גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

על מה להקפיד בחוזה לקראת פרויקט פינוי בינוי

בחרתם ביזם שילווה אתכם בפרויקט הארוך של הריסת הבניין הישן ובניית דירות חדשות עבורכם. הנה שורה של דגשים שאסור להתעלם מהם לקראת התקשרות עם היזם.

דגשים לחוזה בפרויקט פינוי בינוי / עיצוב: טלי בוגדנובסקי, צילום: shutterstock
דגשים לחוזה בפרויקט פינוי בינוי / עיצוב: טלי בוגדנובסקי, צילום: shutterstock

בחרתם ביזם שילווה אתכם בפרויקט הארוך של הריסת הבניין הישן ובניית דירות חדשות עבורכם. הנה שורה של דגשים שאסור להתעלם מהם לקראת התקשרות עם היזם:

  • חתימה על מסמך תיעשה אך ורק בנוכחות עורך דין המייצג את בעלי הדירות ורק לאחר שנעשו הבדיקות הדרושות הנוגעות ליזם, כמו בדיקת ניסיון, איתנות פיננסית, רישום קבלנים במקרה שהיזם הוא גם חברת ביצוע ועוד. הדבר נכון לכל חתימה במהלך קידום הפרויקט מול כל גורם.
  • חשוב לבחון עוד לפני חתימה על חוזה או על הסכם כל שהוא מה עמדת העירייה בנוגע לפרויקט. את המידע אפשר לקבל במשרד מהנדס העיר, ובאותה ההזדמנות לבחון גם את המדיניות הכללית של העירייה בכל הקשור לפינוי בינוי וגם את חוות דעתו של מהנדס העיר, במקרה שיש, על היזם.
  • בדרך כלל בשלב הראשון בהתקשרות עם היזם עוד לא חותמים על חוזה מלא, אלא על מסמכי טרום הסכם מול היזם. מומלץ שלא לחתום על מסמכים המגבילים את האפשרות של בעלי הדירות לנהל משא ומתן מלא ואפקטיבי מול היזם או מול כל בעל מקצוע אחר. האפשרות הרצויה היא חתימה על אישור לקידום הפרויקט בידי היזם או על מסמך הצהרת כוונות המוגבל בזמן, שיאפשר ליזם להמשיך ולקדם את הפרויקט. מסמך כזה יכול להיות מוגבל לתקופה בת כשנה וחצי (18 חודשים), ובכל מקרה חשוב לנקוב בתקופה ברורה ובתאריך מדויק שלאחריו, אם לא תהיה התקדמות על-פי ההסכם, הוא יהיה בטל.
  • מסמך או הסכם הקודם לחוזה המלא יכלול בדרך כלל התחייבות מצד בעלי הדירות למתן בלעדיות ליזם בקידום הפרויקט. משמעות הדבר היא שלבעלי הדירות לא יתאפשר לקדם במקביל הליכים מול יזם אחר או מול כל חברה אחרת. יש לשים לב שגם הסכם הבלעדיות מוגבל בזמן.
  • במקרה שמדובר בחתימה מקדימה על חוזה שלא מול יזם, אלא מול קבלן חתימות או מול כל גורם אחר, ההסכם המוקדם חייב גם לכלול תנאי המתייחס לבחירה ביזם או בבעלי מקצוע ולקבוע שהבחירות הללו ייעשו בשיתוף בעלי הדירות, על דעתם ובהסכמתם. במקביל מומלץ שההסכם הזה יכלול גם סעיף הקובע שעל הגורם המקדם את הפרויקט לעדכן כל העת את בעלי הדירות בהיקף החתימות שהשיג ובשלבי ההתקדמות גם בתחומים אחרים. גם הסכם זה חשוב שיהיה מוגבל בזמן ויפרט את כלל האפשרויות.
  • יש להקפיד שלא לחתום על התחייבות בלתי חוזרת ולהתייעץ בנושא עם עורך דין רלוונטי.
  • יש להסמיך את הוועד המייצג בבניין לנהל משא ומתן מול יזם או יזמים בליווי עורך הדין של בעלי הדירות, אולם על הנציגות לעדכן כל העת בהתקדמות כמו גם להציג את המסמכים הרלוונטיים שמציע או מציג היזם.
  • גם אם הצעה הגיעה מיזם, וגם אם ההצעה הגיעה מפנייה יזומה של בעלי הדירות במתחם, תמיד כדאי לפנות לעוד יזם או לעוד כמה יזמים כדי לקבל הצעות מקבילות, כדי שיהיה אפשר להשוות.
  • דרך נוספת לבחינת הצעה של יזם היא פנייה למשרד הבינוי והשיכון ולרשות להתחדשות עירונית בבקשה למנות שמאי פינוי בינוי. תפקידו של השמאי, הבקיא בעסקאות פינוי בינוי, לבחון את ההיתכנות הכלכלית של ההצעה. חשוב לציין כי מהלך זה מחייב הסכמה של רוב בעלי הדירות.

