ראשת עיריית חיפה, עינת קליש-רותם / צילום: רמי זרנגר
תמ"א 38 בחיפה תימשך, גם אם ברמה הארצית מעמדה ישתנה, ואולם היא תווסת ותוגבל ל-40% מפוטנציאל תוספת הדירות שקיים בעיר. -כך הודיעה אתמול ראשת עיריית חיפה, עינת קליש-רותם, בישיבת הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה חיפה.
בישיבה הוצגו עקרונות מדיניות עירונית חדשה לתמ"א 38, שבבסיסה חלוקת העיר לצירים מרכזיים, שבהם תיושם "תמ"א 38 ליזמים" שכוללת מתן זכויות בנייה מורחבות; ולאזורים שקטים, שבהם תיושם "תמ"א 38 לדיירים" שכוללת זכויות חיזוק והרחבת דירות וזכויות בנייה נמוכות ליזמים.
"לא יכול להיות שנקדם פרויקטים שלא עושים התחדשות עירונית אמיתית", אמרה קליש-רותם, "תמ"א 38 יכולה לסייע גם בהתחדשות עירונית ולא רק לבצע התחדשות נדל"ן".
בעיר קיימת מדיניות לתמ"א 38 מ-2016, ואולם כשעוצבה המדיניות הזו, לא נעשתה בדיקה מה יקרה לעיר באם היא תיושם אפילו בחלקה. כמו כן, לאחר עיצוב המדיניות הזו, פותחה גרסה 3 א' של תמ"א 38, שהיא פיתוח של גרסת ההריסה ובנייה מחדש, ששינתה בין היתר את שיטת חישובי השטחים, וגם מאפשרת גבייה מסוימת של היטלי השבחה - עניין שהוכח כבעיה מרכזית לרשויות המקומיות בתמ"א.
מה יקרה אם ימומש פוטנציאל התמ"א בחיפה? מהנדס העיר אריאל וטרמן סיפר כי אם היא תיושם ב-70% מהפוטנציאל שלה, יתווספו לעיר כ-15 אלף יחידות דיור חדשות, "שזה סדר גודל של עיר ככרמיאל, שתוקם בתוך חיפה", ולעירייה אין שום אפשרות לתת מענה מבחינת תשתיות. סימולציה שנערכה באגף התכנון העירוני העלתה כי העיר תוכל לעמוד בתוספת של כ-8,000 יחידות דיור נוספות, שזה כ-40% מהפוטנציאל הקיים.
עם זאת, וטרמן הדגיש כי במקומות שונים, בעיקר בשכונות הכרמל ובת גלים, תוספת יחידות הדיור כבר קרובה ל-20%, מה שגורם למצוקה גדולה, בין היתר מבחינה של הכחדת עצים, דבר שהעירייה אינה מוכנה לו, ועומסי תנועה כבדים בציר הרכס.
לאור זאת, בעיריית חיפה עיצבו כאמור מדיניות שתכלול 2 סוגי תמ"א 38. בצירים עירוניים שמסומנים כמרכזיים בעיר - כגון שדרות אח"י אילת בקריית חיים, שדרות טרומפלדור בנוה שאנן וציר הרכס בכרמל, שכולל את שדרות מוריה, שדרות הנשיא ושדרות אבא חושי - תיושם תמ"א 38 3א', שתאפשר הריסת מבנים והקמת מבנים עד לגובה של עד 9 קומות, תוך יצירת קומות קרקע של שימושי מסחר ותעסוקה. קליש-רותם הסבירה בהקשר זה כי אם חלק מהתעסוקה העירונית יועבר למקומות שסמוכים לשכונות מגורים, השימוש ברכב פרטי תפחת.
לגבי מבנים ישנים שנמצאים בתוך השכונות, בעירייה ביצעו בדיקות שמאיות לבדיקת זכויות הבנייה המינימליות שיזכו את היזמים ברווחיות, והגיעו למסקנה כי בשכונות הכרמל וקריית חיים מזרחית, די בתוספת של 1.5-2 קומות כדי להפוך פרויקט תמ"א 38 שיבוצע בהם לרווחי.
במקביל הודיעה קליש-רותם כי עלויות הביצוע של הפרויקטים הללו יוזלו, בצורה של הפחתה בתקן החניה והחזרת החיפויים לטיח, כבעבר.
סביר כי התוכנית תעורר סערה בחיפה, בעיקר בקרב יזמים שבעבר התנגדו גם לתוכנית הקיימת, ואולם בעירייה כבר החלו לשלוח הודעות ליזמים שביקשו ממחלקת ההנדסה מידע על מבנים, כדי לוודא את זכויות התמ"א שלהם, כי קיימת סכנה שהתשתיות העירוניות בשכונה כבר ממוצות, ועל כן לא בטוח שהפרויקט ימומש לפי המדיניות הזו.