אדם נוימן, מייסד ומנכ"ל WeWork / צילום: רויטרס
דחיית הנפקתה של ענקית חללי העבודה השיתופיים WeWork, שבתחילת השנה שינתה את שמה הרשמי ל-We Company, מעוררת לא מעט חוסר ודאות לגבי המשך התרחבותה האפשרית, גם בישראל. זאת, בשל האפשרות (התאורטית בינתיים) של מצוקה תזרימית פוטנציאלית שאליה עלולה החברה הצומחת להיקלע, בשל מחסור במזומנים שאותם תכננה לגייס בוול סטריט.
מצוקה שכזו, אם אכן תתגלע, עלולה להוביל לצמצום במגמת ההתרחבות המהירה של WeWork, וזאת לאחר שקצב הגידול בשטחים שאותם היא שוכרת (ומשכירה לאחרים) היה גבוה מאוד בשנים האחרונות, עם כניסתה לפעילות בעשרות ערים ברחבי העולם, ועם החזקה שמגיעה כיום למאות נכסים - התרחבות שלא פסחה גם על ישראל.
מי שהרים כבר ביוני האחרון "דגל אדום" בכל הנוגע לסיכונים הקשורים לפעילותה של WeWork היה שלמה איזנברג, בעל השליטה ויו"ר קבוצת הנדל"ן המניב ישרס, כשאמר בכנס מקומי, שבו השתתפו בכירים בענף: "אני עדיין לא מבין את התופעה של WeWork. כשאני משכיר שטח משמעותי בנכסים שלי, הדבר הראשון שאני בודק זה את המאזן הכספי של השוכר, כי אני מאמין שחברה שלא מרוויחה, לא יכולה לשלם שכר דירה - זאת נקודת הפתיחה שלי. אין ספק שהמודל ש-WeWork מציעה מלהיב וחדשני, ולכן בעקבותיו הגיעו כל כך הרבה חקיינים, אבל אני לא כל כך מבין אותו. את דוחות WeWork לא ראיתי, ואני קורא עליהם רק דרך העיתונות, אבל כשהם יראו מודל של רווח, ארוץ אחריהם להשכיר להם שטחים".
"החברה לא תוכל להמשיך לשפוך מזומנים"
בשוק ההון היה מי שהעריך היום כי "למרות דחיית ההנפקה, בשלב הנוכחי לא נראה כי WeWork תצמצם את שטחי פעילותה, אלא קודם כל נראה אצלה האטה בקצב ההתרחבות, והיא תפתח פחות שטחי משרדים חדשים מכפי שעשתה עד היום. נראה כי היא לא תוכל להמשיך לשפוך מזומנים בקצב שעשתה עד היום, בלי שיש לה גב כלכלי שיתמוך בכך - ולכן בהמשך, אם לא יחול שינוי במצבה, היא עשויה להידרש לצעדים נוספים".
שי ליפמן, אנליסט הנדל"ן של בית ההשקעות ווליו בייס, מפגין גישה אופטימית יותר. בשיחה עם "גלובס" אמר ליפמן: "אני מניח שבסופו של דבר, ההנפקה של WeWork תצא לפועל, ובינתיים החברה יכולה להמשיך לגייס כסף גם בצורה פרטית, כפי שעשתה עד היום".
ליפמן סבור כי "עצירת מהלך ההנפקה כעת לא צפויה לפגוע בהתרחבות הפעילות של החברה, בטח לא בארץ, והיא גם לא מהווה סיכון לחברות המחזיקות בנכסים. גם אם WeWork תיפול, יהיו מי שייקחו את החללים שלה במקומה, בין אם אלה חברות מתחרות או בעלי הנכס".
שכרה 6 קומות במגדל ToHa בתל-אביב
כחלק מהפריסה המהירה שלה, מציעה WeWork לא מעט חללי עבודה שיתופיים בישראל, וככל הידוע, היא מחזיקה ומפעילה כיום שטחי משרדים בכ-10 נכסים בארץ, מרביתם בתל-אביב. העסקה הגדולה ביותר שלה בישראל עד כה הייתה שכירת שטחים במגדל המשרדים החדש ToHa, שהוקם ברחוב יגאל אלון בתל-אביב, שם היא חתמה ב-2017 על הסכם ארוך טווח בהיקף של 300 מיליון שקל מול בעלות הנכס, חברות הנדל"ן המניב אמות וגב ים. מדובר בעסקה להשכרת ארבע קומות למשך 15 שנה, כשבהמשך הרחיבה WeWork את השטחים שהיא משכירה שם, כך שכיום יש בידיה שש קומות במגדל, והיא השוכרת הגדולה ביותר בנכס.
נכס נוסף של WeWork שתפס כותרות במסגרת פעילותה המקומית, הוא בניין ברחוב דובנוב שבמרכז תל-אביב - הנכס הראשון של החברה בישראל - שאותו היא השכירה במלואו כבר בשנה שעברה לענקית הטכנולוגיה מיקרוסופט. זוהי העסקה היחידה של WeWork בישראל במתכונת כזו, הקיימת בנכסים אחרים שלה בעולם.
נוסף על כך, יש בידי WeWork שטחים במקומות נוספים בתל-אביב - שם גם ממוקם מטה החברה, ברחוב מנחם בגין - וכן יש לה שטחים בפרויקט של חברת גב ים בבאר שבע ושטחים בחיפה, בהרצליה ובירושלים.
