הבניין ברחוב ישעיהו 50 בתל-אביב / צילום: איל יצהר, גלובס
המילה "פוטנציאל" מקפלת בתוכה, מחד, הבטחה להשבחה, אולם בצידה האחר מקופל סיכון לאי-מימושה של השבחה זו. השאלה היא מה הדין כאשר הפוטנציאל - בגינו שולם מחיר בלתי ריאלי עבור נכס מקרקעין - התגלה כשגוי? האם ניתן יהיה לבטל את הרכישה? מקרה מעין זה נדון לאחרונה בבית המשפט המחוזי בתל-אביב.
ב-30.8.2017 נרכש חדר בגודל תשעה מ"ר עם שטח גג צמוד של 55 מ"ר על גג בניין ברחוב ישעיהו 50 בתל-אביב, תמורת 1.8 מיליון שקל. הרוכש שילם 270 אלף שקל כתשלום ראשון, מתוך חמישה, ורשם לטובתו הערת אזהרה.
למחרת, ב-31.8.17, שלחו הרוכשים הודעה על ביטול ההסכם, אולם המוכרים עמדו על קיום ההסכם. משכך, הגישו הרוכשים תביעה לבית המשפט, שבה עתרו לביטול ההסכם, בטענה כי המוכרים הטעו אותם עת טענו בפניהם כי הבניין "הולך לתמ"א".
הרוכשים טענו כי המוכרים לא גילו להם כי עוד קודם לחתימת ההסכם נפגשו עם אדריכל, אשר חיווה דעתו בפניהם כי אין כדאיות כלכלית לבצע תמ"א 38 בבניין. לטענת הרוכשים, מאוחר יותר התברר כי שוויו האמיתי של החדר שרכשו הוא 511 אלף שקל בלבד. הרוכשים טענו כי מדובר בהטעיה של ממש, כיוון שהמחיר הנקוב בהסכם היה גבוה יותר מפי שלושה משוויו האמיתי של החדר שנמכר.
מנגד טענו המוכרים כי הרוכשים עשו בדיקות מקיפות ויסודיות לגבי החדר בכל הרשויות, וכי לא הובטח להם שהבניין "הולך לתמ"א".
פסק הדין: המוכרים הטעו את הרוכשים
בית המשפט קיבל את תביעת הרוכשים ואת טענתם כי הוטעו. בית המשפט קיבל את עדותו של האדריכל שהובא מטעם הרוכשים, אשר הסביר כי הריסת הבניין שבו מצוי החדר שנמכר לרוכשים אינה כלכלית, משום שהמגרש קטן, הבניין הקיים בנוי על קווי הבניין, וקיימת בבניין קומת פרטר הנספרת כקומה במניין הקומות של הבניין החדש.
לכן, הסביר האדריכל, אף שכעיקרון ניתן לקבל היתר לביצוע תמ"א 38 בבניין, כאשר ינסה קבלן לבצע את פרויקט התמ"א, הרי שמבחינתו לא תהיה היתכנות כלכלית לעשות זאת.
האדריכל אף העיד כי המוכרים פנו אליו בטרם מכירת החדר לרוכשים, והוא הסביר להם כי אין כל היתכנות כלכלית לבצע פרויקט בבניין. נקבע כי למרות ידיעת המוכרים שלא ניתן לבצע בבניין תמ"א 38, הם פעלו למכירת החדר על הגג בסכום המבטא פוטנציאל לתמ"א 38.
בית המשפט קיבל את גרסת הרוכש, שטען כי המוכרים אמרו לו ש"הבית הולך לתמ"א", ושבתוך כמה שנים הוא יקבל דירה בגודל 100 מ"ר ששווייה כ-3.5 מיליון שקל, שבבניין רוב הדירות מושכרות, ואין אנשים מבוגרים, ושיש הסכמה של כל השכנים לביצוע הפרויקט.
עוד נקבע כי המוכרים "ביקשו למכור את החדר תוך ניצול 'ההילה' של תמ"א 38, גם כאשר ידעו שאין אפשרות כלכלית למימוש הפוטנציאל בבניין מושא התביעה. כך יכלו למכור את החדר במחיר גבוה בהרבה משוויו האמיתי, מחיר שהוא פי שלושה מערכו האמיתי".
נוכח מסקנותיו הורה בית המשפט על ביטול ההסכם וחייב את המוכרים להשיב לרוכשים את התשלום ששילמו על חשבון התמורה.
הכותב הוא מומחה במקרקעין והתחדשות עירונית