גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

על מה להקפיד בחוזה לקראת פרויקט פינוי בינוי

בחרתם ביזם שילווה אתכם בפרויקט הארוך של הריסת הבניין הישן ובניית דירות חדשות עבורכם. הנה שורה של דגשים שאסור להתעלם מהם לקראת התקשרות עם היזם.

דגשים לחוזה בפרויקט פינוי בינוי / עיצוב: טלי בוגדנובסקי, צילום: shutterstock
דגשים לחוזה בפרויקט פינוי בינוי / עיצוב: טלי בוגדנובסקי, צילום: shutterstock

בחרתם ביזם שילווה אתכם בפרויקט הארוך של הריסת הבניין הישן ובניית דירות חדשות עבורכם. הנה שורה של דגשים שאסור להתעלם מהם לקראת התקשרות עם היזם:

  • חתימה על מסמך תיעשה אך ורק בנוכחות עורך דין המייצג את בעלי הדירות ורק לאחר שנעשו הבדיקות הדרושות הנוגעות ליזם, כמו בדיקת ניסיון, איתנות פיננסית, רישום קבלנים במקרה שהיזם הוא גם חברת ביצוע ועוד. הדבר נכון לכל חתימה במהלך קידום הפרויקט מול כל גורם.
  • חשוב לבחון עוד לפני חתימה על חוזה או על הסכם כל שהוא מה עמדת העירייה בנוגע לפרויקט. את המידע אפשר לקבל במשרד מהנדס העיר, ובאותה ההזדמנות לבחון גם את המדיניות הכללית של העירייה בכל הקשור לפינוי בינוי וגם את חוות דעתו של מהנדס העיר, במקרה שיש, על היזם.
  • בדרך כלל בשלב הראשון בהתקשרות עם היזם עוד לא חותמים על חוזה מלא, אלא על מסמכי טרום הסכם מול היזם. מומלץ שלא לחתום על מסמכים המגבילים את האפשרות של בעלי הדירות לנהל משא ומתן מלא ואפקטיבי מול היזם או מול כל בעל מקצוע אחר. האפשרות הרצויה היא חתימה על אישור לקידום הפרויקט בידי היזם או על מסמך הצהרת כוונות המוגבל בזמן, שיאפשר ליזם להמשיך ולקדם את הפרויקט. מסמך כזה יכול להיות מוגבל לתקופה בת כשנה וחצי (18 חודשים), ובכל מקרה חשוב לנקוב בתקופה ברורה ובתאריך מדויק שלאחריו, אם לא תהיה התקדמות על-פי ההסכם, הוא יהיה בטל.
  • מסמך או הסכם הקודם לחוזה המלא יכלול בדרך כלל התחייבות מצד בעלי הדירות למתן בלעדיות ליזם בקידום הפרויקט. משמעות הדבר היא שלבעלי הדירות לא יתאפשר לקדם במקביל הליכים מול יזם אחר או מול כל חברה אחרת. יש לשים לב שגם הסכם הבלעדיות מוגבל בזמן.
  • במקרה שמדובר בחתימה מקדימה על חוזה שלא מול יזם, אלא מול קבלן חתימות או מול כל גורם אחר, ההסכם המוקדם חייב גם לכלול תנאי המתייחס לבחירה ביזם או בבעלי מקצוע ולקבוע שהבחירות הללו ייעשו בשיתוף בעלי הדירות, על דעתם ובהסכמתם. במקביל מומלץ שההסכם הזה יכלול גם סעיף הקובע שעל הגורם המקדם את הפרויקט לעדכן כל העת את בעלי הדירות בהיקף החתימות שהשיג ובשלבי ההתקדמות גם בתחומים אחרים. גם הסכם זה חשוב שיהיה מוגבל בזמן ויפרט את כלל האפשרויות.
  • יש להקפיד שלא לחתום על התחייבות בלתי חוזרת ולהתייעץ בנושא עם עורך דין רלוונטי.
  • יש להסמיך את הוועד המייצג בבניין לנהל משא ומתן מול יזם או יזמים בליווי עורך הדין של בעלי הדירות, אולם על הנציגות לעדכן כל העת בהתקדמות כמו גם להציג את המסמכים הרלוונטיים שמציע או מציג היזם.
  • גם אם הצעה הגיעה מיזם, וגם אם ההצעה הגיעה מפנייה יזומה של בעלי הדירות במתחם, תמיד כדאי לפנות לעוד יזם או לעוד כמה יזמים כדי לקבל הצעות מקבילות, כדי שיהיה אפשר להשוות.
  • דרך נוספת לבחינת הצעה של יזם היא פנייה למשרד הבינוי והשיכון ולרשות להתחדשות עירונית בבקשה למנות שמאי פינוי בינוי. תפקידו של השמאי, הבקיא בעסקאות פינוי בינוי, לבחון את ההיתכנות הכלכלית של ההצעה. חשוב לציין כי מהלך זה מחייב הסכמה של רוב בעלי הדירות.

