גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

אין שכר ואין דירה: ענף הנדל"ן בארה"ב לא מתחמם מחדש

הריבית יורדת, והמימון נעשה זול יותר, אבל זה לא עוזר לענף הנדל"ן בארה"ב ● זה קורה במידה רבה מאחר שכדי לקבל משכנתא דרושה יכולת השתכרות, אבל זו נחלשת - מה גורם לכך?

ענף הנדל"ן בארה"ב לא מתחמם מחדש / אילוסטרציה: shutterstock, שאטרסטוק
ענף הנדל"ן בארה"ב לא מתחמם מחדש / אילוסטרציה: shutterstock, שאטרסטוק

אי שם ב-2016 החל תהליך העלאות הריבית בארה"ב, שסימן את התקרבות הכלכלה האמריקנית לשיא המחזור הכלכלי. המדיניות המוניטארית של הפד הפכה בהדרגה לפחות ופחות מרחיבה, כשהמטרה היתה למנוע התחממות של יתרה של המשק, שעל פי התאוריה הייתה אמורה ליצור לחצים אינפלציוניים משמעותיים.

עם הזמן, ככל שתהליך העלאות הריבית נמשך, התנאים הפיננסים התהדקו והחלו לקרר את הכלכלה האמריקאית, כאשר אחד מהמקומות הראשונים בהם האטה זו הורגשה היה שוק הנדל"ן. כיום, על אף העובדה שארה"ב נמצאת בתהליך הפחתות ריבית, שוק הנדל"ן עדיין לא מראה סימני התחממות מחודשים, שכן להשפעת הריבית לוקח זמן רב לחלחל אל הכלכלה הריאלית. כך למשל, החל מינואר 2018 קצב הגידול של מחירי הבתים נמצא בהאטה מתמדת, מה שמעיד על חולשה בביקוש לרכישת דירות. גם מדד נגישות הדיור האמריקני, המודד את יכולתו של משק בית ממוצע לקבל משכנתא, מראה כי המגמה בשנים האחרונות היא שפחות ופחות אנשים יכולים להרשות לעצמם לרכוש משכנתא לקניית דירה.

בשל העובדה שרוב המשפחות זקוקות למשכנתא על מנת לרכוש בית, נהוג לחשוב שרמת הריבית, הלא היא מחיר הלוואת הכסף, היא המשפיעה העיקרית על ההחלטה לרכוש בית. עם זאת, על אף ההיגיון שבדבר, הנתונים מראים שהנחה זו אינה מבוססת מספיק.

איתותי אזהרה מאוניברסיטת מישיגן

בעלי הניסיון מביניכם יודעים כי המסע לרכישת דירה מסתיים (ולא מתחיל!) בסופו של דבר, לפחות אצל רובנו, בלקיחת המשכנתא. הדרך שעובר הקונה עד לשם והקריטריונים שעליו לעמוד בהם, קובעים את החלטתו לבצע רכישה או לא. על פי רוב, החיפוש מתחיל בלוחות הנדל"ן, שם הרוכש ככל הנראה ייוודע לרמת המחירים ויחליט אם הוא מסוגל לעמוד בהם. על פי מדד אמון הצרכנים של אוניברסיטת מישיגן, הנכונות משקי הבית האמריקנים לרכוש בתים, נמצאת בירידה מתמדת החל מהרבעון הראשון של 2018. הקשרים ההיסטוריים מאותתים על כך שמדד נכונות משקי הבית לרכוש בתים נוטה להקדים את הרכישות בפועל בשנתיים ויותר. כלומר, רמת הנכונות של משקי הבית לרכוש דירה כיום מאותתת על חולשה בביקוש לרכישת דירות גם בשנים הקרובות.

באם יחליט הקונה הפוטנציאלי שמחירי הבתים סבירים מספיק עבורו, הוא יחל בבחירת משכנתא מתאימה. הריבית על המשכנתא נמצאת בבסיס העסקה כאשר ככל שתהיה גבוהה יותר, לקיחת משכנתא תהיה פחות אטרקטיבית ועשויה להוביל בעיקר להארכת מח"מ המשכנתא ולאו דווקא להחלטה על ביטול העסקה. על פי הנתונים, הריבית על המשכנתאות ל-30 שנה עומדת כיום על כ-3.7% והיא יורדת באופן עקבי מאז אוקטובר 2018. אם כן, מדוע נכונות משקי הבית ממשיכה לרדת, על אף ירידת עלויות המימון? מבדיקה שערכנו עולה כי השפעתה של הריבית היא רק משנית אל מול מחירי הבתים והשכר במשק.

