גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

על מה להקפיד בחוזה לקראת פרויקט פינוי בינוי

בחרתם ביזם שילווה אתכם בפרויקט הארוך של הריסת הבניין הישן ובניית דירות חדשות עבורכם. הנה שורה של דגשים שאסור להתעלם מהם לקראת התקשרות עם היזם.

דגשים לחוזה בפרויקט פינוי בינוי / עיצוב: טלי בוגדנובסקי, צילום: shutterstock
דגשים לחוזה בפרויקט פינוי בינוי / עיצוב: טלי בוגדנובסקי, צילום: shutterstock

בחרתם ביזם שילווה אתכם בפרויקט הארוך של הריסת הבניין הישן ובניית דירות חדשות עבורכם. הנה שורה של דגשים שאסור להתעלם מהם לקראת התקשרות עם היזם:

  • חתימה על מסמך תיעשה אך ורק בנוכחות עורך דין המייצג את בעלי הדירות ורק לאחר שנעשו הבדיקות הדרושות הנוגעות ליזם, כמו בדיקת ניסיון, איתנות פיננסית, רישום קבלנים במקרה שהיזם הוא גם חברת ביצוע ועוד. הדבר נכון לכל חתימה במהלך קידום הפרויקט מול כל גורם.
  • חשוב לבחון עוד לפני חתימה על חוזה או על הסכם כל שהוא מה עמדת העירייה בנוגע לפרויקט. את המידע אפשר לקבל במשרד מהנדס העיר, ובאותה ההזדמנות לבחון גם את המדיניות הכללית של העירייה בכל הקשור לפינוי בינוי וגם את חוות דעתו של מהנדס העיר, במקרה שיש, על היזם.
  • בדרך כלל בשלב הראשון בהתקשרות עם היזם עוד לא חותמים על חוזה מלא, אלא על מסמכי טרום הסכם מול היזם. מומלץ שלא לחתום על מסמכים המגבילים את האפשרות של בעלי הדירות לנהל משא ומתן מלא ואפקטיבי מול היזם או מול כל בעל מקצוע אחר. האפשרות הרצויה היא חתימה על אישור לקידום הפרויקט בידי היזם או על מסמך הצהרת כוונות המוגבל בזמן, שיאפשר ליזם להמשיך ולקדם את הפרויקט. מסמך כזה יכול להיות מוגבל לתקופה בת כשנה וחצי (18 חודשים), ובכל מקרה חשוב לנקוב בתקופה ברורה ובתאריך מדויק שלאחריו, אם לא תהיה התקדמות על-פי ההסכם, הוא יהיה בטל.
  • מסמך או הסכם הקודם לחוזה המלא יכלול בדרך כלל התחייבות מצד בעלי הדירות למתן בלעדיות ליזם בקידום הפרויקט. משמעות הדבר היא שלבעלי הדירות לא יתאפשר לקדם במקביל הליכים מול יזם אחר או מול כל חברה אחרת. יש לשים לב שגם הסכם הבלעדיות מוגבל בזמן.
  • במקרה שמדובר בחתימה מקדימה על חוזה שלא מול יזם, אלא מול קבלן חתימות או מול כל גורם אחר, ההסכם המוקדם חייב גם לכלול תנאי המתייחס לבחירה ביזם או בבעלי מקצוע ולקבוע שהבחירות הללו ייעשו בשיתוף בעלי הדירות, על דעתם ובהסכמתם. במקביל מומלץ שההסכם הזה יכלול גם סעיף הקובע שעל הגורם המקדם את הפרויקט לעדכן כל העת את בעלי הדירות בהיקף החתימות שהשיג ובשלבי ההתקדמות גם בתחומים אחרים. גם הסכם זה חשוב שיהיה מוגבל בזמן ויפרט את כלל האפשרויות.
  • יש להקפיד שלא לחתום על התחייבות בלתי חוזרת ולהתייעץ בנושא עם עורך דין רלוונטי.
  • יש להסמיך את הוועד המייצג בבניין לנהל משא ומתן מול יזם או יזמים בליווי עורך הדין של בעלי הדירות, אולם על הנציגות לעדכן כל העת בהתקדמות כמו גם להציג את המסמכים הרלוונטיים שמציע או מציג היזם.
  • גם אם הצעה הגיעה מיזם, וגם אם ההצעה הגיעה מפנייה יזומה של בעלי הדירות במתחם, תמיד כדאי לפנות לעוד יזם או לעוד כמה יזמים כדי לקבל הצעות מקבילות, כדי שיהיה אפשר להשוות.
  • דרך נוספת לבחינת הצעה של יזם היא פנייה למשרד הבינוי והשיכון ולרשות להתחדשות עירונית בבקשה למנות שמאי פינוי בינוי. תפקידו של השמאי, הבקיא בעסקאות פינוי בינוי, לבחון את ההיתכנות הכלכלית של ההצעה. חשוב לציין כי מהלך זה מחייב הסכמה של רוב בעלי הדירות.

