הרצל חבס / צילום: איל יצהר, גלובס
עד לפני שנים אחדות, יזם הנדל"ן הרצל חבס, בעל השליטה בחבס השקעות, היה הכוכב התורן בשמי הנדל"ן: הוא יזם את המגדלים הראשונים במה שהפך להיות פארק צמרת בתל אביב, מתחם המגורים היוקרתי ביותר בישראל, והמשיך עם פרויקט רוטשילד 1, שנחשב נכון לאותה עת, בניין המגורים היוקרתי ביותר אי פעם. צמרת המדינה רכשה שם דירות במחירי שיא.
חבס ואשתו מירי, שהייתה עד לאחרונה מבעלי בוטיק מותגי היוקרה אמור בכיכר המדינה, היו חברים קבועים בכל אירוע אפשרי. תמונותיהם התנוססו בעמודי הרכילות באופן תדיר. למסיבת סילבסטר גרנדיוזית שערכו בני הזוג ב-2007 בחניון התת קרקעי של מגדלי YOO הגיעו כ-1,000 איש, בהם כל השמות הידועים בארץ.
כל הטוב הזה נהפך כמעט ברגע אחד. בשלהי 2012 קרסה קרן הריט ההולנדית NSI, שהחזיקה נכסים במערב אירופה, וקבוצת חבס הושקעה בה מאז 2007 בהשקעה שגדלה והלכה לאורך השנים. המינוף הגדול שנטלה חבס להגדלת השקעותיה בקרן, לא איפשר לה להחזיר את חובותיה, ובתחילת 2013 הודיע הרצל חבס כי בהיעדר יכולת לפרוע את האג"ח, הוא נאלץ לוותר על החברה לטובת המחזיקים. גם אז, קיבלו מחזיקי האג"ח רק 20% מהחוב.
"הוא לא הפך לפרסונה נון גראטה"
12 שנים לאחר אותה השקעה שהתבררה ככושלת, ושש שנים לאחר קריסתה של חבס, הרצל חבס פועל בפרופיל אחר לגמרי: ממשרד קטן בבית אסיה, בג'ינס וטי שירט שהחליפו את החליפות המהודרות וההופעה המוקפדת. אמנם לפני שלוש שנים חגג את חתונת בתו, שני, באירוע רב משתתפים, אבל כיום רואים אותו הרבה פחות באירועים חברתיים: "הוא לא מסתתר ולא מתבייש, והוא לא הפך לפרסונה נון גראטה", אומר אחד מחבריו. "הוא ממשיך להגיע לאירועים, אבל לא באותה רמה כמו פעם. קרתה לו תקלה, והוא לא התחמק, הוא נעמד בפרונט. הוא שילם מס יקר מאוד, אבל החיים ממשיכים".
חבס מתגורר עם רעייתו (שלושת הילדים: ירדן, לין, ושני, הם בשנות השלושים לחייהם, וכבר בעלי משפחות בעצמם) בדירה שכורה בבניין לשימור ברחוב אחד העם במרכז תל אביב.
ממשרדו בבית אסיה הוא עסוק בעיקר בייזום והובלה של עסקת הדולפינריום.
מדובר במתחם של 18 דונם, מעבר לכביש של מתחם הדולפינריום, שרכשו קבוצה של אנשי עסקים ישראלים ואמריקאים, בהם יונתן קולבר, שותף בקרן ההשקעות ויולה, סר רונלד כהן, ובעל השליטה בקבוצת כלמוביל, שמואל חרל"פ, מיוסף בוכמן, יהודי-גרמני, שהיה הבעלים של מתחם הדולפינריום.
בוכמן היה הבעלים של מתחם הדולפינריום, והגיע לעסקת חילופי שטחים עם עיריית תל אביב, כך שקיבל את השטח שמעבר לכביש לצורך הקמת מתחם דיור ומלונאות. בשלב מסוים מכר את השטח לקבוצת אנשי העסקים. לפי הזכויות שהעניקה עיריית תל אביב למתחם, צפויה בנייה של מגורים, מסחר ומלונאות בשטח של 48 אלף מ"ר - מלון בן 25 קומות לצד בנייני מגורים בני תשע קומות (250 דירות) ושטחי מסחר.