גם הדיור מתייקר ומקרר את השוק

רמת השכר, כאמור, היא פועל יוצא של שוק העבודה והפעילות הכלכלית במשק, ואלו לא משביעים רצון, בלשון המעטה. מדד מנהלי הרכש של ה-ISM בתעשייה, שמייצג עבורנו את הפעילות הכלכלית, צנח בשנה האחרונה מרמות מרשימות ביותר של 60 נק' לרמה של 49.1 נק' באוגוסט האחרון, המעידות על התכווצות התעשייה. שוק העבודה בהתאם לכך מציג התמתנות הולכת ונמשכת בדמות תוספת משרות שהולכת ופוחתת לאיטה כאשר הממוצע החודשי בשנה הנוכחית עומד על תוספת של 158 אלף משרות בחודש שהן הרבה מתחת לקצב של 223 אלף משרות בחודש ב-2018.

קצב הגידול בשכר, כפי שאמרנו, יוסיף לאבד קיטור ככל שהנתונים לעיל ימשיכו במגמה הנוכחית. בנוסף, למרות שנרשמה האטה בקצב הגידול במחירי הבתים, רמת המחירים כיום נחשבת לגבוהה ומאחר ומחירי הבתים ממשיכים לטפס בקצב גבוה יותר מקצב הגידול בשכר, הם מקשים על היכולת של משקי הבית לקבל משכנתא. לאור ההערכה כי שוק העבודה רק מאבד גובה בחודשים האחרונים, נראה כי החולשה במכירות הבתים תימשך.

קצב העלייה בשכר אל מול קצב עליית מחירי הדיור

שיעור כפול באג"ח אמריקאיות

ואיך זה בא לידי ביטוי בבורסה?

בשנים האחרונות החלה "אופנה" חדשה בבורסה המקומית, הנפקת חוב של חברות נדל"ן אמריקאיות בבורסה המקומית, מה שמכונה כיום "אג"ח אמריקאיות". הנפקות אלו תפסו תאוצה בשנים 2016-2018 וכיום נסחרות בבורסה המקומית 57 איגרות חוב של 31 חברות נדל"ן אמריקאיות שונות בהיקף כספי של 23 מיליארד שקלים, היקף לא מבוטל מהאשראי הקונצרני הסחיר שמסתכם בכ-323 מיליארד שקלים, כלומר כ-7% מהיקף אשראי זה.

על פניו לא מדובר במשהו יוצא דופן, שהרי שוק ההון מהווה נקודת מפגש בין חברות המעוניינות לגייס כספים לצורך הרחבת פעילותן, לבין משקיעים ובעיקר גופים מוסדיים אשר מעוניינים לתת לחברות כספים בתמורה לתשואה המביאה לידי ביטוי את מצב השווקים הפיננסים ומפצה על הסיכון הנלווה לפעילות החברה. גם במקרה זה, מדובר בחברות נדל"ן אמריקאיות שעניינן הרחבת הפורטפוליו העסקי שלהן ומינופו באמצעות גיוס חוב.

אך זה אינו עוד מקרה קלאסי של מפגש בין חברות וגופים מוסדיים. חותמת לכך קיבלנו כשמרבית אגרות החוב התרסקו בסוף שנת 2018 ועברו להיסחר בתשואה דו-ספרתית שמשקפת בחלק מהמקרים אפשרות לחדלות פירעון. ההתרסקות והירידות החדות באיגרות החוב של חברות הנדל"ן האמריקאיות שהנפיקו אג"ח בישראל נבעו להערכתנו בעיקר מהשקיפות הנמוכה שמאפיינת חלק מהחברות והחשש לממשל תאגידי לא תקין. אלו ותשואה נמוכה שאינה משקפת את הסיכון הנובע מהשקעה באיגרות חוב אלו, הובילו לפאניקה רוחבית ולירידות חדות ולעלייה תלולה בתשואה עליהן.