       לפרטים נוספים, לטפסים רלוונטיים ולפרטי קשר נחוצים להתקשרות לחץ כאן. 

לאחר שנבחר היזם ולאחר שמתקדמים לחתימה על הסכם מחייב, להלן דגשים חשובים שאסור להתעלם מהם בחוזה לקידום של פרויקט פינוי בינוי ולביצועו:

  • על החוזה לכלול שלביות ברורה בכל חלק בתהליך. כדאי שהחוזה יכלול פרקי זמן ברורים שעל היזם לעמוד בהם. למשל - פרק זמן מוגדר להכרזת המתחם, פרק זמן עד הוצאת היתר בנייה, פרק זמן לאישור תוכנית בניין עיר (תב"ע), פרקי זמן קבועים להליך הביצוע (הוצאת היתר בנייה, התחלת בנייה, יסודות, שלד וכדומה) ועוד נקודות ציון ברורות ומשמעותיות בתהליך.
  • לכל שלב בחוזה צריכה להיות שורה תחתונה ברורה: איך שלב מוגדר כשלב שהושג, ומה יקרה אם היזם לא יעמוד בשלב שהוגדר. חשוב לציין אם תתאפשר ארכה לביצוע שלב מסוים שנקבע, אם יש קנס או פיצוי כספי לבעלי הדירות, למשל, במקרה שיזם או קבלן לא עמדו בתנאי שנקבע לסיום קידום התב"ע או להוצאת היתר בנייה ואם יש עילה לביטול החוזה במקרים כאלה. חשוב גם לקבוע מראש אם דרושה הסכמה של כל בעלי הדירות או של רוב מסוים לכל אחד מהמהלכים.
  • שני עקרונות חשובים בחוזה קשורים לשוויוניות ולשקיפות בכל מה שקשור לתמורה לבעלי הדירות ולקשר בינם לבין אנשי המקצוע. החוזה מול היזם חייב לכלול גם אותם ובפירוט. בין היתר מומלץ לקבוע מפתח מסוים לתמורה, ואם היזם יחרוג ממנו במקרה אחד, יהיה עליו לפצות בהתאם גם את בעלי הדירות הנותרים. עם זאת, חשוב גם לשים לב שאם מדובר בתמורה נוספת בגין צרכים מיוחדים, למשל, יש לקבוע שהדבר אפשרי אולם לחייב את היזם ליידע את הנציגות, את בעלי הדירות ואת כל הגורמים המעורבים.
  • פירוט רחב ככל הניתן של התמורה לבעלי הדירות. החוזה צריך לכלול פרטים מלאים על אודות הנושאים האלו:
    • הבניין החדש (כמה קומות, מפרט השטחים המשותפים, חניה ועוד).
    • הדירה החדשה (מפרט, שטח במ"ר, מספר חדרים, שטח מרפסת, מיקום הדירה בבניין החדש ועוד).
    • פירוט מלא על אודות ההצמדות לדירה - מחסן, חניה וכדומה.
    • האם מיקום דירות התמורה, כמו גם מיקום החניות והמחסנים אם יש, ייקבעו בהגרלה או בדרך אחרת.
    • פירוט היחס, הדומה והשונה, בין דירות התמורה, שבהן יגורו בדיירים הוותיקים, לבין דירות שהיזם מוכר בשוק החופשי.