חבס, יחד עם אורית פרידמן-ויסמן, לשעבר מנכ"לית גולדמן זאקס בישראל, מובילים את הפרויקט ומנהלים אותו, וצפויים בסוף הדרך ליהנות מרווחיו.
הפסד לתנועה לאיכות השלטון, ניצחון ליזם
כפי שקורה דרך קבע במקרים של בניית פרויקטים עתירי זכויות במיקומים כה אסטרטגיים, הוגשו לעסקת חילופי השטחים בדולפינריום התנגדויות רבות, מצד התושבים וכן מצד התנועה לאיכות השלטון. הטענה העיקרית הייתה כי השותפים בעסקה קיבלו זכויות השוות פי כמה משווי המגרש המקורי.
ההתנגדות לבשה לעתים אופי אמוציונלי. בדף הפייסבוק של קבוצת "עוצרים את עסקת הדולפינריום", שהיום היא כבר עמותה, נכתב בשנה שעברה, כי "חבס הוא ראש העיר האמיתי של תל אביב". בדף הפייסבוק מתוארת ישיבה שהתנהלה בנושא הערר שהגישה חברת מועצת עיריית תל אביב עו"ד שלי דביר, המובילה את המאבק במועצה. "הרצל חבס הגיע והתיישב בשורה הראשונה, מוקף עורכי דין. לידו ישבו כמה מפעילי המאבק. הוא לא שם לב אליהם .
"הרצל חבס רצה להיות בחדר כדי שכולם יראו שהוא בחדר ולא יתבלבלו. הוא בא לראות שנציגי הציבור לא שוברים לו את הצעצוע החדש. מי שמסתכל על הרצל חבס לא רואה אדם שפשט את הרגל. הוא לא. החליפה והתסרוקת והפאסון הם של איש עשיר מאוד..."
עוד נכתב בדף כי: "הרצל חבס יוכל להשקיף מהפנטהאוז העגול שלו בראש מגדלי YOO ולראות את כל הבניינים האלה שמשתרעים עד הים ולהגיד לעצמו בסיפוק, שהיום הראה שהעיר הזו שוב שלו".
במבחן המציאות, עתירה לבג"ץ, שהגישה התנועה לאיכות השלטון, שקראה שלא לממש את העסקה, הסתיימה בניצחון ליזמים ולאנשי העסקים, ובמאי האחרון אף נהרס מתחם הדולפינריום, מה שמרמז על כך שהפרויקט מתחיל להתקדם.
הרבה מספרים נזרקו בזמנו לחלל האוויר. על פי הערכה של השמאי הממשלתי מ-2016, שווי המגרש החלופי עמד על כ-830 מיליון שקל, ואילו שווי מגרש הדולפינריום עצמו עמד על 62 מיליון שקל בלבד, מה שאומר שבוכמן - ואנשי העסקים שבאו בנעליו - הרוויחו מאות מיליוני שקלים. בסופו של דבר הגיעו השבוע הצדדים להסכמה כי סכום דמי ההיתר למדינה יגיע ל-320 מיליון שקל, כלומר 41 מיליון שקל יותר ממה שאמורים היו לשלם לפי הסיכום הקודם.
ואולם יקיר בן מאור, מנכ"ל עמותת "עוצרים את עסקת הדולפינריום", אמר השבוע ל"גלובס" כי גם אחרי העלאת דמי ההיתר, "היזם לא עמד בתנאי הסף לקבלת פטור ממכרז ציבורי, ואחרי שנקבל את הסיכומים מהוועדה נשקול את צעדינו. מבחינתנו המאבק לא נגמר".
"פארק צמרת זה בזכותו"
יונתן קולבר, אחד המשקיעים, לא מסתיר את שביעות רצונו מההשקעה שעשה: "האישורים לקחו קצת יותר זמן מהצפוי, אבל זה כמעט מאחורינו. נראה לי שאנחנו בסוף הדרך".
