גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

על מה להקפיד בחוזה לקראת פרויקט פינוי בינוי

בחרתם ביזם שילווה אתכם בפרויקט הארוך של הריסת הבניין הישן ובניית דירות חדשות עבורכם. הנה שורה של דגשים שאסור להתעלם מהם לקראת התקשרות עם היזם.

דגשים לחוזה בפרויקט פינוי בינוי / עיצוב: טלי בוגדנובסקי, צילום: shutterstock
דגשים לחוזה בפרויקט פינוי בינוי / עיצוב: טלי בוגדנובסקי, צילום: shutterstock

בחרתם ביזם שילווה אתכם בפרויקט הארוך של הריסת הבניין הישן ובניית דירות חדשות עבורכם. הנה שורה של דגשים שאסור להתעלם מהם לקראת התקשרות עם היזם:

  • חתימה על מסמך תיעשה אך ורק בנוכחות עורך דין המייצג את בעלי הדירות ורק לאחר שנעשו הבדיקות הדרושות הנוגעות ליזם, כמו בדיקת ניסיון, איתנות פיננסית, רישום קבלנים במקרה שהיזם הוא גם חברת ביצוע ועוד. הדבר נכון לכל חתימה במהלך קידום הפרויקט מול כל גורם.
  • חשוב לבחון עוד לפני חתימה על חוזה או על הסכם כל שהוא מה עמדת העירייה בנוגע לפרויקט. את המידע אפשר לקבל במשרד מהנדס העיר, ובאותה ההזדמנות לבחון גם את המדיניות הכללית של העירייה בכל הקשור לפינוי בינוי וגם את חוות דעתו של מהנדס העיר, במקרה שיש, על היזם.
  • בדרך כלל בשלב הראשון בהתקשרות עם היזם עוד לא חותמים על חוזה מלא, אלא על מסמכי טרום הסכם מול היזם. מומלץ שלא לחתום על מסמכים המגבילים את האפשרות של בעלי הדירות לנהל משא ומתן מלא ואפקטיבי מול היזם או מול כל בעל מקצוע אחר. האפשרות הרצויה היא חתימה על אישור לקידום הפרויקט בידי היזם או על מסמך הצהרת כוונות המוגבל בזמן, שיאפשר ליזם להמשיך ולקדם את הפרויקט. מסמך כזה יכול להיות מוגבל לתקופה בת כשנה וחצי (18 חודשים), ובכל מקרה חשוב לנקוב בתקופה ברורה ובתאריך מדויק שלאחריו, אם לא תהיה התקדמות על-פי ההסכם, הוא יהיה בטל.
  • מסמך או הסכם הקודם לחוזה המלא יכלול בדרך כלל התחייבות מצד בעלי הדירות למתן בלעדיות ליזם בקידום הפרויקט. משמעות הדבר היא שלבעלי הדירות לא יתאפשר לקדם במקביל הליכים מול יזם אחר או מול כל חברה אחרת. יש לשים לב שגם הסכם הבלעדיות מוגבל בזמן.
  • במקרה שמדובר בחתימה מקדימה על חוזה שלא מול יזם, אלא מול קבלן חתימות או מול כל גורם אחר, ההסכם המוקדם חייב גם לכלול תנאי המתייחס לבחירה ביזם או בבעלי מקצוע ולקבוע שהבחירות הללו ייעשו בשיתוף בעלי הדירות, על דעתם ובהסכמתם. במקביל מומלץ שההסכם הזה יכלול גם סעיף הקובע שעל הגורם המקדם את הפרויקט לעדכן כל העת את בעלי הדירות בהיקף החתימות שהשיג ובשלבי ההתקדמות גם בתחומים אחרים. גם הסכם זה חשוב שיהיה מוגבל בזמן ויפרט את כלל האפשרויות.
  • יש להקפיד שלא לחתום על התחייבות בלתי חוזרת ולהתייעץ בנושא עם עורך דין רלוונטי.
  • יש להסמיך את הוועד המייצג בבניין לנהל משא ומתן מול יזם או יזמים בליווי עורך הדין של בעלי הדירות, אולם על הנציגות לעדכן כל העת בהתקדמות כמו גם להציג את המסמכים הרלוונטיים שמציע או מציג היזם.
  • גם אם הצעה הגיעה מיזם, וגם אם ההצעה הגיעה מפנייה יזומה של בעלי הדירות במתחם, תמיד כדאי לפנות לעוד יזם או לעוד כמה יזמים כדי לקבל הצעות מקבילות, כדי שיהיה אפשר להשוות.
  • דרך נוספת לבחינת הצעה של יזם היא פנייה למשרד הבינוי והשיכון ולרשות להתחדשות עירונית בבקשה למנות שמאי פינוי בינוי. תפקידו של השמאי, הבקיא בעסקאות פינוי בינוי, לבחון את ההיתכנות הכלכלית של ההצעה. חשוב לציין כי מהלך זה מחייב הסכמה של רוב בעלי הדירות.