       לפרטים נוספים, לטפסים רלוונטיים ולפרטי קשר נחוצים להתקשרות לחץ כאן. 

לאחר שנבחר היזם ולאחר שמתקדמים לחתימה על הסכם מחייב, להלן דגשים חשובים שאסור להתעלם מהם בחוזה לקידום של פרויקט פינוי בינוי ולביצועו:

  • על החוזה לכלול שלביות ברורה בכל חלק בתהליך. כדאי שהחוזה יכלול פרקי זמן ברורים שעל היזם לעמוד בהם. למשל - פרק זמן מוגדר להכרזת המתחם, פרק זמן עד הוצאת היתר בנייה, פרק זמן לאישור תוכנית בניין עיר (תב"ע), פרקי זמן קבועים להליך הביצוע (הוצאת היתר בנייה, התחלת בנייה, יסודות, שלד וכדומה) ועוד נקודות ציון ברורות ומשמעותיות בתהליך.
  • לכל שלב בחוזה צריכה להיות שורה תחתונה ברורה: איך שלב מוגדר כשלב שהושג, ומה יקרה אם היזם לא יעמוד בשלב שהוגדר. חשוב לציין אם תתאפשר ארכה לביצוע שלב מסוים שנקבע, אם יש קנס או פיצוי כספי לבעלי הדירות, למשל, במקרה שיזם או קבלן לא עמדו בתנאי שנקבע לסיום קידום התב"ע או להוצאת היתר בנייה ואם יש עילה לביטול החוזה במקרים כאלה. חשוב גם לקבוע מראש אם דרושה הסכמה של כל בעלי הדירות או של רוב מסוים לכל אחד מהמהלכים.
  • שני עקרונות חשובים בחוזה קשורים לשוויוניות ולשקיפות בכל מה שקשור לתמורה לבעלי הדירות ולקשר בינם לבין אנשי המקצוע. החוזה מול היזם חייב לכלול גם אותם ובפירוט. בין היתר מומלץ לקבוע מפתח מסוים לתמורה, ואם היזם יחרוג ממנו במקרה אחד, יהיה עליו לפצות בהתאם גם את בעלי הדירות הנותרים. עם זאת, חשוב גם לשים לב שאם מדובר בתמורה נוספת בגין צרכים מיוחדים, למשל, יש לקבוע שהדבר אפשרי אולם לחייב את היזם ליידע את הנציגות, את בעלי הדירות ואת כל הגורמים המעורבים.
  • פירוט רחב ככל הניתן של התמורה לבעלי הדירות. החוזה צריך לכלול פרטים מלאים על אודות הנושאים האלו:
    • הבניין החדש (כמה קומות, מפרט השטחים המשותפים, חניה ועוד).
    • הדירה החדשה (מפרט, שטח במ"ר, מספר חדרים, שטח מרפסת, מיקום הדירה בבניין החדש ועוד).
    • פירוט מלא על אודות ההצמדות לדירה - מחסן, חניה וכדומה.
    • האם מיקום דירות התמורה, כמו גם מיקום החניות והמחסנים אם יש, ייקבעו בהגרלה או בדרך אחרת.
    • פירוט היחס, הדומה והשונה, בין דירות התמורה, שבהן יגורו בדיירים הוותיקים, לבין דירות שהיזם מוכר בשוק החופשי.