"אני משקיע פסיבי", מתאר קולבר את נסיבות כניסתו להשקעה, "ואין לי השקעות בנדל"ן. אורית היא חברה שלי ושל אשתי, היינו שכנים בניו יורק. היא פנתה אלי לקראת סוף הגיוס כי אחד המשקיעים פרש. התייעצתי עם אבא שלי, שהוא איש נדל"ן, והוא המליץ לי להשקיע".
גם מחבס הוא שבע רצון: "אני מאוד אוהב אותו. אני חושב שהוא סופר-מוכשר בתחום. אני חושב שאין הרבה יזמים שבנו בייחוד שהוא בנה, מבחינת הסטנדרטים, וההגינות, והזמן והיעילות. זה המקום היחיד שאני מושקע אצלו, אין לי שום ניסיון עסקי איתו מלבד זה, הוא איש מאוד שקוף ומוכשר, ואני סומך עליו במאה אחוז, ואני מאוד שמח שנכנסתי".
על חבס, כלכלן בהשכלתו, אי אפשר לומר שבנה עצמו מאפס: משפחתו, שעלתה מליטא, והחזיקה מפעל עורות, רכשה בשנות ה-20 וה-30 קרקעות רבות בתל אביב ובמקומות אסטרטגיים נוספים, וכך הפכה לאחת המשפחות העשירות בתל אביב. אביו של הרצל, ברוך ז"ל, הוא שהקים את חברת הנדל"ן המשפחתית, שהונפקה ב-1993, ואף שימש כיו"ר שלה עד לפני כעשור. הקבוצה בנתה שכונות ופרויקטים בכפר סבא, במודיעין, בשיכון דן בתל אביב, ועוד, אך לכותרות היא פרצה בעיקר כשמיקדה את פעילותה במגדלי יוקרה, תחת הרצל חבס כמנכ"ל.
"פארק צמרת זה בזכותו", אומר אחד מחבריו. "באותם ימים (תחילת העשור הקודם) כל האזור היה שומם, ואף אחד לא היה חושב לגור שם. אבל הוא אמר: פה תהיה השכונה היקרה בארץ, והיום יש בפארק צמרת 11 מגדלים".
את מגדלי YOO, צמד המגדלים הראשונים בשכונה, שעל עיצובם הופקד האדריכל הבינלאומי פיליפ סטארק, אכלסו עשירי המדינה - אנשי עסקים, עורכי דין ורופאים מתוקשרים. "זה פרויקט שהיה יוצא דופן לזמנו", אומר גורם בכיר בענף הנדל"ן. "בערך באותו זמן שמואל דנקנר קנה שטחים בבבלי (הצמודה לפארק צמרת), ותראי איפה בבלי היום ואיפה זה".
במה הפרויקט הזה שבר נורמות?
"לא תראי שם לוגו של חבס כמו שאת רואה היום בבניינים של גינדי, של חג'ג', קנדה ישראל. חבס מיתגו את הפרויקט בשם שלא קשור בכלל לחברה הבונה או למקום. הפרויקט הזה הוכיח שאפשר לבנות על מקומות שלא היו עד אז לגיטימיים - על האיילון. זו גם הייתה הפעם הראשונה שהובא מעצב בינלאומי לפרויקט כלשהו בישראל".
פרויקט הדגל השני שלו הוא בניין היוקרה רוטשילד 1, וגם כאן נשברו קונספציות. "אף אחד לא חשב עד אז על לגור ברוטשילד", אומר גורם המקורב לנושא. "הראיה - אלפרד אקירוב החזיק שם (בתחילת רוטשילד) מגרש, ומכר אותו. מי חשב על לגור שם? כל מה שהיה שם זה קיוסק".
הדירות בבניין, שתכנן אבנר ישר, משכו אליהן את השמות הכי נוצצים. רבים מהם רכשו כמה דירות ואיחדו אותן לכדי דירה אחת גדולה, בחלק מהמקרים ענקית. עידן עופר, שמואל חרל"פ, ליאורה עופר, עו"ד דורי קלגסבלד, רונלד כהן. חלקם רכשו שם דירות להשקעה ומכרו אותן לימים ברווח גדול, וחלקם התגוררו בדירות ועדיין גרים בהן. למעשה, שיעור התחלופה במגדל הוא הנמוך ביותר בקרב מגדלי היוקרה בתל אביב, ועומד על 10% בלבד.
