דגשים לחוזה בפרויקט פינוי בינוי / עיצוב: טלי בוגדנובסקי, צילום: shutterstock
בחרתם ביזם שילווה אתכם בפרויקט הארוך של הריסת הבניין הישן ובניית דירות חדשות עבורכם. הנה שורה של דגשים שאסור להתעלם מהם לקראת התקשרות עם היזם:
- חתימה על מסמך תיעשה אך ורק בנוכחות עורך דין המייצג את בעלי הדירות ורק לאחר שנעשו הבדיקות הדרושות הנוגעות ליזם, כמו בדיקת ניסיון, איתנות פיננסית, רישום קבלנים במקרה שהיזם הוא גם חברת ביצוע ועוד. הדבר נכון לכל חתימה במהלך קידום הפרויקט מול כל גורם.
- חשוב לבחון עוד לפני חתימה על חוזה או על הסכם כל שהוא מה עמדת העירייה בנוגע לפרויקט. את המידע אפשר לקבל במשרד מהנדס העיר, ובאותה ההזדמנות לבחון גם את המדיניות הכללית של העירייה בכל הקשור לפינוי בינוי וגם את חוות דעתו של מהנדס העיר, במקרה שיש, על היזם.
- בדרך כלל בשלב הראשון בהתקשרות עם היזם עוד לא חותמים על חוזה מלא, אלא על מסמכי טרום הסכם מול היזם. מומלץ שלא לחתום על מסמכים המגבילים את האפשרות של בעלי הדירות לנהל משא ומתן מלא ואפקטיבי מול היזם או מול כל בעל מקצוע אחר. האפשרות הרצויה היא חתימה על אישור לקידום הפרויקט בידי היזם או על מסמך הצהרת כוונות המוגבל בזמן, שיאפשר ליזם להמשיך ולקדם את הפרויקט. מסמך כזה יכול להיות מוגבל לתקופה בת כשנה וחצי (18 חודשים), ובכל מקרה חשוב לנקוב בתקופה ברורה ובתאריך מדויק שלאחריו, אם לא תהיה התקדמות על-פי ההסכם, הוא יהיה בטל.
- מסמך או הסכם הקודם לחוזה המלא יכלול בדרך כלל התחייבות מצד בעלי הדירות למתן בלעדיות ליזם בקידום הפרויקט. משמעות הדבר היא שלבעלי הדירות לא יתאפשר לקדם במקביל הליכים מול יזם אחר או מול כל חברה אחרת. יש לשים לב שגם הסכם הבלעדיות מוגבל בזמן.
- במקרה שמדובר בחתימה מקדימה על חוזה שלא מול יזם, אלא מול קבלן חתימות או מול כל גורם אחר, ההסכם המוקדם חייב גם לכלול תנאי המתייחס לבחירה ביזם או בבעלי מקצוע ולקבוע שהבחירות הללו ייעשו בשיתוף בעלי הדירות, על דעתם ובהסכמתם. במקביל מומלץ שההסכם הזה יכלול גם סעיף הקובע שעל הגורם המקדם את הפרויקט לעדכן כל העת את בעלי הדירות בהיקף החתימות שהשיג ובשלבי ההתקדמות גם בתחומים אחרים. גם הסכם זה חשוב שיהיה מוגבל בזמן ויפרט את כלל האפשרויות.
- יש להקפיד שלא לחתום על התחייבות בלתי חוזרת ולהתייעץ בנושא עם עורך דין רלוונטי.
- יש להסמיך את הוועד המייצג בבניין לנהל משא ומתן מול יזם או יזמים בליווי עורך הדין של בעלי הדירות, אולם על הנציגות לעדכן כל העת בהתקדמות כמו גם להציג את המסמכים הרלוונטיים שמציע או מציג היזם.
- גם אם הצעה הגיעה מיזם, וגם אם ההצעה הגיעה מפנייה יזומה של בעלי הדירות במתחם, תמיד כדאי לפנות לעוד יזם או לעוד כמה יזמים כדי לקבל הצעות מקבילות, כדי שיהיה אפשר להשוות.
- דרך נוספת לבחינת הצעה של יזם היא פנייה למשרד הבינוי והשיכון ולרשות להתחדשות עירונית בבקשה למנות שמאי פינוי בינוי. תפקידו של השמאי, הבקיא בעסקאות פינוי בינוי, לבחון את ההיתכנות הכלכלית של ההצעה. חשוב לציין כי מהלך זה מחייב הסכמה של רוב בעלי הדירות.
לפרטים נוספים, לטפסים רלוונטיים ולפרטי קשר נחוצים להתקשרות לחץ כאן.
לאחר שנבחר היזם ולאחר שמתקדמים לחתימה על הסכם מחייב, להלן דגשים חשובים שאסור להתעלם מהם בחוזה לקידום של פרויקט פינוי בינוי ולביצועו:
- על החוזה לכלול שלביות ברורה בכל חלק בתהליך. כדאי שהחוזה יכלול פרקי זמן ברורים שעל היזם לעמוד בהם. למשל - פרק זמן מוגדר להכרזת המתחם, פרק זמן עד הוצאת היתר בנייה, פרק זמן לאישור תוכנית בניין עיר (תב"ע), פרקי זמן קבועים להליך הביצוע (הוצאת היתר בנייה, התחלת בנייה, יסודות, שלד וכדומה) ועוד נקודות ציון ברורות ומשמעותיות בתהליך.