    • פתרון דיור חלופי לדייר קשיש או בעל מוגבלות. פתרון זה שונה מהפתרון המוצא בדרך כלל. למשל, אם בעל דירה מקבל מימון למגורים בשכירות, קשיש או בעל מוגבלות עשויים לקבל הטבה אחרת כמו מעבר לדיור מוגן, כסף, רכישת דירה חלופית ועוד.
    • מימון שכר הדירה החודשי בזמן הבנייה.
    • מימון הובלת הרכוש מהדירה הישנה לשכורה ומשם לדירה החדשה.
    • אפשרות להשתתפות בדמי ועד הבית או בדמי הניהול לתקופה מסוימת.
    • השתתפות בשכר עורך הדין של בעלי הדירות או של כל בעל מקצוע אחר.
    • התייחסות מלאה וברורה לסוגיות של מיסוי ושל מכירת דירה באמצע התהליך.
  • יש לקבוע בבהירות מתי יקבלו בעלי הדירות את ההודעה על הפינוי, וכמה זמן הם עומדים לשהות בדיור חלופי. במקביל, יש לציין לא רק את סכום שכר הדירה ואת דרך קביעתו (נהוג כי שמאי מוסכם יעשה זאת), אלא גם את דרך העברתו לבעל הדירה בכל חודש ואת הערבות הרלוונטית הניתנת לבעל הדירה להבטחת שכר הדירה. יש לקבוע גם התייחסות למקרה שבו הבנייה מתארכת ובעלי הדירות יצטרכו לשהות תקופה ארוכה יותר בשכירות. אלו פתרונות למקרה של התארכות הבנייה: הגדלת סכום הערבות, הגדלת היקף התשלום החודשי או פיצוי מוסכם.
  • עוד סעיף חשוב בחוזה נוגע לעלויות שהיזם משלם בכל התהליך. מדובר בעלויות תכנון, בנייה, מיסוי, בעלי מקצוע ועוד. כדאי לבחון את סוגיית המיסוי גם בעזרת בעל מקצוע בתחום, כדי שלא לגלות בשלב מאוחר יותר חבות תשלום בלתי צפויה.
  • החוזה חייב לכלול את נושא הערבות שניתנת לבעלי הדירות כמו גם את הביטחונות שהיזם מעניק להם. בין היתר מדובר בערבות חוק מכר על-פי שווי הדירה החדשה ולא הדירה הישנה, רישום זכויות, ערבות בנקאית אוטונומית לתשלומי השכירות, פתרון לשעבודי המשכנתא ועוד.
  • החוזה צריך לכלול ערבות חוק מכר מלאה.

עוד כתבות

ג'אקו 7, רכבי הפלאג אין מובילי מכירות בשוק הפרטי ובהדרגה גם בשוק הציים / צילום: יח''צ

באוצר מתכננים שינוי בהטבות המס למחזיקי רכב צמוד. כל הפרטים

לגלובס נודע כי על פי הערכות בענף, במשרד האוצר מתכננים להפחית במאות שקלים את ההטבה החודשית לרכבי פלאג־אין. לעומת זאת, זו של החשמליים צפויה לגדול ● ואיך יושפעו בעלי רכבים היברידיים?

ג'רום פאוול, יו''ר הפדרל ריזרב / צילום: ap, Andrew Harnik

מארה"ב ועד יפן: היכונו ל־36 שעות של החלטות ריבית מסביב לעולם. ומתי בישראל?

