דודי דניאל, מנכ"ל איידיאו / צילום: רמי זרנגר
עסקת ענק בשוק הנדל"ן הגרמני הדהימה הבוקר את הבורסה בת"א: החברה הגרמנית אדלר (ADLER real estate) רוכשת את החברה הישראלית איי.די.או גרופ (ADO), הפועלת בשוק הדירות בברלין, תמורת 2.75 מיליארד שקל (708 מיליון אירו) במזומן. מדובר בעסקה המשקפת מחיר של 100 שקל למניה - פרמיה של 82% על המחיר שבו נסחרה אתמול מניית ADO בבורסה בת"א (55 שקל למניה).
אדלר תרכוש את הבעלות ב-ADO באמצעות מיזוג משולש הופכי (לתוך חברה ייעודית שהקימה - "לי לורגן"). רכישה זו, כמו רכישת ענק קודמת שביצעה אשתקד של חברה ישראלית הפועלת בשוק הנדל"ן הגרמני - בראק אן וי - מתבצעת כחלק מתהליך הקונסולידציה שעובר על שוק הדירות להשכרה בגרמניה.
המחיר הגבוה שמשולם בעסקה הפתיע את השוק לאחר ההתפתחויות האחרונות בשוק הנדל"ן של ברלין, שריסקו את מניית ADO שאיבדה כמעט 50% מערכה בחודשים האחרונים (עד סוף אוגוסט) בעקבות הצעות של הסנאט בברלין להקפיא את שכר הדירה בעיר למשך 5 שנים.
עם זאת, לפני כשבועיים שינתה הקואליציה בברלין את הצעת החוק להקפאת שכר הדירה בעיר וריככה את הצעדים. לפי התוכנית החדשה, תורשה בין השאר העלאת שכר דירה של 1.2% בשנה בחמש השנים הקרובות (התאמה לאינפלציה), במקום הקפאה מלאה. ריכוך ההצעה הביא להתאוששות מסוימת במניות של החברות הפעילות בשוק הנדל"ן למגורים בברלין ובהן גם ADO, שעלתה בחודש האחרון במעל 20%.
מניית ADO הגיבה היום לדיווח על אודות עסקת המיזוג בעלייה של כ-60% למחיר של כ-87 שקל המשקף לחברה שווי של כ-2.4 מיליארד שקל. המחזיקים במניות אדלר, הנמנית עם חברות הנדל"ן למגורים המובילות בגרמניה, ספגו מנגד ירידה של 14% בבורסה של פרנקפורט. מניית אדלר השלימה נפילה של 34% בשנה האחרונה. שווייה של החברה הצטמק לכ-690 מיליון אירו.
השליטה המשותפת לא צלחה ושו"ב מימשה
השלמת המיזוג תלויה במספר תנאים ולאחר השלמתו, בעוד מספר חודשים, מניותיה של ADO יימחקו מהמסחר והיא תהפוך לפרטית. עוד לפני כן תפרסם ADO זימון לאסיפת בעלי מניות מיוחדת שבמסגרתה הם יתבקשו לאשר את תנאי המיזוג.
ADO היא חברת החזקות הפועלת באמצעות החזקה של 38% ממניות חברת ADO פרופרטיז, הנסחרת בבורסה של פרנקפורט ומנהלת פורטפוליו של 23,700 דירות בברלין, לצד שטחי מסחר. החברה נשלטת כיום על-ידי הקרן הזרה אפולו (מחזיקה כ-32% מההון) ומשפחת דיין הישראלית (19.7%), שלפני כשנתיים החלו לרכוש מניות ADO מידי גופים מוסדיים ובבורסה, במחירים של כ-66-64 שקל למניה.
המהלך האגרסיבי של אפולו ומשפחת דיין, שהגיעו להחזקה משותפת של 37% במניות ADO, הפתיע את בעלת השליטה בחברה דאז, קבוצת שיכון ובינוי (שו"ב), שזמן קצר קודם לתחילת הרכישות פרסמה הצעת רכש חלקית למניות ADO במטרה להגיע להחזקה של יותר מ-50% בחברה זו ולכן והייתה מנועה מלהגיב ברכישות משלה. עקב כך נותרה שו"ב, אז בשליטת שרי אריסון, עם החזקה של 40% ב-ADO.