       לפרטים נוספים, לטפסים רלוונטיים ולפרטי קשר נחוצים להתקשרות לחץ כאן. 

לאחר שנבחר היזם ולאחר שמתקדמים לחתימה על הסכם מחייב, להלן דגשים חשובים שאסור להתעלם מהם בחוזה לקידום של פרויקט פינוי בינוי ולביצועו:

  • על החוזה לכלול שלביות ברורה בכל חלק בתהליך. כדאי שהחוזה יכלול פרקי זמן ברורים שעל היזם לעמוד בהם. למשל - פרק זמן מוגדר להכרזת המתחם, פרק זמן עד הוצאת היתר בנייה, פרק זמן לאישור תוכנית בניין עיר (תב"ע), פרקי זמן קבועים להליך הביצוע (הוצאת היתר בנייה, התחלת בנייה, יסודות, שלד וכדומה) ועוד נקודות ציון ברורות ומשמעותיות בתהליך.
  • לכל שלב בחוזה צריכה להיות שורה תחתונה ברורה: איך שלב מוגדר כשלב שהושג, ומה יקרה אם היזם לא יעמוד בשלב שהוגדר. חשוב לציין אם תתאפשר ארכה לביצוע שלב מסוים שנקבע, אם יש קנס או פיצוי כספי לבעלי הדירות, למשל, במקרה שיזם או קבלן לא עמדו בתנאי שנקבע לסיום קידום התב"ע או להוצאת היתר בנייה ואם יש עילה לביטול החוזה במקרים כאלה. חשוב גם לקבוע מראש אם דרושה הסכמה של כל בעלי הדירות או של רוב מסוים לכל אחד מהמהלכים.
  • שני עקרונות חשובים בחוזה קשורים לשוויוניות ולשקיפות בכל מה שקשור לתמורה לבעלי הדירות ולקשר בינם לבין אנשי המקצוע. החוזה מול היזם חייב לכלול גם אותם ובפירוט. בין היתר מומלץ לקבוע מפתח מסוים לתמורה, ואם היזם יחרוג ממנו במקרה אחד, יהיה עליו לפצות בהתאם גם את בעלי הדירות הנותרים. עם זאת, חשוב גם לשים לב שאם מדובר בתמורה נוספת בגין צרכים מיוחדים, למשל, יש לקבוע שהדבר אפשרי אולם לחייב את היזם ליידע את הנציגות, את בעלי הדירות ואת כל הגורמים המעורבים.
  • פירוט רחב ככל הניתן של התמורה לבעלי הדירות. החוזה צריך לכלול פרטים מלאים על אודות הנושאים האלו:
    • הבניין החדש (כמה קומות, מפרט השטחים המשותפים, חניה ועוד).
    • הדירה החדשה (מפרט, שטח במ"ר, מספר חדרים, שטח מרפסת, מיקום הדירה בבניין החדש ועוד).
    • פירוט מלא על אודות ההצמדות לדירה - מחסן, חניה וכדומה.
    • האם מיקום דירות התמורה, כמו גם מיקום החניות והמחסנים אם יש, ייקבעו בהגרלה או בדרך אחרת.
    • פירוט היחס, הדומה והשונה, בין דירות התמורה, שבהן יגורו בדיירים הוותיקים, לבין דירות שהיזם מוכר בשוק החופשי.
    • פתרון דיור חלופי לדייר קשיש או בעל מוגבלות. פתרון זה שונה מהפתרון המוצא בדרך כלל. למשל, אם בעל דירה מקבל מימון למגורים בשכירות, קשיש או בעל מוגבלות עשויים לקבל הטבה אחרת כמו מעבר לדיור מוגן, כסף, רכישת דירה חלופית ועוד.
    • מימון שכר הדירה החודשי בזמן הבנייה.
    • מימון הובלת הרכוש מהדירה הישנה לשכורה ומשם לדירה החדשה.
    • אפשרות להשתתפות בדמי ועד הבית או בדמי הניהול לתקופה מסוימת.
    • השתתפות בשכר עורך הדין של בעלי הדירות או של כל בעל מקצוע אחר.
    • התייחסות מלאה וברורה לסוגיות של מיסוי ושל מכירת דירה באמצע התהליך.
  • יש לקבוע בבהירות מתי יקבלו בעלי הדירות את ההודעה על הפינוי, וכמה זמן הם עומדים לשהות בדיור חלופי. במקביל, יש לציין לא רק את סכום שכר הדירה ואת דרך קביעתו (נהוג כי שמאי מוסכם יעשה זאת), אלא גם את דרך העברתו לבעל הדירה בכל חודש ואת הערבות הרלוונטית הניתנת לבעל הדירה להבטחת שכר הדירה. יש לקבוע גם התייחסות למקרה שבו הבנייה מתארכת ובעלי הדירות יצטרכו לשהות תקופה ארוכה יותר בשכירות. אלו פתרונות למקרה של התארכות הבנייה: הגדלת סכום הערבות, הגדלת היקף התשלום החודשי או פיצוי מוסכם.
  • עוד סעיף חשוב בחוזה נוגע לעלויות שהיזם משלם בכל התהליך. מדובר בעלויות תכנון, בנייה, מיסוי, בעלי מקצוע ועוד. כדאי לבחון את סוגיית המיסוי גם בעזרת בעל מקצוע בתחום, כדי שלא לגלות בשלב מאוחר יותר חבות תשלום בלתי צפויה.
  • החוזה חייב לכלול את נושא הערבות שניתנת לבעלי הדירות כמו גם את הביטחונות שהיזם מעניק להם. בין היתר מדובר בערבות חוק מכר על-פי שווי הדירה החדשה ולא הדירה הישנה, רישום זכויות, ערבות בנקאית אוטונומית לתשלומי השכירות, פתרון לשעבודי המשכנתא ועוד.
  • החוזה צריך לכלול ערבות חוק מכר מלאה.