       לפרטים נוספים, לטפסים רלוונטיים ולפרטי קשר נחוצים להתקשרות לחץ כאן. 

לאחר שנבחר היזם ולאחר שמתקדמים לחתימה על הסכם מחייב, להלן דגשים חשובים שאסור להתעלם מהם בחוזה לקידום של פרויקט פינוי בינוי ולביצועו:

  • על החוזה לכלול שלביות ברורה בכל חלק בתהליך. כדאי שהחוזה יכלול פרקי זמן ברורים שעל היזם לעמוד בהם. למשל - פרק זמן מוגדר להכרזת המתחם, פרק זמן עד הוצאת היתר בנייה, פרק זמן לאישור תוכנית בניין עיר (תב"ע), פרקי זמן קבועים להליך הביצוע (הוצאת היתר בנייה, התחלת בנייה, יסודות, שלד וכדומה) ועוד נקודות ציון ברורות ומשמעותיות בתהליך.
  • לכל שלב בחוזה צריכה להיות שורה תחתונה ברורה: איך שלב מוגדר כשלב שהושג, ומה יקרה אם היזם לא יעמוד בשלב שהוגדר. חשוב לציין אם תתאפשר ארכה לביצוע שלב מסוים שנקבע, אם יש קנס או פיצוי כספי לבעלי הדירות, למשל, במקרה שיזם או קבלן לא עמדו בתנאי שנקבע לסיום קידום התב"ע או להוצאת היתר בנייה ואם יש עילה לביטול החוזה במקרים כאלה. חשוב גם לקבוע מראש אם דרושה הסכמה של כל בעלי הדירות או של רוב מסוים לכל אחד מהמהלכים.
  • שני עקרונות חשובים בחוזה קשורים לשוויוניות ולשקיפות בכל מה שקשור לתמורה לבעלי הדירות ולקשר בינם לבין אנשי המקצוע. החוזה מול היזם חייב לכלול גם אותם ובפירוט. בין היתר מומלץ לקבוע מפתח מסוים לתמורה, ואם היזם יחרוג ממנו במקרה אחד, יהיה עליו לפצות בהתאם גם את בעלי הדירות הנותרים. עם זאת, חשוב גם לשים לב שאם מדובר בתמורה נוספת בגין צרכים מיוחדים, למשל, יש לקבוע שהדבר אפשרי אולם לחייב את היזם ליידע את הנציגות, את בעלי הדירות ואת כל הגורמים המעורבים.
  • פירוט רחב ככל הניתן של התמורה לבעלי הדירות. החוזה צריך לכלול פרטים מלאים על אודות הנושאים האלו:
    • הבניין החדש (כמה קומות, מפרט השטחים המשותפים, חניה ועוד).
    • הדירה החדשה (מפרט, שטח במ"ר, מספר חדרים, שטח מרפסת, מיקום הדירה בבניין החדש ועוד).
    • פירוט מלא על אודות ההצמדות לדירה - מחסן, חניה וכדומה.
    • האם מיקום דירות התמורה, כמו גם מיקום החניות והמחסנים אם יש, ייקבעו בהגרלה או בדרך אחרת.