פעילות ב-100 ערים ב-30 מדינות
את פעילותה בישראל התחילה WeWork ב-2014, והשוק המקומי היה השני בעולם שאליו נכנסה החברה לאחר ארה"ב, שם התחילה לפעול כבר ב-2010. במבט קדימה, WeWork כבר הודיעה כי היא מתכננת לפתוח נכס נוסף ברחוב שוקן בתל-אביב בסוף 2019, ובמהלך השנה הבאה כוונתה להתרחב למגדל ספיר שברמת גן, וכן למבנה בפתח תקוה - כך שבסך הכל תפעל החברה ב-13 אתרים מקומיים.
וויוורק, שהוקמה בשנת 2010 על ידי הישראלי אדם נוימן יחד עם שותפו מיגל מקלרוי, פועלת בתחום של הקמה וניהול חללי עבודה משותפים ברחבי העולם. החברה מפצלת שטחי משרדים שאותם היא שוכרת, לחדרים ולחללים, ומשכירה אותם לפי חדר או אף לפי שולחן, בדרך כלל לתקופות קצרות. בסך הכל, לפי נתונים שהציגה WeWork בחודשים האחרונים, יש לה פעילות בכ-500 בניינים ברחבי העולם, הפזורים בכ-100 ערים ב-30 מדינות.
מודל הפעילות של החברה מבוסס על כך שבדרך כלל היא שוכרת מבעלי הנכס שטחים לטווח ארוך, שאותם היא משכירה לגורמים שלישיים - בין אם אנשים פרטיים ובין אם חברות וגורמים עסקיים. מודל זה משית עליה הוצאות גבוהות: שכירת נכס, שיפוץ, שיווק לחברי קהילה חדשים ו"ספיגת" ההוצאות עד שהתפוסה של הבניין מלאה. במסגרת זאת, מפעילה WeWork את הנכסים ודואגת לכל צורכי השוכר, וכחלק מכך היא מספקת ללקוחותיה מגוון שירותים נרחב. ככל הידוע, חלק מכספי ההנפקה שתכננה לבצע בבורסת נאסד"ק, יועדו לרכישת נכסים, שיהפכו את החברה לא רק למפעילת הנכס, אלא גם לבעליו.
לפי הנתונים המוצגים באתר החברה, היא מציעה כמה מודלים של שכירת שטחים - המרכזיים ביניהם כוללים השכרת שולחן עבודה פרטי, שולחן עבודה שיתופי ומשרד פרטי. במרבית המקרים, טווחי המחיר בנכסיה של WeWork בישראל מתחילים בטווח הנמוך בפחות מ-1,000 שקל בחודש, ובטווח הגבוה מתקרבים לכ-3,000 שקל בחודש, בהתאם למודל השכירות ולמיקום הנכס. מחירים אלה רלוונטיים עבור שוכר פרטי, ואילו במקרה שבו היא סוגרת חוזה מול חברה, תקופות השכירות הן לטווח ארוך, ומחירי השכירות משתנים בהתאם לצורכי החברה ולהיצע השטחים.
"שידוד מערכות בתחום המשרדים"
לאור צמיחתה המהירה, ריכזה WeWork לא מעט עניין גם בקרב פעילי תחום הנדל"ן המניב בישראל, וכמה מבכירי הענף התייחסו באחרונה, במסגרת אותו כנס נדל"ן שנערך ביוני, להשפעותיה על תחום הפעילות. מול דבריו של איזנברג אמר אז עוזי לוי, סגן נשיא לנדל"ן ב-WeWork: "צריך לזכור שהחברה פותחת כל חודש מרכזים מסחריים בהיקף של מגדל עזריאלי, ואין ספק שהוצאות הפיתוח משפיעות על המאזן ועל גודלה".
עוד אמר לוי כי "WeWork עושה לא רק שינוי, אלא שידוד מערכות בתחום המשרדים, מכיוון שהיא הכניסה משהו חדש לשוק מסורתי, והנושא פה הוא בכלל קהילה, ולא חללי עבודה משותפים. חלל העבודה, שנותן חוויית משתמש אחרת לגמרי, הוא חלק מהקהילה". כמו כן ציין לוי כי "כ-40% מהשטחים של WeWork כיום הם של התאגידים הגדולים בעולם. זה לא רק שטח שמשמש תחליף לסטארט-אפיסט, שישב לפני כן בבית קפה".
דודו זבידה, מנכ"ל קבוצת מבנה, אמר באותו כנס: "יש לנו כבר עשרות דגמי-אב של חללים משותפים, בין אם אותה חברה נמצאת כשוכרת עוגן של כל הבניין, ובין אם רק בחלקו. אם חברה כמו WeWork יושבת בנכס ותיק שלנו, יש לכך יתרון, כי היא יכולה לייצר גם לי וגם לה אפגרייד, אבל אני לא בטוח שבבניין חדש כדאי שחברה כזאת תשב, כי לעתים זה עלול לפגוע לי בשווי". אבי ורטהיים, יו"ר חברת ההשקעות בנדל"ן אלוני חץ (בעלת השליטה באמות, המחזיקה במגדל ToHa), התייחס גם הוא באותו כנס ל-WeWork ואמר כי "המתחמים המשותפים הם כאן כדי להישאר".
WeWork, כך פורסם בשבוע שעבר, דחתה בשלב זה את התוכנית לגייס כ-3 מיליארד דולר בהנפקת מניות ראשונית (IPO) בארה"ב - גיוס הון שנועד לממן את המשך צמיחתה המהירה של החברה. זאת, לאחר שההנפקה נתקלה בחוסר התלהבות מצד המשקיעים גם לנוכח הצניחה בשווי המבוקש. הפרסומים בקשר לשווי WeWork בהנפקה נקבו תחילה בשווי אדיר של כ-47 מיליארד דולר, אבל בהמשך צנח התמחור עד לכ-15 מיליארד דולר, כשגם זה לא סייע לחברה להשלים את המהלך כמתוכנן.