גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

בזמן ש-WeWork חוטפת מכה אחר מכה, בנק ההשקעות הזה עדיין מהמר עליה כמהפכה

למרות ביטול ההנפקה, הממשל התאגידי הקלוקל, ופולחן האישיות של המנכ"ל לשעבר, בענקית ההשקעות שרודרס מאמינים במודל של WeWork ● האם היא תהיה זו שתמשיך להוביל את השינוי?

 wework / צילום:  Shutterstock/ א.ס.א.פ קריאייטיב
wework / צילום: Shutterstock/ א.ס.א.פ קריאייטיב

הדרך לביטול ההנפקה של WeWork הייתה די קצרה לאחר מבול של כותרות שליליות לגבי השווי המנופח, טענות על ממשל תאגידי משונה, ופולחן האישיות של המייסד אדם נוימן, שבינתיים נאלץ לפנות את כס המנכ"ל. מלבד ביטול ההנפקה החברה נאלצת כעת לחשב מסלול מחדש לצד פיטורי עובדים, גם בישראל. אבל אם שואלים את ענקית ההשקעות שרודרס, כל אלו לא מעיבים על המודל שקידמה החברה, זה שהקנה לה נופח חדשני והצית את הדימיון של סופטבנק, שהשקיעה בחברה לפי שווי דמיוני. להערכתם, המודל של החברה מסמן שינוי מגמה בשוק המשרדים נוכח התמורות שמלוות את סביבת העבודה בעולם המודרני, אם כי לאו דווקא WeWork היא זו שתקצור את הפירות.

לאחר שנוימן נאלץ לפנות את כיסא המנכ"ל, לא לפני שהשאיר מאחוריו שרידי מריחואנה במטוס, כבר אף אחד לא דיבר על המודל של החברה, אך לפי גוף ההשקעות הבריטי, המודל של We Work עשוי דווקא לשנות את שוק המשרדים ברחבי העולם כולו. טום וולקר, מנהל משותף של חטיבת ניירות ערך גלובליים של שרודרס, רואה כי מודל החברה דווקא עשוי להביא לשיבוש משמעותי בשוק המשרדים בכל הערים הגלובליות. "ההשפעה של WeWork על האופן בו אנשים עובדים יכולה להיות דומה להשפעה של אמזון על האופן בו אנשים צורכים", אומר וולקר. "השוק המסורתי של משרדים להשכרה כולל חברות החתמות על חוזי שכירות לתקופה ארוכה, לעיתים של 15 או 20 שנה. זה לא מתאים לצרכים של חברות רבות. חברות סטארט-אפ, למשל, עשויות שלא להרוויח כסף בתחילת דרכן, ולכן הן לא יכולות להתחייב בהתאם לטווח הארוך".

ל-WeWork יש כיום כ-527 אלף לקוחות בעולם (עלייה של 90% לעומת התקופה המקבילה אשתקד, ושל 31% לעומת מספר הלקוחות בסוף 2018), כך לפי התשקיף שפורסם באוגוסט האחרון הרבה לפני הרוח הרעה שהביאה לביטול ההנפקה בשבוע שעבר. החברה שוכרת בהסכמים לטווח ארוך (בדרך-כלל, לתקופות של 15 שנה או יותר) משרדים, בדרך-כלל מחברות נדל"ן מניב, ב-528 אתרים בעולם, לעומת 485 אתרים בסוף הרבעון הראשון של 2019. את המשרדים היא משכירה לחברות שונות ולקוחות פרטיים.

"חברות אלו זקוקות גם לגמישות כדי לצמוח, ואפילו חברות גדולות רוצות להיות מסוגלות לנהל את משרדיהן בגמישות, שכן הצורך שלהן במרחב עשוי להשתנות", אומר וולקר. "חתימה על חוזה שכירות ל-20 שנה לא מתאימה לאף אחד מהן. מה ש-WeWork עשתה, ובהצלחה, הוא לאפשר לכל העסקים הללו - החל מסטארט-אפים של שני אנשים ועד פירמות רב-לאומיות - לשכור את השטח שהם צריכים במשך פרק הזמן שהם רוצים. זה נשמע פשוט, אך הצמיחה המהירה של WeWork מראה כיצד ספקי המשרדים המסורתיים היו עד כה שאננים ואיטיים בתגובה לדרישת של הלקוחות לגמישות", הוסיף וולקר.

להערכתו, "דרישה זו תמשיך לגדול ככל שיותר חברות יאפשרו לעובדיהן לעבוד מרחוק. ההתקדמות הטכנולוגית תאפשר להרבה יותר אנשים לעבוד מהבית, והעלייה במספרם פירושה שחברות רבות ימצאו את עצמן בבניינים שלא מאוכלסים באופן מלא רוב הזמן. דבר זה יאלץ את החברות הללו לשלם שכר דירה על שטח לא מנוצל, ועם הזמן מנהלי הכספים של אותן חברות יראו את ההזדמנות להפוך עלות קבועה לעלות משתנה, ויאמצו אותה בשתי ידיים".