    • פירוט היחס, הדומה והשונה, בין דירות התמורה, שבהן יגורו בדיירים הוותיקים, לבין דירות שהיזם מוכר בשוק החופשי.
    • פתרון דיור חלופי לדייר קשיש או בעל מוגבלות. פתרון זה שונה מהפתרון המוצא בדרך כלל. למשל, אם בעל דירה מקבל מימון למגורים בשכירות, קשיש או בעל מוגבלות עשויים לקבל הטבה אחרת כמו מעבר לדיור מוגן, כסף, רכישת דירה חלופית ועוד.
    • מימון שכר הדירה החודשי בזמן הבנייה.
    • מימון הובלת הרכוש מהדירה הישנה לשכורה ומשם לדירה החדשה.
    • אפשרות להשתתפות בדמי ועד הבית או בדמי הניהול לתקופה מסוימת.
    • השתתפות בשכר עורך הדין של בעלי הדירות או של כל בעל מקצוע אחר.
    • התייחסות מלאה וברורה לסוגיות של מיסוי ושל מכירת דירה באמצע התהליך.
  • יש לקבוע בבהירות מתי יקבלו בעלי הדירות את ההודעה על הפינוי, וכמה זמן הם עומדים לשהות בדיור חלופי. במקביל, יש לציין לא רק את סכום שכר הדירה ואת דרך קביעתו (נהוג כי שמאי מוסכם יעשה זאת), אלא גם את דרך העברתו לבעל הדירה בכל חודש ואת הערבות הרלוונטית הניתנת לבעל הדירה להבטחת שכר הדירה. יש לקבוע גם התייחסות למקרה שבו הבנייה מתארכת ובעלי הדירות יצטרכו לשהות תקופה ארוכה יותר בשכירות. אלו פתרונות למקרה של התארכות הבנייה: הגדלת סכום הערבות, הגדלת היקף התשלום החודשי או פיצוי מוסכם.
  • עוד סעיף חשוב בחוזה נוגע לעלויות שהיזם משלם בכל התהליך. מדובר בעלויות תכנון, בנייה, מיסוי, בעלי מקצוע ועוד. כדאי לבחון את סוגיית המיסוי גם בעזרת בעל מקצוע בתחום, כדי שלא לגלות בשלב מאוחר יותר חבות תשלום בלתי צפויה.
  • החוזה חייב לכלול את נושא הערבות שניתנת לבעלי הדירות כמו גם את הביטחונות שהיזם מעניק להם. בין היתר מדובר בערבות חוק מכר על-פי שווי הדירה החדשה ולא הדירה הישנה, רישום זכויות, ערבות בנקאית אוטונומית לתשלומי השכירות, פתרון לשעבודי המשכנתא ועוד.
  • החוזה צריך לכלול ערבות חוק מכר מלאה.

עוד כתבות

רמי שבירו ואשתו רונית / צילום: אביב חופי

ב-30 מיליון שקל: הבית החדש של רונית ורמי שבירו

בני הזוג שבירו רכשו וילה חדשה בהרצליה פיתוח ב-30 מיליון שקל ● וגם: טופ גאם פתחה מפעל חדש בשדרות בהשקעה של 60 מיליון דולר – המפעל התעשייתי הראשון בעוטף מאז המתקפה ● אירועים ומינויים