נציין כי גיוס החוב על ידי חברות אלו, בדרך כלל התבצע כחלופה להלוואות מזנין (הלוואות ביניים שאינן הלוואות הראשיות שנלקחו למימון עסקאות) או כהלוואות לצורך ייזום ופיתוח נכסים חדשים. הגיוסים התבצעו בתשואות יחסית נמוכות שלא שיקפו להערכתנו את הסיכונים המלאים הנובעים בהשקעה מסוג זה, בעיקר עבור הלוואות מזנין שהינן הלוואות יקרות מאוד מטבען (יכולות גם להגיע לתשואה דו-ספרתית במקרים מסוימים).

משבר אמון בין השוק לחברת BVI וסטרווד הוביל לרצף של ירידות שערים באיגרות החוב ולעלייה בהיקף סימני השאלה מחשש לממשל תאגידי לא תקין וחוסר שקיפות גם בחברות אחרות. עם זאת, כאשר הסערה שכחה, השוק ביצע את התיקון המתבקש והחד בתשואות האג"ח של החברות הטובות, היציבות והאמינות יותר שירדו וחזרו לתשואות חד ספרתיות "נורמלית" המשקפות בחלקן פרמיה (מוצדקת) על חברות נדל"ן ישראליות, אך לא עוד תשואות המשקפות חשש ליכולת החזר החוב של החברות.

למרות הפאניקה שנרשמה רק לפני שנה, סביבת הריבית הנמוכה ממשיכה להגדיל את התיאבון לסיכון של המשקיעים ונראה שאנו נמצאים בפני גל נוסף של הנפקות בהיקף כספים של 1.5-2 מיליארד שקלים, חלקו הגדול על ידי חברות נדל"ן מצפון אמריקה. הפעם אנו מעריכים שוק ההון יתאפיין בסלקטיביות גבוה יותר, דרישה לביטחונות ודרישה לפרמיה כפיצוי על הסיכון. 

הכותבים הם כלכלן ומנהלת מחלקת מחקר ברוקראז' בפסגות. אין באמור ייעוץ/שיווק השקעות ו/או תחליף לייעוץ/שיווק המתחשב בנתונים של כל אדם ו/או תחליף לשיקול-דעתו של הקורא, והוא אינו מהווה הצעה לרכישת ניירות ערך

עוד כתבות

סניף מקדונלד'ס / צילום: shutterstock

מקדונלד'ס ביטלה הסדרי בלעדיות במרכזים מסחריים והבדיקה של רשות התחרות תיסגר

במסגרת הבדיקה שנערכה התברר לממונה על התחרות, מיכל הלפרין, כי עוד טרם תחילת בדיקתה של רשות התחרות פעלה הרשת לביטול הסכמי הבלעדיות שהיו לה במרכזים מסחריים

הבורסה בתל אביב / צילום: איל יצהר

הבורסה ננעלה בעליות: מדד ת"א 35 קפץ לשיא כל הזמנים, גילת ומבטח שמיר זינקו ב-14%

מדד ת"א 35 עלה ב-0.4% לרמה של 1,725.8 נקודות, ת"א 90 טיפס ב-0.5% ● גילת זינקה על רקע הדיווח על מגעים לרכישתה ● בעלת המניות בגילת מניית מבטח שמיר הובילה את העליות וזינקה בכ-14%

אבי גבאי \ צילום: איל יצהר

מנהל הטכנולוגיות של סלקום רון שבילי עוזב

שבילי הודיע על עזיבה לתפקיד חדש שטרם פורסם ● אבי גבאי נכנס היום לתפקידו כמנכ"ל סלקום במקומו של ניר שטרן

מכונת הציוצים של טראמפ / איור: איל אונגר, גלובס

מכונת ציוצים: שלוש שנות נשיאות טראמפ בגרסת הטוויטר. מה מסתתר בחשבון של השולף המהיר במערב

בכל הקשור לטוויטר, נשיא ארה"ב הוא השולף הכי מהיר במערב ● כמה פעמים הוא התייחס אל עצמו כ"נשיא הכי אהוב על כולם"? כמה פעמים הוא תקף גופי תקשורת? כמה פעמים הוא הדהד תיאוריות קונספירציה? ● כל המספרים מאחורי הציוצים ● שלוש שנות נשיאות. פרויקט מיוחד 

שוחד / אילוסטרציה: shutterstock, שאטרסטוק

הבעל חתם על הסכם תיווך והאישה לא - מי ישלם למתווך?