- לכל שלב בחוזה צריכה להיות שורה תחתונה ברורה: איך שלב מוגדר כשלב שהושג, ומה יקרה אם היזם לא יעמוד בשלב שהוגדר. חשוב לציין אם תתאפשר ארכה לביצוע שלב מסוים שנקבע, אם יש קנס או פיצוי כספי לבעלי הדירות, למשל, במקרה שיזם או קבלן לא עמדו בתנאי שנקבע לסיום קידום התב"ע או להוצאת היתר בנייה ואם יש עילה לביטול החוזה במקרים כאלה. חשוב גם לקבוע מראש אם דרושה הסכמה של כל בעלי הדירות או של רוב מסוים לכל אחד מהמהלכים.
- שני עקרונות חשובים בחוזה קשורים לשוויוניות ולשקיפות בכל מה שקשור לתמורה לבעלי הדירות ולקשר בינם לבין אנשי המקצוע. החוזה מול היזם חייב לכלול גם אותם ובפירוט. בין היתר מומלץ לקבוע מפתח מסוים לתמורה, ואם היזם יחרוג ממנו במקרה אחד, יהיה עליו לפצות בהתאם גם את בעלי הדירות הנותרים. עם זאת, חשוב גם לשים לב שאם מדובר בתמורה נוספת בגין צרכים מיוחדים, למשל, יש לקבוע שהדבר אפשרי אולם לחייב את היזם ליידע את הנציגות, את בעלי הדירות ואת כל הגורמים המעורבים.
- פירוט רחב ככל הניתן של התמורה לבעלי הדירות. החוזה צריך לכלול פרטים מלאים על אודות הנושאים האלו:
- הבניין החדש (כמה קומות, מפרט השטחים המשותפים, חניה ועוד).
- הדירה החדשה (מפרט, שטח במ"ר, מספר חדרים, שטח מרפסת, מיקום הדירה בבניין החדש ועוד).
- פירוט מלא על אודות ההצמדות לדירה - מחסן, חניה וכדומה.
- האם מיקום דירות התמורה, כמו גם מיקום החניות והמחסנים אם יש, ייקבעו בהגרלה או בדרך אחרת.
- פירוט היחס, הדומה והשונה, בין דירות התמורה, שבהן יגורו בדיירים הוותיקים, לבין דירות שהיזם מוכר בשוק החופשי.
- פתרון דיור חלופי לדייר קשיש או בעל מוגבלות. פתרון זה שונה מהפתרון המוצא בדרך כלל. למשל, אם בעל דירה מקבל מימון למגורים בשכירות, קשיש או בעל מוגבלות עשויים לקבל הטבה אחרת כמו מעבר לדיור מוגן, כסף, רכישת דירה חלופית ועוד.
- מימון שכר הדירה החודשי בזמן הבנייה.
- מימון הובלת הרכוש מהדירה הישנה לשכורה ומשם לדירה החדשה.
- אפשרות להשתתפות בדמי ועד הבית או בדמי הניהול לתקופה מסוימת.
- השתתפות בשכר עורך הדין של בעלי הדירות או של כל בעל מקצוע אחר.
- התייחסות מלאה וברורה לסוגיות של מיסוי ושל מכירת דירה באמצע התהליך.
- יש לקבוע בבהירות מתי יקבלו בעלי הדירות את ההודעה על הפינוי, וכמה זמן הם עומדים לשהות בדיור חלופי. במקביל, יש לציין לא רק את סכום שכר הדירה ואת דרך קביעתו (נהוג כי שמאי מוסכם יעשה זאת), אלא גם את דרך העברתו לבעל הדירה בכל חודש ואת הערבות הרלוונטית הניתנת לבעל הדירה להבטחת שכר הדירה. יש לקבוע גם התייחסות למקרה שבו הבנייה מתארכת ובעלי הדירות יצטרכו לשהות תקופה ארוכה יותר בשכירות. אלו פתרונות למקרה של התארכות הבנייה: הגדלת סכום הערבות, הגדלת היקף התשלום החודשי או פיצוי מוסכם.
- עוד סעיף חשוב בחוזה נוגע לעלויות שהיזם משלם בכל התהליך. מדובר בעלויות תכנון, בנייה, מיסוי, בעלי מקצוע ועוד. כדאי לבחון את סוגיית המיסוי גם בעזרת בעל מקצוע בתחום, כדי שלא לגלות בשלב מאוחר יותר חבות תשלום בלתי צפויה.
- החוזה חייב לכלול את נושא הערבות שניתנת לבעלי הדירות כמו גם את הביטחונות שהיזם מעניק להם. בין היתר מדובר בערבות חוק מכר על-פי שווי הדירה החדשה ולא הדירה הישנה, רישום זכויות, ערבות בנקאית אוטונומית לתשלומי השכירות, פתרון לשעבודי המשכנתא ועוד.
- החוזה צריך לכלול ערבות חוק מכר מלאה.