בחזית המדע. מלחמה או שלום? / צילום: Shutterstock

מלחמה או שלום? חוקר המוח שמנסה להיכנס לראש של מנהיגים ומייעץ לממשלות

ד"ר ניקולס רייט, חוקר מוח שמייעץ לפנטגון ולממשלת בריטניה בסוגיות ביטחון, משתמש בידע שנצבר על המוח האנושי כדי לפתח אסטרטגיות לדיפלומטיה ולמלחמה ● בראיון לגלובס, הוא אומר שאנחנו מחווטים לקונפליקטים, אבל אופטימי לגבי האפשרות לסיים אותם, או לפחות לשפר עמדות

נשיא בית המשפט העליון יצחק עמית, שר המשפטים יריב לוין והיועמ''שית גלי בהרב-מיארה / צילום: נועם מושקוביץ - דוברות הכנסת, דוברות בתי המשפט

היועמ"שית מול לוין: לא לכבד צו שיפוטי - ריסוק הדמוקרטיה


בכירי מערכת המשפט, היועמ"שית גלי בהרב-מיארה ושר המשפטים יריב לוין התכנסו לטקס הפרישה של שופט העליון יוסף אלרון • אחרי פרישתו, 11 שופטים בלבד יכהנו בעליון ● לוין: "גיוון מערכת המשפט - המפתח להשבת האמון הציבורי" • נשיא העליון יצחק עמית על המתיחות עם אלרון: "לא סוד שהיו לנו חילוקי דעות" • אלרון בנאום הפרישה: "מוטרד מהכרסום באמון הציבור במערכת המשפט"

בנייה / צילום: Shutterstock

העדכון ההיסטורי של מדד תשומות הבנייה הפתיע לרעה את הקבלנים

בלמ"ס שינו את הרכב המדד לראשונה זה 14 שנה, ובענף ציפו לקפיצה חדה ● לאחר שנרשמה עלייה של 0.4% בלבד, הקבלנים טוענים: לא משקף את העלויות האמיתיות של שכר העובדים

100 אלף נכי צה''ל עד 2030 / צילום: Shutterstock

יש מיליון וחצי אנשים עם מוגבלות. איך משלבים אותם בקהילה?

שיעור התעסוקה של אנשים עם מוגבלות עומד על 26% בלבד, והממשלה ניסתה לשנות את זה ● בדרך היא נתקלה בחסמים ממשלתיים ופרלמנטריים, ורק מעט באמת התבצע ● מדור "המוניטור" של גלובס והמרכז להעצמת האזרח, עוקב אחרי שילוב אנשים עם מוגבלות

בורסת תל אביב / צילום: שלומי יוסף

בורסת תל אביב ננעלה בעליות בהובלת מניות הטכנולוגיה

מדד ת"א 35 עלה ב-1.2% ● ירידות חדות בת"א נרשמו אתמול על רקע "נאום ספרטה" והתמרון בעזה, בהובלת מדדי הביטוח והפיננסים ● הפד הוריד אמש את הריבית בארה"ב לרמה של 4.25%, צופה שתי הורדות נוספות עד סוף השנה ● השקל נחלש מול הדולר ומחירי הנפט ירדו לאחר ימים רצופים של עליות ● וגם: האם הורדת הריבית עלולה דווקא להגדיל את הסיכון בשוק המניות?

האם AI יכול להחליף את מנהל ההשקעות שלכם? / צילום: Shutterstock

חוקרים נתנו לצ'אט לנהל תיק השקעות. התוצאות היממו אותם

הכתבה הזו הייתה הנצפית ביותר השבוע בגלובס ועל כן אנחנו מפרסמים אותה מחדש כשירות לקוראינו ● מהפכת הבינה המלאכותית נמצאת בכל פינה, ועולה השאלה האם היא יכולה גם לנהל את תיק ההשקעות שלכם טוב יותר ממומחה אנושי ● מספר מחקרים בשנים האחרונות ניסו לענות בדיוק על השאלה הזאת והגיעו לתשובות מפתיעות ● וגם: הכירו את קרנות ה־AI הישראליות