עוד כתבות

הנוער העובד והלומד - מחאת תנועות הנוער / צילום: הנוער העובד והלומד

מחאת תנועות הנוער עולה שלב: הפגנות במאות מוקדים ברחבי הארץ

בעקבות ההגבלות שהוטלו על היקף פעילותן של תנועות הנוער כחלק מהמאבק בהתפשטות הקורונה, יתקיימו הערב מחאות במאות מוקדים ברחבי הארץ בקריאה לממשלה להתיר את המשך פעילותן ● "דווקא פעילות מסודרת, עם מדריכים שדואגים לעמוד בהנחיות, זה מה שיצמצם הדבקה"

דן שולמן, מנכ"ל פייפאל / צילום: רויטרס

פייפאל חושפת: החברה "מפתחת יכולות" בתחום מטבעות הקריפטו

ענקית הפינטק האמריקאית הציגה לראשונה את פעילותה בתחום במכתב ששלחה לנציבות האירופית ● בחודש שעבר דווח כי פייפאל עשויה לאפשר קנייה ומכירה של מטבעות דיגיטליים ליותר מ-300 מיליון משתמשי השירותים שלה בעולם

מתחם סולארי אשלים / צילום: איל יצהר

במקום אנרגיות מזהמות: ישראל צפויה להכניס מתקני אגירה למשק החשמל

רשות החשמל מודיעה על סיום מכרז להקמת מתקני אנרגיה מחודשת משולבי אגירה, שיאפשרו לצמצם את השימוש באנרגיות מזהמות ● התעריף שנקבע במכרז זול יותר מתעריף חברת החשמל

 מרכזי פיתוח-ביוטק-טכנולוגיה/ קרדיט: שאטרסטוק

גיוס של 25 מיליון דולר והסכם מסחור בסין לחברת פי-קרדיה מקבוצת כת"ב

פי-קרדיה מקבוצת כת"ב מפתחת טכנולוגיה לתיקון מסתמי לב ללא החלפתם ● המשקיעה היא חברת ונוס מדטק הסינית הנסחרת הבורסה של הונג קונג לפי שווי של ארבעה מיליארד דולר

מטוס של אל על ממריא משדה תעופה בן גוריון / צילום: Ariel Schalit, Associated Press

הסבלנות נגמרה, ותביעה ייצוגית הוגשה נגד אל על – מה הסיכוי שהלקוחות יקבלו החזר כספי?