וולקר אומר כי לא רק הגמישות מהווה חלק מההצלחה של החברה, אלא גם הסביבת עבודה שיכולות החברות להציע לעובדים. "היום יותר מתמיד עובדים רגישים לסביבת העבודה שלהם", אמר וולקר. "הטבות כמו חדרי כושר, אזורים קהילתיים בלתי פורמליים וקפה טוב הם גורמים חיוניים אם חברות מעוניינות לשמח את עובדיהן. אלו יכולים גם להשתמש במשרדי WeWork במיקומים אחרים שבהם לחברה שלהם אולי אין משרד משלה". בהקשר זה נציין כי 50% מאתרי החברה ממוקמים מחוץ לארה"ב, גם בתל-אביב.

וולקר מציין גורם נוסף שמהווה זרז להצלחתה של החברה, והוא המיקום. "ההתמקדות של WeWork במציאת הבניינים הנכונים מהווה חלק גדול מההצלחה שלה", אמר. "האסטרטגיה ממוקדת-עיר של החברה משמעה שהיא נמצאת במיקומים שאליהם ניתן להגיע למשרדים רבים. הקרבה לתחנות הסעה חשובה מכל; לדוגמה, HSBC שוכר מקום בבניין של WeWork הסמוך לתחנת ווטרלו בלונדון - שמהווה ציר מפתח לדרום אנגליה. גם אם יותר עובדים עושים את עבודתם מהבית כיום, עדיין יהיה צורך להגיע למשרדים כלשהם לטובת פגישות עם לקוחות ועמיתים. WeWork מספקת חללים במיקום נוח, גמיש ואטרקטיבי עבור אותם מפגשים כמו אלו. מדובר בנוסף בחללי עבודה בלתי פורמליים שמאפשרים לאנשים לקיים אינטראקציה שונה מהמוכר והידוע. אין היררכיה, שלא כמו המתווה המיושן של משרדים פינתיים. בקיצור, הם מציעים לאנשים דרך מודרנית לעבוד".

בסוף ספטמבר סוכנות הדירוג פיץ' הורידה את דירוג האשראי של We ו-WeWork בשתי דרגות ל-CCC+ - דירוג שמצביע על סיכון גבוה לחדלות פירעון. WeWork הנפיקה אג"ח לא סחירות בהיקף של כ-702 מיליון דולר המחלקות ריבית של כ-7.9% בשנה. בזמן כתיבת שורות אלו נסחרות האג"ח של החברה בתשואה גבוהה של כ-9.6%.

בנוגע לכישלון שבהשקעה עם ביטול ההנפקה, אומרים בשרודרס, כי "זה שחברות יכולות למצוא רעיון מוצלח להפליא לאו דווקא מצביע כי הן יהיו בהכרח השקעה טובה. אנו חושבים ש-WeWork כבר משפיעה באופן עמוק על שוק המשרדים בערים רבות והדבר רק יגדל. לאחר שעובדים התנסו בעבודה בסביבות מודרניות ונוחות, הם לא ששים לחזור לקשיחות של משרד מיושן. וכך גם עבור סמנכ"לי כספים שמגלים שהם יכולים לנהל את העלויות שלהם בצורה יעילה יותר". בשורה התחתונה, אומר וולקר, כי "WeWork מתרחבת במהירות אך הצלחתה מעוררת גם העתקים של המודל מצד חברות נוספות. אנו מאמינים כי השיבוש בשוק המשרדים ברחבי העולם אכן יורגש, אך האם WeWork עצמה תמשיך לשאת את הלפיד זו כבר שאלה אחרת".

עוד כתבות

יו"ר כחול לבן בני גנץ ונשיא ארה"ב בני גנץ / צילום: אלעד מלכה, יח"צ

גנץ: "אפעל ליישום תוכניתו של טראמפ בתיאום עם מדיניות האזור"

בשונה מן הפגישה עם נתניהו שנערכה אף היא מוקדם יותר היום, מן המפגש עם גנץ נשלחו אך ורק תמונות ולא ניתנה הזדמנות לעיתונאים להיכנס ולשאול שאלות

המגדל הלבן שבמרכז רמלה / צילום: גיא נרדי

פי חמישה דירות, פי ארבעה משרדים וגם חדרי מלון: אור ירוק לשדרוג מרכז העיר רמלה

הוועדה המחוזית מרכז אישרה את מסמך המדיניות לחידוש מרכז העיר המוזנח והנטוש בחלקו ● בתפריט: 1,250 דירות, 125 אלף מ"ר בייעוד מסחר ותעסוקה ואפילו 300 חדרי מלון ● ראש העירייה: "כבר כיום מחיר של מ"ר ברחוב הרצל עולה יותר מאשר ברחוב רוטשילד בראשון"

