רגע לפני החוזה: עוד לפני החתימה עם היזם או עם הקבלן, לעתים ישנן נציגויות של בעלי דירות החותמות על הסכם עם מארגן. המארגן בפרויקטים של תמ"א 38 כמו גם בפינוי בינוי אחראי לכינוס בעלי הדירות, להחתמתם ולאיתור יזם לביצוע הפרויקט. ההסכם עם המארגן חייב תמיד להיות מוגבל בזמנים, בהתאם להיקף ההחתמות שביצע המארגן, ובכל שלב אפשר לסיים את ההתקשרות עימו. חוק מארגני עסקאות קובע מועדים ברורים בנושא זה (ראה מדריך חוק ארגון עסקאות).
במקביל להסכם עם המארגן, או בהיעדר הסכם כזה, חותמים בעלי הדירות עם היזם על "כתב אישור", שמטרתו להביע נכונות עקרונית לביצוע פרויקט. בשלב זה עדיף שלא לחתום על מסמכים המקנים זכויות ליזם או על סעיפים המגבילים את יכולת המשא ומתן של בעלי הדירות עם היזם. גם במקרה זה, יש לחתום על כתב אישור מוגבל בזמן כדי לסייע בקידום הפרויקט.
קביעת מועדים ברורים להתקדמות או אפשרות ליציאה מהחוזה
כמו בארגון העסקה, כך גם בחוזה מול היזם או מול הקבלן, יש להקפיד על שלביות בפרויקט ועל נקודות יציאה אפשריות. חשוב לקבוע בחוזה פרקי זמן מוגדרים מראש לביצוע פעולות מסוימות שניתן למדוד אותם.
בין הפעולות בפרקי זמן אלה אפשר למנות את אלו:
- החתמת כלל בעלי הדירות או שיעור מסוים מהם.
- אישור התוכנית המפורטת (תב"ע) במקרה של פינוי בינוי.
- הגשת תוכנית לעירייה ובקשה להיתר (במקרה של תמ"א 38).
- הוצאת היתר בנייה.
- התחלת בנייה.
- סיום בניית מרתף.
- סיום בניית שלד.
- סיום הבנייה וקבלת טופס אכלוס.
- רישום הבית המשותף.
מומלץ לקבוע מנגנון המאפשר את אחת הפעולות האלה או את שתיהן: ביטול ההסכם וקבלת פיצוי במקרה שפעולה מסוימת לא התקיימה בפרק הזמן שנקבע. כמו כן, מומלץ לקבוע את התנאים הנדרשים לצורך ביטול ההסכם. בדרך כלל מדובר ברוב מסוים של בעלי הדירות המצביעים באספה מסודרת בעד סיום ההתקשרות. בשלב זה חשוב להכניס סעיף המפרט את הסנקציות שבפניהן יעמוד היזם במקרה שלא יעמוד בלוחות הזמנים, או אם יפר את ההסכם.
עיגון התמורה לבעלי הדירות בחוזה
חשוב לקבוע בחוזה כי התמורות לבעלי הדירות כמו גם כל שיח בין היזם לבעלי הדירות יהיו שקופים ושוויוניים.
בפרויקטים של תמ"א 38/1 (חיזוק ותוספת קומות) מומלץ לקבוע עיקרון שלפיו כל בעלי הדירות שלהם דירות דומות יהיו זכאים לתמורה על בסיס דומה. במקרים שבהם לא יחול עקרון השוויון, יש לדרוש מראש מהיזם לדווח על כך לבעלי הדירות. מצב זה ייתכן עקב סטטוס שונה בכל דירה (גודל או תוספות שנעשו עם השנים).
אלו התמורות הבולטות הזקוקות להתייחסות בחוזה:
- מידע מלא על אודות שדרוג הדירה הקיימת.
- פירוט מדויק על השטח הנוסף.
- פירוט על המרפסת ועל שטחה.
- פירוט על הממ"ד ועל המפרט.
- פירוט על המחסן ועל שטחו.
- מעליות בבניין.
- שדרוג הלובי.
- החניה: פירוט בנוגע למיקומים, לשיוך ולמתקנים אוטומטיים במקרה שיש.
- מפרט מלא של כלל הבנייה החדשה בשטחים המשותפים ובדירות הישנות.
- פיתוח גינה במקרה שיש גינה ובמקרה שיש בו צורך.
- התייחסות מפורטת להליך הבנייה בתוך הדירות.
נוסף על כך, החוזה צריך לכלול פתרונות למצבים שבהם מתקיימת פגיעה ברכוש דיירי הבניין או פגיעה באורך חייהם עקב עבודות הבנייה. הדבר כולל גם התייחסות לבלאי בבניין או לתקלות שונות העלולות להיגרם מהבנייה אבל לא רק. החוזה צריך לכלול תיאור כמה שיותר מפורט של כל מקרה אפשרי, של התגובה לכל מקרה ומי אחראי לכל מקרה. הדבר האחרון שאתם רוצים הוא שהחוזה לא יפרט כיצד מסגרת האחריות מחולקת בין היזם לבין הקבלן. במקרה של תקלה השניים יריבו מי צריך לתת את התשובה ובעלי הדירות יצטרכו להמתין לתשובה.
בפרויקט חיזוק מבנים בתמ"א 38/2 (מסלול הריסה ובנייה מחדש) - על החוזה לכלול פירוט מרבי בנוגע לדירות החדשות שעתידים לקבל, לעומת הקיימות, מפרט טכני וכיווני אוויר. גם בנושא זה רצוי להסדיר מראש את נושא החניות, המחסנים וחלוקתם וכן את נושא הצמדת הרכוש המשותף לדירות.
פרט לתמורה הנקודתית לכל בעל דירה, החוזה צריך לכלול גם פירוט בנוגע לנושאים האלו: מתווה הפרויקט כולו כמו גם הזכויות שהיזם או הקבלן זכאים להם, מספר הדירות החדשות שייבנו וכל הפרטים בנוגע לתוספות, גם אלה שאינן נוגעות ישירות לבעלי הדירות. עוד נקודה חשובה היא כתיבה במפורש מה דין תוספת אפשרית של זכויות בנייה, העשויה להתקבל מאוחר יותר, או לחלופין רצון של היזם או של הקבלן לשנות את התוכנית או, למשל, לאחד שתי דירות לאחת, או לפצל אחת לשתיים. מומלץ שגם אם הליך התכנון יאפשר פעולות אלה, הדבר יהיה מותנה בהסכמה של בעלי הדירות.
להלן כמה נקודות חשובות בנושא הפרויקט כולו:
- כמה דירות חדשות ייבנו.
- מיקום ושיוך מקומות החניה החדשים.
- מה דין אישור תוספות בנייה או רצון היזם בשינוי תכנון בכל שלב.
- תיאור מפורט של המפרט בשטחים המשותפים, בדירות של בעלי הדירות הוותיקים ובדירות החדשות.
- מידע מפורט הנוגע למועד פינוי הדירות, מתי תינתן התראה מוקדמת לבעלי הדירות על פינוי הדירות, לדמי שכירות, להובלה ועוד.
- אופן התשלום של שכר הדירה החודשי, משך הזמן שבו ייאלצו בעלי הדירות להתגורר בשכירות ומשך הזמן שבו ישלמו שכר דירה, הצמדת התשלום וערבות רלוונטית.
- יש לפרט בחוזה את חובות היזם כלפי בעלי הדירות במקרה שתקופת הבנייה תתארך מעל המועד המוסכם.