היכונו ל־36 שעות של החלטות ריבית מסביב לעולם, מארה"ב ועד יפן ● את מירב תשומת־הלב ימשוך הנגיד האמריקאי, שצפוי לבצע הפחתה ראשונה לאחר תשעה חודשים ● ומה לגבי ישראל? בתחזית הפסימית, הריבית כלל לא תרד עד סוף השנה

מה עומד מאחורי המהלך של החשכ''ל / צילום: רפי קוץ

סוף לשוטף פלוס: באוצר מקדמים מערכת דיגיטלית חדשה לניהול תשלומי המדינה

לגלובס נודע שהחשב הכללי יוצא במהלך שאפתני להחלפת העברות הכספים המסורתיות לספקים ב"אסימונים" דיגיטליים ממשלתיים - שיתקבלו מיד עם גמר העבודה ● על פי הערכות, מיליארדי שקלים שמועברים לביצוע פרויקטים "נבלעים" בדרך ● המערכת תאפשר מעקב אחר הכספים ותמנע את זליגתם לגורמים עברייניים

חדשות הביומד / צילום: Shutterstock

מחקר חדש מצא: זו השעה שבה הכי בריא לאכול ארוחת בוקר

חברת Hairstetics המטפלת בהתקרחות נשית הודיעה על השקעה אסטרטגית; בית החולים שיבא מקים מרכז מחקר עם בר-אילן ומרכז חדשנות עם המרכז הרפואי זיו; טרהסייט תפתח מודל בינה מלאכותית בתחום הביולוגיה; ונוירוקייר תתאים תרופות לטיפול בדיכאון באמצעות "מוח קטן בצלחת" ● השבוע בביומד

אנשי ביטחון סינים אוספים פרטים מאזרחים באיי שלמה, החודש / צילום: Reuters, Royal Solomon Islands Police Force

מדינות האי הזעירות של האוקיינוס השקט נקראות לבלום את התפשטות סין

שורת איים קטנים ומרוחקים הצביעו עם ישראל בעצרת האו"ם ביום שישי האחרון נגד ההצעה ל"שתי מדינות לשני עמים" ● ניתן להניח שהדבר קשור בכך שהן נשענות, לפחות במידת מסוימת, על סיוע אמריקאי - ומאוימות מההתפשטות הסינית באזור

פרויקט ורטיקל סיטי ברמת גן / הדמיה: DBLK - ברעלי לויצקי כסיף דה לה פונטן אדריכלים; 3dvision

מגדל המגורים הגבוה בישראל יוצא לדרך. מי יגור בקומה 72, וכמה דמי ניהול ישלמו?

400 מהדירות במגדל ברמת גן מיועדות להשכרה לטווח ארוך במסגרת "דירה להשכיר", עם דגש על קהל יעד של משפחות צעירות ● גובה שכר הדירה ודמי הניהול טרם נקבע, אך בפרויקט מבטיחים בשורה: "החלפנו את עובדי הניקיון ברובוטים וחסכנו כמעט 50% מהעלויות" ● גלובס עושה סדר

הבורסה בתל אביב / צילום: Shutterstock

הבורסה בתל אביב ננעלה באדום לאחר דברי נתניהו על המצב המדיני-כלכלי של ישראל

ת"א 35 נפל בכ-0.3% ● המניות הביטחוניות איבדו גובה ● ספק אם מדד המחירים לצרכן שיפורסם היום יגרום לבנק ישראל להוריד את הריבית ● השקל נחלש מול הדולר ● באופנהיימר מעלים את מחיר היעד של טאואר ● החל מרביעי: 36 שעות של החלטות ריבית מסביב לעולם, רוב תשומת־הלב אל הפד, שצפוי לבצע הפחתה ראשונה בקדנציה של טראמפ

אינפלציה / עיצוב: טלי בוגדנובסקי

מה צפוי היום בנתוני האינפלציה בישראל?