מדד חדש למיתוג מעסיק / צילום: פלייטיקה

שבע תובנות על תפקיד מיתוג המעסיק ועל מה שהוא דורש

מה צריך כדי להיכנס לתפקיד מיתוג מעסיק? ● עיון ב-15 מודעות למשרות מסוג זה העלה תובנות על משמעות התפקיד, מקומו בארגון ולאן התחום מתקדם ● טור אורח

עדכון תוכנה במכונית / צילום: יח''צ

מומחים מזהירים מהיעדר רגולציה על עדכוני תוכנה מרחוק בכלי רכב: פגיעה בבטיחות וסיכוני סייבר

כל כלי הרכב "החכמים" שירדו לכביש בשנתיים-שלוש האחרונות, לא רק חשמליים, מקבלים כיום עדכוני תוכנה מהיצרן ישירות דרך הרשת או בעת טיפולים במוסכי היבואנים - מה שחושף אותם לתקלות ולהתקפות סייבר ● וגם: מה יקרה ליבוא מאירופה ואיזה טנדר חשמלי הגיע לארץ ● השבוע בענף הרכב

מערכת PULS של חברת אלביט / צילום: אלביט מערכות

אחרי ספרד, גם יוון מאיימת לבטל עסקת נשק עם ישראל

טורקיה מתקדמת עם פיתוח מטוס הדור החמישי קאאן וצפויה להטיס אב־טיפוס ב־2026 ● הקרבות בעזה מאיימים על עסקה ביטחונית של מאות מיליונים עם יוון ● לוקהיד מרטין ו־BAE מפתחות מל"טים אוטונומיים שילוו מטוסי קרב ● וארה"ב חושפת פצצות ימיות חדשות ● השבוע בתעשיות הביטחוניות

ראש ממשלת בריטניה קיר סטארמר / צילום: Shutterstock, Alexandros Michailidis

דיווח: בריטניה תכיר במדינה פלסטינית בסוף השבוע

שר הביטחון ישראל כ"ץ: "עם תחילת התמרון הקרקעי, הושמדו בעזה 25 מגדלי טרור" ● ישראל העבירה לסוריה הצעה להסכם ביטחוני חדש בגבול ●  במערכת הביטחון נערכים לניסיון חטיפה של חיילים באזור הלחימה בעיר עזה ● גורמים מדיניים: הסיכוי לעסקה בזמן הקרוב - אפסי ● 48 חטופים - 712 ימים בשבי - עדכונים שוטפים

מנכ''ל אנבידיה ג'נסן הואנג ומנכ''ל אינטל ליפ–בו טאן / צילום: אינטל

מה עומד מאחורי עסקת אינטל-אנבידיה, והמרוויחה הישראלית המפתיעה

קשה שלא לראות בהצהרת אנבידיה, לפיה תשקיע 5 מיליארד דולר באינטל, מעין מס נוסף מבית היוצר של הנשיא טראמפ ● יותר מאשר תוכנו של שיתוף הפעולה, חשובה הזרמת ההון הגדולה לאינטל, שתאפשר לה להימנע מהמשך פיטורים ומכירה בחסר של נכסים ● גם חברות הפורטפוליו של אינטל ירוויחו מהמהלך, ובראשן מובילאיי הישראלית

אימי עירון ויעל גל / איור: גיל ג'יבלי

"לשים את העובד במרכז": מיתוג מעסיק הוא לא קוסמטיקה אלא כלי קריטי

גלובס ופלייטיקה משיקים את מדד מיתוג המעסיק 2025 ● שתיים מבין חברות הוועדה המייעצת, אימי עירון ויעל גל, שוחחו עם גלובס על המשמעות של מיתוג מעסיק לחברה, ואיך התחום צמח ב־13 השנים האחרונות

אילוסטרציה: Shutterstock

עלייה בהשמנה, בשימוש בתרופות נוגדות דיכאון וברעב אצל ילדים: דוח מדדי האיכות ברפואת קהילה