מה שנראה היה כתחילתו של מאבק שליטה ב-ADO, בין אפולו-דיין לשו"ב, נמשך בהסכם לשליטה משותפת, שלא עלה יפה, ובסופו של דבר החליטה שו"ב, שעברה בינתיים לשליטת נתי סיידוף, למכור לפני כחצי שנה את מרבית החזקותיה (30%) ב-ADO לידי אפולו ודיין, שביססו את שליטתם בחברה, וכן לשני גופים נוספים, במחירים של 888-87 שקל למניה. לפיכך, מכירת החזקותיהם ב-ADO לאדלר בעסקה הנוכחית, תניב לאפולו ודיין רווחים גדולים של עשרות אחוזים ביחס למחירים שבהם השקיעו בחברה בשנתיים האחרונות.
שיכון ובינוי מצדה, רשמה בעקבות מכירת עיקר החזקותיה ב-ADO רווח אדיר של כ-480 מיליון שקל בדוחות הרבעון הראשון והיא נותרה עם החזקה של 7.5% ממניות ADO. בדוחות הרבעון השני רשמה שו"ב הפחתה של 45 מיליון שקל על מניות אלה, בעקבות הירידות בבורסה. למשפחת דיין יש אופציה לרכוש את יתרת מניות שו"ב ב-ADO במחיר של 88 שקל למניה, וסביר שהיא אכן תממש אותה. במקרה כזה תרשום שיכון ובינוי רווח הון משמעותי נוסף של יותר מ-150 מיליון שקל (כולל ביטול ההפחתה שנרשמה בדוחות).
סיבוב קצר ומוצלח ללוקסי
מי שעוד השלים "סיבוב" קצר ומוצלח מאוד במהלך מאבק השליטה ב-ADO היה איש העסקים יעקב לוקסנבורג (לוקסי), בעלי חברת ההשקעות לפידות, כשמכר את מניותיו בחברה בנובמבר 2018 ברווח של יותר מ-50 מיליון שקל לידי קרן אפולו. לוקסנבורג החזיק בכ-7.3% ממניות ADO, באמצעות חברת לפידות קפיטל שבשליטתו, שותפות החיפושים לפידות חלץ, ובאופן פרטי.
לוקסי רכש את מרבית המניות ב-ADO בחודש ספטמבר 2017, זמן קצר לאחר שדיין ואפולו הפתיעו את שיכון ובינוי. הפיננסייר המיומן זיהה הזדמנות להיכנס בין שני הגופים, שכן מהלך הרכישות הפך אותו לסוג של "לשון מאזניים", ולבסוף הצליח לצאת ברווח גדול מהמהלך.
עוד עסקה בדרך למשפחת דיין?
כאמור, העסקה הנוכחית באה על רקע גל של עסקאות מיזוג בשוק הנדל"ן באירופה בכלל ובגרמניה בפרט, בעיקר בשוק הנדל"ן למגורים במדינה. כך, היום הודיעה חברת וונוביה (Vonovia) כי סיכמה עם חברת בלאקסטון על רכישת 69.3% ממניות חברת הנדל"ן השבדית המבלה (Hembla) שהיא מחזיקה. העסקה, בהיקף של כ-1.14 מיליארד אירו (כ-1.26 מיליארד דולר) תוסיף לפורטפוליו של וונוביה כ-21,400 דירות שמחזיקה המבלה, בעיקר באזור שטוקהולם.
בתחילת החודש פורסם שאראונדטאון (Aroundtown), אימפריית הנדל"ן המניב של הישראלי יקיר גבאי הפועלת בעיקר גרמניה, מנהלת מגעים למיזוג עם חברת TLG Immobilien שבה שולטת משפחת דיין (באמצעות אמיר דיין).
אם המיזוג ייצא לפועל, הוא צפוי להתבצע לפי שווי של כ-11.2 מיליארד דולר לאראונדטאון וגבאי, המחזיק כיום בכ-29% ממניות אראונדטאון וצפוי במסגרת המהלך למכור כ-15% ממניות החברה, יכניס לחשבון הבנק שלו סכום של כ-1.6 מיליארד דולר.
אראונדטאון פעילה בשני תחומים עיקריים: בתחום הנדל"ן למגורים היא פועלת באמצעות החזקתה בחברת גרנד סיטי פרופרטיז (39%), שבבעלותה כ-83 אלף יחידות דיור להשכרה בברלין ובעוד ערים בגרמניה, ובתחום הנדל"ן המסחרי מחזיקה ומפעילה משרדים, שטחי מסחר ויותר מ-50 בתי מלון.