נדל"ן בברלין / צילום: Shutterstock/ א.ס.א.פ קרייטיב
אדלר נדל"ן, הרוכשת בעסקת ADO, מתמקדת בפיתוח נדל"ן למגורים באזורי מטרופולין ברחבי גרמניה. לחברה יש נכון לסוף יוני 2019 פורטפוליו של 58 אלף נכסים להשכרה, מתוכו 57 אלף הן דירות להשכרה ברחבי גרמניה, בעיקר באזורי סקסוניה התחתונה ונורדיין-וסטפלייה (צפון ומערב המדינה). כך, רכישת ADO תאפשר לאדלר להתרחב לאזור ברלין, תוך קפיצת מדרגה משמעותית בהיקף הנכסים שהיא מנהלת.
אדלר היא הבעלים של חברה נוספת שהוקמה בידי ישראלים ושפועלת בתחום הנדל"ן בגרמניה - בראק קפיטל פרופרטיז אן.וי, שהוקמה בידי שמעון וינטרוב ורונן פלד, ושעברה בהמשך לשליטתו של טדי שגיא. שתי הרכישות (ADO ובראק אן.וי) ישלימו מבחינת אדלר השקעה של כ-5 מיליארד שקל בשתי החברות הישראליות הפועלות בשוק הנדל"ן הגרמני.
באפריל 2018 השלימה אדלר את רכישת השליטה בבראק אן.וי, כאשר שילמה לטדי שגיא 1.4 מיליון שקל תמורת נתח של כ-41% מהמניות, ובנוסף רכשה מהציבור וממנהלי בראק אן.וי עוד 28% מהמניות בתמורה לכ-980 מיליון שקל. שתי העסקאות בוצעו לפי מחיר של 440 שקל למניה, ובסך הכול השקיעה בהן אדלר סך של כ-2.38 מיליארד שקל (כ-550 מיליון אירו במועד התשלום) עבור כ-69% ממניות בראק אן.וי. שגיא, שרכש את השליטה בחברה במאי 2017, רשם רווח של כ-300 מיליון שקל על השקעתו.
בראק אן.וי בוחנת את האסטרטגיה העסקית שלה
מאז נרכשה בידי אדלר, נשחקה מניית בראק אן.וי בכ-24%, אולם היום כבר החזירה יותר ממחצית הירידה עם זינוק של כ-14% בתגובה להודעה על מימוש גדול בגרמניה. בהודעה לבורסה ציינה בראק אן.וי כי חתמה על הסכם למכירת 75% מחברה המחזיקה בנכס Gerresheim development project (גרשיים), בתמורה המשקפת שווי של 375 מיליון אירו לנכס.
הרוכש בעסקה הוא גוף השקעות המשקיע במיזמי נדל"ן בגרמניה. באדלר הוסיפו כי מדובר בנכס בתהליך תכנון שטרם הניב הכנסה כלשהי, ושרשום בספריה לפי שווי מאזני של 142 מיליון אירו בלבד. השלמת העסקה צפויה להתבצע לקראת סוף 2019, בכפוף להתקיימותם של תנאים מתלים. לאחריה, תחזיק בראק אן.וי ביתרת 25% ממניות חברת הנכס ותהיה זכאית להגנות המקובלות למיעוט, לרבות זכויות וטו מקובלות בקשר עם החלטות מהותיות. כמו כן, ניהול הנכס יישאר בידי בראק אן.וי.
גרשיים הוא אחד הפרויקטים היזמיים שמנהלת בראק אן.וי בגרמניה בתחום הבנייה למגורים. מדובר בחטיבת קרקע בשטח של כ-193 אלף מ"ר (193 דונם) בעיר דיסלדורף, שנרכשה בפברואר אשתקד בתמורה ל-142 מיליון אירו ושמיועדת כיום להקמת מבני תעשייה. הרכישה בוצעה בסיוע הלוואה לשלוש שנים בסך של 90 מיליון אירו, שקיבלה חברת הנכס מתאגיד בנקאי.
עם זאת, בכוונת בראק אן.וי לשנות את ייעוד הקרקע לטובת הקמת כ-187 אלף מ"ר ברוטו למגורים ועוד כ-30 אלף מ"ר של מסחר, משרדים, גני ילדים ובית ספר. בסך הכול אמור הפרויקט לכלול כ-1,400 יחידות דיור ושלושה גני ילדים. במארס השנה דיווחה בראק אן.וי כי שינוי ייעוד הקרקע למגורים והסכם התשתיות המלווה מצויים בשלבי אישור מתקדמים בעיריית דיסלדורף. בחברה אף הדגישו כי מדובר בחלקת הקרקע הגדולה הפנויה האחרונה בדיסלדורף לבניית שכונת מגורים (מעל 200 יח"ד).
מלבד פעילות יזמית בתחום הבנייה למגורים, עסקה בראק אן.וי לאורך השנים גם בתחומי הנדל"ן המניב, הכוללים שטחים מסחריים ודירות להשכרה. עם זאת, מאז מכירת השליטה בחברה לידי אדלר, שפועלת אך ורק בתחום הדיור להשכרה בגרמניה, החלה בראק אן.וי לבחון אפשרויות למיקוד מחדש של האסטרטגיה העסקית שלה.
בין השאר, רכשה בראק אן.וי החזקות מיעוט של שותפיה בנכסים, וחתמה על עסקאות למכירת נכסים מסחריים רבים, מתוך כוונה למקד את עסקיה בתחום הדירות להשכרה. כעת, הודיעה כאמור החברה על הכנסת שותף מרכזי לפרויקט מרכזי בתחום הנדל"ן היזמי למגורים (בניית דירות ומכירתן ללקוחות פרטיים).
בתגובה להודעה על העסקה עם ADO, צנחה היום מניית אדלר בכ-15% בבורסת פרנקפורט למחיר המשקף לחברה שווי של 703 מיליון אירו.
אדלר רשמה במחצית הראשונה של 2019 הכנסות נטו מהשכרה של 127.2 מיליון אירו ורווח מפעילות השכרה של 112.5 מיליון אירו. בנוסף רשמה החברה בתקופה זו רווחי שיערוך של 152.6 מיליון אירו, שאפשרו לה להציג רווח תפעולי של 214 מיליון אירו ורווח נקי של 113.8 מיליון אירו.
נכון לסוף יוני העסיקה אדלר 883 עובדים. שווי הנדל"ן של החברה הסתכם בכ-5 מיליארד דולר, ואילו שיעור המינוף שלה עמד על 58.7%.