שלט מכירות בסינית לפרויקט נדל"ן באתונה / צילום: shutterstock, שאטרסטוק
משהו השתנה בשנים האחרונות - יותר נכון, נוסף - לנוף של אתונה, בירת יוון. חדי העין יבחינו שכמעט בכל מקום שבו דורכת הרגל, בין אם בשדה התעופה, בסמטאות מרכז העיר ובפרבריה ואפילו בדרכים הבינעירוניות, תלויות כיום מודעות בשפה הסינית לשיווק פרויקטי נדל"ן. בכלל, אתונה התמלאה בשנים האחרונות בסינים.
"אי אפשר לפספס כאן את הסינים", אומרת אורנה טורון, ישראלית המתגוררת זה 35 שנה במארוסי, פרבר של אתונה. היא מבחינה בסינים לא מעטים בסביבות מגוריה, וגם בפרבר סמוך אליה, קיפיסיה, שנחשב מהיוקרתיים באתונה. "יש פרויקטי בנייה שנבנים במיוחד עבור סינים, עם שלטים בסינית שפונים ספציפית אליהם. זו ללא ספק תופעה חדשה".
לפי רויטרס, שכתבו באחרונה על "הסינים שקונים בתים ביוון", אכן מדובר במספרים גדולים במיוחד של מבקרים, עד כדי כך ש"מאות משקיעים סינים מגיעים לשדה התעופה של אתונה שלוש פעמים בשבוע, מלווים בידי סוכני נדל"ן יוונים. אלה מסיעים אותם ישירות אל מרכז העיר כדי להתרשם מדירות למכירה".
אז מה הוביל לעניין הפתאומי שהסינים מגלים דווקא בנדל"ן של יוון? מעבר למחירי הנכסים הנמוכים שקורצים למשקיעים זרים ככלל, את עיקר העניין הסיני ביוון אפשר לתמצת לכדי שתי מילים: "גולדן ויזה". מדובר באשרת שהייה למדינות אירופה שיוון, ומדינות נוספות, מציעות למשקיעי נדל"ן מזה כמה שנים. אלא שביוון סכום ההשקעה הנדרש כדי לקבל את הוויזה הזו הוא הנמוך ביותר, רק 250 אלף אירו (כ-975 אלף שקל). בתמורה, יוכל המשקיע, ואף בני משפחתו, לשהות (לא לעבוד) ביוון ובמרבית מדינות האיחוד האירופי - במשך חמש שנים.
עבור הסינים, שמרבית מדינות אירופה סגורות בפניהם, אלא אם יוציאו אליהן ויזה מראש, מדובר בעניין אטרקטיבי. "פניות ראשונות מסינים החלו להגיע אלינו לפני חמש שנים", אומרת סוכנת הנדל"ן והבעלים של סוכנות אפסילון פלוס באתונה (Epsilon Team Real Estate Plus), אוויטה אלפטרודקי, בשיחה עם "גלובס". "רוב הלקוחות שלנו מספרים שהם רוצים את הוויזה כדי לטייל בחופשיות באירופה".
לשם השוואה, כדי לקבל את הגולדן ויזה במדינות כמו קפריסין, ספרד, איטליה או פורטוגל, יש להשקיע יותר כסף: 300-500 אלף אירו.
משקיעת נדל"ן פוטנציאלית סינית בשם ליאן וונמין (29), רואת חשבון מבייג'ין, סיפרה באחרונה ל"רויטרס" שמעבר לעניין הוויזה, השקעה בנדל"ן ביוון היא בעיניה, בפשטות, הזדמנות עסקית טובה. התוכנית שלה הייתה לרכוש דירה אחת או שתיים במרכז אתונה בסכום של 250 אלף אירו ואז להשכיר את הדירות ב-Airbnb. "בסכום כזה בבייג'ין הייתי יכולה לקנות בקושי דירה אחת של 30 מ"ר. זה הבדל גדול", אמרה.
מה סכום של 250 אלף אירו יכול לקנות כיום למשקיעים באתונה?
אלפטרודקי: "דירה יוקרתית, של שלושה חדרי שינה, במרכז אתונה עם נוף לאקרופוליס, תעלה הרבה יותר מרבע מיליון אירו, אבל כמובן שתלוי מה בדיוק קונים ואיפה".
באתונה, הסינים לדבריה מתעניינים בעיקר בנכסים במיקומים הטובים ביותר - כלומר, במרכז ובדרום אתונה בשכונות כמו גליפד'ה, קולונאקי, אזור אקרופוליס ואחרות. "אבל מכיוון שהביקוש מצד משקיעים והמכירות עלו כל כך בשנים האחרונות, ההיצע כיום מוגבל, והמחירים עלו. אז הביקוש זז מעט לפרברי העיר, ולנכסים שקרובים לים. הסינים לרוב לא רוצים לגור בנכסים שהם קונים, אלא להשכיר אותם", היא מספרת.
