האם בעלי קרקעות פרטיות עלולים למצוא עצמם בעתיד הלא רחוק במצב בו השטח שלהם מופקע לטובת בניית פרויקטים לשכירות לטווח ארוך. ל"גלובס" נודע, כי ב"דירה להשכיר", החברה הממשלתית שעוסקת בשכירות לטווח ארוך, יוזמים מהלך להגדלת צבר הקרקעות לפרויקטים של שכירות על חשבון בעל קרקעות פרטיים. מדובר בהצעה חריגה לפיה תינתן לחברה סמכות להפקיע קרקעות פרטיות במסגרת ההליכים התכנוניים. מדובר בעיקר בקרקעות מרובות בעלים, תוך מתן פיצוי לבעלי הקרקע, וזאת למטרת הקמת דיור להשכרה לטווח ארוך.
בימים האחרונים נערכה פגישה רבת משתתפים בנוגע ליוזמה החדשה. לצד אנשי החברה לקחו חלק בדיון המשנה ליועמ"ש ארז קמיניץ, וכן גורמים במינהל התכנון, במטה הדיור ובמשרד האוצר. גורם שעמו שוחח "גלובס" מסר כי הושגה התקדמות בקידום היוזמה. בחודשים האחרונים התקיימו מספר דיונים בנושא במטרה לפתור בעיות משפטיות המתעוררות בגלל הליך ההפקעה הייחודי. במרכז הדיון על ההפקעה מצוי המונח "צורך ציבורי", והשאלה היא באילו נסיבות הוא מצדיק הליך של הפקעה.
דמי שכירות זולים בכ-20% ממחיר השוק
הליך שיש בו דמיון לזה המוצע עכשיו הוא תיקון 188 לחוק התכנון והבנייה, לפיו עירייה יכולה להשתמש בקרקע שהופקעה (קרקע חומה) לצורך השכרה ארוכת טווח לזכאים במסגרת דיור בר השגה. הפקעה כזו של העירייה נחשבת למוגנת מפני תביעות להשבת הקרקע של בעלי הקרקע, אך ורק אם אין שימוש מסחרי בקרקע; וכן אם כל יחידות הדיור בקרקע המופקעת מיועדות לזכאים לדיור בר השגה. וזאת, על פי קריטריונים של הכנסה במחיר מופחת ומפוקח ולא במחירי שוק. כן יש לקבוע שהקרקע נשארת תמיד בבעלות העירייה ואין אפשרות למכור את הדירות שנבנו בקרקע לגורם אחר.
מסלול כזה מחייב הליך מכרזי ארוך טווח וייחודי, כמו מכרז BOT (בנה, הפעל, החזר) לתקופה ארוכה, כאשר הקרקע נמסרת ללא תמורה לשתי תקופות של 24 שנים ו-11 חודשים (כדי שהעסקה מול היזם לא תיחשב כרכישה ובעקבותיה מיסוי), ובסיום התקופה הפרויקט חוזר לבעלות העירייה.
עוד נודע ל"גלובס", כי המטרה בדיונים בעניין הסמכות להפקיע היא לפעול במסלול הדומה ככל האפשר לפרויקטים הרגילים להשכרה של "דירה להשכיר", הנחשבים למוצלחים ולרווחיים. בפרויקטים הרגילים מדובר במכרזים בהם התחרות בין היזמים היא על מחיר הקרקע מבלי שקיים מחיר מינימום, ועסקאות ההשכרה הן לתקופה של 20 שנים, שבסיומן היזם יכול למכור את כל הדירות. בפרויקטים שכאלה רבע מהדירות מיועדות לזכאים בדמי שכירות זולים בכ-20% ממחיר השוק לדירות דומות באותו אזור, והקריטריונים היחידים לזכאות הם היעדר דירה בשש השנים האחרונות, וזכאים יחידים מעל גיל 35.
חברת "דירה להשכיר" החלה לפעול ב-2014, ביוזמת שר האוצר בעבר יאיר לפיד, ובראשה כיום עומד יאיר טל. החברה שיווקה מאז הקמתה כ-6,500 יחידות דיור להשכרה, חלקן הגדול על קרקעות שהוקצו לה במסגרת תוכניות ותמ"ל גדולות, כאשר מתוך זה כ-2,400 יחידות דיור שווקו לזכאים בשכר דירה מופחת.
משרד המשפטים: "ניתן לקדם ההצעה"
לפניית "גלובס" הסבירו במשרד המשפטים כי "ביום 16.9.19 התקיימה ישיבה עם נציגי החברה הממשלתית 'דירה להשכיר', מינהל התכנון ומשרד האוצר, על-מנת לבחון הצעתה של חברת 'דירה להשכיר' למודל קידום השכרה ארוכת טווח מפוקחת ומנוהלת בקרקע פרטית, זאת על מנת להגדיל את היצע הדיור להשכרה ארוכת טווח, לרבות במחיר מפוקח, ולייצר מוצר דיור זהה בקרקע פרטית, לזה המתקיים בקרקע מדינה.
"במסגרת הישיבה הוצגה ההצעה של 'דירה להשכיר' לפיה בתוכנית איחוד וחלוקה, במסגרת ההפרשות לצורכי ציבור 'מתחת לקו' (דרכים, שצ"פים, ומוסדות ציבור וכדומה), יופרשו גם מגרש/י מגורים להבטחת מימוש של השכרה ארוכת טווח, כ'קרקע סחירה' של המדינה, בהיקף שלא יפחת מ-15% מיחידות הדיור המותרות בתוכנית, ולכל הפחות 100 יחידות דיור.
"עם אישור התוכנית, המדינה (באמצעות החברה) תשווק את המגרשים ליזם מורשה, אשר יידרש להפעיל את הפרויקט ל-25 שנה לכל הפחות, כאשר מעל 50% מיחידות הדיור להשכרה ארוכת טווח יוגרלו בין זכאים במחיר מופחת (80% מחיר שוק), והכול ברוח החלטה 1466 של מועצת מקרקעי ישראל והוראות חוק לקידום הבנייה במתחמים מועדפים לדיור (הוראת שעה), התשע"ד - 2014 (ותמ"ל) על תיקוניו.
"בתום הישיבה מטה הדיור ומינהל התכנון הביעו את תמיכתם במהלך, ואנחנו הסכמנו כי ניתן לקדם ההצעה בהיבט המשפטי. יובהר, כי המדובר בהסכמה עקרונית בלבד אשר מצריכה, מטבע הדברים, המשך עבודה לגבי אופן מימושה".
עו"ד טל ספיר, מומחה לדיני מקרקעין ממשרד שיפמן ספיר שטורם, מסר כי "מדובר ביוזמה מעניינת, אך לא נקייה מספקות. מדובר על הפקעת קרקעות מגורמים פרטיים, כשלא בדיוק ברור הצורך הציבורי בשלב זה, ובעיקר, לא ברור מה שיעור הפיצויים שיובטח לבעלי הקרקעות שזכויותיהם יופקעו.
"אבל, האם שוב מחפשים פתרון קל שמתמקד בקרקעות שלנו, במקום להתאמץ ולמצוא פתרון יצירתי יותר, כמו למשל הפשרת קרקעות של המדינה? בין אם מדובר באזורי ביקוש ובין אם מדובר באזורי ספר, המדינה היא בעלת עושר בלתי נדלה של קרקעות. וכן, גם רשויות מקומיות הן טייקוניות נדל"ן, ועיריית תל אביב היא הגדולה שבהן. האם המדינה חשבה על הכיוון הזה? נראה, על פניו, שלא. וחבל".