בית המשפט פסק כי המתווך יקבל רק כמחצית מהסכום שנקבע, מכיוון שלא החתים את האישה על הסכם התיווך, אלא את הבעל בלבד

אתר החרמון / צילום: דביר להר

עם הגשם בא התיאבון: הישראלים למדו לטייל גם כשרטוב וקר - ותיירות החורף בצפון בשיא של עשור

סופי השבוע הגשומים לא רק שאינם מרחיקים את הישראלים מצפון הארץ, אלא אף מסמנים מגמה חדשה המבטאת את הרגלי הנסיעות שהשתנו ● מלונאים: "השמיים נפתחו, ואנשים למדו שמטיילים גם כשיורד גשם" ● אז למה הצימרים לא נהנים מהמצב?

יו"ר הכנסת יולי אדלשטיין / צילום: יונתן זינדל

הדיון בחסינות נתניהו מתקרב: אדלשטיין יכנס את המליאה בשבוע הבא

מליאת הכנסת תכונס ביום שלישי הבא ● אדלשטיין: "הליך הדיון בבקשת החסינות של ראש הממשלה הפך למזוהם"

גילת לווינים / צלם: תמר מצפי / צילום: תמר מצפי

לקראת אקזיט של 2 מיליארד שקל? מניית גילת לוויינים זינקה על רקע מגעים לרכישתה

גם מניית מבטח שמיר, בעלת המניות השנייה בגודלה בגילת, זינקה היום בבורסה ● בעלת המניות הגדולה בגילת היא קרן פימי בראשותו של ישי דוידי, המחזיקה ב-34.1% מהון המניות

נפגעי הקורקינטים והאופניים החשמליים - סופ"ש 17-18 בינואר

בסופ"ש באיכילוב: 11 נפגעי תאונות קורקינט ואופניים חשמליים

מדי יום "גלובס" ובית החולים איכילוב מדווחים על מספר הנפגעים מתאונות שבהן מעורבים כלי רכב חשמליים: אופניים וקורקינטים

החלטות גירושים / צילום: שאטרסטוק

האם נטילת כדורים פסיכיאטריים יכולה להביא לביטול הסכם גירושים?

אישה שחתמה על הסכם גירושים השולל ממנה את מרבית הרכוש שהיה לה ולבעלה במהלך הנישואים, עתרה לביה"ד הרבני בבקשה לבטל את ההסכם, בטענה כי חתמה עליו תחת השפעת כדורים פסיכיאטריים ● ביה"ד הרבני הגדול אכן ביטל את ההסכם - אבל מסיבה אחרת לגמרי

דונלד טראמפ / צילום: Gettyimages/Anadolu Agency

זו הכלכלה, טמבלים: 3 שנות נשיאות, 5 מגמות בולטות בכלכלה האמריקאית

בתום שלוש שנים בבית הלבן, הכלכלה האמריקאית נמצאת בנסיקה בפרמטרים רבים: אבטלה, עוני, תעסוקה, מדדי הבורסה ועוד • השאלה המרכזית היא האם הגאות צריכה להיות משויכת לטראמפ שלוקח עליה קרדיט, או שמדובר בהמשך מגמה שהחלה בתקופת אובמה ● שלוש שנות נשיאות. פרויקט מיוחד

רוני חזקיהו החשב הכללי במשרד האוצר / צילום: משרד האוצר

מה הועילו אנשי האוצר בהנפקתם?

בשבוע שעבר ביצעה ממשלת ישראל הנפקת איגרות חוב דולריות לתקופות של 10 ו-30 שנה, בהיקף כולל של 3 מיליארד דולר ● ההנפקה היתה בוודאי מוצלחת עבור הבנקים שליוו אותה, אבל האם גם עבור מדינת ישראל?