יש גם סינים שמחפשים לרכוש נכסים מחוץ לאתונה, בערים כמו סלוניקי, אך הרוב עדיין ממוקדים בעיר הבירה.
ומה התשואות?
"התשואה על השכרת דירות לטווח ארוך הן של 3%-5% בשנה, וזה אחרי המסים, התחזוקה והנזקים שצריך לתקן", אומרת אלפטרודקי. ב-Airbnb התשואות עשויות להיות כפולות ומשולשות, אך ההשכרה מורכבת יותר.
הרווח ליוון: זריקת מרץ לכלכלה
מה יוון מקבלת מכל זה? זריקת מרץ לכלכלה שלה, שעוד לא חזרה לעצמה מאז משבר החובות החמור של 2009, שהיה כרוך בכמה וכמה חילוצים פיננסיים מצד האיחוד האירופי וקרן המטבע העולמי, ובגזירות צנע קשות. המשבר הגיע לשפל ב-2015, כאשר הבנקים היוונים נסגרו לכמה ימים ומשיכות מכספומטים הוגבלו ל-60 אירו ליום, מחשש שהאזרחים ימשכו את כל כספם וידרדרו את המערכת הפיננסית לכאוס גמור. יחד עם צמיחה שלילית ואבטלה מרקיעת שחקים של 25%, גם מחירי הנדל"ן נפלו אל התחתית, עם נכסים רבים שעמדו ריקים או נמכרו במחירי פרוטה.
כך החלה הנהירה הגדולה ליוון של משקיעי נדל"ן חדי חושים, בהם גם לא מעט ישראלים, שזיהו את ההזדמנות לקנות נדל"ן בזול, מתוך מחשבה שהמחירים יעלו שוב בעתיד. יחד עם התמריץ לקבל לא רק נכס ביוון, אלא גם ויזת שהייה באירופה לכמה שנים - המשקיעים אכן הגיעו בהמוניהם, ותרמו להתאוששות הכלכלה שנראית באחרונה, ביניהם גם לא מעט ישראלים, ובעיקר - סינים.
לפי ממשלת יוון, ב-2019 בלבד חולקו עד כה כ-4,500 ויזות זהב למשקיעי נדל"ן, כשיותר מחצי מהן - כ-2,700 - ניתנו למשקיעים סינים. משקיעים בולטים נוספים, אך בפער ניכר, הם רוסים (428), טורקים (413), וגם מצרים ולבנונים. סך הכל, מספר ויזות הזהב שחולקו למשקיעי נדל"ן מאז 2013 זינק פי יותר מעשרה מאז 2014, אז חולקו כ-440 ויזות בלבד. כל אלה היתרגמו לזינוק של מאות אחוזים בהשקעות הזרות בנדל"ן היווני בשנים האחרונות, עד כדי היקף של 650 מיליון אירו ב-2018, לפי דיווחים בעיתונות היוונית - סכום כפול בהשוואה ל-2017.
הרווח לסינים: להוציא את הכסף מסין
הכסף הסיני, אם כך, תרם את חלקו להתאוששות כלכלת יוון. אך מדוע כל כך בוער לסינים לזכות באשרת שהייה זרה, או - אם אפשר - בדרכון זר?
אן סטיבנסון יאנג, אנליסטית העומדת בראש חברת ייעוץ כלכלי בבייג'ין, מסבירה זאת בפשטות: "בריחת הון" (Capital flight); כלומר - הרצון של הסינים להוציא את כספם מסין.
בסין, על 1.4 מיליארד תושביה, יש לא מעט אנשים שצברו הון במשך השנים, חלקם מקורבים לשלטון באופנים מסוימים, אך לא כולם. "הכלכלה בסין חופשית באופן חלקי ומנווטת בידי המדינה", מסביר ד"ר אורי סלע, ראש החוג ללימודי מזרח-אסיה באוניברסיטת תל אביב. "בשנות ה-80 של המאה שעברה היה כוח למקורבים לממשלה ולמי שידעו לשחק את המשחק, היו לרוב אלה שהתעשרו, די בדומה למה שהתרחש במדינות ברית המועצות לשעבר. בתקופה ההיא התעשרות התאפשרה לרוב דרך עיסוק בנדל"ן ותעשיות ייצוא, ובשני העשורים האחרונים היא עברה בהדרגה לטכנולוגיה ולהייטק. הדוגמה הכי טובה לזה היא המיליארדר ג'ק מא, מייסד עליבאבא (הונו מוערך ב-40 מיליארד דולר, והוא נחשב האיש העשיר בסין, אם לא באסיה כולה - ה.ו)".
סין אמנם נשלטת בידי שליט יחיד, דומיננטי מאוד, החולש על כמעט כל מוסדותיה - נשיא סין שי ג'ינפינג, שהוא גם המזכיר הכללי של המפלגה הקומוניסטית, אך המדיניות שהנהיג מאז עלה לשלטון ב-2012 נגעה דווקא למאבק בשחיתות, שכלל גם את החמרת המגבלות על הוצאת כסף מסין. "זה הוביל לכך שאנשים החלו לחפש דרכים לפתור את המצוקה", מסביר סלע. "חיי היום-יום של השכבה האמידה בסין היו סך הכל טובים לאורך השנים, אך בשנים האחרונות חלק מהם מרגיש שהכספים שצבר מצויים בסיכון מסוים; וכך גם הם עצמם".