דוח מדדי האיכות ברפואת קהילה ל-2024: המצב הסוציו-אקונומי והשיוך המגזרי ממשיכים ליצור פערים גבוהים בבריאות הציבור ● הפערים מתבטאים בין היתר ברזון של הילדים בשכבות החלשות ובפערים באיזון הסוכרת ● הציבור נראה חרד יותר ומדוכא יותר

בנייה / צילום: Shutterstock

200 אלף דירות בבנייה: קצב התחלות הבנייה וההיתרים בשיא, אבל סיום הפרויקטים מתעכב

נתוני הלמ"ס מלמדים על קצב התחלות בנייה גבוה במיוחד: ב-12 החודשים האחרונים עד ליוני האחרון החלו להקים 77 אלף דירות ● בירושלים ובת"א נוספו בשנים האחרונות דירות בהיקף של ערים גדולות ● עם זאת, ענף הבנייה בישראל תקוע בין נתונים מרשימים של התחלות - לבין מספר גדל והולך של דירות שמצויות בפיגורים במהלך בנייתן

הסכמי מתנה / איור: לירון בר עקיבא

האם הסכמי מתנה קודמים לזכות הקדימה של בן זוג לפי חוק המקרקעין?

זוג הורים העניקו מחצית מגרש לבנם וכלתם, ובהסכם המתנה התחייבו הזוג כי להורים תהא זכות קדימה לרכישת הזכויות בעתיד במחיר שווי הבית, במקרה שזה יועמד למכירה ● בעת שפרץ סכסוך גירושים, הכלה ביקשה לממש את זכות הקדימה בחוק המקרקעין ● מה פסק ביהמ"ש?

פרופ' רוני גמזו / צילום: כדיה לוי

בכירים ברשות שוק ההון: גמזו מתנהל בכוחנות ולא מתאים לתפקיד יו"ר חברת ביטוח

דירקטוריון מגדל אחזקות החליט למנות את פרופ' רוני גמזו לדירקטור במגדל ביטוח, בדרך למינוי אפשרי שלו כיו"ר החברה, בעוד שהדירקטור אבי דותן צפוי לסיים את תפקידו ● המהלך מנוגד לעמדת הממונה על שוק ההון, עמית גל, שהתריע מפני פגיעה בעצמאות מגדל

דונלד טראמפ ומנכ''ל אינטל ליפ בו טאן / צילום: אינטל

בתוך פחות מחודש: התשואה הבלתי נתפסת של ממשל טראמפ באינטל

מעט לאחר שדונלד טראמפ קרא להדחת מנכ"ל אינטל, ממשלת ארה"ב רכשה כ-10% ממניותיה בכ-20 דולר למניה ● היום, לאחר השקעתה של אנבידיה בחברת השבבים החבוטה, רושם הממשל רווח של כ-5 מיליארד דולר, על הנייר

חדשות ההייטק / צילום: Shutterstock

איך חברה שגייסה פחות מ־5 מיליון דולר נמכרה ביותר ממיליארד דולר?

המדור של גלובס מציג מדי שבוע את כל החדשות המעניינות בענף ההייטק ● והפעם: אובר משקיעה מיליונים בחברת רחפנים ישראלית ● פריצת ענק בסיילספורס מאיימת על פאלו אלטו ● וגם: סקר חדש מגלה כמה האמריקאים מפחדים מבינה מלאכותית • חדשות ההייטק

בשנת 2022 פג הקסם של חברות ההייטק. איך זה קרה? / צילום: Shutterstock, Perfect Wave

האבטלה בהייטק מזנקת, ומספר המשרות הפנויות צונח

מחקר חדש של מרכז טאוב שמתפרסם היום מצביע על עלייה באבטלה בענף ההייטק, ירידה במספר המשרות הפנויות והעמקת פערים מגדריים וגאוגרפיים, זאת לצד איום הולך וגובר של אוטומציה ובינה מלאכותית על שוק העבודה