הסכום שהתובעים דורשים מהחברה עומד על 400 מיליון דולר - זהה לסיוע שהחברה אמורה לקבל מהמדינה ● הטענה: אל על, בדומה לחברות אחרות, מפרה את חוק התעופה בכך שהיא אינה מחזירה כספים לנוסעים שטיסתם בוטלה

רשת NEW YORK & Company הותיקה פושטת את הרגל / צילום: shutterstock, שאטרסטוק

אפקט הקורונה: רשת New York & Co מתכוננת לסגירת כל חנויותיה במסגרת פשיטת רגל

החברה האם של המותג הוותיק, RTW Retailwinds, הגישה בקשת להגנה מפשיטת רגל ● עקב המצב הרשת כבר השיקה מבצעי מכירות לחסיול המלאי ב־387 החנויות שלה ברחבי ארה"ב ● החברה גם שוקלת מכירה של עסקי המסחר האלקטרוני והקניין הרוחני שלה

לצעירים נגמרים מקומות העבודה בעקבות המשבר הכלכלי והאבטלה מזנקת / צילום: כדיה לוי, גלובס

התחום שלכם מושבת? בעולם מעודדים הסבה מקצועית, ישראל חותכת בדמי האבטלה למשתתפים בהכשרות

במדינות רבות מתמרצים את העובדים בתחומים שהושבתו לעבור הכשרות להחלפת מקצוע, אבל בישראל מי שפונה להכשרה מקצועית מאבד 30% מדמי האבטלה • המומחים מסכימים: כדי לעצור את הדימום בשוק התעסוקה, צריך לשלב ידיים עם המעסיקים, לממן את ההכשרות ולתגמל את העובדים

עוזרי מנכ"לי הבנקים הגדולים בארה"ב בשימוע על אחריות הבנקים למשבר הכלכלי ב־2008. 100% לבנים / צילום: AP - Tom Williams

וול סטריט, תסתכלי במראה: את יותר מדי לבנה

הם מינו אחראים על גיוון תעסוקתי, שינו את כללי חיפוש המועמדים, הציבו לעצמם יעדים כמותיים ובכל זאת: המרכז הפיננסי הגדול בעולם הוא עדיין מועדון סגור של גברים לבנים ● האם המהומות בארצות הברית סוף-סוף ישנו את המאזן?

רוכב אופניים על רקע זיהום בתל אביב / צילום: שלומי יוסף, גלובס

זיהום אוויר מגביר את התחלואה מקורונה, אז למה ישראל מתעלמת

מחקרים חדשים מראים כי חשיפה גבוהה וארוכת טווח לחלקיקי זיהום אוויר מעלה את הסיכוי להידבקות בקורונה ואשפוז בכ-10%, ולמקרי מוות מהמחלה ב-15% ● שירותי הבריאות בעולם לא נותרו אדישים לנתונים, אך נראה כי בישראל הנושא נזנח

וירג'ין אטלנטיק / צילום: יחצ

דיווחים: הסכם-מימון בשווי 1.2 מיליארד ליש"ט יציל את וירג'ין מפשיטת רגל

שורה של גופי השקעות יתמכו בחברה, והדבר ימנע פיטורים של אלפי בני אדם בבריטניה, כך על פי רשת "SKY" הבריטית ● בעלי החברה סר ריצ'רד ברנסון יזרים כ-200 מיליון ליש"ט

הפגנת המחאה בכיכר רבין על חוסר הטיפול של הממשלה במשבר הכלכלי / צילום: שלומי יוסף, גלובס

שכיר מול עצמאי: קל לראות מי מנפגעי הקורונה מקבל מהמדינה ודאות ויותר כסף

הארכת תקופת הזכאות לקבלת דמי אבטלה לשכירים הדגישה את הפערים לרעת העצמאים ● למשל, הפער בסיוע לשכיר ולעצמאי שהרוויחו לפני הקורונה כ-11 אלף שקל בחודש יכול להסתכם בכ-50%

מחפשי עבודה בלשכת תעסוקה במדינת ארקנסו, ארה”ב / צילום: NICK OXFORD, רויטרס

הגירעון הפדרלי בארה"ב: קרוב ל-3 טריליון דולר, 14% מהתמ"ג, שיא של 75 שנה

הגירעון הפדרלי צפוי השנה להיות הגדול ביותר במונחי תמ"ג מאז מלחמת העולם השנייה ● הגירעון עלול להתרחב עוד יותר אם הקונגרס והבית הלבן יסכימו בהמשך חודש זה לעוד סבב של הוצאה לשעת חירום