לכך מצטרפת גם מלחמת הסחר בין ארה"ב לסין מהחודשים האחרונים, כאשר הממשלה ביצעה פיחות בערך המטבע הסיני, היואן, כדי להפוך את הייצוא הסיני לאטרקטיבי יותר. כך, אחרי עשור שבו סין הקפידה שהדולר לא יהיה שווה יותר משבעה יואן, הרי שהחל מאוגוסט המטבע חצה לראשונה את הרף הזה, והוא כיום שווה ל-7.09 יואן. המשמעות היא שכוח הקנייה הסיני בעולם נשחק במעט, ומשקיעים סינים חוששים שאם המגמה הזו תימשך - הוא עלול להישחק עוד יותר.
ככלל, אומר סלע, הכמיהה הסינית לאשרת שהייה זרה או דרכון זר, "היא יותר בשביל לצאת מסין, ופחות כדי להגיע למקום ספציפי.
"מעבר לעניין הכסף", הוא אומר, "יש עוד סיבות שמניעות סינים לרצות לצאת מסין. יש כאלה שמוטרדים מזיהום האוויר, ויש אנשים שמדברים בפשטות על כך שהם רוצים לגדל את הילדים שלהם במקום אחר".
אחת המגבלות שהוטלו על אזרחים סינים נוגעת לסכום. הם יכולים כיום להוציא מסין לא יותר מכ-45-50 אלף אירו בשנה, לאדם. כדי להתמודד עם המגבלה הזו, מחדדת סוכנת הנדל"ן מאתונה אלפטרודקי, "חמישה חברים במשפחה אחת צריכים להעביר כל אחד סכום של כ-50,000 אירו, כך שאחד מהם יוכל לרכוש את הנכס".
"תוכנית הגולדן ויזה ביוון הובילה לסחרור מחירים"
סוכנת הנדל"ן והבעלים של סוכנות אפסילון פלוס באתונה, אוויטה אלפטרודקי, מספרת כי "סוכנים סינים שפנו אלינו בזמנו ביקשו כי לקוחותיהם ירכשו נכסים ב-170-200 אלף אירו, שיוצהר עליהם בחוזה, ולרשויות המס ידווח שמחירם הוא 250 אלף אירו. "הם ביקשו שהסכום המלא יופקד במלואו בחשבון הבנק של בעל הנכס, ואחר כך ההפרש יוחזר במזומן אל הרוכש. סירבנו לשתף פעולה עם התנאים האלה".
עורך דין מאתונה, העוסק בתיווך נדל"ן, מספר סיפור שונה, ולפיו הסינים מוכנים לעתים לרכוש נכסים במחירים גבוהים במעט ממחיר השוק, העיקר לקבל את הגולדן ויזה. "נניח שמחיר השוק של נכס הוא 220 אלף אירו - הם יוסיפו עוד קצת, או שמראש המחיר שיוצע יהיה גבוה יותר, כי ברור שהיעד הוא הוויזה".
הוא טוען שכניסת הסינים לשוק הביאה לסחרור במחירים, כי "יש אלפי חברות סיניות שרוכשות דירות ואז מוכרות אותן לסינים. אבל המחיר כפול. אני יודע על בחור ישראלי שרכש דירה ב-12 אלף אירו ב-2016, ומכר אותה לחברה סינית ב-81 אלף אירו".
גם יוסי דסאס, עורך דין ישראלי-יווני המתמחה בעסקות נדל"ן ביוון, מתאר סחרור מחירים שהמקור שלו הוא תוכניות הגולדן ויזה של יוון. הסינים, בסופו של דבר, מתעניינים בעיקר בוויזה, ופחות במחיר שוק ובתשואה. כך למשל, דירה שישראלי רכש דרכו באתונה ב-75 אלף אירו נמכרה לדבריו למשקיעים סינים במחיר כפול בתוך חצי שנה. "באופן הזה מחירי השוק נדחפים כלפי מעלה בצורה מלאכותית, כולל מחירי השכירות, מה שדוחק את היוונים החוצה ממרכזי הערים".
דסאס סבור שהממשלה לא צפויה להתערב בנושא, כי יש לה עניין בכך שהמגמה תימשך, גם במחיר של פגיעה בציבור השוכרים היוונים. למעשה, הממשלה הנוכחית בראשות קיריאקוס מיצוטקיס, ראש המפלגה הימנית-שמרנית שרק נבחרה באחרונה - שוקלת להוציא לדרך תוכניות נוספת לתמרוץ והקלה על משקיעים זרים בנדל"ן. הממשלה אף שוקלת להעניק אזרחות יוונית לזרים שישקיעו בנדל"ן בסכום של 2 מיליון אירו.