קביעה בחוזה מי משלם והתעקשות על ערבות מתאימה
בפרויקט תמ"א 38 וגם בפרויקט פינוי בינוי בעלי הדירות מתקדמים בידיעה שהם לא אמורים לשלם שום דבר. הנחת יסוד זו בדרך כלל מוצדקת, אבל אין המשמעות שהיא לא צריכה להופיע בחוזה בדרך מפורשת וברורה כמה שיותר.
מומלץ להגדיר מראש כי כל העלויות הנוגעות לפרויקט, לרבות תכנונו ובנייתו, יחולו על היזם. יש לבדוק היטב שמלבד חובות או תשלומים אישיים שאינם נובעים במישרין מהעסקה - כגון מסים, ארנונה, דמי היוון לרשות מקרקעי ישראל וכדומה - בעלי הדירות לא צריכים לשלם דבר.
מה התשלומים הרלוונטיים שיש להתייחס אליהם?
- תשלום לעורך הדין של בעלי הדירות.
- תשלום לשמאי מקרקעין.
- תשלום לאדריכל.
- תשלום מסים והיטלים.
- תשלום רישום.
- תשלומי מעבר דירה ודיור חלופי במקרה שיש.
- תשלום למפקח בנייה.
- תשלום למהנדס.
- תשלום על מדידות ועל תכנון.
- תשלום על הוצאות משפטיות.
- תשלום על פעילות מול בעל דירה סרבן במקרה הצורך.
- תשלומי קרן תחזוקה לאחר סיום הבנייה.
- תשלומי הוצאות שוטפות של הבניין בזמן הבנייה.
- תשלום על תחזוקה של מתקני החניה לתקופה מסוימת.
מומלץ להוסיף לחוזה סעיף ולפיו אסור ליזם להעביר את התחייבויותיו ואת זכויותיו לצד שלישי ללא הסכמתם של בעלי הדירות מראש ובכתב. הדבר נועד למנוע מצב שבו היזם הוא יזם למראית עין, ובפועל הוא מתווך, ושהוא פשוט יעביר את הסכמת בעלי הדירות אחרי החתימה לצד ג' שאינו מוּכר להם ואינו מוסכם עליהם.
לכל תשלום או מהלך שאליו מתחייב הקבלן צריכה להתקבל גם ערבות מתאימה. בפרויקטים של תמ"א 38/2 (הריסה ובנייה מחדש) או פינוי בינוי מקובל כי סמוך לפינוי הדירות וכתנאי לפינוי, היזם ימסור לבעלי הדירות ערבות בשווי הדירה החדשה על-פי נוסח חוק מכר דירות. מדובר בנקודה חשובה, כי למעשה הערבות יכולה להינתן בשווי הדירה הישנה (זו שנהרסה) או החדשה. חשוב להתעקש כי הערבות תהיה בשווי של הדירה העתידית. ערבות זו (ערבות חוק המכר) מבטיחה את התמורה שהועברה ליזם, במקרה שהיזם לא יוכל להעביר לבעל הדירה את החזקה בדירה, מחמת עיקול, צו הקפאת הליכים נגדו, צו למינוי כונס נכסים או מניעה מוחלטת של מסירת הדירה. יש להבטיח גם את הרכוש המשותף בבניין ולהחיל את החוק (חוק המכר) העוסק בסטיות המותרות של עד 2% בתכנון ובביצוע.
להלן רשימה של הערבויות הרלוונטיות בפרויקט פינוי בינוי או תמ"א 38:
- ערבות חוק מכר (במקרה שמדובר בדירה חדשה).
- ערבות מיסוי.
- ערבות אוטונומית לשכר הדירה בזמן הפינוי.
- ערבות בדק.
- ערבות ביצוע.
- ערבות רישום.
- ביטוחי צד ג'.
עוד נקודה רלוונטית בנושא הערבויות נוגעת לפרויקט בינוי-פינוי-בינוי. לעומת פרויקט פינוי בינוי, ובו בעלי הדירות מפונים מהדירות שלהם והן נהרסות, בפרויקט בינוי-פינוי-בינוי בעלי הדירות ממשיכים להתגורר בדירות שלהם עד המעבר לדירה החדשה. עובדה זו משפיעה גם על הערבות, משום שבפרויקט בינוי-פינוי-בינוי הערבות שמעניק הקבלן פחותה מהערבות שיקבל בעל הדירה בפינוי בינוי. יש להביא את הדבר בחשבון ולהתייעץ בנושא עם עורך הדין של בעלי הדירות.