אגדה אורבנית מספרת שחבס הצליח לשווק את הדירות בתוך 36 שעות. זה לא מה שבאמת קרה, אך הדירות שווקו בהצלחה בתוך כשנה.
אחרי שני פרויקטים כאלה, לא קשה להבין איך הפך חבס לחביב האלפיון. "עד היום", אומר אחד מחבריו, "אנשים שקנו דירת בפרויקטים האלה, מודים לו. הם עשו רווח מטורף על הדירות האלה. וזה בזכותו".
טוב, זה לא בדיוק בזכותו, המחירים עלו.
"אבל הוא זיהה את הפוטנציאל, ובנה שם. ומי שקנה, הרוויח בגדול, בזכותו".
"זו הייתה השקעה שנחשבה סולידית"
הצלחת הפרויקטים הללו באה לביטוי בדוחות חבס: בשנת 2011 רשמה קבוצת חבס הכנסות של 293 מיליון שקל ורווח של 57.5 מיליון שקל. אלא שכמו שקורה לא פעם, ההצלחה מעוורת, וחבס, שכבר הצהיר קודם על מגמה של התרחבות החברה לשוקי נדל"ן במערב אירופה, עם שאיפה להמשיך בצפון אמריקה, העמיק את השקעתה של חבס בקרן הריט ההולנדית NSI באמצעות חברת הבת חבס-סטאר, עד לרמת אחזקה של יותר מ-20% בקרן, והפיכתה לנכס העיקרי של הקבוצה.
"עלה לו השתן לראש", אומר גורם בכיר בתחום הנדל"ן. "הוא עשה הרבה דברים יפים והחליט שהפעילות בארץ לא מספיקה לו, וקרה לו מה שקרה. חבל, כי הוא איש ישר, ומבין עניין".
ההשקעה ב־ NSI, שהחזיקה כאמור נכסים במערב אירופה, הייתה רחוקה מלהיות ספקולטיבית. "מי שחטף מכה במשבר הגלובלי, אלה נכסים בארה"ב ובמזרח אירופה, מערב אירופה כמעט שלא נפגעה", אומר גורם בענף הנדל"ן. ואולם, את ההעמקה באחיזתה בקרן ביצעה חבס במינוף, ובשלהי 2012, כשאירעה צניחה של 45% במניות NSI כחלק מירידה כללית בנדל"ן במערב אירופה, לחבס נגרם אובדן ערך משמעותי.
את שנת 2012 סיימה חבס בהפסד כולל של 203 מיליון שקל, 132 מיליון שקל מתוכם מיוחסים לרבעון הרביעי לבדו. לדוחות 2012 נאלצו רואי החשבון לצרף הערת עסק חי, זאת לאחר שבדוח לרבעון השלישי, לא היה רמז להרעה במצבה הפיננסי של חבס.
"זו הייתה השקעה שנחשבה סולידית", אומר בכיר בשוק ההון. "הבעיה הייתה שחבס הגדילה את ההשקעה יותר ויותר, מתוך איזה ציפייה שהמשבר שקרה הוא רק משבר קטן וזה חולף, ובדיעבד, כשאתה עושה השקעה בסיכון מסוים, והסיכון הזה מוכפל במינופים, זו התוצאה".
האירועים, בקצב המסחרר שלהם, לא הותירו לחבס ברירה, ובתחילת 2013 הוא התייצב מול מחזיקי האג"ח, שיוצגו בידי עו"ד אופיר נאור, והודיע כי אין לו יכולת לשרת את החוב, ולכן הוא נאלץ לוותר על החברה, שבהמשך נכנסה להליך של פירוק.
בדיעבד, יש מי שמאשימים את לחצם של מחזיקי האג"ח במה קרה, שכן היום, לדבריהם, NSI לא רק שחזרה לעצמה, אלא הכפילה את ערכה ואפילו שילשה. "בסוף זה היה עניין של עיתוי, עיתוי אומלל. ובסך הכול מחזיקי האג"ח הובילו את החברה לפירוק שלא לצורך. אם הייתה להם סבלנות, הם היו היום מאוד מורווחים על ההשקעה שלהם", אומר אחד מחבריו של חבס. "מה שקרה זה לא באשמתו. אם כבר, ה'אשמה' שלו זה שהוא שם יותר מדי ביצים בסל אחד, לא פיזר השקעות".
