי ארקין, בעל השליטה / צילום: יח"צ

לאחר כישלון ההנפקה והנפילה במניה: אקסלנז שבשליטת ארקין שמה את עצמה על המדף

השווי לו שואפים בעלי חברת האבחון הרפואי עומד על כ-60 מיליון דולר - פי 3 ממחיר השוק ● מורי ארקין מחזיק כ-75% ממניות אקסלנז, שצנחו ב-75% שנה האחרונה

רכישת דירה / צילום: Shutterstock

הניסוי של מדד הדירות החדשות נכשל, וכולנו משלמים את המחיר

מחירי הדירות עולים לאיטם, למרות המאמצים הכבירים והמשקולות הממשלתיות ● אולם לצד מדד מחירי הדירות, מתקיים לו מדד מחירי הדירות החדשות, שנוצר בעקבות לחצים של אנשי כחלון ● אך את המחיר לניסוי הכושל הזה משלם כלל הציבור, ובמיוחד רוכשי דירות צעירים

הדמיית החניון של התחנה המרכזית של צפון ירושלים   / צילום: חברת מוריה, מורדגן

דניה סיבוס נבחרה להקים את התחנה המרכזית של צפון ירושלים

המרכז התחבורתי הצפוני של הבירה יכלול מסוף נוסעים וחניון למאות אוטובוסים שמעליהם גג בתצורת גינה ירוקה ● הפרויקט נאמד ב-212 מיליון שקל ● החניון יביא לפינוי חניון האוטובוסים שפועל בסמוך לבנייני האומה

לוגו הוט 2019

הוט: התקלה הסתיימה, כלל השירותים בת"א ובגבעתיים עלו

(עדכון) - נציין כי בשל החג מוקדי השירות של הוט מאוישים חלקית, ולכן זמני ההמתנה לנציגים ארוכים מהרגיל

אתר בנייה בראשל"צ / צילום: shutterstock, שאטרסטוק

הפתעה: תל-אביב הפכה לשיאנית הבנייה החדשה. ומה קרה לפתח-תקווה ולנתניה?

מאמצע 2015 נבנו בת"א מעל 13 אלף דירות, כשבמקום השני ירושלים עם כ-10.3 אלפי דירות ● תוכנית מחיר למשתכן הכניסה 5 ערים לרשימת שיאניות הבנייה, בהן אשקלון וראש-העין ● ההפתעה: פ"ת ונתניה, שכיכבו בעבר בצמרת הבנייה, נדחקו אחורה ● בדיקת "גלובס"

אדם נוימן / צילום: שאטרסטוק

קדחת הנדל"ן של אדם נוימן: כל הבתים שמייסד WeWork רכש בזמן שהחברה הלכה והסתבכה

בני הזוג נוימן יצאו למסע רכישות שכלל לא פחות משני נכסי מגורים במנהטן, חווה בווסצ'סטר, שני בתים בהמפטונס ואחוזה בקליפורניה ● בסך-הכול הוציאו הנוימנים קרוב ל-90 מיליון דולר על שישה נכסים ועוד בחנו השקעות נוספות בסמוך להידרדרות במצבה של WeWork

עופר גרוסקופף/  צילום: שלומי יוסף

בעקבות הלכת רביבי: התיישנות שומות המס שבה למקומה הראוי

פסיקת העליון בעניין אורי רביבי משיבה את גבולות ההתיישנות למקומם הראוי, ולמעשה שבה ומאמצת פסיקה של ביהמ"ש המחוזי, שלפיה שומת הפסדים שהתיישנה אינה ניתנת לבחינה מחודשת במועד שבו מבקש הנישום להשתמש בהפסדים

שואשי קיאננגואו / צילום: רויטרס Jason-Lee

הדרך החדשה של סין לאסוף מידע על אנשים: תרגום של מידע פומבי מ-65 שפות שונות

במערב חוששים כי הממשל הסיני אוסף מידע ונתונים באמצעות טכנולוגיות סלולר, אך מחקרים חדשים מעלים כי הריגול כולל גם שימוש בטכנולוגיות פשוטות יחסית

סוחרים בבורסת ניו יורק/ צילום: רויטרס, Brendan McDermid

נעילה חיובית בוול סטריט: פתיחה חזקה לעונת הדוחות לרבעון השלישי

הנאסד"ק עלה ב-1.2%, S&P 500 טיפס ב-1%, והדאו ג'ונס הוסיף 0.9% ● מחיר הנפט ירד ב-1.5% ● ג'י.פי מורגן, סיטיגרופ ובלאקרוק עקפו את התחזיות ברבעון השלישי של השנה ● יונייטדהלת' העלתה את תחזית הרווח לשנה לאחר הדוחות ● ג'ונסון אנד ג'ונסון עקפה את התחזיות ● זינוק מחיר בשר חזיר הקפיץ את האינפלציה בסין לשיא של 6 שנים ● מדד המחירים לצרכן בסין עלה ב-3% בספטמבר ● פולקסווגן מעכבת בניית מפעל בטורקיה בצל תקיפת הכורדים

הבורסה לני"ע בת"א. / צילום: תמר מצפי

הבורסה ננעלה בעליות: מדד ת"א 35 קפץ ב-1.2%, אנרג'יאן זינקה ב-9.6%

המדדים המובילים עלו בדומה לסנטימנט מעבר לים, ת"א 90 הוסיף 0.9% לערכו, מדד הבנקים טיפס ב-0.7% ● תמר פטרוליום דיווחה על חלוקת דיבידנד של 10 מיליון דולר ● טאואר זינקה ב-6.2%, לאומי עלתה ב-1.17%, בזק איבדה 2.5%, קנון זינקה ב-5.3%, מנורה קפצה ב-5.1%, ואנלייט אנרגיה עלתה ב-3.7%