היום יתפרסם מדד המחירים לצרכן עבור חודש אוגוסט 2025, שעפ"י ההערכות צפוי להצביע על עלייה בשיעור גבוה יחסית של 0.6%-0.7% ● עם זאת, האינפלציה השנתית צפויה להתכנס לראשונה אל תוך יעד המחירים שהציב בנק ישראל - עם התמתנות מ־3.1% ל־2.8%

לארי אליסון, מייסד אורקל / צילום: Shutterstock

בחסות הסנסציה בשווקים: חדשות טובות לאלשטולר שחם, מגדל, כלל ומיטב

שורה של מנהלי השקעות מוסדיים נהנו מרווחים גדולים על הנייר כתוצאה מהזינוק היומי החריג במניית ענקית התוכנה אורקל ● מגדל: "לאורקל יש עוד לאן לצמוח, ואנחנו מאמינים בה בטווח הארוך"

איתן אלדר / צילום: תמר מצפי

הרימון שנזרק לחצר של בעל המניות: "לדעתי זאת טעות"

המשטרה פתחה בחקירה באשר לנסיבות זריקת הרימון לחצר ביתו של איש העסקים איתן אלדר, בעל מניות מיעוט בב.ס.ר הנדסה ● אלדר לגלובס: "אין לי מושג במה מדובר, לדעתי זה לא כוון אליי"

אילן רום, מנכ''ל משרד האוצר / צילום: ברוך גרינברג

מנכ"ל האוצר: "תקציב הביטחון מתנהל בלי תקרה וחורג מכללי המינהל התקין"

מנכ”ל משרד האוצר אילן רום מתח ביקורת חריפה על ניהול תקציב הביטחון וטען כי התקציב הכפיל את עצמו מאז פרוץ המלחמה מבלי שננקטו צעדי התייעלות ● רום התריע כי ניהול ימי המילואים מתבצע "ללא בקרה וללא אחריות" ומשליך על המשק כולו ● במקביל, תקציב 2025 צפוי להתרחב ב־31 מיליארד שקל ולהעמיק את הגירעון ל־5.2% ● עלות המבצע הנוכחי לכיבוש העיר עזה עדיין לא נכללה – ועלולה להביא לפריצת מסגרת נוספת

רוברט פ. קנדי, שר הבריאות של ממשל טראמפ / צילום: Reuters, Elizabeth Frantz

הדיווח שגרם לצניחת המניות והעקיצה של מנכ"ל פייזר: חברות החיסונים תחת מתקפה

פרסום על כך ששר הבריאות של טראמפ מתכוון להציג נתונים על נזקי החיסונים לקורונה הובילו לירידות של מניות פייזר, מודרנה וביונטק ● מה עומד מאחורי הדיווח, עד כמה החברות צפויות להיפגע ומדוע בשוק כבר יש מי שצופים את פרישת השר המתנגד לחיסונים

מושגים לאזרחות מיודעת. ייצוג הולם / צילום: Shutterstock

המינוי של סמוטריץ' נבלם? זה המקור של הנימוק המפתיע

הכנסת חוקקה, הממשלה החליטה, והמדינה קיבלה על עצמה לתת ייצוג הולם לנשים בשירות הציבורי ● אבל במשך שנים זה לא קרה, בג"ץ ביקש לשים לזה סוף - וכעת המינוי לראש אגף התקציבים נתקע ● המשרוקית של גלובס מציגה: המוניטור מבאר מושגים

ראש הממשלה בנימין נתניהו בכנס השנתי של אגף החשב הכללי באוצר / צילום: תדמית הפקות

נתניהו הפך את "כפסע מניצחון" לתחזית מבהילה

בימים שבהם מנכ"ל אנבידיה מתלבט איפה בדיוק בצפון הארץ הוא יקים את מטה הפיתוח הענק שלו, מתייצב ראש ממשלת ישראל ומדבר על בידוד עולמי ועל משק אוטרקי ● מי שדיבר שוב ושוב על "כפסע מניצחון", בחר לפתע להציג תחזית מבהילה ● ושלא יהיה ספק - אתונה וסופר ספרטה? אין באמת חיה כזו