כך או כך, בינואר 2016 הגישו מפרקי החברה, עורכי הדין גיל אורן וגיא גיסין, תביעה על סך 120 מיליון שקל נגד הרצל חבס וגורמים נוספים בחברה, בהם דירקטורים ונושאי משרה, בטענה כי בהתנהלותם הם הפרו את חובת הזהירות וניהלו אותה באופן שמסכן את יכולת פירעון החוב של החברה. חבס ייזכר כבעל שליטה שלא ניסה לחמוק מאחריות, ואף הודה כי בחברה לא העריכו נכונה את סיכויי המפולת שאירעה ב־ NSI. הוא שיתף פעולה עם מפרקי החברה, ולא ניסה להיאחז בקרנות המזבח.
מלבד תביעת הפירוק הגדולה, התלויה ועומדת, הוגשו נגד חבס ואחרים בחברה, גם שתי תביעות יצוגיות בעקבות הקריסה. הטענה בתביעה הייתה כי חבס והאחרים לא גילו לציבור במועד כי לחברה נוצרו ספקות משמעותיים בדבר יכולתה לפרוע במלואם ובמועדם את תשלומי האג"ח העתידיים שלה טרם קריסתה. בהסדר פשרה נקבע כי חבס ואחרים ישלמו 3 מיליון שקל לחברי הקבוצה הייצוגית ועוד חצי מיליון שקל לעורך הדין של הקבוצה, יצחק אבירם.
יש המזכירים כי חבס, שהצהיר כי אין לו יכולת להביא כסף מהבית, מחזיק עדיין בנכסים לא מעטים, ואולם אין אפשרות לתפוס את הנכסים אלה, שכן לחבס לא הייתה ערבות אישית לנכסי החברה, כפי שהיה במקרים של בעלי שליטה אחרים, כמו נוחי דנקנר ואליעזר פישמן, שמאפשרת להגיע לנכסיהם האישיים. במקרה של דנקנר, כזכור, הוא נאלץ לפנות את בית המגורים שלו, בהרצליה פיתוח, לטובת הסדר החוב.
מירי חבס: חנות בכיכר המדינה ויבוא מותגי עילית
מירי חבס, אשתו של הרצל, הקימה לפני 25 שנה, יחד עם דנה בר-דיין את חנות מותגי האופנה אמור (AMOR) בכיכר המדינה, שמייבאת בבלעדיות מותגים מובילים כמו איב סן לורן, ג'יבנשי, סטלה מקרטני, דולצ'ה וגבאנה ועוד. בשנה שעברה רכשה משפחת אירני, בעלת רשת אופנת היוקרה פקטורי 54, 75% מאמור מידי המייסדות, שנותרו כמנהלות וקנייניות.
בריאיון ל"גלובס" בשנת 2010 הודתה חבס כי השם חבס פותח דלתות, אך בצד זה יש לו גם חסרונות: "ספקים ששומעים את שם המשפחה נותנים הצעות מחיר מפוצצות, לפעמים זה גורם לי לא לרצות שידעו מי אני".
לשאלה, אם הייתה מצליחה לולא השם חבס, השיבה: "אני מאמינה שהייתי מגיעה לאותו מקום גם אם לא הייתי 'חבס'. אולי הייתי צריכה להתאמץ יותר, אבל ללא ספק הייתי מגיעה למקום שהגעתי אליו, כי זה עניין של אופי. אין יום עבודה שאני מחסירה. למרות שיש לי מנהלים ואת הבחירה לעשות מה שאני רוצה, אני נמצאת בעסק כל יום שעות על גבי שעות, כי זה בא מבפנים. השם הוא 'ביי-פרודקט' שמקל, וזהו".
הטיפ שנתנה למינוף העסק: "לא לנפנף יותר מדי בשם, כי אתה עלול להיתפס כשחצן, ולא לפחד להופיע באירועים שונים המסוקרים על ידי כלי התקשורת".