    • פתרון דיור חלופי לדייר קשיש או בעל מוגבלות. פתרון זה שונה מהפתרון המוצא בדרך כלל. למשל, אם בעל דירה מקבל מימון למגורים בשכירות, קשיש או בעל מוגבלות עשויים לקבל הטבה אחרת כמו מעבר לדיור מוגן, כסף, רכישת דירה חלופית ועוד.
    • מימון שכר הדירה החודשי בזמן הבנייה.
    • מימון הובלת הרכוש מהדירה הישנה לשכורה ומשם לדירה החדשה.
    • אפשרות להשתתפות בדמי ועד הבית או בדמי הניהול לתקופה מסוימת.
    • השתתפות בשכר עורך הדין של בעלי הדירות או של כל בעל מקצוע אחר.
    • התייחסות מלאה וברורה לסוגיות של מיסוי ושל מכירת דירה באמצע התהליך.
  • יש לקבוע בבהירות מתי יקבלו בעלי הדירות את ההודעה על הפינוי, וכמה זמן הם עומדים לשהות בדיור חלופי. במקביל, יש לציין לא רק את סכום שכר הדירה ואת דרך קביעתו (נהוג כי שמאי מוסכם יעשה זאת), אלא גם את דרך העברתו לבעל הדירה בכל חודש ואת הערבות הרלוונטית הניתנת לבעל הדירה להבטחת שכר הדירה. יש לקבוע גם התייחסות למקרה שבו הבנייה מתארכת ובעלי הדירות יצטרכו לשהות תקופה ארוכה יותר בשכירות. אלו פתרונות למקרה של התארכות הבנייה: הגדלת סכום הערבות, הגדלת היקף התשלום החודשי או פיצוי מוסכם.
  • עוד סעיף חשוב בחוזה נוגע לעלויות שהיזם משלם בכל התהליך. מדובר בעלויות תכנון, בנייה, מיסוי, בעלי מקצוע ועוד. כדאי לבחון את סוגיית המיסוי גם בעזרת בעל מקצוע בתחום, כדי שלא לגלות בשלב מאוחר יותר חבות תשלום בלתי צפויה.
  • החוזה חייב לכלול את נושא הערבות שניתנת לבעלי הדירות כמו גם את הביטחונות שהיזם מעניק להם. בין היתר מדובר בערבות חוק מכר על-פי שווי הדירה החדשה ולא הדירה הישנה, רישום זכויות, ערבות בנקאית אוטונומית לתשלומי השכירות, פתרון לשעבודי המשכנתא ועוד.
  • החוזה צריך לכלול ערבות חוק מכר מלאה.

עוד כתבות

קרנות עם תשואה נאה אבל גם עם קץ' / צילום: Unsplash, kenny eliason

הקרנות האלה משלמות סכומים נאים למשקיעים לצד תשואות אגדיות. איפה הקץ'?

קרנות סל המבטיחות הכנסה שבועית או חודשית גבוהה באמצעות מסחר בחוזי אופציות על מניה בודדת, משכו אליהן 6.4 מיליארד דולר של השקעות השנה ● הכנסה קבועה בדרך-כלל מקושרת עם ביטחון, אך זה לא המקרה כאן, בעיקר לנוכח התנודתיות הגבוהה של נכסי הבסיס

השקל מתחזק, אבל מחירי המזון לא יורדים / אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי

השקל מתחזק ומחירי הסחורות בירידה, אז למה ההוזלות לא מגיעות לצרכנים?