ג'ף בזוס / צילום: רויטרס  Shannon Stapleton

בהינף יד: אמזון מבקשת להמציא מחדש את האופן שבו אנו משלמים

ענקית הטק בונה מסופים בחנויות שיאפשרו לקונים לקשור את המידע מכרטיסי האשראי שלהם לכף־היד ● במילים אחרות, הקונה יוכל לשלם בהינף יד, בלי להוציא כרטיס או טלפון חכם

יעקב לוקסנבורג / צילום: גיזי

אפריקה בידי לוקסי: לפידות קפיטל הבטיחה גיוס של 115 מיליון שקל באג"ח להמרה

חברת ההשקעות של יעקב לוקסנבורג השלימה את כל המקורות הדרושים לה לרכישת הבעלות המלאה בקבוצת אפריקה ישראל ● עם הגופים שהשתתפו במכרז המוסדי נמנים ילין לפידות, קרן נוקד וקרנות הנאמנות של אי.בי.אי ומור

סער ברכה / צילום: ולדימיר אסקין

הבנקים המממנים נוטים לטרפד את רכישת תהל, הנתונה בקשיים תזרימיים, בידי קבוצת שיכון ובינוי

ל"גלובס" נודע כי בימים אלו מתקיימים דיונים בין תהל לבין הבנקים לגבי מתווה התמיכה בחברה ● הצעת שיכון ובינוי לא התייחסה להשקעה במניות החברה-האם תהל גרופ אינטרנשיונל (TGI), אלא להשקעה בחברה-הבת תהל גרופ, וייתכן שלכן החליטו בבנקים שלא לאמץ את המתווה

לשכת התעסוקה / צילום: איל יצהר

ירידה במשרות הפנויות ב-2019; ואילו מקצועות הובילו את הירידות?

מספר המשרות הפנויות במשק עלה באוקטובר-דצמבר, אך בסיכום שנתי נרשמה ירידה ● בהשוואה ל-2018 חלה עלייה של 17% במספר המשרות הפנויות של מהנדסים; מנגד, חלה ירידה של 23% במספר המשרות הפנויות של מאבטחים ● בדרום נרשמה ירידה בשיעור המשרות הפנויות - ואיפה נרשמו עליות?

לב לבייב / צילום: תמר מצפי

המוסדיים אמרו כן ללבייב: הבטיח לעצמו החזקה של 92% לפחות במניות אפי פיתוח

ההיענות הגבוהה תאפשר ללבייב לפעול למחיקת מניות אפי פיתוח, הפועלת בשוק הנדל"ן של מוסקבה, מהמסחר בבורסת לונדון ● לבייב הגיש באוקטובר הצעה במחיר של 30 סנט למניה, ובחודש שעבר שדרג את הצעתו ל-39.4 סנט למניה

משתתפי ומשתתפות Valuable 500 Israel/  צילום: איציק יסנוביץ

על תבונה ונגישות: מי השיקו את פורום valuable 500 ישראל

וגם: רגע לפני פרישתו - שמואל פלדל, מנכ"ל סימנס ישראל, יצא לסיור פרידה

סניף של יינות ביתן / צילום: שלומי יוסף, גלובס

חילופים בהנהלת יינות ביתן: דוד סבן ימונה לסמנכ"ל הכספים במקום איל וינברג

רו"ח איל וינברג כיהן בתפקיד כשנה וחצי ● סבן כיהן בשנים האחרונות כסמנכ"ל הכספים באיקאה

אלי להב, בעל השליטה / צילום: איל יצהר

לקראת הפיכת אבי לוי לבעל מניות מרכזי: להב אל.אר חוזרת לתחום האנרגיה הסולארית

החברה במו"מ לרכישת חברה ישראלית פרטית בתחום האנרגיה המתחדשת בתמורה ל-44.6 מיליון שקל ● להב מתכננת לגייס בשבועיים הקרובים 150-180 מיליון שקל בהנפקת זכויות, ולוי צפוי להחזיק אחריה כ-40% מההון ● לפי אינדיקציה ראשונית, החברה צפויה לרשום רווח של 5-7 מיליון שקל מעליית שווי נכסים בגרמניה