מסיושי סאן, מנכ"ל סופטבנק / צילום: Takehito Kobayashi, רויטרס

סופטבנק זקוקה למזומנים: שוקלת מכירת יצרנית השבבים ARM

לפי דיווח ב"וול סטריט ג'ורנל", החברה עשויה למכור את החברה או להנפיק אותה בבורסה ● סופטבנק רכשה את ARM לפני ארבע שנים ב-32 מיליארד דולר

אליעזר פישמן / צילום: שלומי יוסף, גלובס

הסדר מקל עם משפחת פישמן יובא מחר לאישור בית המשפט. הנאמן מתנגד נחרצות

בעקבות בקשת ״גלובס״ הותר לפרסם את עצם קיומו של הסדר הגישור שיובא מחר לאישור ● ביתם של בני הזוג פישמן יימכר אבל רק מחצית מהתמורה תגיע לקופת הנשייה ● הנאמן מתנגד נחרצות להסכם אולם לבקשת משפחת פישמן נאסר לפי שעה לפרט את פרטי ההתנגדות

מטוסי דלתא חונים בשדה התעופה בקנזס סיטי, ארה"ב / צילום: Charlie Riedel, AP

דלתא איירליינס הפסידה 5.7 מיליארד דולר ברבעון השני של 2020

דלתא איירליינס מקצצת בחצי את מספר הטיסות שתכננה להוסיף בחודש הבא, בשל הירידה בביקושים עקב מגפת הקורונה ● ההכנסות ברבעון שהסתיים ביוני צנחו ב-88% ביחס לאשתקד והסתכמו ב-1.47 מליארד דולר

ישראל טוויטו, מנכ"ל חדשות 13 / צילום: סיון פרג'

אחרי הפיטורים: חובת ההוכחה עוברת ל"חדשות 13". אבל יש גם כוכבית

הציוץ של עורך "המגזין" ניר בכר המאשים את המנכ"ל ישראל טויטו ב"בלפוריזציה" מספר הרבה על "חדשות 13", אבל לא פחות על חולשת העיתונאים ●  קשה שלא לתהות: אם לא היה מפוטר, האם הציבור עדיין היה זוכה לשמוע את הדברים

רוי בוי / צילום: אילן בשור

רוי בוי הוא רק קצה הקרחון: התקשורת הישראלית מדירה ומפלה בדואים - ועכשיו זה מוכח

ההתנשאות על החברה הבדואית והקטלוג שלהם באופן מסוים רחוק מלהיות רק מנת חלקם של מיעוט, ולתקשורת הישראלית יש חלק משמעותי בקיבוע תפיסות אלה ● החלק הארי של סיקור הבדואים בנגב הוא שלילי לחלוטין

חנות של טסלה בצרפת / צילום: shutterstock, שאטרסטוק

טסלה התנתקה מהמציאות ושווה פי 6 ממרצדס, מה זה אומר על שוק הרכב החשמלי?

שלושה עשורים של אקטיביזם סביבתי התגמדו בהשוואה להצלחה של טסלה, שזינקה בשנה האחרונה ב-600% מעל לשווי של 320 מיליארד דולר שנרשם אמש בשיא • מה אפשר ללמוד מההתנהלות של אלון מאסק, ואילו השפעות סותרות יש למשבר הקורונה על הרכב החשמלי • כתבה שנייה בסדרה

ישראל טוויטו, מנכ"ל חדשות 13 / צילום: סיון פרג'

מנכ"ל "חדשות 13" מגיב: "לא מתכוון להוריד את הראש בפני הברנז'ה"

מנכ"ל "חדשות 13" ישראל טוויטו הגיב בעקיפין במכתב לעובדים להאשמות הקשות של עורך מהדורת השבת, ניר בכר ● "אני לא מתכוון להתייחס ברצינות להכפשות האישיות ובטח שלא לטענות ההזויות על הטיות פוליטיות"

ראש הממשלה בנימין נתניהו / צילום: Abir Sultan, AP

דיון פורום הקורונה של נתניהו הסתיים ללא קבלת כל החלטה

עם זאת, הובהר בדיון כי יש לקבוע רף נדבקים וחולים במצב קשה שיחייב את הצעדים החריפים, עד הטלה של סגר מלא