הדולר נחלש, מחירי הסחורות בירידה - אבל המחירים בסופר לא צפויים לזוז בקרוב ● בכירים בתעשייה מסבירים כי היבואנים והיצרנים לא ממהרים להוזיל בשל התנודתיות הרבה של השקל, התחייבויות עבר וקשיים לוגיסטיים ● ירידות מחירים, אם יגיעו, לא צפויות לפני 2026

פגיעת הטיל האיראני בבאר שבע / צילום: ap, Leo Correa

השקל החזק רק ימתן: הגזירות שמאיימות להקפיץ את מחירי המכוניות החשמליות

הטלטלה במשק בעקבות המלחמה מערפלת את אופק התכנון של ענף הרכב למחצית השנייה של 2025 ומעבר לה ● בקרוב אפשר לצפות לגזירות מס חדשות, ומנגד, לשערי מטבע נוחים שיהוו גורם מאזן ● אבל עם תנאי מאקרו הפכפכים ואי-ודאות ביטחונית, גם תחזיות זהירות הן מסוכנות

בנימין נתניהו ודונלד טראמפ / צילום: ap, Mark Schiefelbein

ראש הממשלה נתניהו והנשיא טראמפ ייפגשו בבית הלבן ביום שני הבא

דיווח: הנשיא טראמפ יחתום על הוראה שתקל את הסנקציות הכלכליות על סוריה ● דני אלגרט, אחיו של החטוף איציק אלגרט ז"ל, חושף: חמאס חקר את איציק בשבי בחשד שהוא טייס ● דובר צה"ל בהודעת פינוי לתושבי שכונות במרחב העיר עזה וג'באליה ● מקורות דיפלומטיים לעיתון "אל-אח'באר" הלבנוני: קהיר מאמינה כי סימני "פריצת דרך" במו"מ להפסקת האש בעזה "נראים באופק" ● 50 חטופים - 633 ימים בשבי ● עדכונים שוטפים

זהבית כהן יוסף / צילום: רמי זרנגר

מצטרפת למימושים: קרן אייפקס מוכרת מניות מקס סטוק ב-120 מיליון שקל

לאחר שמניית מקס סטוק זינקה ב-34% בחודש האחרון, מצטרפת בעלת המניות הגדולה בה, אייפקס, למגמת המימושים בבורסה ● החברה מכרה 5.5% מניות מקס סטוק ב-15.4 שקל למניה - הנחה של 5% על מחיר השוק

מתחם בזן במפרץ חיפה / צילום: שגיא מורן

בזן חוזרת לפעילות חלקית ותשוב לפעילות מלאה עד אוקטובר

בשל טיל האיראני שפגע בתחנת הכוח של בזן במפרץ חיפה, שלושה מעובדי בית הזיקוק נהרגו, ופעילות בזן הופסקה לחלוטין ● כעת בזן מודיעה: חזרנו לפעילות חלקית ● מניית בזן   עלתה ב-20 הדקות האחרונות של יום המסחר ב-1.6%, ובכך השלימה עלייה יומית של 2.5%

יצחק מירילשוילי, בעלי רוטשטיין וערוץ 14 / צילום: wikimedia ,RONENGOLDMAN.COM

קבלת פנים צוננת: המניה שנפלה ביומה הראשון במסחר

אנשי העיר, חברת הנדל"ן שבשליטת רוטשטיין, ירדה בחדות בבורסה בתל אביב, לאחר שהשלימה הנפקה ראשונית לפי שווי של רבע מיליארד שקל

פאנלים סולאריים על גג בית מגורים / צילום: Shutterstock

המדינה תחייב התקנת גגות סולאריים בבתים פרטיים - מי ישלם את החשבון?

