פרויקט מחיר למשתכן ביבנה / צילום: אייל פישר
מידת הצלחתה של תוכנית "מחיר למשתכן", ספינת הדגל של הממשלה היוצאת בתחום הדיור, שנויה במחלוקת, אך על שתי עובדות קשה מאוד לחלוק: האחת - שהתוכנית לא הביאה לירידה משמעותית במחירי הנדל"ן בישראל ולא פתרה את משבר הדיור. לכל היותר - וגם זה נתון במחלוקת קשה - היא מיתנה את קצב עליית המחירים; העובדה השנייה היא ש"מחיר למשתכן" עלתה לממשלה עד היום סכום עתק של לפחות 7 מיליארד שקל. ביחס של עלות מול תועלת, תוצאותיה של התוכנית מפוקפקות למדי.
אין זה צריך להפתיע איש, מאחר שזה בדרך כלל מה שקורה כאשר הממשלה מנסה להתערב באגרסיביות בשוק, ולהכתיב את שיקוליה לגורמים שפועלים בו. "מחיר למשתכן" יצרה צוואר בקבוק בהיצע הדירות, מאחר שהקבלנים חששו לסכן את הונם במיזמים חדשים בשעה שלפלח החשוב ביותר בשוק - הזוגות הצעירים - הייתה אלטרנטיבה מגודרת במספר מוגבל של פרויקטים שבהם יכלו ליהנות מהנחה משמעותית.
מן העבר השני, מנקודת המבט של רוכשי הדירות, המגבלות שהוטלו על מימוש ההנחה בהקשר של המיקומים והפרויקטים שבהם בלבד יכלו ליהנות ממנה, הפכו אותה לאטרקטיבית הרבה פחות. ואכן, זוגות רבים מאוד בחרו לוותר על ההטבה שהעניקה להם "מחיר למשתכן" אפילו לאחר שזכו בה בהגרלות שערכה המדינה.
אז מה ניתן להסיק מחוסר ההצלחה היחסי של התוכנית ומהביקורות הנוקבות שהיא עוררה? ובכן, הממשלה איננה צריכה לעמוד מהצד בחוסר מעש לנוכח מצוקתם של עשרות אלפי זוגות צעירים, אך היא חייבת להקפיד על כך שהפעולות שבהן היא נוקטת לא יגבילו את חופש הבחירה שלהם. כאשר מנסים "להסליל" לקוחות לרכוש מוצרים מסוימים בלבד, התוצאה כמעט בכל המקרים היא תחילתו של תהליך התנוונות בשוק.
הדרך הנכונה לעורר את שוק הדיור ולעודד את היצע הדירות במקביל להנגשת הנחות משמעותיות לזוגות הצעירים היא פשוטה: לתת להם מענק שאינו מגביל את אפשרויות הרכישה שלהם. לא עוד פרויקטים שנבחרו מראש עבור הרוכשים על ידי "האח הגדול", אלא חופש בחירה אמיתי לגבי המקום שבו ירצו הורים לגדל את משפחותיהם הצעירות - את המענק יהיה ניתן לממש בכל דירה חדשה ברחבי הארץ. גודל המענק ייקבע, כמובן, על בסיס נתונים סוציו-אקונומיים, וינוע בין 100 אלף ל-400 אלף שקל - כ-250 אלף שקל בממוצע לזוג.
באופן הזה, במקום שליזמים יהיה חשש להשקיע בבניית דירות חדשות שאינן לוקחות חלק בפרויקט - יהיה להם תמריץ להשקיע בהיקפים גדולים אפילו יותר, מאחר שכל הדירות החדשות שייבנו בארץ יוכלו להירכש בהנחה על ידי זכאים למענק. ומן העבר השני, הזכאים לא יוגבלו לדירות שאינם מעוניינים בהן והם רוכשים אותן רק מחוסר ברירה.
כך ניתן יהיה להעצים בו-זמנית את חופש הבחירה של הרוכשים ואת הביטחון של היזמים, להגדיל את היצע הדירות בשוק, וכתוצאה מכל אלה להביא להתייצבות השוק ואולי אף לירידה המיוחלת במחירי הדירות.
הכותב הוא בעלים ומנכ"ל של קבוצת רפאל נדל"ן