סוחרים בוול סטריט / צילום: רויטרס

פתיחה שלילית בוול סטריט; המכירות הקמעונאיות בארה"ב הפתיעו לרעה בספטמבר

המכירות הקמעונאיות בחודש ספטמבר בארה"ב ירדו ב-0.3%, בניגוד לתחזיות לעלייה של 0.3%, והירידה הראשונה מזה 7 חודשים ● בנק אוף אמריקה עקף את התחזיות לרבעון השלישי ● סין הזרימה 28 מיליארד דולר למערכת הפיננסית

סניף של ארומה ת"א / צילום: יח"צ

משרד הבריאות ערך שימוע לארומה ת"א; הערכה: הבעיה הייתה במקרר

(עדכון) - הרשת סוגרת עד להודעה חדשה את הסניף ברחוב מנחם בגין בת"א, לאחר ששני לקוחות שאכלו בו כריך וסלט טונה אושפזו אמש בשל תגובה אלרגית ● בנוסף הוחלט לבצע החלפה של מוצרי הטונה בכל הסניפים ולערוך בדיקת מעבדה וביקורת על כלל המוצרים ● "נפרסם את התוצאות בשקיפות לציבור"

משה כחלון / צילום: רפי קוץ, גלובס

קרן המטבע חותכת בפעם נוספת את תחזית הצמיחה לישראל

קרן המטבע צופה צמיחה של 3.1% לעומת תחזית קודמת לצמיחה של 3.3%, שגם היא הונמכה בחודש אפריל ● בנוסף, קרן המטבע חתכה את תחזית הצמיחה לכלכלה העולמית ל-3% בלבד בצל מתיחות הסחר בין סין לארה"ב ● התחזית הנוכחית שפרסמה קרן המטבע משקפת האטה בקרב 90% מהכלכלות בעולם

קשישה / צילום :  Shutterstock

הביטוח הלאומי יחלק היום מענקי חימום ל-273.5 אלף איש

הזכאים יקבלו מענק בהיקף 562 שקל ישירות לחשבון הבנק שלהם

דוד אמסלם / צילום: דוברות הכנסת

מתי קיבל נתניהו מנדט ממתפקדי הליכוד בפעם האחרונה

שר התקשורת דוד אמסלם טען כי "ראש הממשלה נבחר ע"י מתפקדי הליכוד לכנסת ה-22 כעומד בראשה". האם זה נכון? ● המשרוקית של גלובס

 

יאיר לפיד ובני גנץ / צילום: שלומי יוסף

לפיד: "אפשר להקים ממשלה ביומיים. אדם אחד עוצר הכול"

ח"כ יאיר לפיד האשים את בנימין נתניהו בפלונטר הפוליטי בפוסט שפרסם בפייסבוק ● "כל מה שאומרים לו זה שהוא לא יוכל להיות ראש ממשלה בשנתיים הקרובות"

ליאו ליידרמן / צילום: תמר מצפי

מדד התחרותיות העולמי: ישראל דורגה במקום ה-20, ללא שינוי מהשנה שעברה

הפורום הכלכלי העולמי, שעורך את המדד, הדגיש את היותה של ישראל מרכז חדשנות ואת ההשקעה הגבוהה במחקר ופיתוח - 4.3% מתוצר ● הדוח לא מגלם את החריגה הצפויה מיעד הגירעון של 2019 ואת חוסר היציבות הפוליטי שעשוי להוביל לבחירות שלישיות בשנה

בצלאל סמוטריץ / צילום: אתר הכנסת

המאחזים הלא חוקיים ביהודה ושומרון: סמוטריץ' מגיב לחשיפת "גלובס"

שר התחבורה שלח מכתב חריף למנכ"ל משרד רה"מ, בו הוא מותח ביקורת קשה על המשנה ליועמ"ש, עו"ד ארז קמיניץ, וקורא שלא לציית להוראתו בעניין המאחזים הלא חוקיים ביהודה ושומרון ● "סגנונו מבטא בעיית משילות קשה ואובדן דרך של מי שאמורים להיות משרתי הציבור תחת הנחיית נבחריו. אין להשלים עם היפוך יוצרות כזה"

בנימין נתניהו / צילום: רויטרס

נתניהו לא התקדם עם הרכבת הממשלה, אך מתכנן נסיעה ליפן

20 ימים חלפו מאז קיבל נתניהו את מלאכת הרכבת הממשלה, אך נראה כי המו"מ תקוע ● חדשות 12 פרסמו כי רה"מ שוקל נסיעה ליפן החל ממוצאי שבת

מנכ"ל סופטבנק מסיושי סאן / צילום: רויטרס

הכישלון של סופטבנק ב-WeWork: האם מתוך הטראומה יצמח עידן חדש לתעשיית ההייטק?

כישלון ההנפקה של WeWork והחולשה של מניית אובר הוביל את סופטבנק היפנית לשקול מחדש את מדיניות ההשקעות שלה ולשים דגש על רווח ולא רק על צמיחה מהירה ● האם תעשיית ההייטק עומדת לפני שינוי תפיסתי דרמטי, ומה יהיו ההשלכות של כך? ● פרשנות