החל מדצמבר קבלת טופס 4 תותנה בהתקנת גג סולארי במגוון סוגי מבנים ● במשרד האנרגיה מדגישים את התרומה לביזור רשת החשמל ולהפחתת זיהום - אלא שמומחים מזהירים: הדבר יעלה את מחירי הדיור, יפגע בזכות הקניין והציבור יסבסד את המהלך דרך חשבון החשמל

בני לנדא / צילום: Miguel Gutierrez

אחרי הפיטורים - ספינת הדגל של בני לנדא הגישה בקשה לעיכוב הליכים

לפני כשבועיים ביצעה לנדא דיגיטל פרינטינג של בני לנדא מהלך קיצוצים במסגרתו פוטרו יותר מ-100 עובדים ● כעת הגישה החברה לבית המשפט בקשה לעיכוב הליכים, לאחר שנקלעה לחובות של 1.7 מיליארד שקל ● עם זאת, בחברה מאמינים כי יוכלו להשתקם

מארק צוקרברג מנכ''ל מטא / צילום: ap, Godofredo A. Vásquez

הבונוסים השמנים של צוקרברג: כך מנסה מטא למשוך את הטאלנטים מ־OpenAI

על רקע ביצועים מאכזבים של מודל ה־AI של מטא, Llama 4, מארק צוקרברג פותח את הארנק, עורך פגישות אישיות עם החוקרים המבריקים ביותר, ומציע, לפי פרסומים, בונוסים של עד 100 מיליון דולר ● בתוך המאבק האגרסיבי הזה, OpenAI מסרבת להרים ידיים

ועדת חוץ וביטחון / צילום: נועם מושקוביץ, דוברות הכנסת

דרמה פוליטית: גדי איזנקוט פורש מהמחנה הממלכתי ויתפטר מהכנסת

איזנקוט אמר בשיחות סגורות כי "הפריימריז כפי שהתגבשו במחנה הממלכתי לא מאפשרים התמודדות אמיתית, ואינם מבטאים עקרונות דמוקרטיזציה שנדרשים בראייתי למפלגת שלטון" • בתחילת החודש, סיעת המחנה הממלכתי קיימה ישיבה שבסופה הוחלט כי ייערכו בחירות לראשות המפלגה

מטוסי קרב איראניים באספהאן / צילום: Reuters, WANA NEWS AGENCY

רגע אחרי הפסקת האש, איראן יוצאת לעסקת ענק. על הפרק: מטוסי קרב חדשים

מיד לאחר כינון הפסקת האש, שר ההגנה האיראני המריא לסין עם מטרה אחת: לרכוש מטוסי קרב מדגם J-10C ● מדובר בחלופה זולה יותר למטוסי סוחוי 35 שלא סופקו לאיראן למרות הבטחות מצד רוסיה, ובקפיצת מדרגה טכנולוגית עבור הצי המיושן של הרפובליקה האסלאמית

מבנה בית המשפט העליון / צילום: Shutterstock

העליון בפסק דין תקדימי: גם נכסים מלפני הנישואים עשויים להתחלק שווה בשווה בגירושים

בפסק דין תקדימי, נקבע כי הזכויות בחלקת קרקע שקיבלה האישה במתנה לפני הנישואים יחולקו בינה לבין בן זוגה ● שופטת העליון יעל וילנר קבעה כי התנהגות הזוג לאורך השנים, מלמדת על הסכמה ביניהם לשתף גם את הנכס שהיה רשום רק על שם האישה

וול סטריט / צילום: Shutterstock

נעילה ירוקה בוול סטריט; רובינהוד קפצה ב-13%, פלנטיר בכ-4%

נאסד"ק עלה ב-0.5% ● אירופה ננעלה בירידות קלות ● פעילות הייצור בסין התכווצה בחודש יוני זה החודש השלישי ברציפות ● קנדה מבטלת את המס על שירותים דיגיטליים "מתוך ציפייה" להסכם סחר כולל עם ארה"ב ● סין מזהירה את ארה"ב כי לא תסבול הסכמי סחר עם מדינות אחרות אשר מנוגדים לאינטרסים שלה ● בוול סטריט, שבוע המסחר יהיה מקוצר ויסתיים ביום חמישי ב-20:00 שעון ישראל