טראמפ, נתניהו, אבו מאזן / צילומים: shutterstock, אלעד מלכה, איל יצהר, עיבוד: טלי בוגדנובסקי

דיווחים בארה"ב: מדינה פלסטינית "על תנאי" ושרטוט גבולות מחדש. תוכנית המאה של טראמפ נחשפת

לפי דיווח של ה"וושינגטון פוסט": טראמפ יחשוף הערב את פרטי תוכנית השלום ● לפלסטינים תינתן אוטונומיה מוגבלת, אך שיעורה ילך ויגדל בתנאים מסוימים ● בסופו של דבר, ישלטו הפלסטינים על 70%-80% משטח הגדה ● "אף פלסטיני או ישראלי לא יידרש לנטוש את ביתו"

מתחם סומייל / צילום: איל יצהר, גלובס

אפריקה ישראל תשלם 420 מליון שקל על קרקע למגדל במתחם סומייל

בשטח המגרש ניתן להקים מגדל מגורים בן 174 יחידות דיור בגובה של 40 קומות ● המתחם משתרע על שטח של כ-45 דונם, ובחלק הצפוני קיימת תוכנית להקים שני מגדלים, בכל אחד מהם 174 יח"ד

אישור משכנתא / צילום: שאטרסטוק

הפרחים למחיר למשתכן: 2019 שברה את שיאי לקיחת המשכנתאות השנתיים

14 אלף לווי מחיר למשתכן הקפיצו את המשכנתאות הגבוהות והביאו את 2019 להיות שנת השיא של כל הזמנים, ואת חודש דצמבר לחודש השיא בלקיחת משכנתאות ● הריבית הנמוכה דרבנה גם רכישת דירות להשקעה ומיחזורי משכנתאות

סוחר בבורסת ניו יורק / צילום: רויטרס, ברנדן מקדרמיד

נגיף הקורונה הכביד על וול סטריט: הדאו מחק את העליות של 2020; סגירה צורמת באירופה

המדדים המובילים בוול סטריט צנחו בעקבות החששות מהתפשטות נגיף הקורונה ● באירופה הדאקס והקאק נפלו ב-2.7% ● מניות חברות התעופה, המלונאות והמסעדנות איבדו גובה ● בורסת טוקיו ננעלה בצניחה של 2%; שווקים רבים באסיה היו סגורים היום לרגל חגים

משרדי פלאפון / צילום: איל יצהר

עיריית גבעתיים בוחנת אפשרות לעבור לבית פלאפון

בספטמבר חשף "גלובס" כי אחרי 22 שנה חברת פלאפון מעבירה את משרדיה מגבעתיים לפתח תקווה ● מאז מחפשת בעלת הבניית, חברת אמות, שוכר חלופי

אבי גבאי / צילום: כדיה לוי

יותר אופציות עתידיות ופחות שכר בסיס: כמה ירוויח אבי גבאי כמנכ"ל סלקום?

גבאי יקבל אופציות בשווי של קרוב ל-10 מיליון שקל על פני 5 שנים ● שכרו של המנכ"ל היוצא ניר שטרן עמד על 120 אלף שקלים בחודש

מה אפשר  לקנות ב-1.4 מיליון שקל במרכז הארץ / צילומים: איל יצהר, עיבוד: טלי בוגדנובסקי

איזו דירה תוכלו לקנות ב-1.4 מיליון שקל במרכז הארץ

שלושה חדרים בחולון, שלושה חדרים בפתח תקווה, שלושה חדרים בבני ברק או שלושה חדרים בראשון לציון

מתאבלים על מותו של קובי ברייאנט מחוץ לאולם הביתי של קבוצת הליקרס, בלוס אנג'לס / צילום: MONICA ALMEIDA, רויטרס

פרשנות: הכדורסלן שהציב לעצמו רף על אנושי נהרג בתאונת מסוק בגיל 41. מה נזכור ממנו?