מנכ''ל אנבידיה ג'נסן הואנג, לצד מייסד מלאנוקס איל ולדמן / צילום: תמר מצפי

מלאנוקס בלב המתיחות בין ארה"ב לסין: האם אנבידיה תספוג קנס של מיליארדים

הרשויות בבייג'ינג הודיעו כי אנבידיה הפרה את חוקי ההגבלים העסקיים במדינה עם רכישת מלאנוקס ב־2020 ● כעת, ענקית השבבים עשויה לספוג קנס של עד 10% מהכנסותיה בסין ● המהלך מגיע לאחר שורת צעדים שארה"ב וסין נקטו אחת נגד השנייה באחרונה

סמנכ''ל האוצר, יוראי מצלאוי / צילום: עודד קרני

כפי שנחשף בגלובס: האוצר משיק תוכנית תמריצים למוסדיים שישקיעו בתשתיות

לפי התוכנית שנחשפה, התזכיר אמור להעלות את תקרת הפטור מ-20% ל-49% עבור קופת גמל בודדת, ומ-50% ל-75% עבור השקעה משותפת של מספר קופות ● הודעת האוצר מהיום אישרה את הכיוון הכללי, אם כי לא פירטה את האחוזים הספציפיים החדשים

מיכה קאופמן, מייסד ומנכ''ל Fiverr / צילום: שלומי יוסף

פייבר הישראלית הודיעה שתפטר 250 עובדים

מייסד ומנכ"ל חברת פייבר, מיכה קאופמן, הצהיר היום כי החברה צפויה לפטר 250 עובדים, במטרה להתאים את מבנה החברה לעידן ה-AI ● קאופמן ציין שהמהלך הוא חלק מתוכנית טרנספורמציה שמטרתה להפוך את החברה לממוקדת־AI, רזה ומהירה יותר, עם פחות שכבות ניהול

השופט יוסף אלרון / צילום: דוברות הרשות השופטת

הדיל במינוי, ההחמרה בענישה ודעת המיעוט: השופט שיצא נגד המערכת מסכם כהונה

השופט יוסף אלרון, שהדהים את מערכת המשפט כאשר התמודד על נשיאות העליון בניגוד לשיטת הסניוריטי, יפרוש השבוע בתום יותר מ־30 שנה על כס השיפוט ● מי שנודע בדעות מיעוט בעד ביטול עילת הסבירות ומינוי דרעי לשר, היה גם "פליליסט" שהחמיר בענישה - כולל בפרוטקשן

עשן עולה מעל עזה, הערב / צילום: ap, Leo Correa

גורם ביטחוני: התקיפות מהאוויר בעיר עזה - עצימות ומשמעותיות

הרמטכ"ל אחרי השלמת ההכנות לכניסה לעזה: "אנחנו פועלים בנחישות להסרת איומים, ופועלים לשימור עליונות מבצעית בכלל הזירות ● אמיר קטאר: "נחושים לעשות כל מה שנדרש כדי להתמודד עם התוקפנות הישראלית" ● מזכיר המדינה האמריקאי מרקו רוביו למשפחות חטופים: "עובדים על עסקה כוללת למרות שאנחנו יודעים שחמאס תמיד ינסה להשאיר אצלו חטופים" ● 48 חטופים - 710 ימים בשבי - עדכונים שוטפים

טל קולנדר / צילום: Ohad Kab

היא למדה לפרוץ למחשבים בתיכון וחלמה להיות טייסת - עכשיו היא מגייסת את בכירי ההייטק לסטארט-אפ שלה

השבוע מגיעה הקריירה של טל קולנדר לנקודת ציון עם גיוס של 65 מיליון דולר בהובלת בסמר, TLV ופיקצ'ר לחברת הסטארט-אפ הוותיקה שלה ושל שותפיה ● לראשונה יצטרפו לשולחן המשקיעים ארבע דמויות בכירות בענף ההייטק הישראלי, בעקבות השקעת הענק