שלמה קרמר / צילום: Eclipse Media and Leonid Yakobov

חברת הסייבר של שלמה קרמר מגייסת 360 מיליון דולר והופכת לאחת הגדולות בישראל

סבב הגיוס הנוכחי של קייטו נטוורקס בוצע לפי שווי חברה של כ-4.8 מיליארד דולר, זאת לעומת 3 מיליארד דולר לפני פחות משנתיים ● בכך היא הופכת לאחת מחברות הסייבר הישראליות בעלות השווי הגבוה ביותר ● שיעור הצמיחה הגבוה של החברה מקרב אותה ליציאה להנפקה, אם כי טרם נודע האם היא מתקרבת לרווחיות

דגם Aion V של המותג GAC / צילום: GAC

מי יעמוד בראש מותג הרכב הסיני שנכנס מחדש לישראל

מותג הרכב הסיני GAC יושק מחדש בספטמבר הקרוב בישראל, כאשר בשלב הראשון, יושקו בארץ ארבעה דגמים חשמליים ● קבוצת אגד חתמה על הסכם להקמת מרכז לוגיסטי חדש באזור התעשייה תימורים ● וגם: חברת ההתחדשות העירונית שמשפצת ומרהטת בהתנדבות מקלטים בבניינים ישנים ● אירועים ומינויים

טיל מיירט של מערכת THAAD / צילום: ויקימדיה, The U.S. Army/Ralph Scott

עלות היירוטים האמריקאים במלחמה: כמעט מיליארד דולר

לפי דיווח שהתפרסם, עולה כי במשך 12 ימי המלחמה, ארה"ב שיגרה כ־15%-20% מכלל מיירטי מערכת THAAD בעולם לעבר הטילים הבליסטיים האיראניים, בסך כולל של יותר מ־800 מיליון דולר ● מזכירות ההגנה האמריקאית הציגה בשבוע שעבר את בקשת התקציב שלה לשנה הפיסקלית 2026, שעומדת על כ־961.6 מיליארד דולר

מנכ''ל אנבידיה, ג'נסן הואנג / צילום: ap, Nic Coury

האם זו החברה הראשונה בוול סטריט שתגיע לשווי שוק של 6 טריליון דולר

58 מתוך 66 האנליסטים שמסקרים את מניית אנבידיה בוול סטריט ממליצים לרכוש אותה, ואנליסט אחד אף צופה שהיא תזנק עד למחיר של 250 דולר, כ-60% מעל מחירה כעת ● "אנחנו בנקודה שבה אנבידיה מתחילה להגדיל את ייצור שבבי ה-Blackwell"

נשיא ומנכ''ל חברת טבע, ריצ'רד פרנסיס / צילום: אלעד מלכה

השקעה של עשרות מיליוני דולרים: תוכנית החדשנות שמשיקה טבע

ענקית התרופות טבע משיקה תוכנית חדשנות לסטארט-אפים, במסגרתה יושקו אתגרים פעמיים בשנה, שיעסקו בשילוב חדשנות בתחומי הפעילות של החברה ● דוגמה לאתגר: טכנולוגיות משלימות או חלופיות לניסויים בבעלי חיים

מכונות הדפוס של לנדא דיגיטל פרינטינג / צילום: באדיבות לנדא דיגיטל פרינטינג

הצרות בחברת הדפוס של בני לנדא מגיעות לחברת הנדל"ן המניב

חברת ויתניה דיווחה היום כי חברת לנדא דיגיטל פרינטינג שוכרת משרדים בשלב א' בפרויקט שהיא מקימה בנס ציונה ואמור להתאכלס בשנה הבאה ● דמי השכירות שאמורים היו להיות משולמים מוערכים בכ-48 מיליון שקל בשנה