מהרגע שנכנס למגרש ועד ירידתו ממנו, בראיינט היה עסוק באובססיביות במורשת שישאיר מאחוריו לאחר שיפרוש ● בתקופה שקדמה לעידן metoo# גם פרשת האונס לא הצליחה לפגוע במורשת שלו. בינתיים ● פרשנות

פיצול תיקי השקעות מאפשר להתמקד במטרות ספציפיות / צילום: Shutterstock/א.ס.א.פ קרייטיב

זהירות! קנסות לפניך: הרגולציה החדשה שתחולל שינוי מהותי בכשלי הסליקה

רגולציה אירופית חדשה שתיכנס לתוקף השנה תחולל שינוי מהותי בטיפול בכשלי סליקה ● הרגולציה, שתחול על כל סוגי ניירות הערך, תטיל קנסות קבועים על הצד שיגרום לכשל ● המהלך ישפיע על גופים בישראל וגם על לקוחותיהם, שעלולים לשאת בעלויות הנובעות מכשלי סליקה בעסקאות שבוצעו עבורם

מאיר כהן שר הרווחה/ צילום: רויטרס

דיוני הקמת ועדת הכנסת בנושא החסינות יוצאים לדרך: יחלו ב-11:00

יו"ר הכנסת יולי אדלשטיין החליט שלא להשתתף בהצבעה על הקמת ועדת החסינות היום, והוא יעביר את ניהול הדיון לסגן יו"ר הכנסת, ח"כ מאיר כהן ● 40 חברי כנסת נרשמו לדבר במהלך הדיון

עינת פלד־שפירא  / צילום: אופיר שקד

סופי: עינת פלד-שפירא מונתה לתפקיד מנכ"לית חברת וילי פוד

וגם: בכירי סולאראדג' נהנים מהשיא: מימשו אופציות ומכרו מניות ברווח

מימין: אליעזר פישמן ועו"ד יוסי בנקל / צילומים: אלון רון ושלומי יוסף

המרדף אחרי הנכסים הנעלמים של אליעזר פישמן מסתבך: עובר לערכאות בינלאומיות

בית המשפט בת"א דחה את בקשת הנאמן של פישמן להצהיר כי נכסים של 100 מיליון אירו מוחזקים עבור פישמן בחו"ל • השופט הפנה את בנקל לבתי המשפט בגרמניה • בנקל: "אגיש תביעות מחוץ לישראל בדיוק כפי שעשיתי עד כה בישראל"

ג'ורדנה קטלר, אחראית מדיניות פייסבוק בישראל / צילום: שלומי יוסף, גלובס

אחראית מדיניות פייסבוק בישראל: "לא רוצה להיות במאבק מול הרגולטור"

ג'ורדנה קטלר אמרה את הדברים בתדרוך מיוחד לעיתונאים לקראת בחירות 2020 ● עוד אמרה קטלר: "אנחנו מכבדים את החוק המקומי. מקווה שבעתיד תהיה רגולציה שתגיד לנו מה לעשות" ● תדרוך דומה ערכה אתמול פייסבוק גם עבור נציגי המפלגות

קובי בראיינט ובתו ג'יאנה בראיינט / צילום: Stephen R. Sylvanie, רויטרס

הטעות הנוראית של חדשות ABC בדיווח על מותו של קובי בראיינט

כתב רשת ABC News, מאט גוטמן, דיווח באופן שגוי בשידור חי למיליוני צופים אמריקאים מהתרסקות המסוק בה נהרג שחקן הכדורסל קובי בראיינט, וטען כי כל ארבע בנותיו נהרגו ● מאוחר יותר גוטמן עלה לשידור כדי להתנצל על הפגיעה ברגשות משפחתו וחבריו של בראיינט וצופי הרשת

קופת חולים כללית / צילום: בר אל

 שירותי בריאות כללית יוצאת למכרז על תקציבי הפרסום והדיגיטל

הקופה מכוונת למשרדים גדולים בלבד ודורשת כתנאי סף לפחות 2 תקציבים בהיקף של 25 מיליון שקל לשנה

סוחר בבורסת ניו יורק. המצטרפת החדשה אינמוד סיימה את אוגוסט בזינוק של 42%   / צילום: shutterstock, שאטרסטוק

נגיף הקורונה מרעיד את השווקים: "עלולות להיות השפעות מהותיות"

לאחר עליות חדות בשווקים עולה השאלה האם הגיע הזמן לממש רווחים, ללא קשר לדרמה שנרשמת כעת בצל התפרצות נגיף הקורונה

מירי רגב, הליכוד / צילום: תמר מצפי

האם תקציב המשרד של מירי רגב גדל בכמיליארד שקל בתקופתה?

השרה רגב טוענת שהוסיפה לתקציב משרדה קרוב למיליארד שקל. הצצנו במספרים ● המשרוקית של גלובס

ח"כ היבא יזבק / צילום: יח"צ

מנדלבליט: יש לאפשר לח"כ היבא יזבק לרוץ לכנסת ה-23

הודעת היועץ מנדלבליט הגיעה לאחר קבלת תצהירה של יזבק שבו הבהירה כי אין באמירותיה קריאה לאלימות, אלא לסיום הכיבוש ● במכתב תשובה ליועמ"ש אביחי מנדלבליט, כתבה יזבק כי אמירותיה בראיון הביעו תמיכה בסיום הכיבוש ולא קריאה למאבק מזוין נגד ישראל